Kiracı Komşuları Rahatsız Ediyorsa Tahliye Olur mu?

Kiralananın Özenle Kullanılmaması ve Komşulara Saygısızlık Nedeniyle TBK 316 Kapsamında Fesih ve Tahliye

Kiracı; kiralananı özenle kullanmak ve aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Bu yükümlülükler ihlal edilirse kiraya veren, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, çoğu durumda yazılı ihtar + en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini istemeli; aykırılık devam ederse fesih ve tahliye yoluna gidebilmelidir. Ağır vakalarda “çekilmezlik” değerlendirmesiyle daha hızlı fesih gündeme gelebilir. Dava aşamasında ise delil düzeni ve birçok durumda dava şartı arabuluculuk kritik rol oynar.

1) Sorun Neden Bu Kadar Yaygın?

Apartman/site yaşamında en sık duyulan şikâyetler genelde aynı eksende toplanır:

• “Gece gürültü bitmiyor.”

• “Ortak alanlar kirletiliyor, bina düzeni bozuluyor.”

• “Komşulara hakaret/tehdit var, güvenlik kaygısı oluştu.”

• “Ev hor kullanılıyor; kırık dökük, izinsiz müdahale var.”

Bu tablo, iki taraf için de risklidir:

• Kiraya veren açısından mülkiyet ve bina huzuru zarar görür; yanlış adım atılırsa dava usulden kaybedilebilir.

• Kiracı açısından ise barınma/işyeri devamlılığı riske girer; ihtar sonrası davranış devam ederse tahliye ihtimali artar.

2) TBK 316 Ne Söyler? (Özen Borcu + Komşulara Saygı)

TBK 316’nın mantığı basittir: Kiracı, kiralananı “kendi malı” gibi kullanmaz; ama makul ve dürüst bir kişinin göstereceği özeni göstermek zorundadır. Ayrıca “ben kiracıyım” diyerek komşuluk düzenini bozacak davranışları sürdüremez.

Bu madde iki ayrı ihlali aynı başlıkta toplar:

1. Kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmama

2. Aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermeme

Her iki başlık da, somut olayın ağırlığına göre fesih ve tahliye sonucunu doğurabilir.

3) Kiracının “Özenle Kullanma” Borcu Hangi Davranışlarda İhlal Edilir?

Özen borcu ihlali denince sadece “kırdı, döktü” anlaşılmamalıdır. Uygulamada şu tür davranışlar sık görülür:

• Kasıtlı veya ağır ihmal ile zarar: Kapı/pencere/tesisat/duvar gibi kısımlara önemli zarar verilmesi

• İzinsiz/uygunsuz tadilat: Tesisata müdahale, hatalı tadilatla hasar, taşınmaza kalıcı zarar

• Kullanım amacına aykırılık: Konutun depo/atölye gibi kullanılmasıyla aşırı yıpratma

• Kiralananı “kötüye kullanım”: Taşınmazın hukuka/ahlaka aykırı faaliyetler için kullanılması

Önemli ayrım: Normal kullanımın doğal sonucu olan olağan eskime ve yıpranma (örneğin boyanın zamanla kirlenmesi, kullanım izleri) tek başına “hor kullanım” değildir. Tahliye dosyalarında asıl belirleyici olan; zararın ağırlığı, süreklilik, onarım ihtiyacı ve ispat gücüdür.

4) Komşulara Saygı Yükümlülüğü: “Gürültü” Sadece Bir Parça

Komşuya saygı borcu, yalnızca gürültü yapmamak değildir. Aşağıdaki durumlar, somut olaya göre ihlal sayılabilir:

• Gece saatlerinde ısrarlı gürültü (müzik, kavga, bağırma, yoğun misafir)

• Ortak alanları işgal etmek/kirletmek, bina düzenini bozmak

• Koku–duman–hijyen kaynaklı sürekli rahatsızlık

• Komşulara yönelik hakaret/tehdit, güvenliği bozacak taşkınlık

• Site/apartman yönetim kurallarına rağmen ısrarlı aykırılık

Mahkeme pratiğinde kritik soru şudur:Bu davranışlar, kira ilişkisinin sürdürülmesini objektif olarak “çekilmez” hale getiriyor mu?Çekilmezlik eşiğine yaklaşan dosyalarda delillerin niteliği belirleyicidir.

