5 YILINI DOLDURAN KİRACILARDA KİRA BEDELİNİN TESPİTİ VE YARGITAY UYGULAMASINDA "HAKKANİYET İNDİRİMİ" KRİTERLERİ

Türkiye genelinde ve özellikle ofisimizin faaliyet gösterdiği Ankara bölgesinde, enflasyonist ortam sebebiyle kira uyuşmazlıkları yargının en ağır iş yükünü oluşturmaktadır. Mülk sahipleri kira bedellerinin rayiçlerin (emsallerin) çok altında kalmasından yakınırken, kiracılar fahiş artış talepleri karşısında hukuki güvence aramaktadır.

Bu makalede; Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 maddesi uyarınca açılan kira tespit davaları, davanın usulü, ispat araçları ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları detaylıca incelenmiştir.

Önemli Kapsam Notu: TBK m.344/3 rejimi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Arsa, tarla, bahçe veya ürün kirası gibi bu kapsam dışındaki kiralamalarda kira tespiti, sözleşme serbestisi ve ilgili özel hükümler çerçevesinde değerlendirilir.

1. Hukuki Niteleme ve 5 Yıl Kuralı

Kira tespit davası, sözleşme özgürlüğüne getirilen yasal bir müdahaledir. Kanun koyucu, TBK m. 344/3 hükmü ile 5 yıllık süreyi bir "eşik" olarak kabul etmiştir.

Buna göre; 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar arasında artış oranına dair bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; kira bedeli hakim tarafından emsal kira bedelleri göz önünde tutularak yeniden belirlenir. Kira tespit kararı, mevcut sözleşmenin kira bedelini yeni dönem için yeniden kuran inşai (kurucu) nitelikte bir tespittir.

Bu davada TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranı bağlayıcı bir tavan değildir; hakim tarafından hakkaniyete uygun kira belirlenirken göz önünde tutulan göstergelerden sadece biridir. Asıl belirleyici olan piyasa rayiçleridir.

İstisna Notu: Sözleşmede hiç artış şartı bulunmayan kiralarda, 5 yıl dolmadan da kira tespiti talep edilebilmesi mümkündür (TBK 344/2). Ancak bu yazımız, özellikle TBK 344/3 kapsamındaki 5. yıl sonrası "rayiç bedel" esaslı tespit davalarını ele almaktadır.

📢 2025 GÜNCEL BİLGİ KUTUSU: %25 SINIRI KALKTI MI?

Konut kiralarında uygulanan %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Şu an ara dönem artışlarında (1-4. yıllar arası) tekrar "TÜFE 12 aylık ortalaması" tavan sınır olarak uygulanmaktadır. Ancak 5. yılını dolduran kiracılar için açılan tespit davalarında bu TÜFE sınırı uygulanmaz, kira piyasa koşullarına göre belirlenir.

Not: %25 geçici sınır geçmişte de yalnızca konut kiraları için uygulanmış, çatılı işyeri kiralarında hiçbir zaman geçerli olmamıştır.

2. Yargılama Usulü ve Emsal Araştırması

Kira tespit davalarının omurgasını bilirkişi incelemesi ve keşif oluşturur.

• Emsal Seçimi: Yargıtay denetimine elverişli bir rapor için emsallerin; aynı sokak veya adada, benzer metrekarede, benzer yaşta, benzer kullanım amacında olması ve mümkünse son 1 yıl içinde yapılmış kiralamalara dayanması gerekir.

  
  

• İnternet İlanları Yeterli Değildir: Yargıtay uygulamasına göre, internet sitelerindeki kiralık ilanları tek başına emsal kabul edilmez; çünkü bunlar "istenen" fiyatlardır. "Gerçekleşen" kiralama bedelleri ancak kira sözleşmeleri, banka dekontları ve tapu kayıtları ile ispatlanır.

  
  

• Kiracı Davası: Tespit davasını sadece mülk sahibi açmak zorunda değildir. Mevcut kira bedeli rayicin çok üzerindeyse, kiracı da kira bedelinin indirilmesi (tespiti) amacıyla dava açabilir.

3. Yargıtay Kararları Işığında "Hakkaniyet İndirimi" (Eski Kiracı İndirimi)

Kira tespit davalarının en kritik noktası, Yargıtay'ın geliştirdiği "Hakkaniyet İndirimi" doktrinidir. Yargıtay; "Kiracı, o mülkte uzun süredir oturuyorsa, daireyi yeni tutacak birine göre daha düşük bir bedel ödemelidir" görüşünü savunur. Bu yaklaşımın hukuki temeli, 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na (YİBK) dayanmaktadır.

Bilirkişi taşınmazın boş değerini tespit etse dahi, hakim bu bedel üzerinden mutlaka bir indirim yapmalıdır. Yapmazsa karar BAM veya Yargıtay'dan döner.

İndirim Oranı ve Kriterler

Uygulamada %10 – %20 ağırlıklı olmakla birlikte, somut olayın özelliğine göre %5 – %20 bandında hakkaniyet indirimi yapılmaktadır. İndirim oranını etkileyen faktörler şunlardır:

• Kiracılık süresinin uzunluğu,

• Kiracının taşınmaza yaptığı değer artırıcı işler,

• Tarafların ekonomik dengesi ve taşınmazın piyasadaki likiditesi.

