İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar, Süreç, Yargıtay Uygulamaları ve Kapsamlı Rehber

Gayrimenkul hukuku pratiğinde, mülkiyet hakkının özü ile kiracının barınma hakkının güvencesi arasında en sık yaşanan çatışma, şüphesiz ki "gereksinim" (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davalarında görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiraya verenin mülkünü dilediği zaman keyfi olarak tahliye etmesine izin vermez; ancak mülk sahibinin veya kanunda sınırlı olarak sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacının doğması halinde, belirli usul ve esaslar dairesinde sözleşmenin sona erdirilmesine imkan tanır. Özellikle büyükşehirlerdeki demografik hareketlilik, kentsel dönüşüm ve ekonomik dalgalanmalar, bu davaların sayısını artırmaktadır. Örneğin, başkent Ankara'nın yoğun nüfuslu ve konut stokunun hareketli olduğu Yenimahalle gibi ilçelerinde, mülk sahiplerinin değişen ailevi veya ekonomik koşullar nedeniyle kiradaki taşınmazlarına ihtiyaç duyması sıklıkla karşılaşılan bir durumdur.

Bu blog, TBK madde 350 ve devamı hükümlerince düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye sürecini tüm hukuki boyutlarıyla, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ışığında ve uygulamadaki pratik sorunları kapsayacak şekilde ele almaktadır. Sürecin dava şartı olan arabuluculuktan başlayıp, "samimi, gerçek ve zorunlu ihtiyaç" kriterlerinin nasıl yorumlandığına, ispat yükünün teknik detaylarından karşılaşılan tipik savunmalara kadar her aşaması, hukukçular ve ilgili taraflar için detaylandırılmıştır.

Hızlı Cevap ve Özet

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmesidir. Bu süreçte mülk sahibinin beyanı tek başına yeterli olmayıp, ihtiyacın mahkeme huzurunda ispatlanması gerekir.

Sürecin 5 Temel Taşı:

1. Kanuni Dayanak: Tahliye hakkı, TBK m. 350 (Genel İhtiyaç) ve TBK m. 351 (Yeni Malikin İhtiyacı) maddelerinde düzenlenmiştir.

2. Dava Şartı: 01.09.2023 tarihinden itibaren, dava açılmadan önce Arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Başvuru yapılmadan açılan davalar usulden reddedilir.

3. Süreler: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz sürelilerde ise fesih dönemine uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

4. İspat Yükü: İhtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olduğunu kanıtlama yükümlülüğü tamamen kiraya verene (ev sahibine) aittir.

5. Yaptırım: Tahliye sağlandıktan sonra taşınmaz haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiralanırsa, kiraya veren eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir? (Kapsam ve Çerçeve)

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin mülkiyet hakkına dayanarak, kiralananı kendisinin veya kanunda sınırlı sayılan yakınlarının kullanma zorunluluğu doğması halinde kira sözleşmesini sona erdirmesi hakkıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi, bu hakkı "tahliye serbestisi" olarak değil, sebebe bağlı bir fesih imkanı olarak düzenlemiştir. Yani kiraya veren, "sözleşme bitti, çıkmanı istiyorum" diyemez; ancak "ihtiyacım var, çıkmanı istiyorum" diyebilir ve bunu ispatlamak zorundadır.

Kapsamın Unsurları

Bu tahliye sebebi iki ana başlık altında toplanabilir:

• Konut Gereksinimi: Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının barınma ihtiyacıdır. Bu ihtiyaç sürekli olabileceği gibi, Yargıtay uygulamalarıyla şekillenen "yazlık ihtiyacı" gibi geçici ancak süreklilik arz eden ve yaşam standardı açısından zorunlu görülen durumları da kapsayabilir.

• İşyeri Gereksinimi: Kiraya verenin veya yakınlarının mesleki ve ticari faaliyetlerini sürdürmek, sanat veya zanaatlarını icra etmek için taşınmaza ihtiyaç duymasıdır. İşyeri ihtiyacında, taşınmazın yapılacak işin niteliğine uygun olması veya uygun hale getirilebilir olması şarttır.

Ne Değildir?

Hukuki kavram kargaşasını önlemek adına nelerin ihtiyaç sayılmadığının altını çizmek gerekir:

• Daha Yüksek Kira Beklentisi: Kiracıyı çıkarıp taşınmazı rayiç bedelden veya daha yüksek bir bedelle başkasına kiralamak bir ihtiyaç nedeni değildir. Bu durumun tespiti halinde davanın reddi veya sonrasında tazminat yükümlülüğü doğar.

