Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Teori, Uygulama ve Ankara-Yenimahalle Özelinde 2026 Yılı Projeksiyonu

Bu kapsamlı araştırma raporu, Türk Eşya Hukuku’nun en dinamik ve ihtilaflı alanlarından biri olan Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) kurumunu, 2026 yılı itibarıyla güncellenen yasal mevzuat, Yargıtay içtihatları ve ekonomik parametreler ışığında incelemektedir. Çalışma, konuyu sadece teorik bir düzlemde ele almakla kalmayıp, Ankara ili ve özellikle Yenimahalle ilçesinin kendine has sosyo-ekonomik yapısı, gayrimenkul piyasası ve adli yargı örgütlenmesi ekseninde pratik bir rehber niteliği taşımayı hedeflemektedir.

Mülkiyet hakkının (Anayasa m. 35) ihlali durumunda gündeme gelen ecrimisil, kötü niyetli zilyedin malı haksız kullanımı karşılığında malike ödemekle yükümlü olduğu, hukuki niteliği itibarıyla haksız fiil tazminatı ile kira benzeri bir bedel arasında kendine özgü bir karakter gösteren tazminat türüdür. Rapor, bu tazminatın doğumu için gerekli olan "haksız işgal", "kötü niyet", "zarar" ve "illiyet bağı" unsurlarını derinlemesine analiz ederken, paylı mülkiyet rejimlerinde kritik öneme sahip "intifadan men" şartını güncel Yargıtay kararlarıyla detaylandırmaktadır.

Ayrıca, Ankara’nın metropol ilçelerinden Yenimahalle’nin demografik çeşitliliği (Demetevler’deki yoğun konut dokusundan OSTİM’deki sanayi havzasına, Batıkent’teki düzenli yerleşimden Şentepe’deki kentsel dönüşüm alanlarına kadar) gözetilerek, emsal kira bedellerinin tespiti ve tazminat hesaplama yöntemleri üzerinde durulmuştur. 2026 yılı Yargı Harçları tarifesi ve Ankara Batı Adliyesi ile Ankara Merkez Adliyesi arasındaki yetki paylaşımı gibi usul hukuku sorunları da raporda ayrıntılı tablolar ve analizlerle sunulmuştur. Raporun sonunda, uygulamacılar için hazırlanan dilekçe örnekleri ve sıkça sorulan sorular bölümü yer almaktadır.

1. Giriş: Ecrimisil Kavramının Hukuki ve Ekonomik Boyutu

1.1. Terminoloji ve Kavramsal Çerçeve

"Ecrimisil" terimi, Arapça kökenli olup "ecr" (ücret/bedel) ve "misil" (benzer/emsal) kelimelerinin birleşiminden türetilmiştir. Kelime anlamı itibarıyla "emsal ücret" veya "benzerinin ücreti" manasına gelmektedir. Ancak modern Türk Hukuku uygulamasında bu kavram, bir malın sahibinin rızası dışında ve haklı bir neden olmaksızın kullanılması, bu kullanımdan yararlanılması veya tasarrufta bulunulması karşılığında ödenen tazminatı ifade eder. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında ecrimisil, "haksız işgal tazminatı" olarak tanımlanmakta ve en az kira geliri, en çok ise mahrum kalınan gelir kaybı esas alınarak hesaplanan özel bir tazminat türü olarak kabul edilmektedir.

Ecrimisil, hukuki niteliği bakımından doktrinde uzun süre tartışılmıştır. Bir görüş bunun kira benzeri bir alacak olduğunu savunurken, hakim görüş ve Yargıtay uygulaması, ecrimisilin haksız fiil hükümlerine dayanan bir tazminat olduğu yönündedir. Bu ayrım, zamanaşımı sürelerinin belirlenmesi, ispat yükü ve faiz başlangıç tarihlerinin tespiti açısından hayati önem taşır. Eğer kira alacağı sayılsaydı ispat yükü ve faiz rejimi farklılaşacakken, haksız fiil nitelendirmesi nedeniyle davacı malikin, zilyedin kötü niyetini ve uğradığı zararı ispat etmesi gerekmektedir.

1.2. Yasal Dayanak: Türk Medeni Kanunu Madde 995

Ecrimisil davasının pozitif hukukumuzdaki temel dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 995. maddesidir. Madde metni şu şekildedir:

"İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır." 

Bu hüküm, zilyedin sorumluluğunu belirlerken iki temel kıstas getirir:

1. İyiniyetli Olmama (Kötü Niyet): Tazminatın doğumu için zilyedin, malı kullanma hakkı olmadığını bilmesi veya bilebilecek durumda olması gerekir.

