Ankara Kira Hukuku: Tahliye ve Kira Tespiti Süreçleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında uyuşmazlığın doğru tanımlanması; uygulanacak süreyi, başvuru yolunu ve gerekli belgeleri doğrudan etkiler. Kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira bedelinin tespiti, kira artışı ve depozito aynı kurallara tabi değildir. Bu nedenle ilk incelemede yalnız tarafların talebi değil; sözleşmenin başlangıç ve yenilenme tarihleri, tebligatlar, ödeme kayıtları ve taşınmazın kullanım biçimi birlikte değerlendirilir.

Avukat Mete Şahin’in Yenimahalle, Ankara’daki ofisinde kira uyuşmazlıkları; kiracı ve kiraya veren yönünden belge, süre, dava şartı ve ispat başlıklarıyla ele alınır. Bu sayfa genel bilgi verir; somut dosyanın sonucu hakkında taahhüt oluşturmaz.

Son mevzuat kontrolü: 25 Ağustos 2026. Sürelerin başlangıcı, sözleşme ve tebligat tarihleri görülmeden kesinleştirilmemelidir. İletişim, telefon ve randevu bilgileri

Önce uyuşmazlığın türünü belirleyin

Bir kira dosyasında ilk soru “tahliye olur mu?” değil, hangi hukuki sebebe dayanıldığıdır. Örneğin ödenmeyen kira bedeli için icra takibi veya alacak davası gündeme gelebilirken, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye farklı bir dönem ve dava süresi hesabı gerektirir. Kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacı ileri sürülüyorsa Türk Borçlar Kanunu’nun ihtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin hükümleri incelenir. Yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü ve esaslı onarım sebebiyle tahliye de ayrı koşullara bağlıdır.

Kiracı yönünden ise artış oranı, kira tespit talebinin hangi dönemden sonuç doğuracağı, ayıp ve kullanım sorunları, depozitonun iadesi, yapılan ödemelerin mahsubu ve tahliye talebinin dayanağı ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Tahliye nedenleri aynı değildir

İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, TBK m.350’deki şartlarla tahliye davası açabilir. Belirli süreli sözleşmede süre sonu; belirsiz süreli sözleşmede ise genel fesih dönemi ve bildirim süreleri esas alınır. İhtiyacın varlığı, gerçekliği ve devamlılığı somut olayın delilleriyle değerlendirilir. Yalnız “ihtiyacım var” açıklaması kendiliğinden tahliye sonucu doğurmaz.

Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı bakımından TBK m.351’de özel bildirim ve dava zamanı seçenekleri bulunur. Edinme tarihi, kiracıya yapılacak yazılı bildirim ve sözleşme dönemi birlikte hesaplanmalıdır.

Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve o tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren TBK m.352/1’deki bir aylık süre içinde icraya başvurma veya dava açma yolunu değerlendirebilir. Belgenin düzenlenme koşulları, tarihi, imza itirazı ve temsil yetkisi somut dosyada incelenir. Bir belgenin “tahliye taahhüdü” başlığını taşıması, geçerlilik ve icra edilebilirlik tartışmalarını tek başına sona erdirmez.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye — TBK 352/2

TBK m.352/2’ye göre kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa dönem ve dava süresi ayrımı yapılır. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde gerçekleşmesi gerekir. Dava, bir yıldan kısa ve tam bir yıllık sözleşmelerde kira süresinin; bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

İhtarların yazılı olması ve kira bedelinin ödenmemesine dayanması zorunludur. İhtarın haklılığı; borcun muaccel olup olmadığı, ödeme zamanı ve tebliğ/ödeme kayıtları üzerinden incelenir. İlk ihtar tarihinde birlikte muaccel olan ve tek istemde ileri sürülebilecek kira borçları bölünerek iki haklı ihtar oluşturulamaz; aynı borç için yinelenen bildirim de ikinci ihtar sayılmaz. Dönem dışındaki ihtarlar şartları karşılamaz ve kanunda üçüncü bir gecikme aranmaz. İki ihtarın bulunması da tahliyeyi otomatikleştirmez; dönem, süre ve diğer koşullar mahkemece değerlendirilir.

TBK m.353, belirli tahliye sebeplerinde dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa dava açma süresinin bir kira yılı uzamasına imkân tanır. Bu hükmün uygulanıp uygulanamayacağı, dayanak tahliye sebebi ve bildirimin zamanı bakımından ayrıca kontrol edilmelidir.

İhtiyaç veya yeniden inşa amacıyla tahliye sağlandıktan sonra taşınmazın yeniden kiralanması da ayrı bir denetime tabidir. TBK m.355’te, haklı sebep olmadıkça eski kiracıdan başkasına kiralama bakımından üç yıllık yasak ve ihlalin tazminat sonucu düzenlenir. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Tahliye kararının dayanağı ile taşınmazın sonraki kullanımı birlikte değerlendirilmelidir.

