Satılan Evde Kiracının Hukuki Statüsü ve Yeni Malikin Hakları: Ankara ve Yenimahalle Ekseninde 2026 Mevzuat Analizi ve Uygulama

Giriş

Türkiye gayrimenkul hukuku, sosyo-ekonomik dinamiklerin ve yüksek enflasyonist sürecin etkisiyle 2020'li yılların başından itibaren köklü bir dönüşüm ve yoğun bir ihtilaf sürecine girmiştir. Özellikle 2026 yılı itibarıyla, kira bedellerinin piyasa rayiçlerinin gerisinde kalması ve mülkiyetin el değiştirmesi (satış) durumlarında ortaya çıkan tahliye talepleri, hukuk sisteminin en ağır iş yüklerinden birini oluşturmaktadır. Bu blog, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve 2026 yılı güncel Yargıtay içtihatları ışığında, "Satılan Evde Kiracının Durumu"nu mercek altına almaktadır.

Blogun odak noktası, başkent Ankara'nın demografik ve kentsel dönüşüm açısından en hareketli ilçelerinden biri olan Yenimahalle özelinde, mülkiyetin devri sonrasında "Eski Sözleşmenin Geçerliliği" ve "Yeni Malikin İhtar/Tahliye Süreçleri"dir. Çalışma, mülkiyet hakkının mutlaklığı ile kiracının barınma hakkı arasındaki hassas dengeyi gözeterek, yeni malikin tahliye hakkını ancak TBK m. 351'de öngörülen katı şekil şartları ve "samimi ihtiyaç" kriterleri çerçevesinde kullanabileceğini ortaya koymaktadır. Ayrıca, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren ve 2026 yılında da kararlılıkla uygulanan "Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk" şartı, sürecin yönetiminde stratejik bir aşama olarak analiz edilmiştir.

1. Giriş: Mülkiyet Hakkı, Barınma Güvencesi ve 2026 Ekonomik Konjonktürü

Mülkiyet hakkı, Anayasa'nın 35. maddesi ile güvence altına alınmış, sahibine eşya üzerinde kullanma (usus), yararlanma (fructus) ve tasarruf etme (abusus) yetkilerini tanıyan en geniş kapsamlı ayni haktır. Ancak modern hukuk sistemlerinde mülkiyet hakkı sınırsız değildir; kamu yararı ve sosyal devlet ilkesi gereği, özellikle "barınma" gibi temel bir insani gereksinimi karşılayan konut kiralarında, kanun koyucu zayıf taraf olarak gördüğü kiracıyı koruyucu düzenlemeler getirmiştir.

2026 yılı Türkiye'sinde, TÜİK verilerine göre yıllık enflasyonun seyri ve konut arzındaki dalgalanmalar, kira bedellerinin belirlenmesinde Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamalarının belirleyici olduğu bir dönemi işaret etmektedir. 2022-2024 yılları arasında uygulanan %25'lik kira artış sınırının kalkmasıyla birlikte, eski kira sözleşmelerindeki bedeller ile güncel piyasa rayiçleri arasında oluşan devasa fark, mülk sahiplerinin taşınmazlarını satma veya tahliye etme motivasyonunu artırmıştır. Bu durum, "satış" işleminin, aslında bir "tahliye stratejisi" olarak kullanılıp kullanılmadığı sorusunu da beraberinde getirmektedir.

Ankara, memur ve öğrenci nüfusunun yoğunluğu, bürokrasinin merkezi olması ve kentsel dönüşüm projelerinin hız kesmeden devam etmesi nedeniyle bu hukuki çatışmaların en yoğun yaşandığı illerin başında gelmektedir. Özellikle Yenimahalle ilçesi; Batıkent'in yerleşik orta sınıf yapısı, Çayyolu ve Ümitköy aksındaki lüks konut stoku ve Demetevler bölgesindeki yüksek yoğunluklu yapılaşma ile heterojen bir kiracı-ev sahibi profili sunmaktadır. Bu raporda, mevzuatın bu yerel dinamikler içinde nasıl yorumlanması gerektiği detaylandırılacaktır.