   
   

2. Zarar ve Ürün Karşılığı: Tazminat, sadece malın yıpranmasından doğan zararı değil, aynı zamanda zilyedin o maldan elde ettiği (veya elde etmesi gerekirken ihmal ettiği) faydaları da kapsar.

1.3. 2026 Yılı Ekonomik Konjonktürünün Ecrimisile Etkisi

2026 yılı, Türkiye ekonomisinde enflasyonla mücadelenin sürdüğü, ancak gayrimenkul fiyatlarının ve kira bedellerinin yüksek seyrini koruduğu bir dönem olarak öne çıkmaktadır. Özellikle Ankara gibi büyükşehirlerde, konut ve işyeri arzındaki daralma ve inşaat maliyetlerindeki artış, mülkiyetin korunmasını daha da değerli hale getirmiştir.

Bu ekonomik tablo, ecrimisil davalarının stratejik önemini artırmıştır. Mülk sahipleri için ecrimisil, sadece geçmişe dönük bir zarar tazmini aracı değil, aynı zamanda mülklerini rayiç değerlerin çok altında kullanan fuzuli şagillere (haksız işgalcilere) karşı bir baskı unsuru ve gelir dengeleme mekanizması olarak görülmektedir. Yeniden değerleme oranlarının %18.95 seviyelerinde belirlendiği, pasaport ve yargı harçlarının arttığı 2026 yılında, dava açma maliyetleri yükselmiş olsa da, elde edilecek tazminatın potansiyel büyüklüğü bu maliyetleri göze alınabilir kılmaktadır. Özellikle Yenimahalle’nin ticari aksı olan OSTİM ve İvedik bölgelerinde, sanayi tipi gayrimenkullerin kira getirileri, konutlara oranla çok daha agresif bir artış göstermiş, bu da ticari ecrimisil davalarında talep edilen rakamları milyon TL seviyelerine taşımıştır.

2. Ecrimisil Davasının Kurucu Unsurları (Şartları)

Bir ecrimisil davasının mahkemece kabul edilebilmesi için, hukuken varlığı zorunlu olan dört temel şartın (kurucu unsur) bir arada bulunması gerekmektedir. Bu şartlardan birinin eksikliği, davanın esastan reddine neden olur.

2.1. Haksız İşgal (Fuzuli Şagil Durumu)

Ecrimisilin varlık sebebi, mülkiyet hakkına yapılan haksız saldırıdır. Haksız işgal, zilyedin mal üzerinde hakimiyet kurarken veya bu hakimiyeti sürdürürken, hukuk düzeninin koruduğu geçerli bir nedene (haklı sebep) dayanmamasıdır.

• Haklı Sebebin Yokluğu veya Sona Ermesi: İşgal, başlangıçta haksız olabileceği gibi, sonradan da haksız hale gelebilir. Örneğin, kira sözleşmesi devam ederken kiracı haklı zilyettir. Ancak kira sözleşmesi mahkeme kararıyla feshedildiği veya süre bitimi nedeniyle tahliye kararı verildiği halde taşınmaz boşaltılmazsa, o tarihten itibaren kiracı "haksız işgalci" (fuzuli şagil) konumuna düşer.

  
  

• İşgalin Türleri:

  
  

  Fiili Kullanım: Bir arsanın üzerine izinsiz bina yapılması, tarlanın ekilmesi veya dairede oturulması.

  
  

  Engelleyici (Pasif) Kullanım: Taşınmazın kapısının kilitli tutulması, anahtarın teslim edilmemesi veya mülke çöp yığılarak malikin kullanımının engellenmesi. Yargıtay, malikin tasarruf yetkisinin kısıtlandığı her durumu işgal olarak değerlendirme eğilimindedir.

2.2. Kötü Niyet Unsuru

TMK m. 995 açıkça "iyiniyetli olmayan zilyet" ifadesini kullanır. Bu, ecrimisil sorumluluğunun kusura dayalı bir sorumluluk türü olmasa da, zilyedin sübjektif durumunun (bilinç halinin) belirleyici olduğunu gösterir.

• İyiniyet Karinesi ve Çürütülmesi: TMK m. 3 uyarınca asıl olan iyiniyettir. Ancak ecrimisil davalarında davacı, davalının kötü niyetli olduğunu ispatla yükümlüdür. Zilyet, malı kullanırken kendisine ait bir hakka dayandığını dürüstçe düşünüyorsa (örneğin geçersiz bir tapu kaydına veya sahte bir vekaletnameye, sahteliğini bilmeden güvenmişse) iyiniyetli sayılabilir.