5) Tahliye İçin En Kritik Eşik: Doğru Usul + Doğru Delil

Bu tür uyuşmazlıklarda “haklı olmak” yetmez; doğru yöntemle ilerlemek gerekir. En sık kaybettiren hatalar şunlardır:

• Soyut şikâyetlerle (tarih/saat/olay olmadan) dava açmak

• İhtarı eksik/yanlış kurmak (özellikle süre ve içerik hatası)

• Delilleri sonradan toparlamaya çalışmak (tutanak/komşu yazısı/tanık planı yok)

• Arabuluculuk/dava şartı süreçlerini kontrol etmeden mahkemeye gitmek

6) Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 30 Günlük Yazılı İhtar Neden “Olmazsa Olmaz”dır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kural şudur:Kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar gönderir; ihtarda en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ister ve aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini açıkça bildirir.

İhtarın içeriği mutlaka somut olmalıdır:

• Hangi davranış(lar) aykırı?

• Ne zaman/hangi sıklıkta oldu?

• Ne isteniyor (davranışın sona ermesi, zararların giderilmesi vb.)

• Süre (en az 30 gün)

• Sonuç (fesih ve tahliye)

Uygulamada ispat güvenliği için en çok tercih edilen yöntem noter ihtarıdır.

7) “Derhal Fesih” Ne Zaman Gündeme Gelebilir?

Bazı vakalarda “30 gün bekleme” fiilen anlamsızlaşır. Örneğin:

• Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi

• Kiracıya süre verilmesinin yararsız olduğunun açık olması

• Kiracının davranışının kiraya veren / bina sakinleri / komşular için çekilmez hale gelmesi (ciddi tehdit/şiddet gibi)

Bu yol istisnai bir yoldur ve yüksek ispat standardı gerektirir. Bu nedenle “derhal fesih” iddiası, güçlü delil yoksa riskli olabilir.

8) Arabuluculuk: Tahliye Davası Açmadan Önce Zorunlu (Dava Şartı)

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye talepleri dâhil) mahkemede dava açmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır. Bu nedenle TBK 316’ya dayalı “fesih ve tahliye” davası açılacaksa; önce arabuluculuk başvurusu yapılmalı, süreç anlaşma ile sonuçlanmazsa son tutanak alınmalı ve bu tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. Aksi halde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir.

İstisna: Kanun, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu zorunluluğun dışında bırakmıştır. Yani “dava” değil, doğrudan icra yoluyla tahliye prosedürü işletilecekse arabuluculuk aranmaz. Ancak seçilen yolun icra takibi mi yoksa sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası mı olduğu, dosyanın niteliğine göre baştan doğru belirlenmelidir.

9) Delil Stratejisi: Dosyayı Kazandıran Kısım

Bu tür dosyalarda en pratik ve etkili deliller:

• Apartman/site yönetimi tutanakları (tarih–saat–olay–imza)

• Komşuların yazılı şikâyetleri

• Kolluk çağrıları ve tutanaklar (varsa)

• Yazışmalar (uyarı mesajları), foto/video (hukuka uygun şekilde)

• Tanık listesi (mümkünse birden fazla ve tutarlı)

“Komşular rahatsız” demek yerine, hangi gün, hangi saat, hangi davranış sorusuna net cevap veren bir dosya kurmak gerekir.

