Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Şartlar ve Pratik Rehber

Gayrimenkul mülkiyetinin el değiştirmesi, Türk hukuk sisteminde kiracı ve kiralayan arasındaki hassas dengelerin yeniden kurulduğu en kritik kırılma noktalarından biridir. Özellikle taşınmazı sonradan edinen kişinin, yani hukuk dilindeki adıyla "yeni malik"in, taşınmazı kendi kullanımı veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının kullanımı amacıyla tahliye ettirmek istemesi, uygulamada sıklıkla derin hukuki ihtilaflara dönüşen bir süreçtir. Mülkiyet hakkı, Anayasa ile güvence altına alınmış en temel haklardan biri olmakla birlikte, kiracının barınma hakkı ve sosyal devlet ilkesi gereği, kanun koyucu bu hakkın kullanımını belirli, katı ve şekilci şartlara bağlamıştır. Bu süreç, sadece tapuyu almakla biten bir işlem değil; aksine tapu devriyle başlayan ve stratejik adımların milimetrik bir hassasiyetle atılmasını gerektiren zamana karşı bir yarış niteliğindedir. Başkent Ankara gibi büyükşehirlerde, konut stokundaki değişim ve kentsel dönüşüm süreçleri, yeni malik ile eski kiracı arasındaki bu tür uyuşmazlıkları daha da görünür kılmıştır. Özellikle karmaşıklaşan mevzuat ve sıkı şekil şartları göz önüne alındığında, sürecin başında profesyonel bir yaklaşım sergilemek ve mümkünse kira hukuku alanında deneyimli bir Ankara avukat rehberliğinde hareket etmek, ileride telafisi güç hak kayıplarını önlemek adına hayati önem taşır. Bu kapsamlı rehber, bir taşınmazı satın aldıktan sonra kiracıyı çıkarmak isteyen yeni malikler ve haklarını merak eden kiracılar için sürecin hukuki ve pratik röntgenini çekmektedir.

Hızlı Cevap: Yeni Malik Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?

Hayır, yeni malik tapuyu devraldığı anda kiracıyı derhal tahliye etme yetkisine sahip değildir; kanunun öngördüğü sıkı bildirim ve bekleme sürelerine riayet etmek zorundadır. Satın alma işlemiyle birlikte, kanun gereği eski kira sözleşmesi tüm şartlarıyla (kira bedeli, artış oranı, özel şartlar) yeni malike devredilmiş sayılır. Yeni malik, ancak kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gerçek ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde, belirli prosedürleri işleterek tahliye talep edebilir. Keyfi bir tahliye söz konusu değildir.

Sürecin 5 Temel Yapı Taşı:

1. Mülkiyetin Kazanılması (Tapu Tescili): Süreç, noter satış vaadiyle değil, Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan resmi devir ve tescil işlemiyle başlar.

2. Yasal Bildirim (1 Ay İçinde İhtar): Tapu devir tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla yazılı bildirimde bulunulmalı ve ihtiyaç iradesi iletilmelidir.

3. Yasal Bekleme Süresi (6 Ay): İhtarnamenin tebliğinden sonra değil, satın alma tarihinden itibaren 6 aylık sürenin dolması beklenir.

4. Dava Şartı Arabuluculuk: 01.09.2023 sonrası açılacak davalarda, dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur.

5. Tahliye Davası: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır.

1. "Yeni Malikin İhtiyacı" Kavramı: Derinlemesine Analiz

Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi, taşınmazı sonradan edinen kişiye, mevcut kira ilişkisini sona erdirme konusunda istisnai ve özel bir yetki tanır. Bu düzenleme, mülkiyet hakkının özüne dayanır: Bir kişi, maliki olduğu bir mülü, başkasına kiralanmış olsa dahi, eğer gerçekten ihtiyaç duyuyorsa kullanabilmelidir. Ancak kanun koyucu, bu hakkı sınırsız bırakmamış, kiracının barınma güvenliğini korumak adına dengeleyici mekanizmalar kurmuştur.

Hukuki Nitelik: "İhtiyaç" Nedir?

Kanun koyucu, tahliye için mülk sahibinin sadece "istek", "arzu" veya "tercih"ini yeterli görmemiş; bunun somut bir "ihtiyaç (gereksinim)" olmasını şart koşmuştur. Yargıtay’ın onyıllara yayılan içtihat birikimi, bu ihtiyacın üç temel sütun üzerinde yükselmesi gerektiğini ortaya koyar:

• Gerçeklik (Realite): İhtiyaç, somut ve mevcut olmalıdır. Hayali, farazi veya gerçekleşmesi şüpheli bir olguya dayanılamaz. Örneğin, "İleride oğlum üniversiteyi Ankara'da kazanırsa oturacak" şeklindeki henüz doğmamış bir ihtiyaç, tahliye sebebi yapılamaz. İhtiyacın dava açıldığı anda mevcut olması ve yargılama sonuna kadar devam etmesi gerekir.