  
  

• Dönüşüm Anı (İyiniyetten Kötü Niyete Geçiş): Bir zilyet ne zaman kötü niyetli hale gelir? Bu soru, tazminatın başlangıç tarihini belirler.

  
  

• Dava Açılması: Ecrimisil veya el atmanın önlenmesi davasının açıldığı tarih, zilyedin haksızlığının kendisine resmi olarak bildirildiği andır. Bu tarihten sonrası için kötü niyet varsayılır.

  
  

• İhtarname Tebliği: Noter kanalıyla gönderilen ve "taşınmazı tahliye et, kullanmana rızam yok" iradesini içeren ihtarname, tebliğ edildiği andan itibaren zilyedi kötü niyetli kılar.

  
  

• Bilinmesi Gereken Durumlar: Tapu sicili alenidir. Bir kimsenin "bu arsanın başkasına ait olduğunu bilmiyordum" savunması, tapulu taşınmazlarda genellikle dinlenmez.

  
  

2.3. Zarar Unsuru

Yargıtay’ın 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, ecrimisil hukukunun temel taşlarından biridir: "Fuzuli işgalin, zararın meydana gelmesinde amil olması lazımdır. Bir zarara uğramamış olan malike, ecrimisil adı altında herhangi bir tazminat verilmesi gerekmez."

Bu zarar kavramı geniş yorumlanmalıdır:

• Müspet (Fiili) Zarar: Taşınmazın hor kullanılması sonucu boyasının eskimesi, kapılarının kırılması, toprağın verimsizleşmesi gibi malvarlığındaki aktif azalma.

  
  

• Menfi (Yoksun Kalınan) Zarar: Malikin, işgal olmasaydı elde edebileceği gelirden mahrum kalmasıdır. En tipik örneği kira geliridir. Yargıtay, taşınmaz kiraya verilebilir nitelikteyse (konut, dükkan, tarla), malikin kira kaybını "zarar" olarak kabul eder. Malikin "ben zaten kiraya vermeyecektim" demesi veya fiilen kiracı aramamış olması, bu zararın varlığını ortadan kaldırmaz; çünkü potansiyel gelir kaybı söz konusudur.

2.4. İlliyet Bağı (Nedensellik)

Zarar ile haksız işgal eylemi arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır. Zarar, işgalcinin eyleminin doğal ve olağan bir sonucu olmalıdır. Örneğin, işgalci evde otururken deprem sonucu ev yıkılırsa, işgalci ecrimisilden (kullanım bedelinden) sorumlu olur ancak binanın yıkılmasından (mücbir sebep) sorumlu tutulamaz (TMK m. 995/2 uyarınca, kötü niyetli zilyet kaza sonucunda malın yok olmasından da sorumlu olsa da, ecrimisil spesifik olarak kullanım karşılığıdır).

3. Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Ecrimisil: "İntifadan Men" Doktrini

Ecrimisil davalarının en karmaşık boyutu, üçüncü kişilere karşı değil, mülkiyet hakkını paylaşan diğer paydaşlara (hissedarlara) karşı açılan davalardır. Miras kalan bir evde oturan kardeş veya müşterek alınan bir dükkanı tek başına işleten ortak durumlarında "İntifadan Men" (Yararlanmanın Engellenmesi) şartı devreye girer.

3.1. İntifadan Men Kuralının Mantığı

Paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinin hakkını ihlal etmemek kaydıyla müşterek maldan yararlanma hakkına sahiptir. Bir paydaşın malı kullanması, tek başına haksız işgal sayılmaz. Diğer paydaşın ecrimisil isteyebilmesi için, "Ben de bu maldan yararlanmak istiyorum, ya bana kullanabileceğim bir yer göster ya da payıma düşen bedeli öde" şeklinde bir talepte bulunması ve bu talebin reddedilmiş olması gerekir. İşte bu irade beyanına ve engellenme olgusuna "İntifadan Men" denir.

3.2. Yargıtay Uygulamasında İntifadan Men Şartının İstisnaları (2026 Görünümü)

Yargıtay, intifadan men şartını usul ekonomisi ve dürüstlük kuralı gereği bazı hallerde aramaz. 2026 yılı itibarıyla güncelliğini koruyan ve yerel mahkemelerce (Ankara Asliye Hukuk Mahkemeleri) resen dikkate alınan istisnalar şunlardır.