• Satış Kolaylığı: Evi satmak istemek ve "boş evin daha kolay satılacağı" düşüncesiyle tahliye talep etmek, TBK 350 kapsamında bir ihtiyaç değildir.

• Gelecekteki Muhtemel İhtiyaç: Henüz doğmamış, gelecekte olması muhtemel ancak belirsiz ihtiyaçlar (örneğin "oğlum 3 yıl sonra üniversiteyi kazanırsa burada oturacak") tahliye sebebi sayılamaz. İhtiyacın doğmuş veya doğmasının çok yakın ve kesin olması gerekir.

“Samimi ve Gerçek İhtiyaç” Nasıl Anlaşılır?

Mahkemelerin bu davalarda aradığı en temel kriter, ihtiyacın sadece sözlü bir beyandan ibaret olmayıp, hayatın olağan akışına uygun, somut verilerle desteklenen bir gerçeklik taşımasıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre ihtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

1. Gerçeklik Kriteri

İhtiyaç, dava açıldığı sırada mevcut olmalı ve yargılama süresince devam etmelidir.

• Mevcut Durum: Kiraya verenin hali hazırda kirada oturuyor olması, kendi mülküne geçme isteği bakımından "gerçek" bir ihtiyaç karinesidir. Yargıtay, kirada oturan mülk sahibinin kendi evine geçme isteğini kural olarak haklı bulur.

• Aksine Durum: Kiraya verenin aynı bölgede, aynı niteliklere sahip boş ve kullanıma hazır başka dairelerinin bulunması, ihtiyacın gerçek olmadığını düşündürebilir.

2. Samimiyet Kriteri

Kiraya verenin asıl amacının tahliye olup olmadığı, yani "niyeti" sorgulanır.

• Samimi Olan: Sağlık sorunları (örneğin kalp rahatsızlığı veya yürüme güçlüğü) nedeniyle asansörsüz bir binadan asansörlü olan kendi evine geçme isteği samimi bir ihtiyaçtır.¹⁰

• Samimi Olmayan: Kiracıdan fahiş oranda kira artışı talep edip, bu talep reddedilince hemen ardından noterden "oğlum gelecek" diye ihtarname çekmek. Bu kronoloji, ihtiyacın bir baskı aracı olarak kullanıldığını ve samimi olmadığını gösterir.

3. Zorunluluk Kriteri

İhtiyacın ertelenemez ve ikame edilemez nitelikte olmasıdır. Keyfi bir yer değiştirme isteği korunmaz.

• İşyeri İçin: Kiraya verenin yaptığı işin niteliği ile kiralananın konumu/özellikleri örtüşmelidir. Örneğin, lüks bir restoran işletmecisinin, sanayi sitesindeki küçük bir dükkanı "restoran yapacağım" diyerek tahliye etmesi, ticari hayatın gerekleriyle bağdaşmayabilir. Ancak kiraya verenin işyerinin tahliye tehdidi altında olması veya ekonomik nedenlerle işyerini küçültme zorunluluğu, zorunluluk kriterini karşılar.

Kimlerin İhtiyacı İleri Sürülebilir?

TBK m. 350, kimlerin ihtiyacı için dava açılabileceğini sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesiyle belirlemiştir. Bu kişiler dışındaki akrabalar (örneğin amca, teyze, yeğen, kuzen) için ihtiyaç davası açılamaz.

1. Kiraya Verenin Kendisi: Mülk sahibi veya sözleşmenin tarafı olan kiraya veren, kendi konut veya işyeri ihtiyacı için dava açabilir.

2. Eşi: Kiraya verenin resmi nikahlı eşinin ihtiyacı, tahliye sebebidir.

3. Altsoyu: Kiraya verenin çocukları, torunları ve torunlarının çocukları. Evlatlıklar da altsoy kapsamında değerlendirilir.

4. Üstsoyu: Kiraya verenin annesi, babası, büyükanne ve büyükbabaları.

5. Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler:

6. Bu madde uygulamada en çok tartışılan başlıktır. Genellikle "kardeşler" bu kapsama girmeye çalışılır. Ancak Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 364 uyarınca, "bakmakla yükümlü olma" durumu, yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan kişileri kapsar. Dolayısıyla, kardeşin ihtiyacı ancak kiraya verenin o kardeşe bakmakla yükümlü olduğu (kardeşin yoksulluk içinde olduğu ve kiraya verenin halinin refah içinde olduğu) durumlarda tahliye sebebi yapılabilir. Ekonomik durumu iyi olan, kendi kendine yetebilen bir kardeş için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz.

