Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları

Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:

1. Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması zorunludur. Yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmadan gerçek veya tüzel kişilere karşı kira bedelinin tespiti davası açılamaz.

   
   

2. Hukuki Yarar: Davacının dava açmada hukuki yararının bulunması gerekmektedir. Hukuki yarar, davacının kira tespiti davası açmakta bir çıkarının bulunması anlamına gelmektedir. Örneğin, kira sözleşmesinde artırım maddesi olmasına rağmen oranının belirsiz olması nedeniyle anlaşmazlık çıkması halinde her iki tarafın da kira bedelinin tespiti davası açmada hukuki yararı vardır.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

• Kiracı: Kiracı, kira bedelinin fazla olduğunu düşünüyorsa, kira bedelinin düşürülmesi amacıyla kira tespit davası açabilir.

  
  

• Kiralayan: Kiralayan, kira bedelinin düşük olduğunu düşünüyorsa, kira bedelinin artırılması amacıyla kira tespit davası açabilir.

  
  

• Paydaşlar: Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Taşınmaz iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile, diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davası, kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise, sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir (HMK m.17).

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılabilir?

• Taraflar Arasında Anlaşma Varsa: Kira bedeli anlaşmaya göre artırılır. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1).

  
  

• Taraflar Arasında Anlaşma Yoksa: Yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Örneğin, 1 yıllık kira sözleşmesinin yenilenerek devam etmesi halinde ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıllık Süre

Taraflarca kira bedelinin artırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Örneğin, 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 7 yıllık kira sözleşmesi yapan taraflar, 5 yıllık sürenin dolduğu 01.01.2028 tarihi itibariyle kira bedelinin tespiti davası açabilir.

Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?

Kira bedelinin tespiti davasında verilecek tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir (TBK m.345):

• Yeni Dönem Başlangıcından En Az 30 Gün Önce Dava Açılması: Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.

  
  

• Yazılı Bildirim (İhtarname): Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

  
  

• Sözleşmede Artırım Hükmü: Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın artırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Kira Tespit Davasının Harcı

Kira bedelinin tespiti davalarında “aylık kira farkı” üzerinden nisbi harç alınmalıdır. Örneğin, mevcut aylık kira bedelinin 7.000 TL olduğu, mahkemece tespitine karar verilen aylık kira bedelinin ise 10.000 TL olduğu halde; tespit edilen aylık kira miktarı ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden, yani somut olayımızda bir aylık kira farkı olan 3.000 TL üzerinden nisbi harç alınması gerekmektedir.

Karşı Taraf Vekalet Ücreti

Kira bedelinin tespiti davalarında; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 9. madde hükmü gereğince hükmedilen aylık brüt kira ile son dönem ödenen brüt kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden davacı yararına, davada talep edilen aylık brüt kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık brüt kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden davalı yararına vekalet ücreti hesaplanması ve bu miktarların, Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamayacağı dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir (Y6HD-K.2015/3359).

Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Mahiyeti

Kira bedelinin tespiti davaları, Anayasa Mahkemesi’nin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir. Bu davalar, kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm, bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.

Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.