Tablo 1: İntifadan Men Şartının Aranmadığı Durumlar

İstisna Türü	Açıklama ve Hukuki Gerekçe	Örnek Senaryo (Ankara/Yenimahalle)
Hukuki Semere (Kira Geliri)	Taşınmaz kiraya verilerek gelir elde ediliyorsa, intifadan men aranmaz. Kira parası bölünebilir bir haktır.	Batıkent'te miras kalan bir dükkanın, kardeşlerden biri tarafından üçüncü kişiye kiralanıp kiranın tamamının alınması.
Doğal Semere (Ürün)	Bağ, bahçe, tarla gibi yerlerden toplanan ürünlerde (fındık, çay, buğday) ihtar gerekmez.	Yenimahalle'nin kırsal mahallelerinde (Memlik, Yakacık) müşterek tarladaki ekinin bir ortakça hasat edilmesi.
Kamu Malı Statüsü	Taşınmazın kamu malı olması durumunda (mera, yaylak vb.) intifadan men aranmaz.	Hazine arazisinin işgali durumunda devletin ihtar çekmesine gerek yoktur.
Paydaşlığın İnkârı	Davalı paydaş, davacının paydaşlığını reddediyor ve "bu mal tamamen benim" diyorsa ihtar aranmaz.	Tapu iptal ve tescil davası sürerken davalının mülkiyet iddiasını sürdürmesi.
Daha Önce Açılan Davalar	İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi), el atmanın önlenmesi gibi davalar, intifadan men iradesini ortaya koyar.	Paydaşlardan birinin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortaklığın giderilmesi davası açmış olması.
Kullanım Anlaşması	Paydaşlar arasında taşınmazın kim tarafından nasıl kullanılacağına dair (harici veya yazılı) bir anlaşma (taksim) varsa.	Kardeşlerin "üst katta sen, alt katta ben oturacağım" diye anlaşmasına rağmen üst kattaki kardeşin alt kata da eşya koyması.

3.3. Kritik Yargıtay Kararı Analizi: "Hakların Saklı Tutulması" Yeterli Mi?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2024/982 K. sayılı ve 20.02.2024 tarihli kararı, 2026 yılında açılacak davalar için emsal teşkil etmektedir. Kararda; davacının, başka bir dava dosyasında sunduğu cevap dilekçesinde "ecrimisil dava haklarımızı saklı tutuyoruz" şeklinde beyanda bulunmasının, intifadan men şartını gerçekleştirmiş sayılmayacağı hükme bağlanmıştır. Yargıtay bu kararıyla şu mesajı vermektedir: İntifadan men iradesi, soyut ve genel ifadelerle değil; somut, o taşınmaza özgülenmiş ve muhatabın kullanımını men etmeye yönelik açık bir taleple (tercihen noter ihtarnamesiyle) yapılmalıdır. Dolaylı beyanlar veya "haklarımızı saklı tutuyoruz" gibi usuli rezervler, ecrimisil alacağının doğumunu sağlamaz.

4. Usul Hukuku: Yetki, Görev ve Zamanaşımı

4.1. Görevli Mahkeme

Ecrimisil davalarında görevli mahkeme, dava konusunun değerine veya miktarına bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi'dir (HMK m. 2). Sulh Hukuk Mahkemeleri, sadece kira ilişkisinden kaynaklanan (tahliye, kira tespiti) davalara bakar. Ecrimisilde bir kira sözleşmesi bulunmadığı (veya geçersiz olduğu) için görev daima Asliye Hukuk'tadır.

4.2. Yetkili Mahkeme ve Ankara'nın Yargı Çevresi Karmaşası

Yetki kuralı, davanın hangi yerdeki mahkemede açılacağını belirler. Ecrimisil davalarında iki tür yetki kuralı yarışır:

1. Genel Yetki (HMK m. 6): Davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi.

   
   

2. Özel Yetki (HMK m. 16): Haksız fiilin işlendiği yer (taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesi. Davacı, bu iki yetkili mahkemeden birini seçmekte özgürdür (seçimlik yetki).

   
   

Ankara Merkez ve Ankara Batı Adliyesi Ayrımı:

Ankara'da yargı yetkisi coğrafi olarak bölünmüştür. Bu durum, özellikle Yenimahalle ilçesi için kafa karışıklığı yaratmaktadır. Yenimahalle'nin idari sınırları ile adli yargı sınırları tam olarak örtüşmemektedir.