Önemli Ayrım: Tüzel Kişiler (Şirketler)

Tüzel kişiler (Anonim Şirketler, Limited Şirketler vb.), sadece şirketin tüzel kişiliğinin işyeri ihtiyacı için tahliye isteyebilirler. Şirket ortaklarının, yönetim kurulu üyelerinin veya müdürlerinin şahsi konut ihtiyacı için şirkete ait mülkten tahliye talep edilemez. Yargıtay bu konuda kesin bir tutum sergilemektedir; mülkiyet şirkete aitse, ortağın konut ihtiyacı dinlenmez.

Süreç: İhtar, Arabuluculuk ve Dava Yolu

Süreç yönetimi, davanın esası kadar kritiktir. Hak düşürücü sürelerin kaçırılması, haklı olsanız dahi davanın reddine yol açar. Süreç, sözleşmenin türüne (belirli/belirsiz süreli) ve malikin durumuna (eski/yeni malik) göre değişir.

Adım 1: İhtarname (Bildirim)

• Belirli Süreli Sözleşmelerde: TBK m. 350'ye göre, sözleşme süresinin bitiminde 1 ay içinde dava açılabilir. Kanun, belirli süreli sözleşmelerde dava açmak için önceden ihtar çekmeyi zorunlu tutmamıştır. Yani süre bitiminde direkt dava açılabilir (arabuluculuk şartı saklı kalmak kaydıyla). Ancak, dava açma süresini uzatmak isteyenler ihtar çekebilir. Süre bitmeden veya bittikten sonraki 1 ay içinde çekilen ihtarname, dava açma süresini bir sonraki kira yılına kadar uzatır.

• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine (genellikle her 6 aylık dönem için 3 ay önceden bildirim) uyularak ihtar çekilmesi ve sürenin sonunda 1 ay içinde dava açılması gerekir. Burada ihtarname zorunludur.

• Yeni Malik İçin (TBK 351): Taşınmazı sonradan edinen kişi, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek (ihtarname göndermek) zorundadır. Bu bildirim yapıldıktan sonra, iktisap tarihinden itibaren 6 ay geçince dava açılabilir. Yeni malik dilerse, eski sözleşmenin bitimini bekleyerek TBK 350'ye göre de hareket edebilir; ancak TBK 351 (1 ay ihtar, 6 ay bekleme) yolu daha hızlı bir seçenek sunabilir.

Adım 2: Zorunlu Arabuluculuk

01.09.2023 tarihi itibarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra takipleri hariç olmak üzere tahliye davalarında) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir.

• Süreç: Adliyedeki arabuluculuk bürosuna veya UYAP üzerinden başvurulur. Arabulucu tarafları görüşmeye davet eder.

• Sonuç: Taraflar anlaşırsa tahliye tarihi ve koşulları belirlenir, bu belge ilam hükmündedir. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen "anlaşamama son tutanağı" ile dava açma hakkı kazanılır. Tutanak dava dilekçesine eklenmelidir.

Adım 3: Dava Açılması

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.¹⁷

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki kuralı yoktur ancak HMK gereği ifa yeri olarak kabul edilir) veya davalının yerleşim yeri mahkemesi.

• Süre: Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde (veya ihtarname ile uzatılmış süre içinde) açılmalıdır.

İhtiyacınızı İspatlayacak Güçlü Deliller ve Yöntemler

İhtiyaç iddiasını ispatlamakla yükümlü olan taraf davacıdır (kiraya veren). Mahkemeler soyut beyanlarla yetinmez, somut delil arar.