2. Hukuki Temel: Sözleşmenin Devri Prensibi (TBK Madde 310)

Gayrimenkul satışlarında kiracıların en büyük endişesi, evin satılmasıyla birlikte kira sözleşmesinin geçersiz hale geleceği ve derhal tahliye edilecekleri korkusudur. Ancak Türk Borçlar Kanunu, Roma hukukundan bu yana süregelen "Emptio non tollit locatum" (Satım kirayı bozmaz) ilkesini benimseyerek, kiracıyı yeni malike karşı korumuştur.

2.1. Yasal Düzenlemenin Analizi

TBK'nın 310. maddesinin birinci fıkrası şu şekildedir:

"Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur."

Bu hüküm, hukuk tekniği açısından "kanuni sözleşme devri" niteliğindedir. Yani, tapu sicil müdürlüğünde resmi satış senedinin imzalanması ve tescil işleminin tamamlanmasıyla birlikte, alıcı (yeni malik), satıcı (eski malik) ile kiracı arasında var olan kira sözleşmesinin "kiralayan" sıfatını kendiliğinden (ipso jure) kazanır. Bunun için kiracının rızasına, onayına veya yeni bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur.

2.2. Sözleşme Şartlarının Devamlılığı

Yeni malikin sözleşmeye taraf olması, sözleşmenin tüm hükümleriyle bağlayıcı olduğu anlamına gelir. Bu bağlamda:

• Kira Bedeli: Yeni malik, "Evi yeni aldım, kira bedelini güncelliyorum" diyemez. Eski sözleşmedeki bedel ve artış şartları geçerliliğini korur.

  
  

• Süre: Sözleşmenin süresi kaldığı yerden devam eder. Örneğin, 1 yıllık sözleşmenin 4. ayında ev satılmışsa, yeni malik kalan 8 ay boyunca sözleşmeyle bağlıdır.

  
  

• Özel Şartlar: Sözleşmede yer alan "evcil hayvan beslenebilir", "alt kiralama yapılabilir" gibi özel hükümler de yeni maliki bağlar.

  
  

Bu prensip, kiracının barınma güvenliğini sağlamak adına mülkiyet hakkına getirilmiş önemli bir sınırlamadır. Yeni malik, taşınmazı "içindeki kiracıyla birlikte" ve "mevcut hukuki statüsüyle" satın almış sayılır.

3. İstisnai Tahliye Hakkı: Yeni Malikin Gereksinimi (TBK Madde 351)

Kanun koyucu, TBK 310 ile kiracıyı korurken, mülkiyet hakkını tamamen işlevsiz bırakmamak adına yeni malike belirli şartlar altında tahliye imkanı tanımıştır. TBK'nın 351. maddesi, "Yeni Malikin Gereksinimi" başlığı altında, yeni malikin kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı olması halinde kira sözleşmesini sona erdirebileceğini düzenler. Bu, sözleşmeye bağlılık ilkesinin (pacta sunt servanda) kanuni bir istisnasıdır.

3.1. Gereksinim (İhtiyaç) Kavramının Derinlemesine Analizi

Tahliye davasının temel dayanağı olan "gereksinim", Yargıtay içtihatlarında şekillenmiş soyut bir kavramdır. 2026 yılı uygulamalarına göre, bir ihtiyacın tahliye sebebi sayılabilmesi için üç temel niteliği taşıması gerekir:

1. Gerçeklik: İhtiyaç kurgusal veya gelecekte doğması muhtemel bir ihtimal değil, hali hazırda var olan somut bir durum olmalıdır. Örneğin, "Oğlum ileride evlenirse oturacak" iddiası, henüz nişan veya evlilik hazırlığı yoksa "gerçek" kabul edilmez.

   
   

2. Samimiyet: Yeni malikin asıl amacının barınma ihtiyacını gidermek olması gerekir. Eğer asıl amaç, eski kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek bedelle başkasına kiralamak veya evi boş olarak daha kolay satmak ise, ihtiyaç samimi değildir. Yargıtay, samimiyet testinde yeni malikin başka taşınmazının olup olmadığına, halen nerede oturduğuna ve yaşam standartlarına bakar.