Tablo 2: Ankara ve Yenimahalle Lokasyonunda Adli Yetki Dağılımı (2026)

Bölge / Semt	Bağlı Olduğu Adliye	Yetkili Mahkeme
Yenimahalle Merkez (Ragıp Tüzün, Tepealtı, Gayret, İvedik Cad.)	Ankara Adliyesi	Ankara Asliye Hukuk Mah.
Demetevler, Şentepe, Yahyalar	Ankara Adliyesi	Ankara Asliye Hukuk Mah.
Batıkent (Tüm Mahalleler: Kentkoop, İnönü, Kardelen vb.)	Ankara Adliyesi	Ankara Asliye Hukuk Mah.
OSTİM OSB (Ostim Mahallesi)	Ankara Adliyesi	Ankara Asliye Hukuk Mah.
İvedik OSB (Serhat, Melih Gökçek Bulvarı)	Ankara Adliyesi	Ankara Asliye Hukuk Mah.
Susuz, Yuva, Karacakaya	Ankara Adliyesi	Ankara Asliye Hukuk Mah.
Çayyolu, Ümitköy, Yaşamkent	Ankara Adliyesi	Ankara Asliye Hukuk Mah.

Uyarı: Dava açılmadan önce mutlaka UYAP sisteminden veya ilgili adliyelerin tevzi bürolarından parselin bulunduğu mahallenin hangi yargı çevresinde kaldığı teyit edilmelidir. Yanlış adliyede dava açılması, "yetkisizlik kararı" verilmesine ve davanın aylar süren bir bürokrasiye takılmasına neden olabilir.

4.3. Zamanaşımı Süresi ve Hesaplama Tekniği

Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi 5 (beş) yıldır. Bu süre, davanın açıldığı tarihten geriye doğru işler. Yargıtay'ın 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile ecrimisilin 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu kesinleşmiştir.

• Dönemsel Zamanaşımı: Ecrimisil, günden güne doğan ve işleyen bir alacaktır. Bu nedenle zamanaşımı, alacağın tamamı için tek bir tarihte başlamaz; her geçen gün için ayrı ayrı işlemeye devam eder.

  
  

• Dava Tarihinin Önemi: 25 Ocak 2026 tarihinde açılan bir ecrimisil davasında, mahkeme ancak 25 Ocak 2021 ile 25 Ocak 2026 arasındaki dönem için tazminata hükmedebilir. 25 Ocak 2021'den önceki alacaklar zamanaşımına uğramış olur ve davalı tarafça "zamanaşımı def'i" ileri sürülürse bu kısım reddedilir.

  
  

• Islah ve Zamanaşımı: Dava dilekçesinde talep edilen miktar (örneğin şimdilik 10.000 TL) bilirkişi raporundan sonra ıslah (değer artırımı) ile artırıldığında (örneğin 100.000 TL'ye), davalı taraf ıslah edilen kısım için de zamanaşımı itirazında bulunabilir. Ancak Yargıtay'ın son kararlarında, belirsiz alacak davası olarak açılan davalarda, davanın başında zamanaşımı kesildiği için ıslah edilen kısım için de zamanaşımının işlemeyeceği yönünde görüşler ağırlık kazanmaktadır. Yine de risk almamak adına davanın belirsiz alacak davası olarak açılması önerilir.

5. Ecrimisil Tazminatının Hesaplanması ve Faiz Rejimi

2026 yılında ecrimisil hesaplamaları, yüksek enflasyon ortamında mülkiyet hakkının reel değerini korumak adına hassas bir bilirkişi incelemesini gerektirir.

5.1. Hesaplama Yöntemi: Emsal Kira ve ÜFE Endekslemesi

Ecrimisil bedeli, taşınmazın büyüklüğü, niteliği, konumu ve çevresel özellikleri dikkate alınarak hesaplanır.

1. İlk Dönem Tespiti: Bilirkişi, ecrimisil talep edilen 5 yıllık sürenin ilk yılı (örneğin 2021) için çevredeki emsal kira sözleşmelerini ve rayiçleri inceleyerek bir baz bedel belirler.

   
   

2. Yİ-ÜFE ile Güncelleme: Belirlenen bu ilk dönem bedeli, takip eden yıllar için Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranlarında artırılarak her yıl için ayrı ayrı hesaplanır. Yargıtay, ecrimisil hesabında TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) yerine, genellikle daha yüksek çıkan ÜFE oranlarının veya hakkaniyete uygun bir artış oranının kullanılmasını öngörür.

   
   

3. Mevsimsellik: Tarım arazilerinde (Yenimahalle'nin kırsal kesimleri) hesaplama yıllık ürün hasat dönemlerine göre yapılır. Konut ve işyerlerinde ise aylık kira esası uygulanır.

   
   

5.2. Ankara Piyasası ve Sektörel Farklılıklar

Ankara'nın Yenimahalle ilçesi, heterojen gayrimenkul yapısı nedeniyle farklı hesaplama dinamiklerine sahiptir:

• OSTİM ve İvedik OSB (Ticari/Sanayi): Burada ecrimisil, sadece m² bazında kira olarak değil, taşınmazın "işletme potansiyeli" de gözetilerek hesaplanabilir. Sanayi dükkanlarında enerji altyapısı (yüksek kw elektrik), vinç sistemleri gibi eklentiler kira değerini ve dolayısıyla ecrimisili artırır. 2026 itibarıyla bu bölgelerde m² kira bedelleri 300-500 TL bandını zorlamaktadır.