• Samimiyet (İçtenlik): Malikin beyan ettiği ihtiyaç, gerçek niyetini yansıtmalıdır. Eğer malikin asıl amacı kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek bedelle başkasına kiralamak, satmak veya tadilat yapmaksa ve "oğlum oturacak" iddiasını sadece bir kılıf olarak kullanıyorsa, ihtiyaç samimi değildir. Mahkemeler, samimiyet testini çok sıkı uygular.

• Zorunluluk (Mecburiyet): Malikin, kiralanan taşınmazı kullanmasının kaçınılmaz olması gerekir. Eğer malikin aynı ilçe sınırları içinde, boş, kullanıma hazır ve eşdeğer nitelikte başka bir evi varsa, kiracıyı çıkarmak "zorunlu" kabul edilmeyebilir. Zorunluluk, keyfiyetin zıddıdır.

Eski Malik ile Yeni Malik İhtiyacı Arasındaki Farklar

Uygulamada en sık yapılan hata, TBK 350. maddede düzenlenen "Genel İhtiyaç Nedeniyle Tahliye" (eski malikin hakkı) ile TBK 351. maddede düzenlenen "Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye" kurumlarının karıştırılmasıdır. Her ikisi de ihtiyaç temelli olsa da, prosedürel takvimleri tamamen farklıdır.

Özellik	Yeni Malik İhtiyacı (TBK 351)	Mevcut Malik İhtiyacı (TBK 350)
Hukuki Dayanak	Taşınmazın sonradan edinilmesi (Satın alma, miras, bağış).	Mevcut kira sözleşmesi süresinin sona ermesi.
Bildirim Süresi (İhtar)	Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde zorunlu (Hak düşürücü).	Sözleşme bitiminden önce makul sürede (Şart değil ama ispat ve süre uzatımı için kritik).
Dava Açma Süresi	Satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra.	Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde.
Seçimlik Hak	Yeni malik dilerse 6 ayı beklemeden, eski sözleşmenin bitimini de bekleyebilir.	Sadece sözleşme süresinin bitimi beklenir.
Sözleşme Devri	Satın alma ile sözleşme kanunen yeni malike geçer (TBK 310).	Sözleşme zaten taraflar arasındadır.
İspat Yükü	İhtiyacın samimiyeti + 1 aylık sürede ihtar çekildiği + 6 ay beklendiği.	İhtiyacın samimiyeti.

Kritik Ayrım ve Stratejik Tercih:

Yeni malik, TBK 351'in kendisine tanıdığı "1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava" hakkını kullanmak zorunda değildir. Eğer kira sözleşmesinin bitimine 2 ay kalmışsa, 6 ay beklemek yerine sözleşme bitimini bekleyerek TBK 350'ye (Eski malikin sahip olduğu haklara halef olarak) dayanarak dava açabilir. Hangi yolun daha hızlı sonuç vereceği, sözleşmenin bitiş tarihine ve tapu devir tarihine göre bir avukat tarafından hesaplanmalıdır. Yanlış yol seçimi, aylarca zaman kaybına neden olabilir.

2. Süreç Yönetimi: Satın Alma Sonrası Adım Adım Rehber

Gayrimenkul hukukunda süreler, matematiksel bir kesinlikle işler. "Yaklaşık bir ay" veya "hemen hemen altı ay" gibi kavramlar hukukta yoktur. Süreç yönetimi, tapu dairesinden çıktığınız anda başlar.

Adım 1: Satın Alma ve Tapu Tescili

Sürecin hukuki başlangıç noktası, Tapu Sicil Müdürlüğü'ndeki resmi senet tescil tarihidir.

• Dikkat: Noterde yapılan "Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi", mülkiyeti devretmez; sadece satışı vaat eder. Dolayısıyla satış vaadi sözleşmesine dayanarak ihtarname çekilemez veya süreler başlatılamaz. Süre, tapu kütüğüne adınızın "Malik" olarak yazıldığı gün başlar.

Adım 2: Yazılı Bildirim (İhtarname) - Kritik 1 Ay

Yeni malik, tapuyu devraldığı tarihten itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmelidir. Bu süre "hak düşürücü" niteliktedir; yani kaçırılırsa, o kira dönemi için TBK 351'e dayanarak dava açma hakkı kaybedilir.

• Şekil Şartı: Kanun "yazılı" der, ancak ispat güvenliği açısından kesinlikle Noter kanalıyla gönderilmelidir. WhatsApp mesajı, e-posta veya sözlü bildirim mahkemede geçerli delil kabul edilmez.