   
   

3. Zorunluluk: İhtiyacın, yeni malik için katlanılması zor bir durum yaratması gerekir. Örneğin, yeni malik kirada oturuyorsa ve kendi evine geçmek istiyorsa, Yargıtay bunu "zorunlu" bir ihtiyaç olarak kabul eder (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihatları). "Kirada oturanın kendi evine geçme hakkı vardır" ilkesi esastır.

3.2. Kişi Bakımından Kapsam (Kimler İçin İstenilebilir?)

TBK m. 351, tahliye istenebilecek kişileri sınırlı sayıda (numerus clausus) saymıştır. Bu kişiler dışında kalan akrabalar için ihtiyaç iddiasında bulunulamaz.

• Yeni Malikin Kendisi: Şahsi konut veya işyeri ihtiyacı.

  
  

• Eşi: Medeni Kanun hükümlerine göre resmi nikahlı eş.

  
  

• Altsoyu: Çocukları, torunları ve onların çocukları. (Evlatlıklar da dahildir).

  
  

• Üstsoyu: Anne, baba, büyükanne, büyükbaba.

  
  

• Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler: Nafaka yükümlülüğü altındaki kardeşler veya vesayeti altındaki kişiler (istisnai durumlar).

  
  

Önemli Ayrım: Kardeşler (nafaka yükümlülüğü yoksa), amca, dayı, hala, teyze, yeğen gibi yan soy akrabalar için tahliye davası açılamaz. Ayrıca, malik bir tüzel kişi (Limited veya Anonim Şirket) ise, şirketin "konut ihtiyacı" olamayacağından, şirket ortakları veya çalışanları için konut tahliyesi istenemez; ancak şirket faaliyetleri için işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye istenebilir.

4. Süreç Yönetimi ve Şekil Şartları: 1 Ay ve 6 Ay Kuralları

Yeni malikin tahliye hakkını kullanabilmesi, kanunda öngörülen sürelere ve bildirim şekillerine sıkı sıkıya bağlıdır. Bu süreler "hak düşürücü" niteliktedir; kaçırılması durumunda davanın reddine neden olur.

4.1. Birinci Yol: Sonradan Edinme Nedeniyle İhtar ve Dava

Bu prosedür, özellikle kira sözleşmesinin bitimine uzun süre kaldığı durumlarda yeni malike bir avantaj sağlar. Süreç şu adımlardan oluşur:

1. Edinim Tarihi: Tapu tescil tarihi esastır.

   
   

2. 1 Aylık İhtar Süresi: Yeni malik, tapuyu devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirimde; taşınmazı satın aldığını, ihtiyacı olduğunu ve kiracının 6 ay sonra taşınmazı tahliye etmesini istediğini açıkça belirtmelidir.

   
   

   Uygulama Notu: İhtarnamenin noter kanalıyla gönderilmesi ispat şartı açısından hayati önem taşır. Yargıtay, ihtarnamenin 1 ay içinde kiracının eline geçmesini değil, notere verilmesini veya keşide edilmesini yeterli görebilmekle birlikte, güvenli olan, tebliğin bu sürede sağlanmasıdır. Ancak genel kabul, tebliğ edilme tarihinin esas alınması yönündedir, bu nedenle 1 aylık sürenin son gününe bırakılmamalıdır.

   
   

3. 6 Aylık Bekleme Süresi: Dava, ihtarnamenin tebliğinden itibaren değil, tapu devir tarihinden itibaren 6 ayın dolmasıyla açılabilir. Kanun, kiracıya taşınmayı planlaması için 6 aylık bir süre tanımıştır.

   
   

4. Dava Açma: 6 aylık süre dolduktan sonra kiracı evi boşaltmazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır.

Senaryo: Ahmet Bey, Ankara Yenimahalle'deki daireyi 15 Ocak 2026'da satın almıştır.

• En geç 15 Şubat 2026'ya kadar noterden ihtarname çekmeli ve kiracıya ulaştırmalıdır.

  
  

• Kiracı çıkmazsa, 15 Temmuz 2026 tarihinden sonra (6 ayın dolumuyla) dava açabilir.

4.2. İkinci Yol: Kira Sözleşmesinin Bitiminde Dava

Yeni malik, 1 aylık süreyi kaçırmışsa veya 6 ay beklemek yerine sözleşme bitimini beklemeyi tercih ederse bu yolu kullanabilir.