  
  

• Batıkent ve Çayyolu (Konut/Lüks Konut): Metro güzergahı, site içi olanaklar (güvenlik, havuz) emsal kirayı belirler. "Haksız işgal", site aidatlarının ödenmemesi sorununu da beraberinde getirebilir ancak aidat ecrimisile dahil edilmez, ayrıca talep edilmelidir.

  
  

• Şentepe (Kentsel Dönüşüm): Gecekondu ve apartmanların iç içe olduğu bu bölgede, emsal bulmak zordur. Genellikle yakın çevredeki yeni yapılmış binaların kiraları, "yıpranma payı" ve "konum şerefiyesi" düşülerek emsal alınır.

5.3. Kademeli Faiz Uygulaması

Ecrimisil davalarında faiz, davanın açıldığı tarihten itibaren tüm alacak için işlemez. Ecrimisil, dönem dönem doğan bir alacak olduğu için, her dönemin tahakkuk ettiği tarihten itibaren faiz yürütülür.

Tablo 3: Kademeli Faiz Hesaplama Örneği (Dava Tarihi: 01.01.2026)

İşgal Dönemi	Ecrimisil Bedeli (TL)	Faiz Başlangıç Tarihi	Açıklama
2021 Yılı	20.000 TL	31.12.2021	2021 yılı sonundan dava tarihine kadar faiz işler.
2022 Yılı	35.000 TL	31.12.2022	2022 yılı sonundan dava tarihine kadar faiz işler.
2023 Yılı	60.000 TL	31.12.2023	2023 yılı sonundan dava tarihine kadar faiz işler.
2024 Yılı	100.000 TL	31.12.2024	2024 yılı sonundan dava tarihine kadar faiz işler.
2025 Yılı	150.000 TL	31.12.2025	2025 yılı sonundan dava tarihine kadar faiz işler.

Önemli Not: Bu yöntem "kademeli faiz" olarak adlandırılır ve davacının alacağı toplam faiz miktarını, "dava tarihinden itibaren faiz" talebine göre düşürür. Ancak hukuken doğru uygulama budur. Davacı vekillerinin taleplerinde "her dönem sonundan itibaren işleyecek yasal faiziyle" ibaresini kullanmaları şarttır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

1. Ecrimisil davası ne kadar sürer?

Ankara (Sıhhiye) ve Ankara Batı (Etimesgut) adliyelerindeki iş yoğunluğu ve bilirkişi süreçleri dikkate alındığında, yerel mahkeme aşaması ortalama 1.5 - 2 yıl sürmektedir. Karara itiraz edilmesi halinde Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) ve Yargıtay süreçleriyle birlikte toplam süre 3-4 yılı bulabilmektedir.

2. Akrabalar (kardeşler/mirasçılar) arasında ecrimisil istenir mi?

Evet, istenebilir. Ancak "intifadan men" şartının sağlanması zorunludur. Yani, davayı açacak olan kardeşin, oturan kardeşe noterden ihtarname çekerek "Ben de evden yararlanmak istiyorum veya payımı öde" demesi gerekir. Bu ihtar olmadan açılan davalar genellikle reddedilir. İstisnası; taşınmazın kiraya verilerek gelir elde ediliyor olmasıdır.

3. Ecrimisil geriye dönük kaç yıl için istenir?

Ecrimisil, davanın açıldığı tarihten geriye dönük en fazla 5 yıl için talep edilebilir. 5 yıldan daha eski talepler zamanaşımına uğrar. Örneğin 2026'da açılan davada 2015 yılındaki işgal bedeli istenemez.

4. Kiracı kirayı ödemiyor, ecrimisil davası açabilir miyim?

Hayır. Kiracı ile aranızda geçerli bir kira sözleşmesi varsa, hukuki ilişki "kira" ilişkisidir. Bu durumda İcra Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "Kira Alacağı ve Tahliye" davası açmalısınız. Ecrimisil, kira sözleşmesi olmayan veya sözleşmesi bitmesine rağmen çıkmayan kişiler (fuzuli şagil) içindir.

5. Dava açmadan önce ihtarname çekmek zorunlu mu?

Üçüncü kişilere karşı (yabancı işgalci) açılan davalarda zorunlu değildir ancak kötü niyeti ispatlamak ve faizi başlatmak için şiddetle tavsiye edilir. Paydaşlar (hissedarlar) arasındaki davalarda ise ihtarname (intifadan men) çoğu zaman bir dava şartı kadar elzemdir.

