Ankara Avukat Raporu: 2025 Yılında Kiracı Tahliyesi - Ev Sahipleri ve Kiracılar İçin Kapsamlı Rehber

Ankara'da Kiracı ve Ev Sahibi Hakları Ekseninde Güncel Tahliye Süreçleri

Ankara'nın dinamik sosyal ve ekonomik yapısı, son yıllarda kira ilişkilerinde önemli gerilimlerin yaşandığı bir zemin oluşturmaktadır. Yüksek enflasyonist baskılar ve buna karşılık konut kiraları için getirilen %25'lik artış sınırı, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki hassas dengeyi temelden sarsmıştır. 1 Temmuz 2025 tarihine kadar uzatılan bu yasal düzenleme, bir yandan kiracıları fahiş artışlardan korumayı hedeflerken, diğer yandan mülk sahiplerini piyasa rayiçlerinin oldukça altında kalan kira bedelleriyle karşı karşıya bırakmaktadır. Bu ekonomik ikilem, taraflar arasındaki uyuşmazlıkların sayısını artırmış ve kira hukukunun en teknik alanlarından biri olan "tahliye davaları"nı her zamankinden daha fazla gündeme getirmiştir.

Bu durumun doğal bir sonucu olarak, mülk sahipleri mevcut kiracıyı yasal yollarla tahliye edip mülklerini güncel piyasa koşullarında yeniden kiraya verme arayışına girerken, kiracılar ise barınma haklarını koruma mücadelesi vermektedir. Bu noktada, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını ve yükümlülüklerini bilmesi, olası bir hukuki süreçte yaşanabilecek hak kayıplarını önlemek adına hayati önem taşımaktadır. Süreçlerin karmaşıklığı, kanunda belirtilen hak düşürücü sürelerin katılığı ve Yargıtay içtihatlarının belirleyici rolü, özellikle Ankara ve Yenimahalle gibi metropol ilçelerdeki adliyelerin yoğunluğu da dikkate alındığında, profesyonel hukuki desteğin önemini ortaya koymaktadır. Bu nedenle, bir Ankara Avukat rehberliğinde hareket etmek, sürecin doğru yönetilmesi için kritik bir adımdır.

Bu kapsamlı rehber, Türk Borçlar Kanunu'nun güncel hükümleri ve 2025 yılı itibarıyla şekillenen Yargıtay kararları ışığında, kiracı tahliye süreçlerini her iki tarafın bakış açısından, objektif ve detaylı bir şekilde ele almak amacıyla hazırlanmıştır. Kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri, dava süreçleri, dikkat edilmesi gereken usuli şartlar ve tarafların sahip olduğu haklar, adım adım açıklanacaktır. Amaç, bu zorlu süreçte taraflara bir yol haritası sunarak, hukuki bilgiye dayalı, sağduyulu ve hakkaniyetli çözümlere ulaşmalarına yardımcı olmaktır.

II. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri ve Güncel Yargıtay İçtihatları

Kiraya verenin, sözleşme süresi dolmuş olsa dahi kiracıyı keyfi olarak tahliye etmesi mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu, tahliye nedenlerini sınırlı sayıda olacak şekilde belirlemiştir. Bu nedenlerin başında, kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının kiralanana ihtiyaç duyması gelmektedir.

A. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 350): Ankara'daki Uygulamalar

Uygulamada en sık karşılaşılan tahliye nedeni olan ihtiyaç sebebiyle tahliye, kanunun en hassas ve yoruma açık alanlarından biridir. Kanun, bu hakkın kullanılabilmesini katı şartlara bağlamıştır. Bu davanın temel dayanağı, kiraya verenin ihtiyacının "gerçek, samimi ve zorunlu" olmasıdır.³ Yargıtay, özellikle %25 kira artış sınırının getirdiği ekonomik baskıların, bu dava türünün bir araç olarak kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla "samimiyet" unsurunu titizlikle incelemektedir. Dolayısıyla, bir mülk sahibinin sadece daha yüksek kira geliri elde etmek amacıyla bu davayı açması, mahkemeler tarafından ihtiyacın samimi bulunmamasına ve davanın reddedilmesine yol açacaktır.