Delil Türü	Nitelik	Açıklama ve Yargıtay Bakış Açısı
Kirada Oturmak	Güçlü Delil	Kiraya verenin kendisinin başka bir mülkte kiracı olması, konut ihtiyacının samimiyetine dair en güçlü karinedir. Yargıtay, kirada oturanın kendi evine geçme isteğini kural olarak samimi bulur.
Tahliye Tehdidi	Güçlü Delil	Kiraya verenin oturduğu evden çıkarıldığına dair mahkeme kararı, icra emri veya tahliye taahhütnamesi sunması, ihtiyacın zorunluluğunu kanıtlar.
Evlilik/Nişan	Güçlü Delil	İhtiyaç sahibi çocuğun evleneceğine dair nikah günü belgesi, düğün davetiyesi, salon sözleşmesi. Yargıtay, evlilik hazırlığının somutlaşmış olmasını arar.
Sağlık Raporu	Güçlü Delil	Mevcut konutun sağlık durumuna uygun olmadığına (rutubet, çok katlı ve asansörsüz oluşu, merdiven çıkamama vb.) dair heyet raporları.
İşyeri Kapanışı	Güçlü Delil	Kiraya verenin mevcut işyerinin kapanma riski, işyeri nakil zorunluluğu veya ekonomik daralma nedeniyle kira ödeyememe durumu.
Yazlık İhtiyacı	Orta/Güçlü	Yurtdışında çalışıp tatillerde gelme veya sağlık nedenleriyle yazlık ihtiyacı. Devamlılık arz etmesi halinde Yargıtay tarafından kabul edilir.
Eşya Depolama	Zayıf Delil	Konutu sadece eşya koymak veya depo olarak kullanmak amacıyla tahliye etmek istemek, konut ihtiyacı kapsamında değerlendirilmez ve reddedilir.
Satış İsteği	Geçersiz	"Evi satacağım, boşalt" demek bir ihtiyaç tahliyesi sebebi değildir.

Pratik Notlar:

• Tanık: İhtiyacın samimiyetini (örneğin nişanlı çiftin ev arayışını, kiraya verenin mevcut evindeki sorunları) ispatlamada tanık beyanları kritik öneme sahiptir.

• Keşif ve Bilirkişi: Özellikle işyeri ihtiyaçlarında, mahkeme mahallinde keşif yaparak kiralananın iddia edilen işe uygun olup olmadığını bilirkişi marifetiyle tespit ettirir.

Kiracının 8 Tipik Savunması ve Karşı Argümanlar

Kiracılar, tahliyeyi önlemek için genellikle şu savunmaları geliştirir. Davacı taraf, bu savunmalara karşı hazırlıklı olmalıdır.

Tipik Savunma (Kiracı)	Karşı Argüman (Kiraya Veren/Avukat)
1. "İhtiyaç samimi değil, amacı kirayı artırmak."	"Müvekkil halen kirada oturmaktadır/tahliye tehdidi altındadır. Geçmişte kira artış talebinin konuşulmuş olması, bugünkü barınma ihtiyacının gerçekliğini ortadan kaldırmaz."
2. "Ev sahibinin aynı bölgede boş başka dairesi var."	"Bahsi geçen diğer daire ihtiyaç sahibinin (örneğin yaşlı anne) kullanımına uygun değildir (giriş kat değildir, asansör yoktur vb.) veya o daire de doludur/hukuki uyuşmazlık vardır."
3. "İhtarname bana ulaşmadı / Süresinde gelmedi."	"Tebligat Kanunu'na uygun olarak Mernis adresine veya sözleşmedeki adrese tebliğ yapılmıştır. (Belirli süreli sözleşmelerde ihtar zorunlu olmadığından, süresinde açılan dava yeterlidir savunması da eklenebilir)."
4. "Oğlunun ihtiyacı dediler ama oğlu yurtdışında."	"İhtiyaç sahibinin Türkiye'ye kesin dönüş yapacağına dair uçak bileti, iş fesih belgeleri veya Türkiye'deki yeni iş sözleşmesi mevcuttur. Kesin dönüş iradesi somuttur."
5. "Yeni malik eski sözleşmeyle bağlıdır, hemen çıkaramaz."	"TBK 351, yeni malike özel bir istisna tanımış olup kanuni süreler (1 ay içinde ihtar, 6 ay bekleme) usulüne uygun işletilmiştir. Eski sözleşmenin süresi beklenmek zorunda değildir."
6. "Daha önce de tahliye davası açıp kaybettiler."	"Önceki dava farklı bir sebebe (örneğin kira alacağı veya temerrüt) dayanıyordu. Şimdiki dava ise yeni doğan ve değişen koşullara (örneğin yeni evlilik) dayalı ihtiyaç sebebidir."
7. "Burası işyeri olarak kullanılamaz, ruhsat alınamaz."	"Belediye kayıtlarında ve tapuda taşınmazın niteliği işyeri olmaya uygundur veya tadilatla uygun hale getirilecektir. İdari izin süreçleri tahliyeye engel teşkil etmez."
8. "10 yıllık kiracıyım, beni hemen çıkaramaz."	"TBK 347 (10 yıllık uzama) ile TBK 350 (ihtiyaç) farklı kurumlardır. İhtiyaç iddiası, kiracılık süresine bakılmaksızın, haklı sebep varsa her dönem sonunda ileri sürülebilir."