Yeni malik, eski sözleşmenin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açabilir.

• Örnek: Sözleşme 1 Mayıs 2026'da bitiyorsa, yeni malik 1 Mayıs ile 1 Haziran 2026 arasında dava açabilir.

  
  

• Bu durumda önceden ihtar çekme zorunluluğu kanunen tartışmalı olsa da, dürüstlük kuralı ve Yargıtay uygulamaları gereği, makul süre önce kiracının haberdar edilmesi (sözleşmeyi yenilemeyeceğine dair ihtar) lehe olacaktır.

  
  

5. Ankara ve Yenimahalle Özelinde Uygulama Dinamikleri

Ankara gayrimenkul piyasası, İstanbul ve İzmir'den farklı dinamiklere sahiptir. Yenimahalle ilçesi, başkentin batı koridorundaki gelişimiyle, tahliye davalarının en sık görüldüğü yargı çevrelerinden biridir.

5.1. Yenimahalle Bölgesel Analizi

• Demetevler Bölgesi: Eski ve yoğun yapı stokuna sahiptir. Kentsel dönüşüm beklentisi yüksektir. Burada yeni malik genellikle "yatırım" değil, "oturma" amaçlı alım yapar. Bu nedenle mahkemeler, Demetevler'deki bir daire için "kendi evine geçme" ihtiyacını, eğer malik başka yerde kiradaysa, yüksek oranda samimi bulmaktadır.

  
  

• Batıkent (Kentkoop, Turgut Özal): Planlı yapılaşmanın olduğu, ailelerin tercih ettiği bir bölgedir. Metro hattı üzerindeki konutlar değerlidir. Yeni malikin çocuğu için (örneğin evlilik nedeniyle) tahliye talep etmesi sık görülür. Yargıtay, evlilik hazırlığı yapan çocuk için ihtiyacı kabul etmektedir.

  
  

• Çayyolu / Ümitköy / Yaşamkent: Yenimahalle sınırlarında kalan bu lüks semtlerde kiralar 2026 itibarıyla çok yüksektir. Burada tahliye davaları genellikle "kira artışı yetersiz kaldığı için kiracıyı değiştirme" şüphesiyle karşılaşır. Mahkemeler, bu bölgedeki davalarda "samimiyet" araştırmasını daha titiz yapmaktadır. Malik lüks bir sitede otururken, daha mütevazı bir eve geçmek istediğini iddia ederse, bunun "hayatın olağan akışına" uygunluğu (ekonomik küçülme vb.) sorgulanır.

  
  

5.2. Ankara Adliyesi ve Yargılama Süreçleri

Yenimahalle ilçesi, adli yargı çevresi bakımından Ankara Adliyesi'ne bağlıdır. Tahliye davaları Ankara Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.

• İş Yükü ve Süreler: 2026 yılında Ankara'daki Sulh Hukuk Mahkemeleri, kira uyuşmazlıkları nedeniyle tarihinin en yoğun dönemini yaşamaktadır. Bir tahliye davasının yerel mahkemede sonuçlanması, tebligat süreçleri, tanık dinlenmesi ve keşif işlemleri dahil ortalama 12 ila 18 ay sürmektedir.

  
  

• Keşif ve Bilirkişi: Mahkeme, yeni malikin ihtiyacının samimi olup olmadığını anlamak için bazen tanık dinletir, bazen de taşınmazın başında keşif yapar. Özellikle işyeri ihtiyacı iddialarında, taşınmazın yapılacak işe uygun olup olmadığı bilirkişi marifetiyle tespit edilir.

  
  

• İstinaf Süreci: Yerel mahkeme kararına karşı Ankara Bölge Adliye Mahkemesi'ne (BAM) istinaf başvurusu yapılabilir. İstinaf süreci de eklendiğinde kesinleşme süresi 2-3 yılı bulabilir. Ancak, tahliye kararları "kesinleşmeden icraya konulabilen" kararlardandır. Kiracı, istinaf sürecinde tahliyeyi durdurmak için "Tehir-i İcra" (İcranın Geri Bırakılması) kararı almak zorundadır. Bunun için de 3 aylık kira bedeli tutarında teminatı icra dairesine yatırmalıdır.

