10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi: Ankara ve Yenimahalle Özelinde Kapsamlı Hukuki İnceleme ve Uygulama Rehberi

Bölüm 1: Giriş

Türkiye'de gayrimenkul hukuku, özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, yüksek enflasyon oranları ve konut arzındaki sıkışıklık nedeniyle toplumsal hayatın en tartışmalı alanlarından biri haline gelmiştir. Mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasındaki hassas denge, kanun koyucunun düzenlemeleriyle korunmaya çalışılsa da, uygulamanın teknik detayları taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu blogun temel amacı, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesi ve devamında düzenlenen "10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye" kurumunu, tüm hukuki boyutları, Yargıtay içtihatları, doktrinel tartışmalar ve pratik uygulama adımlarıyla derinlemesine incelemektir.

Blog, sadece genel geçer hukuki bilgileri aktarmakla kalmayıp, Ankara ili ve özellikle Yenimahalle ilçesindeki yerel yargı pratiklerine, adliye yetki sınırlarına ve bölgesel emlak dinamiklerine odaklanarak, mülk sahipleri ve kiracılar için stratejik bir yol haritası sunmayı hedeflemektedir.

Analizimizde, "sebep gösterme zorunluluğunun olmamasının" getirdiği usulü riskler, süre hesaplamalarındaki "1+10+1" formülü olarak bilinen matematiksel model, zorunlu arabuluculuk sürecinin dinamikleri ve Ankara Adliyesi ile Ankara Batı Adliyesi arasındaki yetki karmaşası detaylandırılacaktır.

1.1. Mülkiyet Hakkı ve Kiracıyı Koruma İlkesi Arasındaki Denge

Türk hukuk sisteminde kira sözleşmeleri, zayıf durumda olduğu varsayılan kiracıyı koruma ekseninde şekillenmiştir. Eski 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminden bu yana süregelen bu yaklaşım, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile daha sistematik bir yapıya kavuşturulmuştur. Ancak kanun koyucu, kiracının sonsuza kadar mülkü işgal etmesini engellemek ve mülkiyet hakkının özünü zedelememek adına, belirli bir süre sonunda mülk sahibine "herhangi bir haklı sebep göstermeksizin" sözleşmeyi feshetme yetkisi tanımıştır.

Bu yetki, TBK 347. madde ile düzenlenmiş olup, kamuoyunda "10 yıllık kiracının tahliyesi" olarak bilinmektedir. Ancak bu hak, mutlak ve anlık bir hak değildir. Kanun, bu hakkın kullanımını sıkı şekil şartlarına, bildirim sürelerine ve kademeli bir zaman akışına bağlamıştır. Bu rapor, mülkiyet hakkının bu özel tezahürünü, Yargıtay'ın "şekilci" yaklaşımı ışığında ele alacaktır. Mahkemeler, tahliye davalarında kiracı lehine yorum ilkesini benimsediğinden, mülk sahibinin yapacağı en ufak bir usul hatası (örneğin ihtarın bir gün geç tebliğ edilmesi veya yanlış adliyede dava açılması), davanın reddine ve sürecin yıllarca uzamasına neden olabilmektedir.

1.2. Ankara ve Yenimahalle Bölgesinin Hukuki ve Sosyolojik Önemi

Ankara, Türkiye'nin başkenti olması ve yoğun memur nüfusu barındırması nedeniyle kira hukukunun en dinamik işlediği illerin başında gelmektedir. Özellikle Yenimahalle ilçesi, Batıkent, Çayyolu, Ümitköy gibi gelişen aksları ve Demetevler, Şentepe gibi yerleşik mahalleleriyle heterojen bir yapı sergilemektedir. Bu yapı, kira uyuşmazlıklarında da çeşitlilik yaratmaktadır.

Bölüm 2: Türk Borçlar Kanunu Madde 347'nin Derinlemesine Analizi

2.1. Kanun Metninin Lafzi ve Amaçsal Yorumu

TBK Madde 347, kira sözleşmelerinin sona erme rejimini düzenleyen temel normdur. Maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesi şu şekildedir:

"Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."