Kimler İçin İhtiyaç İddia Edilebilir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi, kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceğini açıkça listelemiştir. Bu kişiler :

• Kiraya verenin kendisi,

• Eşi,

• Altsoyu (çocukları, torunları),

• Üstsoyu (annesi, babası, büyükanne ve büyükbabası),

• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir (örneğin, vesayeti altındaki kardeşi).

Yargıtay Kararlarında "Gerçek, Samimi ve Zorunlu" İhtiyaç Halleri

Yargıtay'ın 2024 ve 2025 yıllarındaki kararları, soyut beyanların yeterli olmadığını, ihtiyacın somut delillerle desteklenmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Mahkemeler tarafından kabul gören bazı samimi ihtiyaç durumları şunlardır:

• Kiraya Verenin Kirada Oturması: Ev sahibinin kendisinin de kirada oturuyor olması, konut ihtiyacının varlığına dair en güçlü karinelerden biridir.

• Sağlık Durumu: Kiraya verenin veya yakınının sağlık durumunun, mevcut konutun bulunduğu yerden veya fiziki şartlarından dolayı kiralanan konutta yaşamayı zorunlu kılması (örneğin, hastaneye yakınlık, asansörlü bir binada yaşama gerekliliği) geçerli bir ihtiyaç sebebidir.

• Çocuğun Evlenmesi veya Ayrı Eve Çıkması: Reşit olan çocuğun evlenmesi veya aile evinden ayrılarak bağımsız bir hayat kurma isteği, Yargıtay tarafından samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilmektedir. Ancak bu durumun nişan, düğün tarihi gibi somut adımlarla desteklenmesi gerekir; sadece geleceğe yönelik bir evlilik planı yeterli görülmeyebilir.

• Yurt Dışından Kesin Dönüş: Yurt dışında yaşayan ev sahibinin Türkiye'ye kesin dönüş yapacak olması ve kalacak başka bir konutunun bulunmaması, güçlü bir tahliye nedenidir.

Usuli Süreçler ve Dava Açma Süreleri

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında süreler hak düşürücü nitelikte olup, kaçırılması dava hakkının tamamen kaybına neden olur.

• Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde: Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde: Genel fesih dönemlerine ilişkin kurallar uygulanır. Kiraya veren, 6 aylık fesih döneminin sonundan en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunarak, fesih döneminin sonunda dava açabilir.

Yeni Malikin Hakları (TBK m. 351)

Kiracısı bulunan bir mülkü yeni satın alan malikin de ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etme hakkı vardır. Ancak burada izlenmesi gereken prosedür farklıdır. Yeni malikin iki seçeneği bulunur:

1. Taşınmazı iktisap ettiği (satın aldığı) tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı bir ihtarname ile bildirerek, bu tarihten 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

2. İhtarname göndermeksizin, mevcut kira sözleşmesinin bitimini bekleyerek, sözleşme bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde genel hükümlere göre tahliye davası açabilir.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Sorumluluğu

Kanun, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının kötüye kullanılmasını önlemek için ağır bir yaptırım öngörmüştür. Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.3 Bu yasağa aykırı hareket etmesi durumunda, eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.6 Bu hüküm, ev sahiplerini samimi olmayan ihtiyaç iddialarından caydırmayı amaçlayan en önemli yasal güvencedir.

B. Yeniden İnşa veya Esaslı İmar Amacıyla Tahliye (TBK m. 350)

Bu tahliye nedeni, kiralananın basit bir tadilattan geçirilmesi değil, esaslı bir şekilde onarılması, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerektiği durumlar için geçerlidir. Bu yolun kullanılabilmesi için iki temel şartın bir arada bulunması gerekir:

1. Yapılacak imar, onarım veya inşaat çalışmaları sırasında kiralananın içinde oturmanın veya kullanılmasının objektif olarak imkânsız olması.