• İhtarnamenin İçeriği: İhtarnamede şu unsurlar mutlaka bulunmalıdır:

• Taşınmazın satın alındığı tarih.

• Yeni malikin kimlik ve banka bilgileri (Kira ödemeleri için).

• Taşınmazın kimin ihtiyacı için (kendisi, eşi, çocuğu vb.) kullanılacağı.

• Taşınmazın TBK 351 gereği satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye edilmesi gerektiği talebi.

• Tebliğ Sorunu ve Riskler: 1 aylık süre, ihtarnamenin notere verildiği tarih mi, yoksa kiracıya tebliğ edildiği tarih mi olarak esas alınacaktır? Yargıtay kararlarında ağırlıklı görüş, bildirimin 1 ay içinde kiracının hakimiyet alanına girmesi (tebliğ edilmesi) yönündedir. Ancak bazı kararlarda notere veriliş tarihi de dikkate alınabilmektedir. Riske girmemek için, tapu devrinden hemen sonra (ilk hafta içinde) ihtarname gönderilmeli, tebligatın akıbeti PTT'den takip edilmeli, gerekirse "Hızlı Tebligat" veya "APS" seçenekleri kullanılmalıdır.

Adım 3: Yasal Bekleme Süresi (6 Ay)

İhtarname usulüne uygun ve süresinde tebliğ edildikten sonra, kanun koyucu kiracıya taşınmazı boşaltması, yeni bir ev bulması ve taşınma hazırlıklarını yapması için 6 aylık bir mühlet tanır.

• Sürenin Başlangıcı: Bu 6 aylık süre, ihtarname tarihinden değil, taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren işlemeye başlar.²

• Örnek: 1 Ocak 2025'te evi aldınız. 20 Ocak'ta ihtar kiracıya ulaştı. Dava açma hakkınız 1 Temmuz 2025'te (1 Ocak + 6 Ay) doğar. İhtarnamenin geç ulaşması (1 ay içinde kalmak kaydıyla) 6 aylık süreyi ötelemez.

• Erken Dava Açma Yasağı: 6 aylık süre dolmadan (örneğin 5. ayın sonunda) açılan davalar, "dava şartı yokluğu" (hukuki yarar/süre gelmemesi) nedeniyle usulden reddedilir. Bu hata, yargılama giderlerinin üzerinize kalmasına ve sürecin en başa dönmesine neden olur.

Adım 4: Zorunlu Arabuluculuk (01.09.2023 Sonrası)

Kira uyuşmazlıklarında dava yükünü azaltmak amacıyla getirilen düzenleme ile arabuluculuk, dava şartı haline gelmiştir. 6 aylık süre dolduktan sonra, doğrudan mahkemeye gidilemez.

• Başvuru Yeri: Adliyelerdeki Arabuluculuk Büroları veya UYAP üzerinden başvuru yapılır.

• Süreç: Arabulucu tarafları davet eder. Görüşmelerde anlaşma sağlanırsa, hazırlanan tutanak "ilam (mahkeme kararı)" niteliğindedir. Kiracı belirli bir tarihte çıkmayı kabul ederse ve çıkmazsa, dava açmadan doğrudan icraya konulabilir.

• Anlaşamama: Taraflar anlaşamazsa, "Anlaşamama Tutanağı" düzenlenir. Bu tutanak, dava dilekçesine zorunlu ek olarak konulmalıdır.

Adım 5: Tahliye Davası

Arabuluculukta sonuç alınamazsa, yargı süreci başlar.

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (Kesin yetki kuralı olmasa da, taşınmazın aynına ilişkin inceleme yapılacağından uygulamanın tercihi budur) veya davalının yerleşim yeri mahkemesi.

3. İspat ve Kanıtlar: "İhtiyaç" Nasıl İspatlanır?

Hukuk davalarında iddia sahibi, iddiasını ispatla mükelleftir. Mahkeme, yeni malikin sadece "İhtiyacım var" beyanıyla yetinmez; bu ihtiyacın somut delillerle kanıtlanmasını ister.

İspat Araçları ve Delil Listesi

1. Tanık Beyanları: İhtiyacın samimiyetini ispatlamada en yaygın ve etkili araçtır. Malikin mevcut konutunda yaşadığı sorunları (rutubet, küçüklük, gürültü), iş yeri değişikliğini, çocuklarının evlilik hazırlıklarını veya sağlık sorunlarını bizzat bilen komşu, akraba veya arkadaşlar tanık olarak dinletilebilir. Tanıkların "duyum" değil, "görgü ve bilgiye" dayalı beyan vermesi önemlidir.

