Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu ve Ev Sahibinin İzinsiz Eve Girmesi

Ev sahibi, taşınmazını satmak veya yeni bir kiracıya göstermek istediğinde kiracıdan eve giriş izni ister. Kiracı ise kendi konutunda rahatsız edilmeden yaşama hakkına sahiptir. Hukuk düzeni bu iki menfaati aynı anda korur; hangisinin öne geçeceği, talebin niteliğine ve zamanlamasına göre belirlenir.

Uygulamada iki ayrı soru sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır: kiracının evi gösterme yükümlülüğü ile ev sahibinin izinsiz eve girmesi. Birincisi sözleşmeden doğan bir borç ilişkisidir; ikincisi ise kural olarak hukuka aykırıdır ve ceza hukukunu da ilgilendirir. Aşağıda bu ayrım, Ankara ve Yenimahalle uygulamasıyla birlikte ele alınmaktadır.

Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Nereden Doğar

Kira sözleşmesi, kiralananın kullanımını kiracıya bırakır; ancak taraflar arasındaki ilişki yalnızca kira bedelinin ödenmesiyle sınırlı değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracıya kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu yüklerken kiraya verene de kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli hâlde bulundurma borcu getirir. Bu karşılıklı borçların yanında, her sözleşme ilişkisinde geçerli olan dürüstlük kuralı bulunur.

Gösterim talebi, işte bu dürüstlük kuralından ve sözleşmenin niteliğinden doğar. Sözleşme süresi sona ermek üzereyken ya da taşınmaz satışa çıkarıldığında, kiraya verenin taşınmazını gösterebilmesi meşru bir menfaattir. Kiracının böyle bir talebi bütünüyle ve sürekli biçimde reddetmesi, sözleşmeye aykırı davranış olarak değerlendirilebilir.

Buna karşılık yükümlülük sınırsız değildir. Kiracı, evini her istendiğinde ve her koşulda açmak zorunda değildir; talebin makul olması gerekir.

Makul Gösterim Talebi Ne Anlama Gelir

Makul talebin ölçütleri uygulamada şu başlıklarda toplanmaktadır:

• Zamanlama: Gösterim, önceden bildirilen gün ve saat aralığında yapılır. Habersiz gelişler makul kabul edilmez.

• Sıklık: Günlük yaşamı fiilen imkânsız kılacak yoğunlukta ziyaret talebi ölçüsüzdür.

• Süre: Ziyaret, taşınmazın görülmesi için gereken süreyle sınırlıdır.

• Kapsam: Gösterim taşınmazın görülmesine yöneliktir; kiracının eşyalarının veya özel yaşamına ilişkin alanların incelenmesini kapsamaz.

• Eşlik: Kiracı, ziyaret sırasında kendisinin veya bir yakınının evde bulunmasını isteyebilir.

Talebin yazılı olması, hem kiracının hazırlanmasını sağlar hem de uyuşmazlık hâlinde tarafların iddialarını ispatlamasını kolaylaştırır. Yazılı bildirim kısa mesaj veya elektronik posta yoluyla da yapılabilir; noter ihtarnamesi ise en güçlü ispat aracıdır.

Ev Sahibi Anahtarla veya İzinsiz Girerse

Kiralanan taşınmaz, kira süresince kiracının konutudur. Kiraya veren mülkiyet hakkına sahip olsa da bu hak, kiracının rızası olmaksızın eve girme yetkisi vermez. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu, konut dokunulmazlığının ihlalini suç olarak düzenlemektedir ve bu hüküm taşınmazın maliki bakımından da uygulanabilir.

İzinsiz girişin üç ayrı sonucu bulunabilir:

• Ceza hukuku bakımından: Konut dokunulmazlığının ihlali kural olarak şikâyete bağlı bir suçtur; kiracı Cumhuriyet başsavcılığına şikâyette bulunabilir.

• Özel hukuk bakımından: Kiracı, kişilik hakkının ihlali sebebiyle manevi tazminat, eşyalarının zarar görmesi hâlinde maddi tazminat isteyebilir.

• Kira ilişkisi bakımından: Tekrarlayan izinsiz girişler, kiracıya sözleşmeyi sona erdirme imkânı verebilecek ağırlıkta bir ihlal oluşturabilir.

Kilidin değiştirilmesi, eşyaların dışarı çıkarılması veya elektrik ile suyun kesilmesi gibi davranışlar ayrıca değerlendirilir. Bu tür fiiller, tahliyenin ancak mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleştirilebileceği kuralını aşma girişimi niteliğindedir. Kiracının hangi giderlerden sorumlu olduğu konusunda kiracının elektrik, su, doğal gaz ve aidat borcu başlıklı yazımız ayrıntılı bilgi içermektedir.

Kiracı Evi Göstermiyorsa İzlenecek Yol

Talebi bütünüyle reddeden kiracı karşısında ev sahibinin kendi başına harekete geçmesi doğru bir yol değildir. Uygulamada izlenen sıra şu şekildedir:

Yazılı ve Makul Talep

İlk adım, gün ve saat aralığı belirtilerek yazılı talep iletilmesidir. Talebin amacı satış, yeniden kiralama, ekspertiz veya sigorta incelemesi olarak açıkça belirtildiğinde kiracının değerlendirmesi kolaylaşır.

