Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İİK Madde 269 ve Örnek 13 Ödeme Emri İle Hızlı Tahliye Rehberi (2026)

1. Giriş: İcra ve İflas Kanunu Madde 269 Ne Diyor?

Kira ödemelerinin aksatılması, mülk sahipleri için hem maddi kayıp hem de hukuki süreç stresi anlamına gelir. Özellikle Ankara genelinde ve Yenimahalle bölgesinde artan kira uyuşmazlıklarında, vatandaşların en çok merak ettiği konu "En hızlı nasıl tahliye ederim?" sorusudur.

Hukukumuzda bu sorunun en pratik cevabı İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 269'da gizlidir. Kanun koyucu, kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı uzun süren davalar yerine, icra takibi ile başlayan özel bir yol öngörmüştür.

İlgili Kanun Maddesi (İİK m. 269):

“Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.

Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.

İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.”

Bu maddeye dayanarak, Ankara kira avukatı desteğiyle yürütülecek süreç, Sulh Hukuk Mahkemesi'ndeki klasik tahliye davalarına göre çok daha hızlı sonuçlanabilmektedir.

2. Süreç Nasıl İşler? (30 Gün Kuralı)

İİK 269. maddesinin vatandaşa sağladığı imkan şudur: Kiracıya mahkeme öncesi "son bir şans" verilirken, aynı zamanda tahliye süreci başlatılır.

1. Örnek 13 Ödeme Emri: İcra dairesinden kiracıya gönderilen bu belgede; "Borcu 30 gün içinde öde, itirazın varsa 7 gün içinde bildir" yazar.

2. İtiraz Edilmezse: Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse, İcra Hukuk Mahkemesi'nden tek celsede tahliye kararı alınabilir.

3. İtiraz Edilirse: Kiracı "Borcum yok" diyerek itiraz ederse takip durur. Bu noktada ödeme emrinin tebliğinden 30 gün sonra aşağıda detaylandırdığımız "İtirazın Kaldırılması" davası açılır.

3. 2024-2025 Yargıtay Kararlarıyla Güncel Uygulama

Tahliye davalarında mahkemelerin bakış açısını Yargıtay kararları belirler. İşte 2025 yılı itibarıyla dikkate alınması gereken en güncel emsal kararlar:

3.1. Yan Giderler (Aidat) Ödenmezse Temerrüt Oluşur

Kiracı kiranı ödese bile, sözleşmede yazan site aidatını ödemezse tahliye edilebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı

Tarih: 02.07.2025 | Esas: 2024/12-785 | Karar: 2025/426

Özet: "İİK 269 ve TBK 315 hükümleri gereğince otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu (aidat, ortak gider) ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunludur. Türk Borçlar Kanunu'nun 314. maddesinde kiracının aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir."

3.2. Kira İlişkisine "Açıkça" İtiraz Şartı

Kiracı sadece "borca itiraz ediyorum" derse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi Kararı

Tarih: 15.01.2025 | Esas: 2024/7958 | Karar: 2025/184

Özet: "Borçlunun kira ilişkisine ve kira miktarının tamamına açıkça karşı çıkmaması karşısında, İİK 269/2 hükmü gereğince kira ilişkisinin ve kira miktarının kesinleştiğinin kabulü gerekir. Bu aşamadan sonra borçlu ancak İİK 269/c maddesinde sayılan belgelerle borcu ödediğini ispat edebilir."

3.3. Yeni Malikin Hakları (Temlik Zorunluluğu)

Evi yeni alan kişi, eski borçlar için doğrudan tahliye isteyemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararı

Tarih: 21.02.2024 | Esas: 2024/325 | Karar: 2024/741

Özet: "Satımdan sonra alacak yeni malike temlik edilmediğinden temerrüt sebebiyle tahliye davasında yeni malik taraf olamaz. Yeni malik, ancak kendi mülkiyet dönemine ait muaccel alacaklar için ihtarname gönderebilir."

4. Ankara ve Yenimahalle'de Yetkili Mahkeme Rehberi

Yenimahalle kira avukatı arayanlar için en kritik bilgi adliye seçimidir. Yanlış adliyede açılan dava reddedilir.

• Ankara (Merkez) Adliyesi: Yenimahalle, Çankaya, Keçiören, Mamak, Altındağ, Pursaklar ilçeleri buraya bağlıdır.

• Ankara Batı Adliyesi (Sincan): Sincan, Etimesgut, Beypazarı gibi ilçeler buraya bağlıdır.

5. Dava Dilekçesi Örneği (İcra Hukuk Mahkemesi)

Aşağıdaki dilekçe, kiracının icra takibine haksız yere itiraz etmesi durumunda İcra Hukuk Mahkemesi'nde kullanılacak bir taslaktır.