2. Kira Sözleşmeleri (Kiracılık Durumu): Yeni malik kendisi de başka bir evde kiracı olarak oturuyorsa, kendi kira sözleşmesini sunması çok güçlü bir karinedir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, "Kirada oturanın, kendisine ait boş eve geçme isteği, kural olarak gerçek ve samimi kabul edilir." Bu durumda ayrıca tahliye tehdidi altında olması aranmaz; sadece kiracı olması yeterlidir.

3. Resmi Yazılar ve Atama Belgeleri: Tayin, atama, iş yeri değişikliği veya çocuğun okul kaydı gibi nedenlerle bölge değiştirmek gerekiyorsa, bu durumu gösteren resmi kurum yazıları, görevlendirme belgeleri veya okul kayıt belgeleri sunulmalıdır.

4. Sağlık Raporları: İhtiyaç sağlık nedenlerine dayanıyorsa (örneğin kalp hastası birinin asansörsüz binadan asansörlü binaya geçme zorunluluğu), tam teşekküllü hastane raporları ve mevcut konutun sağlığa elverişsiz olduğunu gösteren tespitler dosyaya eklenmelidir.⁵

5. Evlilik ve Nüfus Kayıtları: Çocuğun evleneceği iddiası varsa; düğün salonu sözleşmesi, davetiyeler, nikah günü belgesi veya nişan fotoğrafları gibi hazırlık hareketlerini gösteren belgeler sunulur. Reşit çocuğun ayrı eve çıkma isteği de Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarınca korunan bir haktır.⁶

6. Tapu Kayıtları ve Emsal Araştırması: Mahkeme, yeni malikin ve eşinin üzerine kayıtlı başka taşınmaz olup olmadığını TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) üzerinden sorgular. Eğer aynı bölgede başka boş evler varsa, ihtiyacın zorunluluğu tartışmalı hale gelir. Bu evlerin neden kullanılamayacağı (kiracılı olduğu, tadilatta olduğu vb.) ispatlanmalıdır.

İhtiyacın Zamanlaması

İhtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması yetmez; yargılama boyunca da devam etmesi gerekir. Dava sürerken ihtiyaç ortadan kalkarsa (örneğin evlenecek çocuk nişanı atarsa veya tayin çıkan kişi eski görev yerine dönerse), davanın reddedilme riski doğar.

4. Tipik Savunmalar ve Karşı Yaklaşımlar

Davalı kiracılar, tahliyeyi engellemek veya süreci uzatmak için çeşitli hukuki argümanlar geliştirir. Yeni malik ve avukatı bu savunmalara hazırlıklı olmalıdır.

1. "İhtiyaç Samimi Değil / Kira Artışı İçin Yapılıyor":

   Kiracı İddiası: Yeni malikin asıl amacı beni çıkarıp evi daha pahalıya kiralamak.

   Karşı Yaklaşım: Yeni malik, ihtiyacın zorunluluğunu (örneğin kendisinin de yüksek kira ödediğini, ev sahibinin kendisini sıkıştırdığını veya sağlık raporlarını) sunarak bu iddiayı çürütmelidir. Yargıtay, "Kimse kendi mülkü varken kirada oturmaya zorlanamaz" ilkesini esas alır.

2. "Aynı Bölgede Başka Evi Var":

   Kiracı İddiası: Davacının aynı ilçede 3 tane daha evi var, oraya geçsin.

   Karşı Yaklaşım: Diğer evlerin dolu olduğu (kira kontratları sunulur), fiziksel olarak ihtiyacı karşılamadığı (örneğin 1+1 olduğu için kalabalık aileye yetmediği) veya iş yerine uzak olduğu ispatlanmalıdır. Malikin mülkleri arasında "seçme hakkı" olduğu, ancak bu hakkın dürüstlük kuralına uygun kullanılması gerektiği savunulur.

3. "Süreler Yanlış Hesaplandı / İhtar Geç Geldi":

   Kiracı İddiası: İhtarname bana tapu devrinden 35 gün sonra ulaştı, hak düştü.

   Karşı Yaklaşım: İhtarnamenin notere veriliş tarihi veya tebligatın kiracının kusuruyla (adreste bulunmama vb.) geciktiği durumlarda, iyi niyet kuralları ve Tebligat Kanunu'nun ilgili maddeleri (TK 21/2 vb.) tartışılarak sürenin korunduğu savunulur.

4. "Muvazaalı Satış (Danışıklı Dövüş)":

   Kiracı İddiası: Ev sahibi kiracıyı çıkaramayınca evi göstermelik olarak kardeşine/arkadaşına sattı. Satış gerçek değil.

   Karşı Yaklaşım: Satış bedelinin banka kanalıyla ödendiğine dair dekontlar, tapu harçlarının gerçek değer üzerinden yatırıldığı makbuzlar ve alıcının ekonomik gücünün yerinde olduğu kanıtlanarak satışın gerçekliği ortaya konur. Yakın akrabalar arası satışlarda (anne-oğul, kardeş-kardeş) mahkeme muvazaa iddiasını daha titiz inceler.