Bu metin incelendiğinde üç temel unsur göze çarpar:

1. On Yıllık Uzama Süresi: Sözleşmenin normal süresinin bitiminden sonra işleyen ek süredir.

2. İzleyen Uzama Yılı: Fesih hakkının kullanılabilmesi için 10 yıllık sürenin bitimini takip eden bir yıllık sürenin de geçmesi gerekliliğidir.

3. Sebep Göstermeksizin Fesih: İhtiyaç, tadilat veya kiranın ödenmemesi gibi bir gerekçeye dayanma zorunluluğunun olmamasıdır.

Bu düzenleme, mülkiyet hakkının "kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma" yetkilerini kısıtlayan kira ilişkisinin, makul bir süre (toplamda yaklaşık 12 yıl) sonunda mülk sahibinin tek taraflı iradesiyle sonlandırılabilmesine olanak tanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu maddeyi mülkiyet hakkının özüne dönüş olarak yorumlamaktadır.

2.2. Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Uygulama Farklılıkları

Kira hukukunda yapılan en temel stratejik hatalar, sözleşme türünün yanlış tespit edilmesinden kaynaklanır. TBK 347, sözleşmenin türüne göre ikili bir ayrım öngörmüştür:

2.2.1. Belirli Süreli Sözleşmelerde (TBK 347/1)

Türkiye'deki konut ve çatılı işyeri kiralarının büyük çoğunluğu bu kapsamdadır. Taraflar sözleşmede bir bitiş tarihi (örneğin "1 yıl", "3 yıl") belirlemişlerse, sözleşme "belirli süreli"dir.

• Mekanizma: Sözleşme süresi dolar. Kiracı feshetmezse sözleşme birer yıl uzar. Bu uzamalar 10 yıl boyunca devam eder. 10. uzama yılının sonunda mülk sahibi fesih hakkını kazanır.

• Örnek: 1 yıl süreli sözleşme yapıldıysa, fesih hakkı 1 (sözleşme) + 10 (uzama) + 1 (bildirim yılı) = 12. yılın sonunda doğar.

2.2.2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde (TBK 347/2)

Başlangıç tarihi belli olan ancak ne zaman sona ereceği kararlaştırılmamış sözleşmelerdir.

• Mekanizma: Bu sözleşmelerde "sözleşme süresinin bitimi" diye bir kavram olmadığından, 10 yıllık süre kiranın başlangıç tarihinden itibaren işlemeye başlar.

• Fesih Zamanı: 10 yıl dolduktan sonra, genel hükümlere (TBK 328) göre fesih bildirimi yapılarak sözleşme sona erdirilebilir.

• Uygulama Notu: Sözlü yapılan kira sözleşmeleri, süre belirlenmediği varsayıldığı için genellikle belirsiz süreli kabul edilir. Ancak Yargıtay, tarafların beyanlarına ve ödeme periyotlarına bakarak sözleşmenin belirli süreli olduğuna da hükmedebilir.⁴

2.3. "Haklı Sebep" Kavramının Yokluğu ve Önemi

TBK 350, 351 ve 352. maddeler, mülk sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için "gereksinim", "yeniden inşa", "tahliye taahhütnamesi" veya "iki haklı ihtar" gibi sebepler arar. Bu sebeplerin varlığı mahkemede ispat edilmek zorundadır. Örneğin, "oğlum evlenecek" diyerek açılan bir ihtiyaç davasında, oğlunun evlilik hazırlığı içinde olduğu veya kirada oturduğu kanıtlanmalıdır.

Ancak TBK 347 kapsamında açılan davada mahkeme, mülk sahibine "Neden tahliye istiyorsun?" diye sormaz. Mülk sahibi "Canım istiyor" veya "Evi boş tutacağım" diyebilir. Mahkemenin inceleyeceği tek husus süredir. Süre dolmuş mu? İhtarname zamanında çekilmiş mi? Bu durum, davanın ispat yükünü mülk sahibi üzerinden alır ve süreci nispeten "matematiksel" bir yargılamaya dönüştürür. Bu nedenle TBK 347, mülk sahipleri için en güçlü ve en garanti tahliye yoludur.