2. Kiraya verenin, bu amaca yönelik mimari projesini ve ilgili ruhsatları mahkemeye sunması.

Bu şekilde tahliye edilen kiracının önemli bir hakkı bulunmaktadır: öncelik hakkı. Tadilat tamamlandıktan sonra, kiraya veren taşınmazı yeniden kiraya vermek isterse, eski kiracıya öncelik tanımak zorundadır. Kiraya verenin bu teklifini yazılı olarak yapması ve kiracının da bu bildirimi aldıktan sonra 1 ay içinde hakkını kullanması gerekir.

III. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri: İhtar, Taahhüt ve Temerrüt

Kiraya verenin hakları olduğu gibi, kiracının da sözleşmeden doğan temel yükümlülükleri vardır. Bu yükümlülüklerin başında kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemek gelir. Kiracının bu ve diğer yükümlülüklerini ihlal etmesi, kiraya verene belirli şartlar altında tahliye hakkı tanır.

A. Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye (TBK m. 352/1)

Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği bir belgedir. Uygulamada ev sahipleri için en güçlü tahliye araçlarından biri olan bu belgenin geçerli sayılabilmesi için Yargıtay tarafından aranan çok katı şekil şartları bulunmaktadır. Bu şartlardan herhangi birinin eksikliği, taahhütnameyi geçersiz kılar.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları:

1. Yazılı Olma Şartı: Taahhüt, sözlü olarak yapılamaz; mutlaka yazılı olmalıdır. Adi yazılı şekil yeterlidir, noter tarafından düzenlenmesi zorunlu değildir ancak ispat kolaylığı açısından tavsiye edilir.

2. Kiracı Tarafından İmzalanması: Taahhüt, bizzat kiracı veya yetkilendirdiği temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Kiralananda birden fazla kiracı varsa, geçerlilik için tüm kiracıların taahhütnameyi imzalaması zorunludur.

3. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Taahhütnamede, kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı net ve belirli bir şekilde (örneğin, "01.09.2025 tarihinde") yazılmalıdır. Belirsiz veya yoruma açık ifadeler taahhüdü geçersiz kılar.

4. Kiralananın Tesliminden Sonraki Bir Tarihte Düzenlenmesi: Bu, en kritik ve en çok ihtilafa yol açan şarttır. Taahhütnamenin düzenlenme tarihi, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten ve konutun kiracıya teslim edildiği tarihten sonraki bir tarih olmalıdır. Kanun koyucu bu şartla, kiracının ev kiralama baskısı altındayken iradesinin sakatlanmasını ve boş taahhütname imzalamaya zorlanmasını engellemeyi amaçlamıştır.

Yargıtay'ın Güncel Kararları ve Sık Karşılaşılan Sorunlar:

• Boş veya Tarihleri Sonradan Doldurulan Taahhütnameler: Uygulamada sıkça rastlanan bir durum, kira sözleşmesiyle birlikte kiracıya tanzim ve tahliye tarihleri boş olan bir taahhütnamenin imzalatılmasıdır. Yargıtay, bu durumda "boş kağıda atılan imzanın sonuçlarına katlanılacağı" ilkesi gereğince, metnin sonradan doldurulduğuna dair iddianın kiracı tarafından yazılı delille ispatlanması gerektiğini belirtmektedir. Bu durum, ispat yükünü kiracının üzerine yıktığı için oldukça zorlu bir süreçtir.

• Tanzim Tarihinin Önemi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025 tarihli emsal niteliğindeki bir kararında, kira sözleşmesinden sadece bir gün sonra imzalanan tahliye taahhütnamesinin, kiracının serbest iradesiyle verildiğini ve geçerli olduğunu hükme bağlamıştır. Bu karar, "sözleşmeden sonra" ifadesinin ne kadar dar yorumlanabileceğini göstermesi açısından önemlidir ve ev sahipleri için yasal bir çerçeve sunarken, kiracıların dikkatli olması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Tahliye Süreci:

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olan kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde iki yoldan birini seçebilir:

1. İcra dairesine başvurarak ilamsız icra takibi yoluyla tahliye talep edebilir.

2. Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir.

B. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

Bu tahliye yolu, kirasını düzenli ödemeyen ancak temerrüt prosedüründeki 30 günlük sürede ödeme yaparak tahliyeden kurtulan kiracılar için öngörülmüş teknik bir yoldur. Şartları son derece katıdır:

• Haklı İhtar: Kiracının kira bedelini vadesi geldiği halde ödememesi veya eksik ödemesi üzerine, kiraya verenin bu durumu yazılı olarak kiracıya bildirmesidir.

• İki Ayrı İhtar: Kiraya verenin, bir kira yılı içerisinde, iki farklı aya ait kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki ayrı haklı ihtar çekmiş olması gerekir.

• Yazılı Şekil: İhtarların yazılı olması şarttır. İspat kolaylığı açısından noter aracılığıyla gönderilmesi en güvenli yoldur. İcra takibi başlatılması da ihtar yerine geçmektedir.

• Dava Açma Süresi: Bu en kritik usuli şarttır. İki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, o kira yılına ait ihtarlara dayanarak dava açma hakkı kaybedilir.¹⁵

Örneğin, 1 Ocak 2025'te başlayan bir kira yılında, kiracı Şubat ve Haziran ayları kiralarını geciktirmiş ve ev sahibi her iki ay için de haklı ihtar çekmişse, ev sahibi 1 Ocak 2026'dan itibaren 31 Ocak 2026'ya kadar (1 ay içinde) tahliye davası açma hakkına sahip olur.

C. Kiracının Temerrüdü (Kira Ödememesi) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315)

Bu yol, iki haklı ihtar yönteminden farklıdır ve tek bir kira borcunun ödenmemesi durumunda dahi işletilebilir. Süreç şu şekilde işler:

1. Kiracı, vadesi gelen kira borcunu ödemez.

2. Kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek ödenmeyen kira borcunu ödemesi için en az 30 gün süre verir. Bu ihtarnamede, süreye rağmen ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.

3. Kiracı, verilen 30 günlük süre içinde borcunu ödemezse, kiraya veren bu sürenin bitiminde derhal tahliye davası açabilir. Bu yöntemde kira yılının sonunu beklemeye gerek yoktur.

IV. Süreye Dayalı Gerekçesiz Tahliye Hakkı: 10 Yıllık Kiracının Durumu

Türk hukuk sistemi, kiracıyı koruma ilkesini benimsemiş olsa da, sözleşme özgürlüğü ve mülkiyet hakkı arasında bir denge kurmak amacıyla kiraya verene çok uzun süreli kira ilişkilerini sonlandırma imkânı tanımıştır.

A. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması (TBK m. 347)

Halk arasında "10 yıllık kiracıyı çıkarma" olarak bilinen bu durum, en çok yanlış anlaşılan konulardan biridir. Bu hak, kiraya verene herhangi bir sebep göstermeksizin, yani "gerekçesiz" olarak sözleşmeyi feshetme imkânı verir. Ancak buradaki 10 yıllık süre, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren değil, sözleşmede belirlenen ilk sürenin bitiminden sonraki uzama yıllarının toplamıdır.

10 Yıllık Uzama Süresinin Hesaplanması:

Bu sürenin doğru hesaplanması, hakkın kullanılabilmesi için kritik öneme sahiptir. Yanlış hesaplama, davanın reddedilmesine neden olur.

• Örnek 1 (1 Yıllık Sözleşme): 01.01.2014 tarihinde 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapıldıysa, sözleşme 01.01.2015'te biter ve bu tarihten itibaren 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlar. 10 yıllık uzama süresi 01.01.2025'te dolar. Kiraya veren, bu 10. uzama yılını (01.01.2024 - 01.01.2025) takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Yani, ilk fesih hakkı 01.01.2026'da sona erecek olan uzama yılı için kullanılabilir. Bu, toplamda 12 yıllık bir kiracılık süresine tekabül eder (1 yıl sözleşme + 10 yıl uzama + 1 yıl fesih hakkının kullanıldığı uzama yılı).