  
  

6. Kritik Eşik: Zorunlu Arabuluculuk (2026 Uygulaması)

1 Eylül 2023 tarihinde 7445 sayılı Kanun ile getirilen "Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk", 2026 yılında da sistemin en önemli filtresi olmaya devam etmektedir. Bu düzenleme, tahliye davalarını doğrudan etkileyen bir "dava şartı"dır.

6.1. Süreç Nasıl İşler?

Yeni malik, tahliye davası dilekçesini mahkemeye sunmadan önce, Adliye'deki Arabuluculuk Bürosu'na başvurmak zorundadır.

• Başvuru: Ücretsizdir. Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki veya karşı tarafın ikametgahındaki büroya yapılır.

  
  

• Atama: Sistem otomatik olarak sicile kayıtlı bir arabulucu atar.

  
  

• Görüşme: Arabulucu, tarafları (yeni malik ve kiracı) genellikle 3 hafta içinde (zorunlu hallerde 1 hafta uzatmalı toplam 4 hafta) bir araya getirir (fiziken veya telekonferans ile).

  
  

6.2. Anlaşma ve Anlaşamama

• Anlaşma: Taraflar tahliye tarihi ve şartlarında (örneğin; kiracı "6 ay sonra çıkarım, taşınma masrafımı karşıla" diyebilir) anlaşırsa, hazırlanan "Anlaşma Belgesi" mahkeme ilamı hükmündedir. Bu durumda dava açılmasına gerek kalmaz, belge doğrudan icra edilebilir. Bu yöntem, 2 yıl sürecek dava sürecinden kaçınmak için yeni malikler tarafından tercih edilmektedir.

  
  

• Anlaşamama: Taraflar uzlaşamazsa, arabulucu "Anlaşamama Son Tutanağı" düzenler. Yeni malik, bu tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine ekleyerek mahkemeye başvurur. Tutanak olmadan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

  
  

6.3. Maliyetler

2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre; dava şartı arabuluculukta anlaşamama halinde 2 saate kadar olan ücret Devlet tarafından ödenir. Anlaşma halinde ise ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir ve miktarı kira bedeline göre nispi (%6) olarak belirlenir.

7. Ekonomik Boyut: Kira Artışları ve Pazar Verileri

2026 yılında kira artış oranları, geçmiş yıllardaki sabit oran (%25) uygulamasının aksine, TÜFE 12 Aylık Ortalama değişim oranına göre belirlenmektedir.

Aşağıdaki tablo, Ankara Yenimahalle piyasasında 2026 yılı için öngörülen (senaryo bazlı) kira artış projeksiyonunu göstermektedir:

Dönem (2026)	TÜFE (12 Aylık Ort.) – Resmî	Eski Kira Bedeli	Yasal Azami Yeni Kira	Piyasa Rayici (Yenimahalle 3+1)	Fark (Malik Aleyhine)
Ocak	%34,88	10.000 TL	13.488 TL	25.000 TL	-11.512 TL
Nisan	(TÜİK açıklanınca kesinleşir)	10.000 TL	(oran açıklanınca hesaplanır)	26.500 TL	(oran açıklanınca hesaplanır)
Temmuz	(TÜİK açıklanınca kesinleşir)	10.000 TL	(oran açıklanınca hesaplanır)	28.000 TL	(oran açıklanınca hesaplanır)
Ekim	(TÜİK açıklanınca kesinleşir)	10.000 TL	(oran açıklanınca hesaplanır)	30.000 TL	(oran açıklanınca hesaplanır)

Formül: Yasal Azami Yeni Kira = Eski Kira × (1 + TÜFE/100)

Analiz: Tablo, yasal artışlara rağmen eski kiraların piyasa rayiçlerinin çok altında kaldığını (%50'ye varan farklar) göstermektedir. Bu ekonomik tablo, yeni maliklerin neden "ihtiyaç" nedeniyle tahliye davası açmakta ısrarcı olduklarının temel göstergesidir. Eski kiracı ile devam etmek, yeni malik için aylık ortalama 15.000 TL'lik bir fırsat maliyeti (kayıp) anlamına gelmektedir.