Bölüm 3: Matematiksel Hesaplama ve "1+10+1" Formülü

Tahliye sürecinin en karmaşık ve en çok hata yapılan kısmı süre hesabıdır. Yargıtay içtihatları ile şekillenen bu hesaplama yöntemi, hukuk camiasında "1+10+1 Formülü" olarak adlandırılsa da, sözleşmenin ilk süresine göre değişkenlik gösterebilir.

3.1. Sürecin Anatomisi: Üç Aşamalı Zaman Çizelgesi

Süreci doğru yönetmek için zaman çizelgesini üç ana bloğa ayırmak gerekir:

1. Sözleşme Ana Süresi (A): Tarafların ilk imzaladığı sözleşmede yazan süre. Genellikle 1 yıldır. Ancak 3, 5 veya 10 yıllık da olabilir.

2. Uzama Süresi (B): Kanunun (TBK 347) zorunlu kıldığı, sözleşmenin her yıl kendiliğinden uzadığı 10 yıllık blok dönem. Bu süre zarfında mülk sahibi "süre bitti" diyerek tahliye isteyemez.

3. Bildirim ve Fesih Dönemi (C): 10 yıllık uzama süresinin dolmasını takip eden ilk uzama yılıdır. Kanun "bu süreyi izleyen her uzama yılı" ifadesini kullandığı için, 10 yıl dolar dolmaz değil, takip eden yılın sonunda tahliye gerçekleşir.

3.2. Senaryo Bazlı Hesaplama Tabloları

Farklı sözleşme türleri ve başlangıç tarihlerine göre hesaplamalar aşağıda detaylandırılmıştır. Bu tablolar, mülk sahiplerinin kendi durumlarını analiz etmeleri için kritik öneme sahiptir.

Tablo 1: 1 Yıl Süreli Standart Kira Sözleşmesi

Tablo 2: 5 Yıl Süreli Uzun Dönem Kira Sözleşmesi

Analiz: Görüldüğü üzere, sözleşme süresini uzun tutmak (örneğin 5 yıl), kiracı lehine süreci uzatan bir faktördür. Mülk sahibi 10 yıllık uzama süresinin başlangıcını ötelemiş olur.

3.3. Kritik Yargıtay İçtihadı: "Sözleşme Yenileme" ve Sürenin Sıfırlanması

Mülk sahiplerinin en sık düştüğü ve telafisi mümkün olmayan hata, kiracıyla "yeni bir sözleşme" yapmaktır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre; taraflar kira ilişkisi devam ederken kira bedelini güncellemek, demirbaşları değiştirmek veya başka bir sebeple yeni tarihli bir kira sözleşmesi imzalarlarsa, 10 yıllık süre sıfırlanır ve yeniden başlar.

Örnek Olay: 2010 yılında başlayan bir kiracılık ilişkisinde, 2018 yılında mülk sahibi kira artışı konusunda kiracıyla anlaşmış ve bunu kayda geçirmek için "01.01.2018 Başlangıç Tarihli" yeni bir sözleşme imzalamıştır. Mülk sahibi, 2022 yılında "12 yıl oldu" diyerek tahliye davası açtığında, Yargıtay "Tarafların iradesi yeni bir sözleşme kurmaktır, süre 2018'den başlar" diyerek davayı reddedecektir. Bu durumda mülk sahibi tahliye hakkını yaklaşık 10 yıl ertelemiş olur.

Uzman Tavsiyesi: Kira artışları veya şart değişiklikleri için asla "yeni kira sözleşmesi" yapmayın. Bunun yerine mevcut sözleşmeye atıfta bulunan bir "Ek Protokol" (Zeyilname) düzenleyin ve açıkça "İşbu protokol... tarihli kira sözleşmesinin eki olup, sözleşme süresini ve başlangıç tarihini değiştirmez" ibaresini ekleyin. Veya artışı sadece banka dekontuna ".... yılı kira artışı" olarak yansıtın.