5. "Şirket Ortağının İhtiyacı":

   Kiracı İddiası: Evi şirket aldı ama şirket ortağı oturacakmış. Şirketin konut ihtiyacı olmaz.

   Karşı Yaklaşım: Bu savunma genellikle kiracı lehine sonuçlanır. Tüzel kişiler (şirketler) sadece personel lojmanı veya işyeri ihtiyacı için tahliye isteyebilir. Şirket ortağının şahsi oturumu için şirket adına kayıtlı mülkten tahliye istenemez.

6. "Yeni Malik Evi Kiracılı Aldı, Şartları Kabul Etti":

   Kiracı İddiası: Evi alırken içinde kiracı olduğunu biliyordu, katlanmak zorunda.

   Karşı Yaklaşım: TBK 351, tam da bu durum için düzenlenmiştir. Kanun, yeni malike evi kiracılı bilerek alsa dahi, ihtiyaç halinde tahliye hakkı tanır. Bilmek, haktan feragat anlamına gelmez.

7. "Henüz Evlilik/Nişan Yok":

   Kiracı İddiası: "Oğlum evlenecek" diyor ama ortada ne nişan var ne düğün.

   Karşı Yaklaşım: Yargıtay, evlilik hazırlıklarının başlamış olmasını arar ancak "mutlaka nikah günü alınmış olmalı" demez. Hayatın olağan akışına uygun hazırlık hareketleri (eşya bakma, aileler arası tanışma) tanıklarla ispatlanır.

8. "Benim Çocuğum Okula Gidiyor, Mağdur Olurum":

   Kiracı İddiası: Kış ortasında tahliye beni mağdur eder.

   Karşı Yaklaşım: Mahkeme tahliye kararı verirken, kararın icrası için kiracıya "süre verilmesine" hükmedebilir ancak mağduriyet tek başına mülkiyet hakkını ve samimi ihtiyacı ortadan kaldırmaz. Tahliye kararı verilir, icra aşaması beklenir.

5. En Sık Yapılan 12 Hata (Uygulama Notları)

Uygulamada, davanın reddedilmesine ve aylarca süren zaman kaybına neden olan en yaygın "prosedürel intiharlar" şunlardır:

1. 1 Aylık Süreyi Kaçırmak: Tapu devrinden sonra rehavete kapılıp 35. veya 40. günde ihtarname çekmek. (Sonuç: TBK 351'e dayalı dava hakkı o dönem için düşer).

2. Sözlü Bildirimle Yetinmek: "Ben kiracıyla konuştum, tamam dedi, notere gerek yok" yanılgısı. (Sonuç: İspat edilemeyen bildirim yok hükmündedir).

3. 6 Ay Dolmadan Dava Açmak: 5. ayda veya 6. ayın ilk günlerinde, süre tam dolmadan sabırsızlıkla dava açmak. (Sonuç: Dava şartı yokluğundan ret).

4. İhtarnamede Tahliye Sebebini Belirtmemek: İhtarnamede sadece "evi aldım, IBAN bu" yazıp, "ihtiyaç nedeniyle tahliye" iradesini ve "6 ay süre"yi belirtmemek.⁸

5. Tüzel Kişi (Şirket) Adına Konut İhtiyacı İddiası: Şirket adına alınan daire için, şirket sahibinin oturacağı gerekçesiyle dava açmak.

6. Arabulucu Aşamasını Atlamak: Doğrudan mahkemeye dilekçe vermek.

7. Yetkisiz Kişinin İşlemi: İhtarnameyi veya davayı, tapuda malik görünmeyen eşin veya sadece vekaleti olan (ancak tapuda adı olmayan) akrabanın kendi adına açması.

8. Muvazaalı Satış İntibaı Yaratmak: Evi, kiracıyı çıkaramayan babadan veya anneden "satın almış gibi" yapmak. Mahkeme para hareketlerini göremezse davayı reddeder.

9. Sürekli Olmayan İhtiyaç (Yazlık/Hobi): "Hafta sonları gelip kafa dinleyeceğim" veya "Eşyalarımı koyacağım" diyerek tahliye istemek. İhtiyacın zorunluluğu tartışmalı hale gelir.⁷

10. Tebligat Usulsüzlüğü: İhtarnamenin kiracının dairesine değil, apartman görevlisine veya komşuya usulsüz bırakılması. Tebligat Kanunu m.21 ve m.35 prosedürlerinin yanlış uygulanması.