8. Kiracıyı Koruyan "Yeniden Kiralama Yasağı" (TBK Madde 355)

Yeni malikin tahliye hakkını kötüye kullanmasını engellemek için Kanun, caydırıcı bir ceza mekanizması getirmiştir. TBK m. 355'e göre; yeni malik, gereksinim amacıyla kiracının tahliyesini sağladıktan sonra, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

• Yaptırım: Bu yasağa aykırı davranarak evi başkasına kiralarsa, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

  
  

• İspat: Eski kiracı, tahliye olduğu evin başkasına kiralandığını (ilana çıkılması, yeni kiracının taşınması vb.) ispatlayarak Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tazminat davası açabilir.

  
  

• Haklı Sebep: Eğer yeni malik, tahliyeden sonra örneğin başka bir şehre tayini çıktığı için evde oturamamış ve mecburen kiraya vermişse, bu "haklı sebep" sayılabilir ve tazminat ödemez. Ancak "oğlum oturacaktı vazgeçti" gibi gerekçeler genellikle haklı sebep kabul edilmez.

  
  

9. Sıkça Sorulan Sorular

1. Evi yeni satın aldım, kiracıyı "derhal" çıkarabilir miyim?

   Hayır. Mülkiyetin geçmesi kiracıyı otomatik olarak tahliye etme hakkı vermez. TBK 310 gereği sözleşmeye taraf olursunuz. Ancak TBK 351'e göre 1 ay içinde ihtar çekip 6 ay sonra dava açabilirsiniz.

   
   

2. Eski ev sahibi ile yapılan yazılı olmayan (sözlü) kira sözleşmesi geçerli midir?

   Evet, Türk hukukunda kira sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekil şartı yoktur. Sözlü sözleşme de tapu devri ile yeni malike geçer. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı olması tercih edilir. Sözlü sözleşmelerde kira başlangıç tarihi ve bedeli konusunda ihtilaf çıkarsa tanık ve yemin deliline başvurulur.

   
   

3. İhtarnameyi Whatsapp veya SMS ile göndersem geçerli olur mu?

   Hayır. Tahliye süreçlerinde bildirimlerin yazılı olması şarttır. Hukuki güvenlik ve ispat açısından mutlaka Noter kanalıyla gönderilmelidir. Whatsapp mesajları mahkemede "yazılı delil başlangıcı" sayılabilse de, ihtarın tebliğ edilip edilmediği tartışma yaratır ve davanın reddine sebep olabilir.

   
   

4. 1 aylık ihtar süresini kaçırdım, ne yapmalıyım?

   Tapu devrinden sonraki 1 aylık hak düşürücü süreyi kaçırırsanız, "yeni malik" sıfatıyla (TBK 351/1) 6 ay sonra dava açma hakkınızı kaybedersiniz. Bu durumda, eski kira sözleşmesinin bitiş tarihini beklemek ve o tarihten itibaren 1 ay içinde (TBK 351/2) ihtiyaç davası açmak zorunda kalırsınız.

   
   

5. Kiracı evi satın almamı engellemek için göstermiyor, ne yapabilirim?

   Kiracı, evi satın almak isteyenlere veya sözleşme bitiminde yeniden kiralamak isteyenlere, makul gün ve saatlerde evi göstermekle yükümlüdür (TBK m. 319). Göstermezse Sulh Hukuk Mahkemesi'nden "kiralananı göstermeye izin" kararı (tedbir) alabilirsiniz.

   
   

6. Tahliye davası açmak için avukat tutmak zorunlu mu?

   Kanunen zorunlu değildir, davanızı kendiniz de takip edebilirsiniz. Ancak kira hukuku şekil şartlarının (süreler, ihtar içerikleri) çok katı olduğu bir alandır. Usuli bir hata (örneğin ihtarın yanlış tarihte çekilmesi) davanın reddine ve karşı tarafın vekalet ücretini ödemenize yol açar. Bu nedenle uzman desteği önerilir.

   
   

7. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında "samimi ihtiyaç" ne demektir? 

   Yargıtay'a göre ihtiyaç "gerçek, samimi ve zorunlu" olmalıdır. Örneğin; kirada oturuyorsanız bu samimi bir ihtiyaçtır. Ancak aynı bölgede (Yenimahalle'de) boş başka bir eviniz varken kiracıyı çıkarmak isterseniz, ihtiyacınız samimi bulunmaz.

