3091 Sayılı Kanun ile Taşınmaz Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi
- Av. Mete ŞAHİN
- 29 Ara 2025
- 6 dakikada okunur
Taşınmazınıza (arsa, tarla, bahçe, konut, dükkân, depo, ahır vb.) izniniz dışında girilmesi, fiilen işgal edilmesi, sınır/çit değiştirilmesi, ekim-dikim yapılması, geçiş yolu açılması, su hattına müdahale edilmesi gibi eylemlerle kullanımınızın engellenmesi hâlinde, çoğu durumda ilk akla gelen yol “mahkeme” olsa da uygulamada idari bir koruma mekanizması daha vardır: 3091 sayılı Kanun.
Bu Kanun, özünde “mülkiyeti kime ait?” tartışmasını çözmekten ziyade, fiilî hâkimiyetin (zilyetliğin) korunması ve kamu düzeninin sağlanması amacıyla idare eliyle hızlı müdahale öngörür. Bu nedenle 3091 süreci, bazı olaylarda mahkeme sürecine göre daha hızlı bir koruma sağlayabilir; ancak her olay 3091 kapsamına girmez. Aşağıda, vatandaşın en çok tereddüt ettiği noktalarla birlikte süreci sistematik biçimde anlatılmıştır.
1) 3091 “mülkiyeti” değil, “zilyetliği” korur
3091 sayılı Kanun’un odağı zilyetliktir: Bir taşınmaz üzerinde fiilen tasarruf eden, kullanan, eken, biçen, muhafaza eden, yani taşınmazı fiilî hâkimiyeti altında bulunduran kişi/kurum zilyet kabul edilir. Tapu kaydı önemli bir delildir; ancak 3091 bakımından her uyuşmazlık “tapu kimin?” ekseninde çözülmez.
Bu nedenle:
Tapu sizde olsa bile, olayın niteliği 3091 kapsamı dışında kalabilir.
Tapu sizde olmasa bile, fiilen zilyetseniz ve şartlar varsa 3091 koruması gündeme gelebilir.
İdarenin verdiği karar, genellikle kararda da açıkça belirtildiği üzere, üstün hak iddiası olanların adli yargıya (mahkemeye) başvurma hakkını ortadan kaldırmaz. Yani 3091 kararı, mülkiyet davasının yerine geçmez; fiilî durumun korunmasına yöneliktir.
2) “Tecavüz” ve “müdahale” ne demek?
Uygulamada 3091 başvuruları iki ana fiil tipinde toplanır:
Tecavüz (işgal/ele geçirme niteliği ağır fiiller):Taşınmazın zorla veya zilyedin bilgisi dışında işgal edilmesi, ele geçirilmesi, sınırların değiştirilmesi gibi taşınmazın aynına yönelik daha ağır ihlaller.
Müdahale (kısmi engelleme/ihlal):Zilyedin taşınmazdan yararlanmasını kısmen veya tamamen engelleyen, fiilî tasarrufu bozan davranışlar (örneğin sürekli gelip geçme, su yolunu kapatma, malzeme yığma, hendek kazma vb.).
Bu ayrım, dilekçede olayın doğru nitelendirilmesi ve delillerin doğru kurulması açısından önemlidir.
3) Damlı yapılarda kritik kavram: “Fuzuli işgal”
Konut, dükkân, depo, ahır gibi damlı yapılarda 3091 uygulaması bakımından en kritik nokta şudur: Başvuru çoğu kez “fuzuli işgal” iddiasına dayanır.
Fuzuli işgal, en genel çerçevede, taşınmaza malikin/zilyedin rızası olmaksızın ve arada geçerli bir hukuki ilişki bulunmaksızın girilerek fiilî işgal yaratılması şeklinde anlaşılır.
Bu noktada uygulamada sık hata şudur:“Kiracı kira bitince çıkmadı, 3091 ile tahliye ettiririm” yaklaşımı her olayda doğru değildir. Başlangıçta rıza ve sözleşmeye dayalı bir zilyetlik varsa, ihtilafın kira sözleşmesinin sona ermesi / tahliye ekseninde “özel hukuk” niteliği ağır basabilir ve 3091 yolunun uygunluğu olayın detayına göre ayrıca değerlendirilmelidir. 3091, her ihtilafı ‘hızlı tahliye’ aracına çevirmek için öngörülmüş bir yol değildir.