6. Ecrimisil bedeli neye göre belirlenir?

Bilirkişiler, taşınmazın bulunduğu bölgedeki (örneğin Yenimahalle/Batıkent) emsal kiralara bakar. Taşınmazın büyüklüğü, konumu, manzarası, ulaşım imkanları gibi faktörler bedeli artırır veya azaltır. ÜFE artış oranları da yıllara göre uygulanır.

7. Ecrimisil davasında faiz ne zaman başlar?

Faiz, davanın açıldığı tarihten itibaren topluca başlamaz. Ecrimisil bedeli her yıl veya ay için ayrı ayrı doğduğundan, faiz de her dönemin sonundan itibaren kademeli olarak işlemeye başlar.

8. Yenimahalle'deki evim için hangi adliyede dava açmalıyım?

Yenimahalle'nin Batıkent, Ostim, İvedik, Susuz, Çayyolu, Demetevler, Yahyalar, Şentepe bölgeleri için Ankara Adliyesi yetkilidir. Kesin yetki için tapu kaydındaki mahalle bilgisiyle adliye tevzi bürosundan sorgulama yapılmalıdır.

9. Hisseli tapuda diğer hissedar evi kullanıyor, ecrimisil alabilir miyim?

Evet, hisseniz oranında ecrimisil talep edebilirsiniz. Örneğin 1/4 hisseniz varsa, belirlenen toplam ecrimisil bedelinin 1/4'ünü alırsınız. Ancak önce intifadan men koşulunu (ihtarname) yerine getirmeniz gerekir.

10. Ecrimisil davasını kazanırsam işgalci evden çıkarılır mı?

Hayır. Ecrimisil sadece bir "tazminat" davasıdır, tahliye (boşaltma) sonucunu doğurmaz. İşgalcinin çıkarılması için aynı dava dilekçesinde veya ayrı bir davada "Müdahalenin Men'i (El Atmanın Önlenmesi)" ve "Tahliye" talebinde de bulunmanız gerekir.

11. Ecrimisil davası masrafı 2026 yılında ne kadar?

Dava, "nispi harca" tabidir. Talep edilen tazminat miktarının yaklaşık %6.831'i harç olarak devlete ödenir (bunun 1/4'ü peşin alınır). Ayrıca bilirkişi, keşif, tebligat giderleri ve başvurma harcı eklenir. 2026 yılı tarifeleriyle 50.000 TL'lik bir dava için başlangıç masrafı ortalama 4.000-6.000 TL arasında değişebilir.

12. Miras kalan evde oturan kardeşten ecrimisil istenir mi?

Kural olarak hayır, istenemez çünkü kardeşin kullanımı "muvafakata dayalı" (rıza ile) sayılır. Ancak, noterden ihtar çekerek "rızam yoktur, ecrimisil istiyorum" derseniz, ihtarın tebliğ tarihinden sonrası için isteyebilirsiniz.

7. Sonuç ve Değerlendirme

Ecrimisil davası, mülkiyet hakkının ekonomik değerini koruyan en etkili hukuk mekanizmalarından biridir. Özellikle Ankara-Yenimahalle gibi gayrimenkul hareketliliğinin yüksek olduğu bölgelerde, ecrimisil davaları mülk sahipleri için hayati önem taşımaktadır. Raporumuzda detaylandırıldığı üzere, davanın başarısı; haksız işgalin tespiti, kötü niyetin ispatı, doğru hesaplama yöntemi ve özellikle yetkili mahkemenin (Ankara Merkez/Batı) doğru tayini gibi teknik detaylara bağlıdır. 2026 yılındaki yasal ve ekonomik güncellemeler ışığında, hak kaybı yaşamamak adına sürecin uzman hukukçular nezaretinde, stratejik bir planlamayla yürütülmesi gerekmektedir.

8. Örnek Belge Taslakları

Önemli Uyarı:

Aşağıdaki metinler yalnızca örnek şablondur. Somut olay ve delillere göre düzenlenmeden doğrudan kullanılmamalıdır; aksi hâlde hak kaybı doğabilir. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir ve avukat–müvekkil ilişkisi kurmaz.