   
   

8. Tahliye davası devam ederken kirayı almamazlık yapmalı mıyım?

   Hayır, kira bedelini almanız tahliye talebinizden vazgeçtiğiniz anlamına gelmez. Ancak kira ödemelerini alırken "tahliye hakkım saklı kalmak kaydıyla" şerhi düşmeniz veya ihtirazi kayıtla almanız lehinize olur. Davanın devamı süresince kiracı "işgal tazminatı" niteliğinde ödeme yapmaya devam etmelidir.

   
   

9. Arabulucuda anlaşırsak, kiracı yine de çıkmazsa ne olur?

   Arabuluculuk anlaşma tutanağı taraflarca ve tarafların vekili avukatlarca imzalandığında "ilam" (mahkeme kararı) niteliğindedir. Anlaşılan tarihte kiracı çıkmazsa, tekrar dava açmaya gerek kalmadan, bu tutanak ile İcra Dairesi'ne başvurarak kolluk kuvveti marifetiyle tahliye işlemini gerçekleştirebilirsiniz.

   
   

10. Yeni malik olarak depozitodan sorumlu muyum?

    Evet. Sözleşmenin devri ile birlikte, kiracının eski malike verdiği güvence bedeli (depozito) üzerindeki yükümlülük de size geçer. Kiracı evi tahliye ederken, eğer evde hasar yoksa ve kira borcu yoksa, depozitoyu (güncel değeri tartışmalı olmakla birlikte) yeni malikten talep edebilir. Bu nedenle evi satın alırken eski malikten depozitoyu almanız veya satış bedelinden düşmeniz gerekir.

    
    

11. Ankara'da tahliye davaları ne kadar sürer?

    Ankara mahkemelerinin 2026 yılındaki iş yoğunluğuna göre; ilk derece mahkemesi (Sulh Hukuk) ortalama 1 - 1.5 yıl sürmektedir. İstinaf aşamasıyla birlikte kesinleşme süresi 2.5 - 3 yılı bulabilir. Ancak istinaf aşamasında tahliye kararı (teminat yatırılmazsa) uygulanabilir.

    
    

12. Evi şirketim adına aldım, kendim oturabilir miyim? 

    Hayır. Tüzel kişilik (şirket) konut ihtiyacı iddiasında bulunamaz. Şirket adına alınan konutta şirket ortağının oturması için "ihtiyaç nedeniyle tahliye" davası açılamaz. Şirket ancak "işyeri ihtiyacı" için tahliye isteyebilir.

10. Örnek İhtarname Ve Dilekçeler

Aşağıdaki taslaklar bilgilendirme amaçlıdır. Her somut olayın özelliğine göre hazılanması ve bu konuda uzman bir avukata danışılması önerilir.

10.1. Yeni Malik Tahliye İhtarnamesi Örneği (Noter Aracılığıyla)

---

İHTARNAME

KEŞİDECİ (Yeni Malik) : - - [Adres]

MUHATAP (Kiracı) : - -

KONU : Taşınmazın satın alınması, kira sözleşmesinin devri ve mesken ihtiyacı nedeniyle tahliye ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR

1. Sayın Muhatap; halen kiracı olarak ikamet ettiğiniz, adresindeki taşınmazı, tarihinde tapuda devir alarak satın almış bulunmaktayım. (Tapu senedi ektedir).

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca, eski malik ile aranızdaki kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanmış bulunuyorum.

3. Bundan sonraki işleyecek tüm kira bedellerini, aşağıda belirttiğim banka hesabına, kira sözleşmesinde belirtilen tarihlerde yatırmanızı ihtar ederim.Banka: IBAN: TR Alıcı:

4. Söz konusu taşınmazı, kendim ve ailem için zorunlu, sürekli ve samimi konut ihtiyacı nedeniyle satın aldım. Halihazırda [Mevcut Adres] adresinde kiracı olarak oturmaktayım ve kira sözleşmem sona ermek üzeredir. Kendi mülkümde oturma zorunluluğum hasıl olmuştur.