Bölüm 4: İhtarname Süreci: Şekil Şartları ve Tebligat Hukuku

TBK 347. maddeye dayalı tahliyelerde davanın kazanılmasını sağlayan asıl unsur mahkeme aşaması değil, dava öncesi gönderilen ihtarnamedir. İhtarname, "bozucu yenilik doğuran" bir hak kullanımıdır ve geri dönüşü yoktur.

4.1. İhtarname Zorunluluğu ve Zamanlaması

Kanun, "her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla" ifadesini kullanır. Bu süre hak düşürücü süredir.

• En Az 3 Ay Önce: İhtarname, dönemin bitimine 3 ay kala muhatabın eline geçmiş olmalıdır. Noterden çekildiği tarih değil, kiracıya tebliğ edildiği tarih esastır.

• Posta Süresi Riski: Türkiye'de tebligatlar ortalama 7-15 gün içinde ulaşır. Ancak kiracının evde bulunamaması, adresten ayrılması gibi durumlarda bu süre 1 aya kadar uzayabilir. Bu nedenle ihtarnamenin, dönemin bitimine en az 4-5 ay kala noterden gönderilmesi hayati önem taşır.

Örnek: Kira dönemi 1 Ocak'ta bitiyorsa, 3 aylık süre 1 Ekim'de başlar. İhtarname en geç 30 Eylül'de kiracının elinde olmalıdır. Riski almamak için Ağustos ayı içinde ihtarname çekilmelidir.

4.2. İhtarname İçeriği ve TBK 347 Atfı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ihtarnamenin içeriğinde "tahliye iradesinin" açık ve net olmasını arar. Sadece "sözleşmeyi feshediyorum" demek yetmeyebilir; feshin sebebinin "10 yıllık uzama süresinin dolması" olduğunun belirtilmesi ispat kolaylığı sağlar. İhtarnamede açıkça "Türk Borçlar Kanunu madde 347 gereğince" ibaresinin geçmesi, mahkemenin işini kolaylaştırır ve kiracının "ben başka bir sebeple feshedildiğini sandım" savunmasını çürütür.

4.3. Örnek İhtarname

⚠️ ÖNEMLİ UYARI: Aşağıdaki metin genel bir şablondur. İhtarname içeriği, kira sözleşmenizin detaylarına ve somut olayın özelliklerine göre bir avukat tarafından düzenlenmesi önemle tavsiye edilir. Hatalı ihtarname hak kaybına yol açar.

İHTARNAME

KEŞİDECİ (KİRAYA VEREN): - - [Adresiniz]

VEKİLİ: Av. [Varsa Avukatınızın Adı] -

MUHATAP (KİRACI): - -

KONU: TBK Madde 347 hükmü uyarınca, 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve taşınmazın tahliyesi ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR

Sayın Muhatap;

1. Mülkiyeti tarafıma ait olan ve yukarıda adresi belirtilen taşınmazda, başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak ikamet etmektesiniz.

2. Söz konusu kira sözleşmesi, TBK'nın 347. maddesinde öngörülen 10 yıllık uzama süresini itibarıyla doldurmuştur.

3. Kanunun amir hükmü gereği, 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılı olan tarihi itibarıyla kira sözleşmesini herhangi bir sebep göstermeksizin feshediyorum.

4. Bu kapsamda; kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini, tarihinde taşınmazı tahliye ederek, anahtarları ile birlikte boş, temiz ve eksiksiz olarak tarafıma teslim etmenizi ihtaren bildiririm.

5. Belirtilen tarihte tahliyenin gerçekleşmemesi halinde; aleyhinize Ankara (veya Ankara Batı) Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye davası açılacağını, yargılama giderleri, vekalet ücreti, arabuluculuk ücreti ve işleyecek ecrimisil bedellerinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririm.