10) Adım Adım Uygulama Akışı

1. Olayları somutlaştırın: tarih–saat–davranış–şikâyet kaydı

2. Delil toplayın: yönetim tutanağı, komşu yazısı, kolluk kaydı, tanık planı

3. Yazılı ihtar (çoğu dosyada): somut içerik + en az 30 gün + fesih uyarısı

4. Süre sonunda kontrol: aykırılık bitti mi, devam mı ediyor?

5. Devam ediyorsa: arabuluculuk/dava şartı kontrolü → dava stratejisi

6. Tahliye davası: ispatı güçlü, usulü doğru bir dilekçe ve delil seti

   
   

11) Kiracının Savunma İmkânları (Kiracı Açısından)

Kiracı açısından en sık savunma başlıkları şunlardır:

• İhtarın usulüne uygun olmadığı (içerik/süre/tebliğ problemi)

• İhlalin ispatlanamadığı (soyut şikâyet, çelişkili tanık)

• Aykırılığın giderildiği (ihtar sonrası davranışın sona erdiği)

• İddianın abartılı/kötü niyetli olduğu

• Zarar iddiasının olağan kullanım sınırında kaldığı

Bu nedenle kiraya veren, dosyayı “tek hamleyle” değil; usul + delil planıyla yürütmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

1) Kiracı komşuları rahatsız ediyorsa tahliye olur mu?

Evet, rahatsızlığın süreklilik, ağırlık ve ispat düzeyi yeterliyse ve usul doğru işletilirse TBK 316 kapsamında tahliye mümkündür.

2) Kaç şikâyet olursa tahliye çıkar?

Sayıdan çok; şikâyetlerin somut, tarihli, tutarlı ve mümkünse tutanak/tanık/kolluk kaydı ile destekli olması önemlidir.

3) Tek seferlik gürültü tahliye sebebi olur mu?

Genellikle tek seferlik ve telafi edilebilir olaylar zayıftır. Ancak olay çok ağırsa (tehdit/şiddet gibi) değerlendirme değişebilir.

4) Ev sahibi önce ihtar çekmek zorunda mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında çoğu dosyada evet. İhtarın yazılı, somut ve en az 30 gün süreli olması kritik önemdedir.

5) İhtarın içinde mutlaka ne olmalı?

Somut aykırılık anlatımı (tarih–olay), aykırılığın giderilmesi talebi, en az 30 gün süre ve giderilmezse fesih/tahliye uyarısı.

6) Noter ihtarı şart mı?

Şart değildir; ancak tebliğ ve ispat kolaylığı nedeniyle uygulamada en güvenli yöntemdir.

7) Apartman yönetim tutanağı yeterli olur mu?

Önemli delildir; fakat çoğu dosyada komşu şikâyetleri, tanık, kolluk kaydı gibi ek delillerle desteklenmesi daha güvenlidir.

8) “Komşular iftira atıyor” savunması nasıl ele alınır?

Mahkeme somut olgulara bakar. Soyut şikâyet–soyut savunma dosyayı zayıflatır; ispat düzeni belirleyicidir.

9) Evcil hayvan beslemek tahliye sebebi midir?

Tek başına değildir. Ancak ses/koku/hijyen yönünden çekilmez rahatsızlık oluşursa ve süreklilik gösterirse dosya konusu olabilir.

10) Kiracı evi hor kullanıyorsa keşif yapılır mı?

Gerekirse mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Fotoğraf, usta raporu, tutanak gibi ön deliller çok faydalıdır.

11) Tahliye davası ne kadar sürer?

Mahkemenin iş yükü, tebligatlar, tanıklar ve delillerin toplanmasına göre değişir. Delil düzeni iyi olan dosyalar daha sağlıklı yürür.

12) Tahliye kararı çıkarsa ama kiracı çıkmazsa ne olur?

İcra yoluyla tahliye prosedürü işletilebilir.

