Kira Tespit Davası Kritik Tarihleri Hesaplama

Bu araç, konut ve çatılı işyeri kiralarında desteklenen senaryolar için takvim odaklı bir ön değerlendirme sunar. Kira bedelini, artış oranını, emsal değeri veya davanın sonucunu hesaplamaz. Sonuç, girilen bilgi ve belgelere dayanır; somut olayın hukukçu tarafından incelenmesinin yerini tutmaz.

Araç hangi durumları kapsar?

Araç, Türkiye hukukuna tabi konut ve çatılı işyeri kiralarında ilk kira döneminin başlangıcı belgelenebildiğinde, dönemler yıllık olduğunda ve kira ilişkisi kesintisiz sürdüğünde çalışır. Hedef kira döneminin başlangıcını, Türk Borçlar Kanunu m. 345 için hesaplanan 30 günlük kritik tarihi, varsa yazılı bildirim tarihini, beş yıllık dönem başlangıcını ve zorunlu arabuluculuğa ilişkin takvim bilgilerini birlikte değerlendirir.

Takvim sonucu yalnız desteklenen girdiler için üretilir. Belirsizlik veya kapsam dışı durum sonucun güvenilirliğini etkiliyorsa araç kesin sonuç vermek yerine inceleme gereğini bildirir.

Hesaplama için hangi bilgiler gerekir?

Taşınmazın konut veya çatılı işyeri olup olmadığı
İlk kira döneminin belgelenmiş başlangıç tarihi
Kira dönemlerinin yıllık ve ilişkinin kesintisiz olup olmadığı
İncelenecek hedef kira döneminin başlangıcı
Sözleşmede kira artış hükmü bulunup bulunmadığı
Yazılı bildirim varsa kanal, tarih ve ispat durumu
UETS kullanıldıysa UETS’ye ulaşma tarihi
Dava açıldıysa resmî dava açılış tarihi; yalnız planlandıysa senaryo tarihi
Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak tarihleri
Taraf, malik, sözleşme veya temsil değişikliği gibi sonucu etkileyebilecek riskler

Tarih ve belge bilgileri tahmin edilmemelidir. Resmî kayıt veya sözleşmeyle doğrulanamayan alanlarda “Emin Değilim” seçilmelidir.

30 günlük kritik tarih ne anlama gelir?

30 günlük kritik tarih, hedef kira döneminin başlangıcından 30 takvim günü geriye gidilerek bulunur. Bu tarih, TBK m. 345 kapsamındaki dönem etkisi değerlendirmesinde kullanılır; zamanaşımı, hak düşürücü süre veya her olayda kesin son gün olarak sunulmaz.

Takvim karşılaştırması, ileri taşınmamış 30 günlük kritik tarihe göre yapılır. Değerlendirilen dava veya bağımsız yazılı bildirim bu tarihte ya da öncesindeyse tarih koşulu karşılanmış olabilir. İşlem daha sonraysa, sözleşmede açık artış hükmü veya bağımsız ve ispatlı yazılı bildirim de yoksa hedef döneme ilişkin tarih koşulları oluşmamış olabilir. Bu değerlendirme kesin hak kaybı, geçersizlik veya dava sonucu değildir.

30 günlük kritik tarih hafta sonuna, resmî tatile veya yarım güne gelse de otomatik olarak ileri taşınmaz. Araç, takvim verisi elveriyorsa önceki tam iş gününü yalnız “Tedbirli İşlem Tarihi” olarak ayrıca gösterebilir; bu öneri 30 günlük kritik tarihin yerine geçmez veya onu değiştirmez.

Beş yıllık dönem nasıl değerlendirilir?

Beş yıllık eşiğin aşılması, TBK m. 344 kapsamındaki değerlendirme ölçütlerinin değişebileceğini gösterir. Bu eşik, piyasa rayici veya yeni kira bedelini kendiliğinden oluşturmaz; emsal kiralar, kiralananın durumu ve hakkaniyet gibi unsurlar bu aracın hesaplama kapsamı dışındadır.

Araç ilk kira döneminin başlangıcına göre beş yıllık dönem başlangıcını gösterir. Yenilenen sözleşme, taraf değişikliği, yeni malik, intifa, alt kira veya kesinti ihtimali varsa otomatik sonuç üretmek yerine belge incelemesi ister.

Zorunlu arabuluculuk nasıl ele alınır?

1 Eylül 2023 ve sonrasında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kapsamı ayrıca kontrol edilir. Araç, başvuru ve son tutanak tarihlerini takvim akışında gösterir. Salt arabuluculuk başvurusu, arabulucu atama SMS’i veya davet tarihi TBK m. 345 anlamında yazılı bildirim ya da resmî dava açılışı değildir ve 30 günlük kritik tarihi uzatmaz.

Arabuluculuğun tamamlanması, yazılı bildirimin ispatı ve resmî dava açılış kaydı birbirinden ayrı bilgilerdir. Arabuluculuk tutanağında ayrıca açık bir kira artışı bildirimi bulunduğu ileri sürülüyorsa, tutanağın kapsamı ve HUAK m. 5 dâhil kullanımı hukukçu tarafından incelenmelidir. Araç bu tutanağı otomatik olarak bağımsız yazılı bildirim kabul etmez; formda “Emin Değilim” seçilmelidir. Eksik veya çelişkili belge varsa tarih sonucu yerine belge incelemesi gereği gösterilir.

UETS ve yazılı bildirimde hangi tarih kullanılır?

Gerçek UETS elektronik tebligatında, iletinin UETS adresine ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda tebliğ edilmiş sayılma kuralı ayrıca değerlendirilir. Bu kural e-posta, KEP, noter bildirimi, elden teslim veya WhatsApp gibi başka kanallara otomatik olarak uygulanmaz.