İhtarname

Yazılı talep karşılıksız kalırsa noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. İhtarname hem kiracıya son bir imkân tanır hem de sözleşmeye aykırılığın belgelenmesini sağlar.

Mahkemeden İzin ve Delil Tespiti

İhtarname de sonuç vermezse sulh hukuk mahkemesinden gösterime izin verilmesi talep edilebilir. Somut olayın özelliğine göre delil tespiti yolu da değerlendirilir. Bu aşamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Sözleşmeye Gösterim Maddesi Konulabilir mi

Taraflar, kira sözleşmesine gösterime ilişkin bir madde koyabilir. Böyle bir madde, sonradan doğacak tartışmaları büyük ölçüde önler. Maddede şu hususların açıkça belirlenmesi yararlıdır: bildirimin kaç gün önceden yapılacağı, gösterimin hangi gün ve saat aralığında gerçekleşeceği, ayda en fazla kaç kez talep edilebileceği ve gösterim sırasında kimin bulunacağı.

Buna karşılık, kiracının konut dokunulmazlığını bütünüyle ortadan kaldıran veya ev sahibine dilediği zaman girme yetkisi tanıyan bir madde geçerli kabul edilmez. Sözleşme özgürlüğü, kişilik haklarına aykırı sonuç doğuracak biçimde kullanılamaz.

Emlak Danışmanı Aracılığıyla Yapılan Gösterimler

Uygulamada gösterim çoğunlukla emlak danışmanı aracılığıyla yapılır. Kiracı bakımından belirleyici olan, ziyaretin kim tarafından yapıldığı değil, ev sahibinin bilgisi ve onayı ile yapılıp yapılmadığıdır.

Kiracı, danışmanın kimliğini ve yetkisini sorabilir; randevunun ev sahibi tarafından bildirilmesini isteyebilir. Kalabalık gruplar hâlinde ve arka arkaya yapılan ziyaretler ise makul ölçüyü aşabilir. Bu tür durumlarda kiracının, ziyaretlerin sayısına ve süresine ilişkin bir düzen önermesi çözüm sağlar.

Kiracının Evde Bulunmadığı Dönemler

Kiracının tatil, geçici görev veya hastalık nedeniyle evde bulunmadığı dönemlerde gösterim talebi ayrı bir sorun doğurur. Kiracının anahtarı ev sahibine veya emlak danışmanına bırakma zorunluluğu bulunmaz.

Kiracı isterse, güvendiği bir yakınını gösterim sırasında bulunmak üzere yetkilendirebilir. Anahtarın bırakılması hâlinde ise teslim ve iade tarihlerinin yazılı olarak kayda geçirilmesi, sonradan doğabilecek eşya kaybı ve zarar iddialarını önler.

Sözleşmeye Aykırılık Bakımından Değerlendirme

Gösterim talebinin sürekli ve haksız biçimde reddedilmesi tek başına tahliye sonucu doğurmayabilir; ancak diğer aykırılıklarla birlikte değerlendirilebilir. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir ve her biri kendi koşullarına bağlıdır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve ihtiyaç nedeniyle tahliye yazılarımız bu koşulları ayrı ayrı ele almaktadır.

Satış, Yeniden Kiralama ve Ekspertiz Arasındaki Fark

Gösterim talebinin dayanağı ve kiracıdan beklenen katlanma ölçüsü, talebin amacına göre farklılaşır.

• Satış amaçlı gösterim: Malikin mülkiyet hakkını kullanmasına yöneliktir; alıcı adaylarına taşınmazın gösterilmesi gerekir. Satış gerçekleşirse kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez. Yeni malikin durumu satılan evde kiracı hakları yazımızda açıklanmıştır.

• Yeniden kiralama amaçlı gösterim: Sözleşmenin sona ereceği ve kiracının taşınmazı boşaltacağı hâllerde gündeme gelir. Çıkış tarihi belirli değilse talebin meşruluğu tartışmalı hâle gelir.

• Ekspertiz, sigorta ve kredi incelemesi: Kısa süreli ve tek seferlik olduğundan kiracı bakımından katlanılması daha kolay bir müdahaledir.

• Tadilat ve onarım: Kiralananın ayıplarının giderilmesi kiraya verenin borcudur; bu hâlde giriş kiracının menfaatine de hizmet eder.

Konut Kirası ile İşyeri Kirası Arasındaki Fark

Konut kirasında korunan menfaat, kiracının özel yaşamı ve konut dokunulmazlığıdır. İşyeri kirasında ise müşteri trafiği, ticarî sır ve işletmenin faaliyetini sürdürmesi ön plana çıkar. Bu nedenle işyeri kiralarında gösterim, çalışma saatleri dışına veya yoğunluğun az olduğu saatlere bırakılabilir.