Örnek Tahliye Dava Dilekçesi (TBK 316 – Özen Borcu / Komşulara Saygı)

Uyarı:

Bu dilekçe örneği yalnızca genel bilgilendirme amaçlı bir şablondur. Her somut olayın delil yapısı, ihtar tebliği, arabuluculuk süreci ve kiralananın niteliği farklıdır. Süreler, dava şartları, husumet ve delil stratejisi somut dosyada ayrıca değerlendirilmelidir. Bu metin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

ANKARA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI :[Ad Soyad/Ünvan] – [TCKN/VKN][Adres]

VEKİLİ :Av. Mete ŞAHİN

DAVALI :[Ad Soyad/Ünvan] – [TCKN/VKN (biliniyorsa)][Tebligat adresi / Kiralanan adres]

KONU :TBK m.316 uyarınca; kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmaması ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermemesi nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ile kiralananın tahliyesi talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. Davacı ile davalı arasında [tarih] başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiralanan taşınmaz [tam adres] adresindeki [konut/çatılı işyeri] niteliğindeki bağımsız bölümdür. Aylık kira bedeli [..] TL’dir. (Kira sözleşmesi ektedir.)

2. Davalı kiracı, kira sözleşmesine ve kanundan doğan yükümlülüklerine aykırı şekilde;(i) kiralananı özenle kullanmamakta ve/veya kiralanana zarar vermekte,(ii) aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermeyerek bina huzurunu bozacak davranışlarda bulunmaktadır.

3. Somut olaylar örnek olarak:

   • [Tarih/saat] … (örn. gece geç saatlerde yüksek sesle müzik/kavga/bağırma)

   • [Tarih] … (örn. ortak alanların kirletilmesi/işgali)

   • [Tarih] … (örn. komşulara hakaret/tehdit)

   • [Tarih] … (örn. kiralananda zarar/izinsiz müdahale)Bu eylemler süreklilik arz etmiş; apartman/site düzeni ve komşuların huzuru ciddi biçimde zedelenmiştir.

4. Davacı, aykırılıkların giderilmesi için davalıya [Noter adı] aracılığıyla [tarih–yevmiye] sayılı ihtarnameyi göndermiş; ihtarnamede aykırılıklar somutlaştırılmış, en az 30 gün içinde giderilmesi istenmiş ve giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği bildirilmiştir. İhtarname [tebliğ tarihi] tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. (İhtarname ve tebliğ şerhi ektedir.)

5. Davalı, ihtara rağmen aykırılıkları gidermemiş; komşuları rahatsız eden davranışlar ve/veya taşınmaza zarar veren eylemler devam etmiştir. Bu durum; [apartman/site yönetimi tutanakları], [komşu şikâyet dilekçeleri], [kolluk kayıtları varsa], [tanık beyanları] ile sabittir.

6. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kapsamında [Arabuluculuk Bürosu] nezdinde [tarih] başvuru yapılmış; anlaşma sağlanamaması nedeniyle düzenlenen son tutanak dilekçemiz ekinde sunulmuştur.

7. Açıklanan nedenlerle TBK m.316 uyarınca kira sözleşmesinin feshi ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir.

HUKUKİ NEDENLER :TBK, HMK ve ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER :Kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ şerhi, apartman/site yönetimi tutanakları, komşu şikâyet dilekçeleri, kolluk tutanakları/çağrı kayıtları (varsa), yazışmalar, fotoğraf/video (hukuka uygun şekilde), keşif, bilirkişi, tanık ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM :Yukarıda arz edilen nedenlerle;

1. TBK m.316 uyarınca kira sözleşmesinin feshi ile [adres] adresindeki kiralananın tahliyesine,

2. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına,karar verilmesini vekalaten saygıyla arz ve talep ederiz. [Tarih]

Davacı Vekili

Av. Mete ŞAHİN

EKLER :

1. Kira sözleşmesi

2. İhtarname + tebliğ şerhi

3. Tutanaklar/şikâyet dilekçeleri

4. (Varsa) Kolluk kayıtları

5. Arabuluculuk son tutanağı

6. Tanık listesi vb.

Sonuç

Kiracının kiralananı özenle kullanmaması ve komşulara saygı yükümlülüğünü ihlal etmesi, TBK 316 kapsamında fesih ve tahliye sonucunu doğurabilir. Ancak sahada sonuç; çoğu zaman “şikâyetin haklılığı” kadar, ihtarın doğru kurulmasına, delillerin düzenli toplanmasına ve usul şartlarının eksiksiz yerine getirilmesine bağlıdır.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.