Kira bedelinin ödenmemesi

Ödenmeyen kira bedeli için temerrüt bildirimi, alacak davası veya ilamsız icra yoluyla tahliye seçenekleri gündeme gelebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek ödeme süresi ile icra takibindeki süreler aynı başlık altında varsayılamaz. Tebligatın usulü, talep edilen aylar, ödeme emrinin türü ve kiracının ödeme/itiraz tarihi dosya bazında incelenmelidir.

Kira artışı ve kira bedelinin tespiti

TBK m.344 uyarınca, Türk parası üzerinden kararlaştırılan kira bedeli bakımından yenilenen kira döneminde uygulanacak artış anlaşmaları, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Tarafların sözleşmedeki artış kaydı, yenileme tarihi ve uygulanacak endeks dönemi birlikte okunmalıdır. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa TBK m.344/4’teki özel rejim ve ilgili döviz mevzuatı ayrıca incelenmelidir. Geçici yüzde 25 sınırı yalnız konut kiralarında; ilk olarak 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri dâhil, ardından 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri dâhil başlayan yenilemelerde uygulanmıştır. Bu dönemlerde bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı yüzde 25’in altında kaldığında daha düşük olan oran geçerliydi. Buna göre 1 Temmuz 2024’te başlayan yenileme geçici sınıra dâhil; 2 Temmuz 2024 ve sonrasında başlayan yenilemeler TBK m.344’ün genel rejimine tabidir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. “Beş yıl doldu” tespiti tek başına belirli bir artış oranını garanti etmez; başlangıç tarihi, önceki tespit kararları ve emsallerin karşılaştırılabilirliği önem taşır.

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilse de kararın yeni kira döneminin başından itibaren sonuç doğurması için TBK m.345’teki zamanlama kuralları önemlidir. Dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmışsa veya bu süre içinde kiracıya kira artışı hakkında yazılı bildirim yapılmış ve dava izleyen yeni dönem sonuna kadar açılmışsa belirlenen bedel yeni dönem başından uygulanabilir. Sözleşmede yeni dönemde artış kaydı bulunması hâlinde maddedeki özel düzenleme ayrıca değerlendirilir.

Dava şartı arabuluculuk

1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren düzenleme uyarınca, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihte ilk derece, istinaf veya temyiz aşamasında görülmekte olan davalar bu yeni dava şartına tabi değildir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak, açılacak davada usul yönünden önem taşır.

Tahliye ve kira tespiti dosyalarında kanuni süreler kısa olabilir. Arabuluculuk başvuru tarihi, son tutanak tarihi, ihtar ve kira dönemi başlangıç/bitiş tarihleri birlikte hesaplanmalıdır. Dava şartının yerine getirilmesi, maddi hukuk bakımından tahliye veya alacak koşullarının oluştuğu anlamına gelmez.

Görevli mahkeme ve yer bakımından inceleme

Kira ilişkisinden doğan davalarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler saklı kalmak üzere, kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Hangi yer mahkemesinin yetkili olduğu; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve varsa geçerli yetki düzenlemesi dikkate alınarak belirlenir. Ankara’daki taşınmazlar için yalnız taşınmazın ilçesine bakılarak otomatik sonuç çıkarılmamalıdır.

İlk incelemede yararlı belgeler

Kira sözleşmesi ve ekleri
Tapu kaydı veya malikliği gösteren güncel belge
Banka dekontları, hesap hareketleri ve ödeme açıklamaları
Noter, KEP veya diğer yöntemlerle gönderilen ihtarlar ile tebliğ belgeleri
İcra takip dosyası, ödeme emri ve itiraz/ödeme kayıtları
Tahliye taahhüdünün aslı ve teslim tarihini gösteren kayıtlar
İhtiyaç iddiasını destekleyebilecek konut, iş, aile veya kullanım belgeleri
Kira tespitinde kullanılacak karşılaştırılabilir emsal sözleşme ve taşınmaz özellikleri
Arabuluculuk başvuru ve son tutanağı

Belge listesi uyuşmazlığa göre değişir. Kişisel veriler içeren kayıtlar paylaşılmadan önce gereksiz kısımlar kapatılmalı; hukuka aykırı delil elde edilmemelidir.

Süreç nasıl ilerler?