4) Süreler: 60 gün ve 1 yıl kuralı (hak düşürücü nitelikte)
3091 başvurularında en önemli risk “süre kaçırma”dır. Genel kural:
Öğrenmeden itibaren 60 gün içinde başvuru yapılmalıdır.
Her hâlükârda, fiilin gerçekleşmesinden itibaren 1 yıl geçtikten sonra başvuru yapılamaz.
İstisna: Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile menfaati umuma ait taşınmazlara yönelik tecavüz/müdahalelerde süre şartı aranmayabilir (olayın niteliğine göre).
Ayrıca uygulamada önemli bir teknik detay: Başvurunun şekli-usulü ve teslim zamanı (evrak kayıt tarihi vb.) süre tartışmalarında belirleyici olabilir. Bu nedenle delillerle birlikte gecikmeksizin başvurmak gerekir.
5) Yetkili makam: Kaymakamlık mı, Valilik mi?
Kanun sistematiğinde yetki, taşınmazın bulunduğu idari birime göre düzenlenir:
Taşınmaz ilçe sınırlarında ise başvuru kural olarak Kaymakamlığa yapılır.
“Merkez ilçe” kavramının bulunduğu illerde, taşınmaz merkez ilçe sınırında ise Kanun metninde Vali/Vali Yardımcısı yetkisi öngörülmüştür.
Büyükşehirlerde pratik uygulama: Büyükşehir statüsündeki illerde (ör. Ankara, İstanbul, İzmir vb.) başvurular, fiilen taşınmazın bulunduğu ilçenin kaymakamlığı üzerinden yürütülür. Bu nedenle vatandaş açısından en doğru ve risksiz yöntem: Taşınmaz hangi ilçe sınırındaysa o ilçe kaymakamlığına başvurmaktır.
6) Başvuru kim tarafından yapılabilir?
Kanuna göre başvuru hakkı kural olarak:
Taşınmazın zilyedine aittir. Zilyet birden fazla ise içlerinden birinin başvurusu yeterli olabilir.
Kamu idareleri ve tüzel kişiler adına yetkili temsilci başvurur.
Köye ait taşınmazlarda belirli hâllerde köy halkından birinin de başvurusu gündeme gelebilir.
Uygulamada başvuru, zilyet tarafından bizzat yapılabileceği gibi, vekâletname ile avukat aracılığıyla da yürütülebilir (dosyaya uygun temsil belgesi sunulması gerekir).
7) Soruşturma nasıl yürür, karar nasıl verilir?
Başvurudan sonra idare, genellikle görevlendirdiği memur/ekip ile yerinde soruşturma yapar. Olay yerinde:
Tarafların beyanları,
Tanıklar,
Muhtar/kurul üyeleri veya ilgili kurum temsilcileri,
Teknik tespit gerektiriyorsa teknik destek (ölçüm, kroki, sınır belirleme vb.)değerlendirilir.
Kanunun sistematiği, soruşturmanın gecikmeksizin tamamlanmasını ve karar verilmesini hedefler. Kararda tipik olarak:
Tecavüz/müdahalenin bulunup bulunmadığı,
Varsa nasıl önleneceği,
Taşınmazın hangi fiilî durumla zilyede teslim edileceği,
Masrafların kime yükletileceğiyer alır.
8) Kararın infazı: “İnfaz memuru” ve kolluk desteği
3091 kararları, idarece görevlendirilecek infaz memuru aracılığıyla, taşınmaz başında uygulanır. Gerekli görülürse kolluk kuvvetleri yazılı emirle güvenliği sağlar.
Uygulamada kritik noktalar:
Kilitli/kapalı yerler söz konusuysa, Kanun çerçevesinde zorla açma ve eşyaya ilişkin tutanak/safahat gündeme gelebilir.
Kararın uygulanması sırasında taşınmazın “o andaki fiilî durumu” esas alınır.
9) Masraflar ve harçlar
3091 sürecinde iki ayrı başlık karşınıza çıkar:
Soruşturma ve infaz giderleri:Soruşturma/infaz görevlilerinin yevmiye ve taşıt giderleri, kural olarak başvuru sırasında/başvuru üzerine yatırılabilir.