Yazılı bildirimin varlığı tek başına yeterli kabul edilmez; kanal, ulaşma veya tebliğ tarihi ve ispat durumu birlikte girilmelidir. Araç ispatlanmamış bildirimi kesin hukukî sonuç olarak kullanmaz.

Hangi hâllerde hesaplama yapılmaz?

Aşağıdaki durumlarda araç tarih sonucu göstermeyebilir veya belge incelemesi isteyebilir:

İlk kira dönemi başlangıcının belgelenememesi
Altı ay veya daha kısa süreli geçici kullanım ihtimali
Yıllık olmayan dönemler ya da kesintili kira ilişkisi
29 Şubat başlangıcı için uygulanacak yıldönümü politikasının doğrulanamaması
Taraf veya sözleşme değişikliği, yeni malik, intifa, alt kira, birlikte mülkiyet ya da temsil yetkisi sorunu
Taraflardan birinin kamu kurumu olması veya özel bir kira rejimi ihtimali
Yabancı para, uyarlama talebi, önceki kira tespit kararı veya tarihsel geçici kira sınırı
Dava açılmış denmesine rağmen mahkeme/tevzi kaydındaki resmî dava tarihinin doğrulanamaması
Yazılı bildirim, UETS, dava veya arabuluculuk bilgilerinin eksik ya da çelişkili olması

30 günlük kritik tarihin hafta sonu, resmî tatil veya yarım gün olması tek başına hesaplamayı durdurmaz; tarih korunur ve önceki tam iş günü yalnız tedbirli öneri olarak gösterilebilir. Bu hâllerde tarih uydurulmaz ve kira bedeli hakkında tahmin üretilmez.

İlgili araçlar ve bilgiler

Kira bedelindeki dönemsel artış oranını ayrı olarak incelemek için Kira Artış Oranı Hesaplama aracına bakabilirsiniz. Kira ilişkilerine ilişkin genel bilgiler Kira Hukuku sayfasında, diğer ön hesap araçları ise Hesaplama Araçları merkezinde yer alır.

Resmî kaynaklar

Kaynakların kapsamı ve güncelliği 9 Ağustos 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Sonraki mevzuat, içtihat veya resmî takvim değişiklikleri ayrıca doğrulanmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Bu araç neyi hesaplar?

Hedef kira dönemi, 30 günlük kritik tarih, varsa tedbirli işlem tarihi, yazılı bildirim ve beş yıllık dönem başlangıcı için takvim odaklı ön değerlendirme üretir.

Kira bedelini veya artış oranını hesaplar mı?

Hayır. Kira bedeli, artış oranı, emsal veya hakkaniyet tutarı hesaplamaz; yalnız desteklenen tarih ve belge koşullarını ön değerlendirir.

30 günlük kritik tarih kesin son gün müdür?

Hayır. Bu tarih TBK m. 345 kapsamındaki dönem etkisi değerlendirmesinde kullanılır. Dava veya bağımsız ve ispatlı yazılı bildirim bu tarihte ya da öncesindeyse tarih koşulu karşılanmış olabilir. Daha sonraki işlem için açık artış hükmü veya ayrı bir bildirim de yoksa hedef döneme ilişkin tarih koşulları oluşmamış olabilir. Bu değerlendirme kesin hak kaybı sonucu değildir.

Kritik tarih hafta sonuna, resmî tatile veya yarım güne gelirse ne olur?

30 günlük kritik tarih ileri taşınmaz. Araç varsa önceki tam iş gününü yalnız tedbirli işlem tarihi olarak gösterir; bu öneri kritik tarihin yerine geçmez veya onu değiştirmez.

Beş yıllık dönem dolunca kira bedeli kendiliğinden değişir mi?

Hayır. Beş yıllık eşiğin aşılması yalnız TBK m. 344 kapsamındaki değerlendirme ölçütlerini değiştirir; yeni bedeli veya dava sonucunu kendiliğinden belirlemez.

Arabuluculuk başvurusunu yazılı bildirim veya dava tarihi sayabilir miyim?

Hayır. Salt arabuluculuk başvurusu, atama SMS’i veya davet tarihi yazılı bildirim ya da resmî dava açılışı değildir ve 30 günlük kritik tarihi uzatmaz. Arabuluculuk tutanağında ayrıca açık bir kira artışı bildirimi bulunduğu ileri sürülüyorsa araç bunu otomatik kabul etmez; HUAK m. 5 dâhil kapsamı için “Emin Değilim” seçilmeli ve hukukçu incelemesi alınmalıdır.

UETS için beş günlük kural e-posta, KEP veya WhatsApp’a uygulanır mı?

Hayır. Beşinci gün sonu kuralı yalnız gerçek UETS elektronik tebligatı için değerlendirilir; e-posta, KEP veya WhatsApp’a genellenmez.

Araç neden tarih sonucu göstermeyebilir?

Başlangıç tarihi veya belge kanıtı doğrulanamadığında, desteklenmeyen sözleşme yapısı bulunduğunda ya da hukukî belirsizlik sonuç güvenilirliğini etkilediğinde belge incelemesi gerekir ve tarih sonucu gösterilmeyebilir.

Planlanan dava tarihi resmî dava açılış tarihi midir?

Hayır. Planlanan tarih yalnız senaryodur; resmî dava açılış tarihi veya mahkeme kaydı sayılmaz.

Sonuç hukukî görüş veya mahkeme kararı mıdır?

Hayır. Sonuç genel bilgilendirme amaçlı takvim ön değerlendirmesidir; hukukî danışmanlık, resmî belge, bilirkişi raporu veya mahkeme kararı değildir.