En Sık Yapılan 12 Hata

Bu hatalar, haklı davaların usulden veya esastan reddedilmesine neden olmaktadır.

1. Arabuluculuğu Atlamak: Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecini işletmemek (01.09.2023 sonrası kesin ret sebebi).

2. Süreyi Kaçırmak: Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay geçtikten sonra dava açmak (Eğer süresinde ihtar çekilmemişse).

3. Yanlış Davacı: Tapu maliki olmayan eşin veya yetkisiz temsilcinin davayı kendi adına açması. İhtiyaç davasını kural olarak tapu maliki veya kiraya veren sıfatına sahip kişi açmalıdır.

4. Yanlış İhtiyaç Sahibi: Kanunda sayılmayan kişiler (örneğin yeğen, dayı, kuzen) için dava açmak.

5. Şirket Ortağı İçin Dava: Şirket mülkünde şirket ortağının konut ihtiyacını ileri sürmek.

6. Kısmi İhtiyaç/Paylı Mülkiyet: Paylı mülkiyette, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan dava açmaya çalışmak. İştirak halinde mülkiyette ise tüm ortakların katılımı gerekir.

7. Belirsiz İhtiyaç: "İleride lazım olabilir, şimdiden boşalsın" diyerek, henüz doğmamış ihtiyaç için dava açmak.

8. Yazılı Olmayan İhtar (Yeni Malik): Yeni malik iktisabında bildirimi sözlü yapmak veya noter/iadeli taahhütlü mektup gibi ispatı güçlü yollar kullanmamak.

9. Sözleşme Yenilenince Dava Açmak: Taraflar sözleşmeyi yeniledikten (örneğin zam yapıp anlaştıktan) hemen sonra ihtiyaç iddiasında bulunursa, mahkeme ihtiyacı samimi bulmayabilir.

10. Alternatifin Varlığını Gizlemek: Kiraya verenin kullanımına hazır ve uygun boş bir evinin olduğunun yargılamada ortaya çıkması (Dürüstlük kuralına aykırılık).

11. Tebligat Usulsüzlüğü: İhtarnamenin kiracının eski adresine veya usulsüz şekilde tebliğ edilmesi.

12. Üç Yıllık Yasağı İhlal: Tahliye sonrası evi haklı sebep olmaksızın başkasına kiralayıp tazminat ödemek zorunda kalmak.

3 Örnek Senaryo

Hukuki teoriyi somutlaştırmak adına, uygulamada sıkça karşılaşılan üç farklı durumu inceleyelim.

Senaryo 1: Almancı Ailenin Kesin Dönüşü

Almanya’da yaşayan gurbetçi ailenin oğlu Hasan Bey, Türkiye’ye kesin dönüş yapma kararı alır. Ailenin İstanbul’daki dairesinde kiracı vardır. Hasan Bey, dönüş tarihinden önce planlamasını yapar. Kira sözleşmesi 1 Mayıs’ta bitmektedir. Hasan Bey’in avukatı, Nisan ayında noterden bir ihtar çekerek "Oğlum Hasan kesin dönüş yapıyor, sözleşmeyi yenilemeyeceğiz" der. 1 Mayıs’ta süre biter, zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanır ve anlaşma olmayınca Haziran ayında dava açılır. Mahkeme, Hasan Bey'in pasaport kayıtlarını, Almanya’daki işinden ayrıldığını ve Türkiye'ye nakliye işlemlerini başlattığını gösterir belgeleri "samimi ve zorunlu ihtiyaç" olarak değerlendirir. Yargıtay kararları uyarınca, yurtdışından kesin dönüş yapanların ihtiyacı samimi kabul edilir.