Vergi/harç:3091 kapsamında verilen kararlar, kural olarak ayrıca vergi/harç/resme tabi değildir.
Eğer tecavüz/müdahale tespit edilip önlenmesine karar verilirse, masrafların mütecavizden tahsili kararda belirtilir ve tahsilat usulü icra aşamasına konu olabilir.
10) Karara karşı ne yapılır? (İdari yargı yolu ve yürütmenin durdurulması)
3091 kararları, “idari yargı yolu açık olmak üzere kesin” nitelikte kararlardır. Bu ifade, kararın idare içinde klasik anlamda “itiraz/üst merci” sürecine bağlı olmaksızın doğrudan idari yargıda iptal davasına konu edilebileceğini gösterir.
Genel sistematikte, iptal davası tebliğden itibaren süresinde açılır. Dava ile birlikte, şartları varsa yürütmenin durdurulması talebi de gündeme gelebilir.
11) Hangi hâllerde 3091 uygun değildir?
Aşağıdaki durumlarda 3091 yolunun uygunluğu zayıflar veya başvuru reddi riski artar:
Uyuşmazlık, ağırlıklı olarak mülkiyetin tespiti / tapu iptali / ayni hak tartışması gerektiriyorsa,
Olay, idarenin hızlı zilyetlik koruması yerine, doğrudan özel hukuk sözleşmesi (kira gibi) hükümlerinin uygulanmasını gerektiriyorsa,
Aynı konuda mahkemece verilmiş ihtiyati tedbir veya benzeri koruma kararları varsa (olayın niteliğine göre),
Süreler kaçırılmışsa (60 gün / 1 yıl).
Bu nedenle başvuru dilekçesinde, olayın 3091 kapsamına neden girdiği net bir olay örgüsü ve delil setiyle açıklanmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
1) 3091 sayılı Kanun neyi amaçlar?
Taşınmaz üzerinde zilyetliği bulunan kişilerin/kurumların zilyetliğine yapılan tecavüz veya müdahalelerin idare eliyle önlenmesini; kamu düzeni ve tasarruf güvenliğinin sağlanmasını amaçlar.
2) Tapu sahibi olmak tek başına yeterli mi?
Hayır. Tapu güçlü bir delildir; ancak 3091 esasen “zilyetliği” korur. Olayın 3091 kapsamına girip girmediği ayrıca değerlendirilir.
3) “Tecavüz” ile “müdahale” arasındaki fark nedir?
Tecavüz, işgal/ele geçirme gibi daha ağır fiiller; müdahale ise zilyedin taşınmazdan yararlanmasını kısmen/tamamen engelleyen fiillerdir.
4) Konut/dükkân gibi damlı yapılarda 3091 uygulanır mı?
Evet; ancak uygulamada çoğunlukla “fuzuli işgal” niteliğinin ortaya konulması gerekir. Sözleşmesel ilişki (kira vb.) varsa olayın niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
5) Başvuru süresi kaç gündür?
Genel kural: Tecavüz/müdahale öğrenildikten sonra 60 gün içinde; her hâlükârda fiilden itibaren 1 yıl geçmeden başvuru yapılmalıdır.
6) Büyükşehirlerde nereye başvurulur? Valilik mi kaymakamlık mı?
Vatandaş açısından en güvenli uygulama: taşınmaz hangi ilçe sınırındaysa o ilçe kaymakamlığına başvurmaktır. Büyükşehirlerde süreç fiilen kaymakamlıklar üzerinden yürür.
7) Başvuruyu kim yapabilir?
Zilyet, zilyetlerden biri, tüzel kişi adına yetkili temsilci veya uygun vekâletname ile avukat başvurabilir.
8) Hangi belgeler işimi hızlandırır?
Tapu kaydı/çap/kroki, fotoğraf–video, tanık listesi, muhtarlık yazısı (varsa), ihtarname/tespit tutanakları, kira sözleşmesi (olaya göre), kolluk tutanağı (varsa).
9) İdare yerinde keşif yapar mı?
Genellikle evet. Yerinde soruşturma esastır; taraflar ve tanıklar dinlenebilir, teknik tespit yapılabilir.
10) Karar çıkarsa nasıl uygulanır?
İdarece görevlendirilen infaz memuru kararı taşınmaz başında uygular; gerekirse kolluk kuvvetleri güvenlik önlemi alır.