5. TBK m. 351/1 hükmü uyarınca; işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren yasal sürelerin sonunda ve satın alma tarihimden itibaren 6 (altı) ay sonra (veya kira döneminin sonu olan... tarihine kadar) taşınmazı tahliye ederek, boş ve temiz bir şekilde anahtarları tarafıma teslim etmenizi talep ederim.

6. Belirtilen sürede tahliye gerçekleşmezse; aleyhinize "yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası" açılacağını, yargılama giderleri, arabuluculuk ücreti ve avukatlık vekalet ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririm.

Tarih:

Keşideci

İmza:

SAYIN NOTER;

Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, tebliğ şerhini havi bir nüshasının da tarafıma verilmesini saygılarımla talep ederim.

Tarih:

Keşideci

İmza:

---

10.2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği

ANKARA SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI : - - [Adres]

VEKİLİ : Av. - [Adres]

DAVALI : - - [Adres]

DAVA DEĞERİ : (Harca esas değer)

KONU : Yeni iktisap ve konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. Mülkiyetin Kazanılması: Müvekkil, davalının kiracı olarak bulunduğu adresindeki taşınmazı tarihinde satın almıştır. (Ek-1: Tapu Kaydı)

2. Yasal Bildirim: Müvekkil, taşınmazı satın aldıktan sonra yasal süresi olan 1 ay içinde, [Noter Adı] Noterliği'nin tarih ve sayılı ihtarnamesi ile durumu davalıya bildirmiş, kira bedellerinin kendisine ödenmesini ve konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın 6 ay içinde tahliye edilmesini talep etmiştir. İhtarname davalıya tarihinde tebliğ edilmiştir. (Ek-2: İhtarname ve Tebliğ Mazbatası)

3. İhtiyacın Samimiyeti: Müvekkilin konut ihtiyacı gerçektir. Kendisi halihazırda [Adres] adresinde kiracı olarak oturmaktadır. Kendi kiracısı olduğu evden çıkması konusunda ev sahibi tarafından baskı görmektedir / lojman süresi dolmuştur. Müvekkilin Ankara ili sınırları içinde başkaca oturabileceği boş bir konutu bulunmamaktadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca, kirada oturan malikin kendi evine geçmek istemesi, samimi ihtiyacın en somut karinesidir.

4. Tahliye Edilmeme: Kanuni bekleme süresi olan 6 ay dolmasına rağmen davalı taşınmazı tahliye etmemiştir.

5. Arabuluculuk: Dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun gereği ile arabuluculuk yoluna başvurulmuş, ancak tarihli son tutanak ile anlaşma sağlanamadığı tespit edilmiştir. (Ek-3: Anlaşamama Son Tutanağı)

6. Bu nedenlerle, kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etme zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ SEBEPLER : TBK m. 351, 355, HMK ve ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER :

1. Tapu Kayıtları

2. Kira Sözleşmesi (Eski malik ile yapılan)

3. tarihli İhtarname

4. Arabuluculuk Son Tutanağı

5. Müvekkilin kirada oturduğuna dair kira sözleşmesi

6. Tanıklar, Bilirkişi, Keşif ve Yemin.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davanın KABULÜ ile, davalının kiralanandan TAHLİYESİNE,

2. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim.

Davacı Vekili

Av.

(e-imzalıdır)

11. Sonuç

Ankara Yenimahalle özelinde, satılan evde kiracının durumu; mülkiyet hakkı ile kiracı koruması arasında hassas bir dengeye oturmaktadır. 2026 mevzuatı, yeni malike tahliye hakkı tanımakla birlikte, bu hakkın kullanımını TBK m. 351'deki katı sürelere (1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava), samimi ihtiyaç ispatına ve zorunlu arabuluculuk sürecine bağlamıştır.

Mülk sahipleri için sürecin anahtarı "zamanında ihtar" ve "gerçek ihtiyaç" iken; kiracılar için güvence "sözleşmenin devri ilkesi" ve "yeniden kiralama yasağı"dır. Her iki tarafın da hak kayıplarına uğramamak adına süreci hukuki profesyonellerle yönetmesi, Ankara Adliyesi'nin yoğunluğu ve mevzuatın karmaşıklığı karşısında en rasyonel yaklaşım olacaktır.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.