8.1. Noter İhtarnamesi Örneği (İntifadan Men ve Ecrimisil)

İHTARNAME

İHTAR EDEN: -

ADRES:

VEKİLİ: 

MUHATAP:

ADRES:

KONU: Ankara İli, Sincan İlçesi, [Mahalle Adı], [Ada/Parsel No] adresinde bulunan taşınmaza vaki haksız müdahalenizin önlenmesi (intifadan men), taşınmazın tahliyesi ve fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla geriye dönük 5 yıllık toplam TL ecrimisil bedelinin ödenmesi ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR

1. Müvekkil, yukarıda tapu bilgileri verilen taşınmazın malikidir. Tarafınız, işbu taşınmazı'nden bu yana, müvekkilin rızası hilafına ve herhangi bir hukuki sebebe (geçerli bir kira kontratı vb.) dayanmaksızın işgal etmektedir.

2. İşbu ihtarname ile; taşınmazı kullanmanıza muvafakatimiz olmadığını, taşınmaz üzerindeki haksız işgalinize derhal son vermenizi ve taşınmazı 7 (yedi) gün içinde boşaltarak müvekkile teslim etmenizi bildiririz. (Bu beyan ile tarafınız İNTİFADAN MEN edilmiştir).

3. Ayrıca, haksız kullanımınız nedeniyle, 2021-2026 yılları arası için bölge rayiçlerine göre hesaplanan toplam TL ecrimisil (haksız işgal tazminatı) bedelini, işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 3 iş günü içinde aşağıda belirtilen banka hesabına ödemenizi talep ederiz.

4. Belirtilen süre içinde tahliye ve ödeme gerçekleşmediği takdirde; hakkınızda Ankara Batı Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde "El Atmanın Önlenmesi, Kal (Yıkım) ve Ecrimisil" davası açılacağını, yargılama giderleri, harçlar, işleyecek yasal faiz ve avukatlık ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririz.

BANKA HESAP BİLGİLERİ: – – [Alıcı Adı]

TARİH: 25/01/2026

İHTAR EDEN VEKİLİ:

8.2. Dava Dilekçesi Örneği (Ankara Asliye Hukuk Mahkemesi)

ANKARA NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NE

DAVACI: (TC:...)

ADRES: [Adresiniz]

VEKİLİ: Av. –

DAVALI: (TC:...)

ADRES: Ostim OSB Mahallesi, 1234. Sokak, No: 5 Yenimahalle/ANKARA

DAVA DEĞERİ: 50.000 TL (Belirsiz Alacak Davasıdır - Harca Esas Değerdir)

KONU: Haksız işgal nedeniyle fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 50.000 TL ecrimisil bedelinin dönem sonlarından itibaren işleyecek kademeli yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. Mülkiyet Durumu: Müvekkil, Ankara İli, Yenimahalle İlçesi, Ostim Mahallesi,... Ada,... Parsel numarasında kayıtlı ticari nitelikteki taşınmazın malikidir. (Ek-1: Tapu Kaydı).

2. Haksız İşgal Olgusu: Davalı yan, mülkiyeti müvekkile ait olan işyerini,... tarihinden itibaren hiçbir akdi veya kanuni dayanak olmaksızın atölye ve depo olarak fiilen kullanmaktadır. Taraflar arasında herhangi bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır (veya kira sözleşmesi... tarihinde feshedilmiştir).

3. Kötü Niyet ve Temerrüt: Davalıya... Noterliği'nin... tarih ve... yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilmiş, taşınmazı tahliye etmesi ve ecrimisil ödemesi ihtar edilmiştir. Davalı ihtara rağmen işgale devam ederek kötü niyetini ortaya koymuştur. (Ek-2: İhtarname ve Tebliğ Şerhi).

4. Zarar ve Emsal Rayiçler: Dava konusu taşınmaz, Ostim Sanayi Bölgesi'nin en işlek caddelerinden birinde yer almaktadır. Bölgedeki emsal dükkanların 2026 yılı aylık kira getirileri ortalama... TL civarındadır. Davalının haksız kullanımı sebebiyle müvekkil bu gelirden mahrum kalmıştır.

5. Hukuki Deliller: Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları ve TMK 995. maddesi uyarınca, kötü niyetli zilyet olan davalının haksız işgal tazminatı ödemesi gerekmektedir.

HUKUKİ NEDENLER: TMK, TBK, HMK ve ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER:

1. Tapu kayıtları,

2. ... Noterliği... tarihli İhtarnamesi,

3. Tanık anlatımları (Tanık isim ve adresleri bilahare bildirilecektir),

4. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi (Emsal kira tespiti için),

5. Yemin ve yasal her türlü delil.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

• Davamızın KABULÜNE,

• Haksız işgal tazminatı (ecrimisil) olarak, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 50.000 TL'nin, her yılın tahakkuk tarihinden (dönem sonundan) itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline,

• Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekileten arz ve talep ederim. 25/01/2026

DAVACI VEKİLİ

[İmza]

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.