İşyeri kiralarında ayrıca demirbaş ve tesisat kalemleri tartışma konusu olmaktadır. Bu konuda dükkân kiracısı demirbaş ve tesisatı sökerse yazımıza bakılabilir.

Delil ve İspat: Nelerin Saklanması Gerekir

Gösterim uyuşmazlıklarında dosyanın sonucunu belirleyen unsur, çoğunlukla tarafların yazışmalarıdır. Şu belgelerin saklanması önerilir:

• Kira sözleşmesinin imzalı nüshası ve varsa ekleri

• Gösterim talebine ilişkin kısa mesaj, elektronik posta veya yazılı bildirimler

• Gönderilen veya alınan ihtarnameler ile tebliğ belgeleri

• Ziyaret tarihleri ve saatlerine ilişkin kayıtlar

• İzinsiz giriş iddiası varsa kolluk veya apartman yönetimi kayıtları

Barkodlu kira sözleşmesi ve e-Devlet üzerinden alınabilen belgeler bakımından e-Devlet kira sözleşmesi ve barkodlu belge yazımız yol göstericidir.

Ankara ve Yenimahalle Uygulaması

Ankara'da kira uyuşmazlıkları, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Yenimahalle, Çankaya, Keçiören, Altındağ, Mamak ve Gölbaşı gibi ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin dosyalar Ankara Adliyesi'nde; Sincan, Etimesgut ve Kahramankazan gibi ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin dosyalar ise Ankara Batı Adliyesi'nde görülmektedir. Hangi adliyeye başvurulacağı konusunda Ankara'da hangi adliyeye gidilir başlıklı ilçe rehberimiz yararlı olacaktır.

Yenimahalle, konut ve işyeri stokunun yoğun olduğu ilçelerden biridir. Batıkent, Demetevler, Şentepe, Ostim, İvedik, Ergazi, Karşıyaka ve Macun çevresinden gelen uyuşmazlıklarda gösterim talebi çoğunlukla satış veya yeniden kiralama süreçleriyle birlikte gündeme gelmektedir. Ostim ve İvedik çevresindeki işyeri kiralarında ise talep, işletmenin faaliyetini aksatmama gerekliliğiyle birlikte değerlendirilir.

Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu tutulmuştur. Bu konuda kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yazımıza bakılabilir.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracının izni olmadan eve girebilir mi?

Kural olarak giremez. Mülkiyet hakkı, kira süresince kiracının rızası olmaksızın eve girme yetkisi vermez. İzinsiz giriş konut dokunulmazlığının ihlali bakımından şikâyet konusu olabilir ve tazminat sorumluluğu doğurabilir.

Kiracı evi göstermek zorunda mıdır?

Kiracı, makul biçimde yapılan gösterim taleplerini bütünüyle reddedemez. Ancak yükümlülük sınırsız değildir; önceden bildirim yapılması, gün ve saat üzerinde anlaşılması ve ziyaretin görülmeye yeterli süreyle sınırlı kalması gerekir.

Ev sahibi kiracı varken evin fotoğrafını çekebilir mi?

Taşınmazın ilan amacıyla fotoğraflanması, kiracının eşyalarının ve özel yaşamına ilişkin ayrıntıların görüntülenmemesi koşuluyla değerlendirilir. Kiracı, eşyalarının görüntülenmemesini isteyebilir; bu talep dürüstlük kuralına uygundur.

Evi göstermeyen kiracıya ihtarname gönderilebilir mi?

Gönderilebilir. İhtarname, talebin yazılı olarak yenilenmesini ve aykırılığın belgelenmesini sağlar. Ancak ihtarnamenin tek başına tahliye sonucu doğurmadığı, tahliye sebeplerinin kanunda sınırlı sayıda düzenlendiği unutulmamalıdır.

Gösterim talebinin reddi tahliye sebebi midir?

Tek başına ve kendiliğinden bir tahliye sebebi değildir. Sözleşmeye aykırılığın ağırlığı, tekrarı ve diğer aykırılıklarla birlikte bütün olarak değerlendirilir.

Mahkeme kararına rağmen kiracı evi göstermezse ne olur?

Mahkemece gösterime izin verilmişse kararın icrası icra müdürlüğü aracılığıyla istenir. Bu aşamada da kendi başına giriş hukuka aykırıdır; işlem icra memuru huzurunda yapılır.

Değerlendirme

Gösterim talebi ile konut dokunulmazlığı arasındaki denge, tarafların birbirine karşı davranış biçimine göre kurulur. Ev sahibi tarafında önceden bildirim, kiracı tarafında ise makul talebi karşılıksız bırakmama tutumu, uyuşmazlıkların çoğunu dava aşamasına gelmeden çözmektedir.

Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için kira hukuku sayfamızı inceleyebilir, Yenimahalle'deki büromuza başvurabilir veya iletişim sayfamızdaki bilgilerden yararlanabilirsiniz. Kira hukukuna ilişkin genel bilgilendirme içeriklerine Hukuk Anlatır üzerinden de ulaşılabilir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.