11. Dava Açma Süresini "Sonsuz" Sanmak: 6 ay dolduktan sonra, davanın ne zaman açılacağı konusunda süresiz bir hak yoktur. İhtarname ile belirlenen sürenin sonundan itibaren makul süre içinde (genellikle kira dönemi sonuna kadar) dava açılmalıdır.

12. Bilirkişi Keşfinde Hazırlıksız Olmak: Mahkeme keşfe geldiğinde, yeni malikin iddia ettiği ihtiyacı doğrulayacak verilerin sunulamaması veya satın alınan işyerinin, yapılacak işe uygun olmadığının (ruhsat sorunu, elektrik gücü yetersizliği vb.) ortaya çıkması.

6. Pratik Senaryolar: Ankara Özelinde Vaka Analizleri

Konunun daha iyi anlaşılması için yerel dinamikler gözetilerek kurgulanmış üç farklı senaryo aşağıdadır:

Senaryo 1: Gurbetçinin Kesin Dönüşü (Keçiören Örneği)

Durum: Ahmet Bey, 30 yıl Almanya'da çalışmış ve emekli olup kesin dönüş yaparak Ankara Keçiören'deki evine yerleşmek istemektedir. Evi 1 Mart'ta satın almıştır. Evde eski bir kiracı vardır.

Süreç: Ahmet Bey, 1 Mart'ta tapuyu alır almaz, 5 Mart'ta noterden ihtarname çeker. İhtarname 10 Mart'ta kiracıya ulaşır.

Analiz: Ahmet Bey, 6 aylık bekleme süresini (1 Mart'tan 1 Eylül'e kadar) beklemelidir. Bu sırada "Yurda Kesin Dönüş Belgesi", pasaport kayıtları ve Almanya'daki evini kapattığına/sattığına dair belgeleri hazırlar. Yargıtay, kesin dönüş yapan gurbetçinin ihtiyacını genellikle "zorunlu ve samimi" kabul eder.

Yerel Bağlam: Ahmet Bey'in evinin Keçiören'de olması, kendisinin ise akrabalarına yakın olmak istemesi ve sosyal çevresinin burada olması, ihtiyacın samimiyetini güçlendiren yerel faktörlerdir.

Senaryo 2: Yeni Evli Çift ve Metro Hattı (Yenimahalle Örneği)

Durum: Ayşe Hanım, nişanlısı ile evlenmek üzeredir. Ulaşım kolaylığı nedeniyle Yenimahalle Ragıp Tüzün Caddesi üzerinde, metroya yürüme mesafesinde bir daire satın alırlar. Amaçları evlenince burada oturmaktır.

Risk: Ayşe Hanım, "nasılsa evleneceğim, kiracı halimi anlar" diyerek ihtarname çekmeyi unutur.

Doğru Hamle: Tapu devrinden hemen sonra (ilk hafta), "Evlilik nedeniyle konut ihtiyacı" açıkça belirtilerek ihtar çekilmelidir. Davada düğün davetiyesi, nikah günü belgeleri ve mobilya faturaları delil olarak sunulur. Metroya yakınlık, her iki eşin işe ulaşımı için "zorunlu" bir tercih sebebi olarak mahkemeye sunulur ve bilirkişi incelemesinde bu durumun ihtiyacı haklı kıldığı tespit edilir.

Senaryo 3: İşyeri Büyütme ve Sanayi İhtiyacı (Ostim Örneği)

Durum: Bir torna ustası olan Mehmet Bey, Ostim'de küçük bir dükkanda kiracıdır. İşlerini büyütmek için yan sokaktaki daha büyük bir dükkanı satın alır.

Kritik Detay: İşyeri tahliyesinde, "Samimiyet" kadar "Uygunluk" da aranır. Mahkeme keşif yaptığında, yeni alınan dükkanın Mehmet Bey'in makineleri için uygun olup olmadığına (Sanayi elektriği var mı? Tavan yüksekliği kurtarıyor mu? Kolon aralıkları makine sığmasına engel mi?) bakar. Eğer dükkan teknik olarak işe uygun değilse, mahkeme "Burada bu işi yapamazsın, ihtiyacın samimi değil" diyerek davayı reddedebilir. Bu nedenle satın almadan önce teknik inceleme yapılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S1: Evi aldım, kiracıyı çıkarmak için ne kadar sürem var?

C: Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde noterden ihtarname göndermeli ve satın alma tarihinden itibaren 6 ay beklemelisiniz. Bu süreler kesindir.

S2: Eski kira sözleşmesi tapu devriyle iptal mi olur?

C: Hayır. Tapu devri ile birlikte kanun gereği (TBK m.310) eski kira sözleşmesinin tarafı haline gelirsiniz. Sözleşme aynı şartlarla, aynı kira bedeliyle ve aynı süreyle yeni malik ile devam eder. "Yeni kontrat yapalım" dayatması hukuken geçersizdir.