11) Karara karşı dava açılabilir mi?
Evet. İdari yargıda iptal davası açılabilir. Şartları varsa yürütmenin durdurulması da talep edilebilir.
12) Aynı kişi ikinci kez tecavüz ederse ne olur?
Tekerrür eden tecavüz/müdahalelerde, dosyanın adli mercilere gönderilmesi ve ceza hükümlerinin gündeme gelmesi mümkündür.
Örnek Dilekçe (3091 Sayılı Kanun Kapsamında Tecavüz/Müdahalenin Önlenmesi Talebi)
UYARI / BİLGİLENDİRME NOTU (ŞABLON DİLEKÇE):
Bu dilekçe metni, 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılabilecek başvurulara ilişkin genel bir şablon olup yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın niteliğine (taşınmazın bulunduğu yer, zilyetlik durumu, tecavüz/müdahale türü, öğrenme tarihi, süre koşulları, taraflar arasındaki hukuki ilişki, devam eden dava/tedbir bulunup bulunmadığı vb.) göre içerik ve taleplerin mutlaka uyarlanması gerekir. Uygulamaya ilişkin riskleri azaltmak için profesyonel hukuki destek alınması önerilir.
T.C. ……………………… KAYMAKAMLIĞINA
Konu: 3091 sayılı Kanun uyarınca taşınmaz mal zilyetliğine yapılan tecavüz/müdahalenin önlenmesi ve taşınmazın zilyede teslimi talebidir.
Başvuran (Zilyet):
Ad Soyad / Unvan: …………………………………
T.C. Kimlik No / Vergi No: ………………………
Adres: ………………………………………………
Telefon (isteğe bağlı): ……………………………
Vekili (varsa):
Av. ………………………………… (Baro Sicil No: ……)
Adres: ………………………………………………
Mütecaviz / Müdahalede Bulunan (biliniyorsa):
Ad Soyad / Unvan: …………………………………
Adres (biliniyorsa): …………………………………
Taşınmazın Bilgileri:
İl: ………………… İlçe: ………………… Mahalle/Köy: …………………
Ada/Parsel: ………………… (varsa)
Taşınmaz niteliği: (arsa/tarla/bahçe/konut/dükkân/depo vb.) …………………
Açık adres / tarif: ……………………………………………………………………
Olayın Özeti (kronolojik ve somut anlatım):
Başvurucu, yukarıda bilgileri yazılı taşınmaz üzerinde …/…/…… tarihinden bu yana fiilen zilyet olup taşınmazı ……………………… (ekim-dikim/ikamet/işletme/depola vb.) suretiyle kullanmaktadır.
…/…/…… tarihinde, ………………………………… tarafından taşınmaza ………………………………… (izinsiz girme, işgal, çit-sınır değiştirme, ekim yapma, geçiş yolu açma, su hattına müdahale, malzeme yığma vb.) suretiyle tecavüz/müdahale gerçekleştirilmiştir.
Bu eylem nedeniyle başvurucunun taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyeti bozulmuş; taşınmazdan yararlanması ………………………………… şekilde engellenmiştir.
Tecavüz/müdahale …/…/…… tarihinde öğrenilmiş olup işbu başvuru süresi içinde yapılmaktadır. (Ek delillerle birlikte)
Hukuki Nedenler: 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun ve ilgili mevzuat.
Deliller:
Tapu kaydı / çap / kroki (varsa)
Fotoğraf–video kayıtları
Tanık listesi (Ad–Soyad–Adres/Telefon): …………………………………
Muhtarlık yazısı / kolluk tutanağı (varsa)
Diğer: …………………………………
Sonuç ve Talep:Yukarıda arz edilen nedenlerle; 3091 sayılı Kanun uyarınca taşınmaz mal zilyetliğine yapılan tecavüz/müdahalenin tespitiyle önlenmesine, taşınmazın yerinde ve fiilî durumuyla zilyedine teslimine, soruşturma/infaz giderlerinin Kanun gereğince mütecavize yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.
Tarih: …/…/……
İmza: ………………………
Ad Soyad / Unvan
Ekler:
Tapu kaydı/çap/kroki (varsa)
Fotoğraflar–video çıktıları
Tanık listesi
Vekâletname (varsa)
Diğer belgeler
Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.
Yorumlar