• Örnek 2 (2 Yıllık Sözleşme): 2 yıllık bir sözleşmede, 10 yıllık uzama süresi 2. yılın sonunda başlar. Fesih hakkı, toplamda 13. yılın sonunda kullanılabilir (2 + 10 + 1).

• Örnek 3 (10 Yıllık Sözleşme): 10 yıllık bir sözleşmede ise, 10 yıllık uzama süresi 10. yılın sonunda başlar. Fesih hakkı, toplamda 21. yılın sonunda kullanılabilir (10 + 10 + 1).

İhtarname Zorunluluğu:

Bu hakkın kullanılabilmesi için, kiraya verenin, feshetmek istediği uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bir ihtarname göndermesi mutlak bir zorunluluktur.22 Eğer bu 3 aylık süre kaçırılırsa, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre gönderilen ihtarname bir sonraki uzama yılı için geçerli sayılır. Bu, ev sahipleri için önemli bir usuli kolaylıktır.22

Bu kural, özellikle %25 kira artış sınırı nedeniyle kira bedeli piyasanın çok altında kalmış uzun süreli kiracılık ilişkilerinde, ev sahipleri için yegane çıkış yolu olarak öne çıkmaktadır. Ancak hesaplamadaki karmaşıklık, profesyonel hukuki yardım almadan hareket eden mülk sahiplerinin sıkça hata yapmasına ve haklarını kaybetmesine neden olmaktadır.

V. Ankara'da Tahliye Davası Süreci: Adım Adım Yol Haritası

Ankara'da bir kiracı tahliye davası açmak, belirli usuli adımların titizlikle takip edilmesini gerektiren teknik bir süreçtir.

1. Dava Şartı Arabuluculuk:

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Kiraya veren, tahliye davası açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmalı ve süreci başlatmalıdır. Taraflar arabuluculukta anlaşamazlarsa, düzenlenen "anlaşamama son tutanağı" ile birlikte mahkemeye başvurulabilir. Bu tutanak olmadan açılan davalar, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

2. Görevli ve Yetkili Mahkeme:

Kiracı tahliye davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.6 Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani, Yenimahalle'de bulunan bir mülk için Ankara Batı Adliyesi'ndeki Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.

3. Dava Dilekçesi ve Deliller:

Dava, hukuki gerekçelerin, delillerin ve taleplerin açıkça belirtildiği bir dilekçe ile açılır. Dilekçede, tahliye nedeni (ihtiyaç, iki haklı ihtar, taahhütname vb.) net bir şekilde ortaya konulmalı ve bu nedeni ispatlayan deliller (ihtarnameler, tapu kaydı, tanık listesi, taahhütname aslı vb.) sunulmalıdır.

4. Yargılama Aşamaları:

Dava süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur: dilekçelerin teatisi (dava ve cevap dilekçelerinin sunulması), ön inceleme duruşması, tahkikat (delillerin toplanması, tanıkların dinlenmesi, keşif yapılması) ve sözlü yargılama sonrası nihai kararın verilmesi.

5. Süreç ve Masraflar:

Ankara'daki mahkemelerin iş yükü göz önüne alındığında, bir tahliye davasının ilk derece mahkemesinde sonuçlanması ortalama 1 ila 3 yıl sürebilmektedir.6 İstinaf ve temyiz süreçleri bu süreyi daha da uzatabilir. Dava masrafları; başvuru harcı, tebligat giderleri, bilirkişi ücreti ve avukatlık ücreti gibi kalemlerden oluşur. Davayı kazanan taraf, yaptığı yargılama giderlerini ve mahkemece takdir edilen vekalet ücretini karşı taraftan talep etme hakkına sahiptir.