İhtar eden(Varsa Vekili)

imza

SAYIN NOTER;

Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, tebliğ şerhli bir nüshasının tarafıma verilmesini talep ederim.

İmza

Bölüm 5: Zorunlu Arabuluculuk Süreci (1 Eylül 2023 Dönemi ve Sonrası)

Türkiye'de yargı reformu kapsamında, 7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline getirilmiştir. Bu, arabulucuya gitmeden açılan davaların usulden reddedileceği anlamına gelir.

5.1. Başvuru Süreci ve Yetkili Büro

10 yıllık süre doldu ve ihtarname süresi geçti. Kiracı evi boşaltmadı. Dava açmadan önce yapılacak işlem, Adliye Arabuluculuk Bürosu'na başvurmaktır.

• Yetkili Büro: Başvuru, davanın açılacağı yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

  • Ankara Adliyesi (Dışkapı Ek Hizmet Binası): Yenimahalle (Batıkent, Demetevler, Ostim, Merkez), Çankaya (Çayyolu, Ümitköy), Keçiören, Altındağ, Mamak.

  • Ankara Batı Adliyesi (Etimesgut): Sincan, Etimesgut (Eryaman, Bağlıca).

5.2. Arabuluculuk Görüşmeleri ve Strateji

Arabuluculuk süreci, arabulucunun atandığı tarihten itibaren en fazla 3 hafta (zorunlu hallerde +1 hafta) içinde sonuçlandırılır.

• Mülk Sahibi Stratejisi: TBK 347 davaları, sonucu %99 oranında belli olan (süre dolmuşsa) davalardır. Bu nedenle mülk sahibi, arabuluculukta "tahliye" konusundan taviz vermemelidir. Ancak, yargılama sürecinin (istinaf dahil) 2-3 yıl sürebileceği göz önüne alınarak, kiracıya "taşınma yardımı" veya "birkaç ay kira almama" gibi teşvikler sunularak, hızlı tahliye sağlanması rasyonel bir seçenek olabilir.

• Anlaşamama Tutanağı: Taraflar anlaşamazsa, arabulucu "Anlaşamama Son Tutanağı" düzenler. Bu belgenin aslı veya e-imzalı sureti, dava dilekçesine mutlaka eklenmelidir.

Bölüm 6: Tahliye Davası ve Yargılama Usulü

Arabuluculuktan sonuç alınamazsa, yargı süreci başlar. Bu aşama, teknik hukukun konuştuğu yerdir.

6.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Ankara vs. Ankara Batı

Davalar Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Yetki konusu ise Ankara özelinde hayati önem taşır. HMK (Hukuk Muhakemeleri Kanunu) gereği yetkili mahkeme, genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Aşağıdaki tablo, HSK'nın yargı çevresi kararlarına ve idari sınırlara göre güncellenmiştir. Davanızı bu tabloya göre açmanız, yetkisizlik kararı ile zaman kaybetmemeniz için elzemdir.

Uyarı: Yanlış adliyede dava açmak, mahkemenin "yetkisizlik" kararı vermesine neden olur. Dosyanın yetkili mahkemeye gitmesi, tebligat süreçleri ve istinaf yoluyla kesinleşme beklendiğinde en az 6-8 ay zaman kaybına yol açar. Bu süre zarfında kiracı evde oturmaya devam eder.

6.2. Dava Dilekçesi ve İspat Yükü

Dava dilekçesinde, kira sözleşmesi, ihtarname, tebliğ mazbataları ve arabuluculuk son tutanağı delil olarak sunulur. TBK 347 davaları "belge üzerinden yürüyen" davalardır. Tanık dinletilmesine gerek yoktur (sözlü kira sözleşmesi iddiası yoksa).

• Aile Konutu İddiası: Kiracı, "Burası aile konutu, ihtarname eşime çekilmedi" savunması yapabilir. Eğer tapuda aile konutu şerhi varsa veya mülk sahibi buranın aile konutu olduğunu biliyorsa, ihtarname her iki eşe de çekilmelidir. Aksi takdirde dava reddedilebilir. Şerh yoksa ve mülk sahibi bilmiyorsa, Yargıtay iyi niyeti koruyarak tek eşe yapılan bildirimi yeterli bulabilmektedir, ancak bu riskli bir alandır.