Sözleşme ve dönem kontrolü: Başlangıç, yenileme, teslim ve bildirim tarihleri çıkarılır.
Talep ve hukuki sebep ayrımı: Tahliye, alacak, tespit, uyarlama, depozito veya ayıp başlıkları ayrıştırılır.
Belge ve tebligat incelemesi: Ödeme, ihtar, tebliğ ve deliller karşılaştırılır.
Arabuluculuk ve süre kontrolü: Dava şartı ile özel dava açma süreleri birlikte planlanır.
Başvuru ve takip: Anlaşma olmazsa görevli ve yetkili mercide talep somutlaştırılır; karşı tarafın savunmaları ve delilleri değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

İki ihtar gönderilince kiracı kesin tahliye edilir mi?

Hayır. İhtarların yazılı ve haklı olması, doğru kira dönemi içinde gerçekleşmesi ve davanın kanuni sürede açılması gerekir. Ödeme ve tebliğ tarihleri ile her ihtarın dayandığı borç mahkemece değerlendirilir.

İki haklı ihtar davasında süre ne zaman başlar?

Bir yıldan kısa ve tam bir yıllık sözleşmede süre kira süresinin; bir yıldan uzun sözleşmede ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlar. Dava süresi bir aydır. Sözleşme ve yenileme tarihleri görülmeden son gün hesabı yapılmamalıdır.

Kira tespit davası açmak için beş yıl beklemek gerekir mi?

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak beş yıldan önce ve sonra uygulanacak değerlendirme ölçütleri farklıdır. Kararın hangi dönemden sonuç doğuracağı için TBK m.345’teki bildirim ve dava tarihleri ayrıca önemlidir.

Kiraya veren dilediği oranda artış yapabilir mi?

Hayır. TBK m.344’teki endeks sınırı ve beş yılı aşan sözleşmelere ilişkin ölçütler uygulanır. Sözleşme kaydı, yenileme tarihi ve varsa mahkeme kararı birlikte değerlendirilir.

Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

Kural olarak 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda arabuluculuk dava şartıdır. Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel hükümler bu kapsamın dışındadır.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa TBK m.342’deki banka ve iade koşulları da dikkate alınır.

Görüşmeye gelirken hangi tarihleri hazırlamalıyım?

Sözleşme ve teslim tarihi, her yenileme dönemi, ödenmeyen aylar, ödeme tarihleri, ihtarların gönderim ve tebliğ tarihleri, arabuluculuk tarihleri ile varsa icra/dava tarihleri kronolojik olarak hazırlanmalıdır.

Tahliye taahhüdü teslimden önce imzalanmışsa ne olur?

TBK m.352/1, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmesini arar. Düzenleme ve teslim tarihleri, imza, temsil yetkisi ve belgenin hazırlanma koşulları somut dosyada birlikte incelenir.

Yeni malik hangi tahliye yolunu kullanabilir?

TBK m.351’de, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılarak altı ay sonra dava açılması ile sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir aylık süre içinde dava açılması farklı seçenekler olarak düzenlenir. Edinme, bildirim ve sözleşme tarihleri görülmeden seçim yapılmamalıdır.

Dava süresi kaçırılmadan yapılan yazılı bildirim ne sağlar?

TBK m.353’ün uygulandığı hâllerde, dava açma süresi içinde yapılan yazılı bildirim dava açma süresini bir kira yılı uzatabilir. Her tahliye sebebi için otomatik uygulanacağı varsayılmamalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra taşınmaz hemen başkasına kiralanabilir mi?

TBK m.355’te haklı sebep bulunmadıkça üç yıllık yeniden kiralama yasağı öngörülür. İhlal hâlinde tazminat gündeme gelebilir; kararın dayanağı ve sonraki kullanım belgeleri önemlidir.

İlgili kira rehberleri

Kira tarih ve artış araçları

Bu araçlar yalnız girilen bilgiler üzerinden ön hesaplama ve tarih düzeni sağlar. Sözleşme, bildirim ve tebligat kayıtları görülmeden dava süresi veya uygulanacak bedel hakkında kesin sonuç vermez.

İlgili sayfalar

Resmî kaynaklar

Bilgilendirme: Bu metin genel hukuki bilgi niteliğindedir. Süre ve başvuru yolu; sözleşme, tebligat, ödeme ve uyuşmazlık türüne göre değişebilir. İçeriğin okunması avukatlık ilişkisi kurmaz ve belirli bir sonuç taahhüdü içermez.

Sürecinizle ilgili ilk bilgileri paylaşın

Uyuşmazlığın konusunu, elinizdeki belge türlerini ve yaklaşan bir tebligat veya süre bulunup bulunmadığını hassas ayrıntıya girmeden iletebilirsiniz. Ofis görüşmeleri randevuyla yürütülür; uygun saat için telefon, e-posta veya iletişim formunu kullanabilirsiniz.

Yaklaşan süre varsa yalnız form veya e-postaya güvenmeyin; telefon bilgisini de kullanın. İlk iletişim, dosyanın kabul edildiği veya vekâlet ilişkisi kurulduğu anlamına gelmez.