S3: Kiracı 6 ayın sonunda çıkmazsa polis zoruyla atabilir miyim?

C: Hayır. Türk hukukunda "kişisel güç kullanımı" yasaktır. Polisle, çilingirle veya elektriği suyu keserek tahliye yapamazsınız (bu suç teşkil eder). Mutlaka Sulh Hukuk Mahkemesi'nden tahliye kararı almalı ve bu kararı İcra Müdürlüğü aracılığıyla infaz etmelisiniz.

S4: Yeni malik olarak kendim de kirada oturuyorsam bu bir avantaj mı?

C: Kesinlikle evet. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, "kirada oturanın kendi evine geçme isteği" hayatın olağan akışına uygundur ve kural olarak samimi kabul edilir. Kendi kira kontratınız ve ödeme dekontlarınız davanın en güçlü delilidir.

S5: Ankara'daki davalar için bir Ankara avukat ile çalışmak zorunlu mu?

C: Kanunen zorunlu değildir, kendiniz de dava açabilirsiniz. Ancak kira hukuku şekil şartlarıyla doludur (ihtar süresi, tebligat usulü, arabuluculuk tutanağı vb.). Yerel mahkemelerin (Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri) yoğunluğu ve kalem prosedürlerine hakim bir profesyonel ile çalışmak, 1.5 - 2 yıl sürebilen bu süreci hatasız yönetmek için kritik öneme sahiptir.

S6: Şirketim adına aldığım dairede ben oturabilir miyim?

C: Hayır. Şirket (tüzel kişilik) sadece kendi ticari faaliyetleri (işyeri, depo, arşiv, lojman) için ihtiyaç iddiasında bulunabilir. Şirket ortağının veya müdürünün kişisel konut ihtiyacı için, şirket adına kayıtlı taşınmazdan tahliye istenemez.

S7: Tahliye ettirdiğim evi başkasına kiralayabilir miyim?

C: Hayır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen taşınmaz, "haklı bir sebep olmaksızın" 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalırsınız (TBK 355 Yeniden Kiralama Yasağı).

S8: Kiracı ile anlaşıp "tahliye taahhütnamesi" alırsam süreç kısalır mı?

C: Evet. Yeni malik olduktan sonra kiracı ile anlaşıp, geçerli (yazılı, şartsız, belirli tarihli ve düzenleme tarihi tahliye tarihinden önce olmayan -yani yeni tarihli-) bir tahliye taahhütnamesi alırsanız, taahhüt edilen tarihte çıkmazsa doğrudan icra takibi yapabilirsiniz. 6 ayı beklemenize ve ihtiyaç ispatlamanıza gerek kalmaz.

S9: Arabuluculuk ücretli mi?

C: Adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvuru ücretsizdir. Süreç sonunda anlaşma sağlanırsa, Adalet Bakanlığı tarifesine göre belirlenen ücreti taraflar (genelde yarı yarıya) öder. Anlaşma sağlanamazsa, ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve dava sonunda haksız çıkan tarafa (yargılama gideri olarak) yüklenir.

S10: Davayı nerede açmalıyım?

C: HMK gereği, davalının (kiracının) yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer (taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesi yetkilidir. Uygulamada genellikle taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi tercih edilir. Örneğin ev Yenimahalle ilçesindeyse, Ankara Adliyesi (Sıhhiye veya ilgili ek bina) yetkilidir.

S11: Bu davalar ne kadar sürer?

C: Mahkemelerin iş yüküne, tebligatların hızına ve bilirkişi süreçlerine göre değişmekle birlikte, Ankara'da yerel mahkeme aşaması ortalama 1 - 1.5 yıl sürebilmektedir. İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) süreci de eklendiğinde, kesinleşme süresi 2 - 2.5 yılı bulabilir.

S12: İhtarnamede "çıkmazsan kirayı 5 katına çıkarırım" diyebilir miyim?

C: Hayır. Kira bedelini tek taraflı artırma yetkiniz yoktur. İhtarnamede sadece mevcut kiranın size ödenmesini ve tahliye iradesini belirtmeniz yeterlidir. Kira artışı için ayrı bir dava (Kira Tespit Davası) açmanız gerekir ki bunun şartları da (5 yıl dolması vb.) farklıdır.

Kısa Kontrol Listesi

Bu yazıyı kendi dosyanıza uyarlarken mutlaka kontrol etmeniz gereken kritik maddeler:

1. [ ] Tapu Tarihi: Tapu senedindeki tescil tarihi kesin olarak nedir? (Sürecin miladı).

2. [ ] İhtarname Tarihi: Tapu tarihinden itibaren 30 gün içinde ihtarname notere verildi mi ve kiracıya tebliğ edildi mi?