6.3. Ankara Mahkemelerinde Dava Süreleri

Ankara'daki Sulh Hukuk Mahkemeleri, Türkiye'nin en yoğun mahkemeleridir.

• Duruşma Aralığı: Dava açıldıktan sonra ilk duruşma günü 6-9 ay sonrasına verilebilir.

• Karar: Genellikle 2 veya 3 celsede karar çıkar. Toplam yerel mahkeme süresi 1-1.5 yıldır.

• İstinaf (BAM): Ankara Bölge Adliye Mahkemesi'nde (BAM) kira daireleri aşırı yoğunluktadır. İstinaf incelemesi 1.5 - 2 yıl sürebilir.

• İcra: Yerel mahkeme tahliye kararı verdiğinde, karar kesinleşmeden icraya konulabilir. Kiracı istinafa başvursa bile, "Tehir-i İcra" (İcranın Geri Bırakılması) kararı almazsa (bunun için 3 aylık kira bedelini teminat yatırması gerekir), tahliye işlemi gerçekleştirilir.

6.4. Dava Dilekçesi Örneği

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunulacak dava dilekçesi örneği aşağıdadır.

⚠️ ÖNEMLİ UYARI: Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Dilekçe içeriği, kira sözleşmenizin detaylarına, ihtarname tarihlerinize ve somut olayın özelliklerine göre bir avukat tarafından düzenlenmesi önemle tavsiye edilir.. Hatalı dilekçe hak kaybına yol açar.

ANKARA SULH HUKUK MAHKEMESİNE

(ANKARA veya ANKARA BATI - Yetkili Yeri Seçiniz)

DAVACI: -

ADRES:

VEKİLİ: Av.

DAVALI: -

ADRES:

KONU: TBK m. 347 gereği 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. Davalı, mülkiyeti şahsıma ait olan [Adres] adresindeki taşınmazda, başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak ikamet etmektedir.

2. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi  yıl sürelidir. Sözleşme süresinin bitiminden sonra, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca öngörülen 10 yıllık uzama süresi tarihinde dolmuştur.

3. Kanunun aradığı şartlara uygun olarak, 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılı bitiminden (yani tarihinden) en az 3 ay önce, [Noter Adı] Noterliği'nin tarih ve sayılı ihtarnamesi ile sözleşmenin yenilenmeyeceği ve feshedildiği davalıya bildirilmiştir. İhtarname davalıya tarihinde usulüne uygun tebliğ edilmiştir.

4. Davalı, yasal süresi içinde ve ihtarnameye rağmen taşınmazı tahliye etmemiştir.

5. Dava şartı olan arabuluculuk yoluna başvurulmuş, ancak tarihinde yapılan görüşmede anlaşma sağlanamamıştır (Anlaşamama son tutanağı ektedir).

6. Bu nedenlerle, yasal şartları oluşan tahliye talebimizin kabulü için işbu davayı açma zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ SEBEPLER: TBK m. 347, HMK ve ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER:

1. tarihli Kira Sözleşmesi

2. [Noter Adı] Noterliği'nin tarihli İhtarnamesi ve Tebliğ Şerhi

3. Arabuluculuk Son Tutanağı (Aslı/E-imzalı)

4. Tapu Kayıtları

5. Tanık, Bilirkişi ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davamızın KABULÜNE,

2. Kira sözleşmesinin feshine ve davalının mecurdan TAHLİYESİNE,

3. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.(Tarih)

Davacı(Varsa Vekili)

İmza

Bölüm 7: Sıkça Sorulan Sorular

1. 10 yıllık süreyi tam olarak nasıl hesaplamalıyım?