6. Kararın İcrası:

Mahkemenin tahliye yönünde verdiği karar kesinleştiğinde, bu karar kendiliğinden uygulanmaz. Kiraya verenin, mahkeme ilamı ile birlikte icra dairesine başvurarak tahliye talepli bir icra takibi başlatması gerekir. Bu takibin ardından icra memurları aracılığıyla kiralananın fiili olarak boşaltılması sağlanır.

Tablo 1: Kiracı Tahliye Nedenleri Özet Tablosu

Tahliye Nedeni	Yasal Dayanak	Temel Şartlar	Dava Açma Süresi
Kiraya Verenin Konut/İşyeri İhtiyacı	TBK m. 350	Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç.	Belirli süreli sözleşme sonunda 1 ay içinde.
Yeni Malikin İhtiyacı	TBK m. 351	Satın aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra dava.	Veya sözleşme sonunu bekleyip 1 ay içinde dava.
Yeniden İnşa ve Esaslı İmar	TBK m. 350	Projenin varlığı, tadilat esnasında kullanımın imkansızlığı.	Belirli süreli sözleşme sonunda 1 ay içinde.
Tahliye Taahhütnamesi	TBK m. 352/1	Yazılı, kira sonrası tarihli, belirli tahliye tarihli taahhüt.	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde.
İki Haklı İhtar	TBK m. 352/2	Aynı kira yılında, farklı aylara ait 2 yazılı haklı ihtar.	İhtarların yapıldığı kira yılı sonundan itibaren 1 ay içinde.
Kiracının Temerrüdü	TBK m. 315	Yazılı ihtar ile 30 gün süre verilmesi ve ödeme yapılmaması.	30 günlük sürenin bitiminden sonra derhal.
10 Yıllık Uzama Süresi Sonu	TBK m. 347	10 yıllık uzama süresinin dolması.	Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekilmeli.

VI. Sonuç ve Stratejik Hukuki Değerlendirme

Görüldüğü üzere, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen kiracı tahliye süreçleri, hem kiracı hem de kiraya veren için ciddi sonuçlar doğurabilen, son derece teknik ve usuli kurallara sıkı sıkıya bağlı hukuki yollardır. Özellikle dava açma süreleri gibi hak düşürücü sürelerin kaçırılması, telafisi mümkün olmayan hak kayıplarına yol açmaktadır. Yargıtay'ın her bir tahliye nedeni için aradığı "samimiyet", "zorunluluk" ve "usule uygunluk" gibi kriterler, davaların seyrini doğrudan etkilemekte ve soyut iddialarla sonuç almayı imkânsız kılmaktadır.

Kiracılar açısından, kanunun kendilerine tanıdığı koruma kalkanlarının farkında olmak, haksız tahliye taleplerine karşı direnebilmek için elzemdir. Tahliye taahhütnamesi imzalarken veya ihtarname alırken bilinçli hareket etmek, olası bir davada savunma hakkını etkin kullanmanın ilk adımıdır.

Ev sahipleri açısından ise, mülkiyet hakkını kullanırken kanunun çizdiği sınırlara ve prosedürlere harfiyen uymak bir zorunluluktur. Usulüne uygun çekilmeyen bir ihtar, süresinde açılmayan bir dava veya samimiyeti ispatlanamayan bir ihtiyaç iddiası, hem zaman hem de maddi kayba neden olacaktır.

Sonuç olarak, Ankara ve Yenimahalle özelinde kira uyuşmazlıkları ve tahliye süreçlerinin karmaşıklığı, tarafların hukuki pozisyonlarını doğru analiz etmelerini ve stratejik adımlar atmalarını gerektirmektedir. Bu süreçlerde yaşanabilecek hak kayıplarını önlemenin ve yasal süreci doğru ve etkin bir şekilde yönetmenin en sağlıklı yolu, bu alanda deneyim sahibi bir avukattan hukuki destek almaktır.

Yasal Uyarı:

Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.