3. [ ] Tebligat Takibi: İhtarname kiracıya (veya birlikte oturan reşit yakınına) bizzat tebliğ edildi mi? Yoksa "iade" mi döndü? (İade dönerse derhal yeni adres araştırması yapılmalı).

4. [ ] Süre Hesabı: 6 aylık süre tam olarak hangi gün doluyor? (Dava o günden bir gün sonra açılmalı).

5. [ ] İhtiyaç Belgesi: İhtiyacınızı ispatlayacak en az 2 somut belgeniz (kira kontratı, atama yazısı, nüfus kaydı, sağlık raporu vb.) hazır mı?

6. [ ] Arabuluculuk: Dava dilekçesini yazmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurup "Anlaşamama Tutanağı"nı aldınız mı?

Örnek Metinler (Taslak Şablonlar)

(Not: Bu metinler sadece fikir verme amaçlıdır. Her somut olay farklı olduğundan, noter ve avukat denetiminde doldurulmalıdır.)

A) Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle İhtarname Taslağı

İHTARNAME

İHTAR EDEN: (Adınız Soyadınız, T.C. Kimlik No, Adresiniz)

MUHATAP (KİRACI): (Kiracının Adı Soyadı, Kiralanan Taşınmazın Adresi)

KONU: Yeni malik sıfatıyla mülkiyetin kazanılması, kira bedellerinin ödenmesi ve Türk Borçlar Kanunu m.351 gereği ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Sayın Muhatap, halen kiracı olarak oturmakta olduğunuz "......................................................." adresindeki taşınmazı,.../.../2025 tarihinde tapuda devralarak satın almış bulunmaktayım. Tapu fotokopisi ektedir.

2. Öncelikle, işbu tarihten itibaren işleyecek kira bedellerini, aşağıda belirttiğim IBAN numarasına, her ayın... günü yatırmanızı ihtar ederim.(Banka:..., Şube:..., IBAN: TR...................................., Hesap Sahibi:...)

3. Söz konusu taşınmazı, (kendim / oğlum / kızım / annem vb.)....................'in zorunlu, gerçek ve samimi konut ihtiyacı nedeniyle satın almış bulunmaktayım.

4. Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi uyarınca, taşınmazı satın aldığım tarihten itibaren işleyecek olan 6 (altı) aylık yasal sürenin sonunda; taşınmazı tahliye ederek boş ve temiz bir şekilde teslim etmenizi ihtaren bildiririm.

5. Aksi takdirde; 6 aylık sürenin dolmasını müteakip, aleyhinize "İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası" açılacağını, dava harç ve masrafları ile avukatlık ücretinin tarafınıza yükleneceğini ihtaren bildiririm.

TARİH:.../.../2025

İMZA: (Yeni Malik)

B) Örnek Dava Dilekçesi

ANKARA SULH HUKUK MAHKEMESİNE

(Taşınmazın Bulunduğu İl/İlçe)

DAVACI: Yeni Malik (Ad, Soyad, TC, Adres)

VEKİLİ: Av.... (Varsa)

DAVALI: Kiracı (Ad, Soyad, Adres)

KONU: TBK m.351 uyarınca yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemidir.

DAVA DEĞERİ: (Yıllık Kira Bedeli)

AÇIKLAMALAR

1. Mülkiyet: Müvekkil, dava konusu taşınmazı... tarihinde satın almıştır (Ek: Tapu Senedi).

2. Bildirim: Yasal 1 aylık süre içinde... Noterliğinin... tarih ve... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile durum davalıya bildirilmiş, taşınmazın satın alındığı ve ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi gerektiği ihtar edilmiştir (Ek: İhtarname ve Tebliğ Şerhi).

3. Süre: Satın alma tarihinden itibaren TBK 351'de öngörülen 6 aylık yasal bekleme süresi dolmuş olup, davalı taşınmazı tahliye etmemiştir.

4. İhtiyaç: Müvekkilin ihtiyacı gerçektir, samimidir ve zorunludur. Müvekkil halihazırda kirada oturmaktadır / tayini çıkmıştır / evlenecektir. (Ek: Müvekkilin kira kontratı, atama belgesi vb.).

5. Arabuluculuk: Dava şartı olan arabuluculuk süreci işletilmiş, ancak anlaşma sağlanamamıştır (Ek: Son Tutanak Aslı).

HUKUKİ NEDENLER: HMK, TBK ve ilgi sair mevzuat

HUKUKİ DELİLLER: Tapu kaydı, İhtarname, Arabuluculuk Tutanağı, Tanık, Bilirkişi, Keşif, Yemin ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM: Haklı davanın kabulü ile, kiralananın tahliyesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ederiz.

TARİH:.../.../2025

Davacı (veya Vekili)

[İmza]

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.