⚠️ YASAL UYARI: Aşağıdaki metin bilgilendirme amaçlı bir taslaktır. Her olay kendine özgüdür. Dilekçedeki hatalar (süre hesabı, yetkili mahkeme vb.) davanın reddine ve karşı tarafa vekalet ücreti ödemenize neden olabilir. Hak kaybı yaşamamak için bir avukattan destek almanız tavsiye edilir.

ANKARA İCRA HUKUK MAHKEMESİNE

İCRA DOSYA NO: Ankara... İcra Dairesi 2026/... E.

DAVACI (ALACAKLI) : - (T.C.:...)

VEKİLİ : Av. - [Adres]

DAVALI (BORÇLU) : [Kiracının Adı] - (T.C.:...)

KONU : Kiracının haksız itirazının KALDIRILMASI ve %20 İcra İnkar Tazminatı talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. KİRA İLİŞKİSİ VE TAKİP:

Davalı borçlu, mülkiyeti müvekkile ait taşınmazda.../.../.... tarihli yazılı kira sözleşmesi ile kiracıdır. Davalı, 2025 yılı... ve... aylarına ait kira bedellerini ödememiştir. Bunun üzerine Ankara... İcra Dairesi'nin 2025/... E. sayılı dosyası ile hakkında tahliye talepli (Örnek 13) icra takibi başlatılmıştır.

2. İTİRAZ VE KESİNLEŞME:

Ödeme emri borçluya.../.../2025 tarihinde tebliğ edilmiştir. Borçlu, yasal süresi içinde borca itiraz etmiş ancak kira akdine ve imzaya açıkça ve ayrıca itiraz etmemiştir. İİK m. 269/2 gereğince kira ilişkisi kesinleşmiştir.

3. TEMERRÜT:

Davalı, İİK m. 269/c maddesinde sayılan (noterlikçe düzenlenmiş veya imzası ikrar edilmiş) belgelerle borcu ödediğini ispat edememiştir. Yasal 30 günlük ödeme süresi.../.../2025 tarihinde dolmuş, borç ödenmemiştir.

HUKUKİ SEBEPLER : İİK m. 68, 269 ve devamı, TBK, HMK.

HUKUKİ DELİLLER : İcra dosyası, Kira Sözleşmesi, Banka Kayıtları.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz edilen nedenlerle;

1. Davalının haksız itirazının KALDIRILMASINA,

2. Temerrüt nedeniyle kiralananın TAHLİYESİNE,

3. Alacağın %20'sinden az olmamak kaydıyla İCRA İNKAR TAZMİNATINA hükmedilmesine,

4. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ederim..../.../2025

Davacı Vekili

Av. [İmza]

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Tahliye talepli icra takibi (Örnek 13) için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Cevap: Hayır. İİK m. 269 uyarınca başlatılan ilamsız icra takipleri ve devamında İcra Hukuk Mahkemesi'nde açılacak itirazın kaldırılması davaları için arabuluculuk dava şartı değildir. Bu, süreci hızlandıran en önemli avantajdır.

Soru 2: Kiracı "elden ödedim" diyor, İcra Mahkemesi kabul eder mi?

Cevap: Hayır. İcra Hukuk Mahkemesi dar yetkili mahkemedir ve tanık dinlemez. Kiracı elden ödediğini ancak noter onaylı bir belge veya imzası alacaklı tarafından kabul edilmiş bir makbuzla ispatlayabilir. Aksi halde borçlu sayılır ve tahliye edilir.

Soru 3: Banka dekontunda açıklama yoksa kira sayılır mı?

Cevap: Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre açıklamasız havale "borç ödemesi" kabul edilir. Ancak bu ödemenin kira borcu olup olmadığı konusunda ispat yükü değişebilir. Dekontlarda "2025 Ocak Kira Bedeli" ibaresinin bulunması, İcra Mahkemesi sürecini kolaylaştırır.

Soru 4: Eksik ödeme (örneğin 50 TL) tahliye sebebi midir?

Cevap: Evet. Kira borcu "götürülecek borçlardan" olup, kiracı parayı tam olarak mülk sahibine ulaştırmalıdır. Banka masrafı kesintisi gibi nedenlerle yapılan eksik ödemeler dahi, 30 gün içinde tamamlanmazsa haklı tahliye sebebidir.

Soru 5: Yenimahalle'de oturuyorum, davayı nerede açacağım?

Cevap: Yenimahalle ilçesi yargı çevresi olarak Ankara Merkez Adliyesi'ne bağlıdır. Ankara Batı Adliyesi'nde açarsanız dava yetkisizlik nedeniyle reddedilir.

Soru 6: Tahliye kararı aldıktan sonra kiracı çıkmazsa ne olur?

Cevap: Mahkemeden alınan tahliye kararı icra dairesine sunulur. İcra memurları taşınmaza giderek kiracıya evi boşaltması için süre verir. Çıkmazsa polis eşliğinde zorla tahliye (gerekirse çilingir marifetiyle) gerçekleştirilir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.