Hesap "1+10+1" formülüyle yapılır. Sözleşme süresi (örneğin 1 yıl) + 10 yıl uzama süresi dolmalıdır. Fesih hakkı bu 11 yıl dolduktan sonraki "izleyen uzama yılı" sonunda kullanılabilir. Yani genellikle 12. yılın sonunda tahliye gerçekleşir.

2. İhtarnameyi ne zaman göndermeliyim?

Fesih dönemi bitmeden en az 3 ay önce ihtarname kiracının eline ulaşmış olmalıdır. Noterden çıktığı tarih değil, kiracıya tebliğ edildiği tarih esastır. Riski almamak için 4-5 ay önce göndermek en doğrusudur.

3. Evimi sattım, 10 yıllık süre sıfırlanır mı?

Hayır, sıfırlanmaz. Yeni malik, eski malikin kira sözleşmesine halef olur (yerine geçer). Eski sözleşmenin tarihi ve 10 yıllık süre kaldığı yerden işlemeye devam eder.

4. Kiracımla kira artışı için yeni bir kağıt imzaladık, süre yandı mı?

Eğer imzaladığınız belge sadece "kira bedelinin artırılmasına ilişkin ek protokol" ise süre yanmaz. Ancak kırtasiyeden alıp "yeni tarihli" bir kira kontratı doldurup imzaladıysanız, Yargıtay bunu "sözleşme yenileme" sayar ve 10 yıllık süre o tarihten itibaren sıfırdan başlar.

5. Batıkent'te oturuyorum, davayı Sincan (Batı) Adliyesi'nde açabilir miyim?

Hayır. Batıkent idari olarak Yenimahalle ilçesindedir. HSK kararlarına göre Yenimahalle (Batıkent dahil) Ankara Merkez Adliyesi'ne bağlıdır. Batı Adliyesi'nde açarsanız davanız yetkisizlikten reddedilir.

6. Çayyolu ve Ümitköy davaları nerede görülür?

Çayyolu ve Ümitköy mahalleleri idari olarak Çankaya ilçesine bağlıdır. Bu nedenle davalar Ankara Merkez (Sıhhiye) Adliyesi'nde görülür.

7. Zorunlu arabuluculuğa gitmeden dava açabilir miyim?

Hayır. 1 Eylül 2023 itibarıyla kira davalarında arabuluculuk "dava şartı"dır. Arabuluculuğa başvurmadan veya "anlaşamama tutanağı" almadan açılan davalar mahkemece doğrudan reddedilir.

8. Kiracı "Aile Konutu" itirazı yaparsa ne olur?

Eğer kiralanan yer aile konutu ise ve tapuda şerh varsa (veya kiralayan bunu biliyorsa), fesih ihtarnamesinin hem kiracıya hem de eşine ayrı ayrı gönderilmesi gerekir. Sadece birine gönderilirse dava reddedilebilir.

9. Dava ne kadar sürer?

Ankara ve Ankara Batı adliyelerindeki yoğunluğa göre yerel mahkeme aşaması ortalama 1-1.5 yıl sürmektedir. İstinaf süreciyle birlikte kesinleşme 2.5 - 3 yılı bulabilir.

10. Tahliye için "oğlum oturacak" gibi bir sebep göstermem lazım mı?

Hayır. TBK 347. maddeye dayalı davalarda "ihtiyaç" veya "haklı sebep" gösterme zorunluluğu yoktur. Sadece sürenin dolmuş olması yeterlidir.

11. Kiracı kiraları düzenli ödüyor, yine de çıkarabilir miyim?

Evet. 10 yıllık uzama süresi dolduğunda, kiracının ödemelerini düzenli yapması veya "iyi kiracı" olması tahliyeye engel değildir. Mülk sahibi sebepsiz tahliye hakkını kullanabilir.

12. Davayı kazanırsam kiracı hemen çıkar mı?

Mahkeme tahliye kararı verdiğinde, bu kararla İcra Dairesi'ne başvurulur. İcra dairesi kiracıya evi boşaltması için süre verir. Çıkmazsa polis eşliğinde zorla tahliye yapılır.