Emsal Yargıtay Kararları

Aşağıda, davalarımızda dayanak olarak kullanılan ve Yargıtay'ın istikrar kazanmış görüşünü yansıtan kararlar yer almaktadır:

Hukuk Genel Kurulu Kararı (Zorunluluk İlkesi): "Mahkemece, bilirkişi kurulu tarafından belirlenen rayiç kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği..." (Yargıtay HGK, 2017/(6)3-974 E., 2021/1058 K., 21.09.2021 T.)

%5 - %20 Bandı ve İndirim Uygulaması: "Hakkaniyet indirimi oranı genellikle %5-20 aralığında değişmekle birlikte, somut olayda bilirkişi tarafından belirlenen bedel üzerinden makul bir indirim yapılmaması bozma nedenidir." (Yargıtay 3. HD, 2021/5455 E., 2021/8864 K., 22.09.2021 T.)

Eski Kiracı İndirimi (%10 Örneği): "Eski kiracı indirimi (%10-20) Yargıtay'ın yerleşik uygulamasıdır. Somut olayda %10 oranında hakkaniyet indirimi yapılması hukuka uygundur." (Benzer yönde: Yargıtay 3. HD, 2022/5205 E., 2022/6879 K.)

4. Dava Açma Süresi ve İhtarname Şartı (TBK m. 345)

Kira tespit davasının ne zaman sonuç doğuracağı, davanın açıldığı tarihe ve ihtarnameye bağlıdır:

• Zamanında İhtar: Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kiracıya ihtarname tebliğ edilmişse veya dava açılmışsa; mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

  
  

• Kritik Süre Detayı: İhtar süresinde gönderilmiş olsa bile, ihtarnamenin hukuki sonuç doğurabilmesi (o dönem için geçerli olabilmesi) için davanın ilgili kira dönemi sonuna kadar açılması gerekir.

  
  

• Geç Kalınırsa: Bu süreler kaçırıldıktan sonra açılan davada belirlenen bedel, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)

1. 5 yıllık süre nasıl hesaplanır, sözleşme yenilenirse süre sıfırlanır mı?

TBK 344/3 kapsamındaki 5 yıllık süre, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren hesaplanır. Kira sözleşmesinin her yıl kendiliğinden yenilenmesi bu süreyi kesmez veya sıfırlamaz. Evin satılması ve yeni malikin geçmesi de süreyi sıfırlamaz; yeni malik eski sözleşmeye halef olur ve süre kaldığı yerden işlemeye devam eder.

2. Emsal kira bedeli mahkemede nasıl ispatlanır?

Yargıtay uygulamasına göre, internet ilanları tek başına emsal kabul edilmez. Gerçek emsal; aynı sitede veya sokakta, benzer nitelikteki taşınmazlar için fiilen imzalanmış kira sözleşmeleri, banka dekontları ve tapu kayıtlarıdır. Mahkeme ayrıca re'sen bilirkişi aracılığıyla bölgedeki emsalleri araştırır.

3. Bilirkişi raporuna itiraz edilebilir mi?

Evet. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edildikten sonra 2 hafta içinde rapora itiraz etme hakkınız vardır. Özellikle emsal olarak seçilen taşınmazların dava konusu yerle benzer olmadığına (cephe, kat, m2 farkı vb.) dair teknik itirazlar sunularak mahkemeden "Ek Rapor" alınması talep edilmelidir.

4. Dava harcı ve masrafları neye göre hesaplanır? (Yıllık Fark Kuralı)

Kira tespit davalarında dava değeri ve harç, "Yıllık Kira Farkı" üzerinden hesaplanır. Örnek: Mevcut kiranız 5.000 TL, talep edilen kira 25.000 TL ise; aradaki aylık fark (20.000 TL) x 12 Ay = 240.000 TL davanın esas değeridir. Mahkeme harcı ve avukatlık vekalet ücreti bu yıllık toplam değer üzerinden nispi olarak hesaplanır.

5. Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 01.09.2023 tarihli düzenleme ile (7445 s. Kanun), kira tespit davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk tutanağı olmadan açılan davalar usulden reddedilir.

6. Kararlarda geçen "Brüt/Net" ayrımı neden önemli?

Özellikle işyeri kiralarında, mahkeme kararının stopaj dahil (brüt) mi yoksa hariç (net) mi kurulduğu çok önemlidir. Yargıtay, bu ayrımın kararda açıkça yazılmamasını ve infazda tereddüt yaratacak şekilde hüküm kurulmasını bozma sebebi saymaktadır.

7. Davayı kazanırsam geçmişe dönük kira farklarını alabilir miyim?

Evet. Eğer usulüne uygun (süresinde ihtar ve dava) bir süreç yürütülmüşse; mahkeme kararı kesinleştiğinde, davanın açıldığı tarihten (veya ilgili dönemin başından) itibaren işleyen kira farklarını yasal faiziyle birlikte icra yoluyla talep edebilirsiniz.

8. Yeni malik hemen kira tespit davası açabilir mi?

Yeni malik, eski malikin kira sözleşmesine halef olur. Eğer kiracının sözleşmedeki süresi 5 yılı doldurmuşsa, yeni malik süreyi beklemeden (ihtar şartlarına uyarak) kira tespit davası açabilir. 5 yıl dolmamışsa o da sürenin dolmasını beklemek zorundadır.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.