Bölüm 8: Gayrimenkul Dinamikleri (Yenimahalle)

Bu blog, Ankara ve Yenimahalle odaklı bir rehber olduğu için, bölgenin emlak yapısının hukuki süreçlere etkisine de değinmek gerekir.

8.1. Yenimahalle Konut Stoku ve 10 Yıllık Kiracılar

Yenimahalle, Batıkent ve Çayyolu gibi 1990'lı ve 200(t0'li yıllarda gelişen bölgelere sahiptir. Bu bölgelerde oturan kiracıların büyük bir kısmı "eski kiracı" statüsündedir ve kira bedelleri rayicin çok altında kalmıştır. Örneğin Batıkent'te 15 yıldır oturan bir kiracı 2.000 TL kira öderken, aynı evin rayici 20.000 TL olabilir. Bu uçurum, TBK 347 davalarının Yenimahalle bölgesinde patlama yapmasına neden olmuştur. Mülk sahipleri, kira tespit davası ile kirayı rayice yükseltmek yerine (ki bu davalar 2-3 yıl sürer ve %25 sınırı gibi engellere takılabilir), TBK 347 ile kesin tahliye yolunu tercih etmektedir.

8.2. Kentsel Dönüşüm ve Çakışan Süreçler

Demetevler bölgesi, kentsel dönüşümün gündemde olduğu bir alandır. Eğer bina 6306 sayılı kanun kapsamında "Riskli Yapı" ilan edilirse, TBK 347 sürecine gerek kalmadan, kentsel dönüşüm mevzuatı uyarınca tahliye (60+30 gün süre verilerek) sağlanabilir. Mülk sahiplerinin, binalarının durumunu sorgulaması, tahliye stratejisi açısından önemlidir. Riskli yapı kararı varsa, 12 yıl beklemeye gerek yoktur; bina yıkılacağı için tahliye zorunludur.

Bölüm 9: Adım Adım Eylem Planı

Aşağıdaki liste, mülk sahiplerinin süreci hatasız yürütmesi için kronolojik bir kontrol listesidir:

1. Sözleşme Teyidi: Kira sözleşmenizi bulun. Başlangıç tarihi, süresi ve imza sahiplerini kontrol edin.

2. Hesaplama: Yukarıdaki tabloları kullanarak "Fesih Yılını" ve "İhtarname Son Tarihini" hesaplayın.

3. Adres Tespiti: Taşınmazın bağlı olduğu adliyeyi (Ankara veya Ankara Batı) bir kira avukatı aracılığıyla kesinleştirin.

4. İhtarname Hazırlığı: Dönem sonuna 4 ay kala noterden ihtarnameyi hazırlatın.

5. Tebliğ Takibi: İhtarnamenin kiracıya ulaşıp ulaşmadığını PTT tebligat sorgulama sisteminden takip edin. Ulaşmadıysa "Tebligat Kanunu 21/2" maddesine göre Mernis adresine tebligat çıkartın.

6. Süre Bitimini Bekleme: Sözleşme yılının dolmasını bekleyin. Kiracı çıkmazsa iletişime geçin.

7. Arabuluculuk: Çıkmıyorsa hemen ertesi gün Adliye Arabuluculuk Bürosu'na başvurun.

8. Dava: Anlaşma olmazsa, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açın.

Bölüm 10: Sonuç ve Tavsiyeler

TBK 347. madde, mülk sahiplerine verilmiş çok güçlü bir haktır ("Kılıç Hakkı"). Ancak bu kılıç, usul hatalarıyla körelebilir. Yargıtay'ın şekilci tutumu, en ufak bir tarih hatasını, isim yanlışlığını veya eksik ifadeyi affetmemekte ve davayı reddetmektedir. Davanın reddedilmesi, mülk sahibinin bir yıl daha beklemesi ve yargılama giderlerini ödemesi anlamına gelir.

Özellikle Ankara gibi yargı yükünün ağır olduğu ve yetki sınırlarının karmaşık olduğu bir metropolde, sürecin bir kira avukatı ile yönetilmesi önemlidir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.