Senaryo 2: Evlenen Çocuk (Ankara/Yenimahalle Örneği)

Ahmet Bey, emekli bir memurdur ve Ankara Yenimahalle’de kirada bulunan ikinci bir dairesi vardır. Kızı Elif evlilik hazırlığı yapmaktadır. Ahmet Bey, Yenimahalle'deki bu daireyi kızı ve damadı için tahsis etmek istemektedir. Ancak kiracı çıkmak istemez. Ahmet Bey, kira sözleşmesinin bitimini beklemeden "kızım evleniyor" diyerek kiracıyı çıkaramaz. Sözleşme bitimine yakın noterden ihtar çeker. Arabuluculukta sonuç alınamaz. Mahkemede Elif Hanım’ın nikah günü aldığını ve düğün salonu sözleşmesini delil olarak sunarlar. Yargıtay kriterlerine göre evlilik hazırlığı, somut adımlar atılmışsa (nikah günü, davetiye vb.) "gerçek ve zorunlu" bir ihtiyaçtır. Mahkeme, bölgedeki konut ihtiyacını da göz önüne alarak tahliyeye karar verir.

Senaryo 3: Yeni Malik ve 6 Aylık Süre

Ayşe Hanım, yatırım ve oturum amacıyla içinde kiracı olan bir daire satın alır. Tapuyu 15 Ocak’ta devralır. Kanunen (TBK 351) tapu devrinden itibaren 1 ay içinde (15 Şubat'a kadar) kiracıya ihtarname göndererek "Ben yeni malikim, eve ihtiyacım var" demesi gerekir. Ayşe Hanım 20 Ocak’ta ihtarnameyi noterden gönderir. Bu durumda, eski sözleşmenin süresini beklemek zorunda değildir; ancak ihtarın tebliğinden itibaren 6 ay beklemesi gerekir. Temmuz ayında (6 ay dolunca) arabulucuya başvurur ve sonrasında dava açar. Eğer ihtarnameyi 1 ay içinde çekmeseydi, eski kira sözleşmesinin bitiş tarihini beklemek zorunda kalacaktı.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Yerel mahkemelerin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte, arabuluculuk süreci (yaklaşık 3-4 hafta) dahil ortalama 1 ila 2 yıl arasında sürebilir. İstinaf ve Yargıtay süreçleri bu süreyi uzatabilir.

2. Ankara’da/Yenimahalle’de yetkili mahkeme neresidir?

Kira davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yenimahalle ilçesindeki bir taşınmaz için kural olarak Ankara Adliyesi (Sıhhiye/Dışkapı yerleşkeleri) Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. Ancak Sincan sınırına yakın bazı bölgeler veya tapu kaydının bağlı olduğu müdürlüğe göre Ankara Batı Adliyesi de yetkili olabilir; tapu müdürlüğünün bağlı olduğu yargı çevresi esas alınmalıdır.

3. Tahliye sonrası evimi başkasına kiralayabilir miyim?

Hayır. TBK m. 355 uyarınca, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiğiniz mülkü, haklı bir sebep (örneğin ihtiyaç sahibinin ölümü, tayininin başka şehre çıkması gibi mücbir sebepler) olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracınızdan başkasına kiralayamazsınız. Aksi halde eski kiracıya, son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedeli tutarından az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalırsınız.

4. Oğlumun/Kızımın ihtiyacı için kiracıyı çıkarabilir miyim?

Evet. TBK m. 350 açıkça altsoy (çocuklar, torunlar) ihtiyacı için tahliye davası açılabileceğini düzenlemiştir. Çocuğunuzun ergin olması veya evli olması fark etmez, ihtiyacın samimi olması yeterlidir.

5. Kiracım "ev bulamıyorum" diyerek evden çıkmıyor, hakim ek süre verir mi?

Hakim tahliye kararı verdiğinde, kararın icrası için kiracıya ayrıca bir "ev bulma süresi" verilmez. Karar icra edilebilir hale geldiğinde icra dairesi aracılığıyla tahliye gerçekleştirilir. Ancak yargılama süreci fiilen kiracıya zaman kazandırmış olur.

6. Yeni ev aldım, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?

Hemen çıkaramazsınız. Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekip, 6 ay sonra dava açma hakkınız vardır. Ya da eski kira sözleşmesinin bitimini bekleyebilirsiniz.

7. İhtiyaç iddiasında samimiyet nasıl ispatlanır?

Kirada oturuyorsanız kira kontratınız, evlenecekseniz nikah belgeleriniz, sağlık sorunu varsa doktor raporlarınız, işyeri ise vergi levhası ve işin niteliğine dair belgelerle ispatlanır. Tanık beyanları da destekleyicidir.

8. Belirli süreli sözleşmede ihtar çekmek zorunlu mu?

TBK m. 350’ye göre belirli süreli sözleşmelerde dava süresi sözleşme bitiminden itibaren 1 aydır. Kanunen ihtar zorunlu değildir ancak süreyi korumak (dava açma süresini uzatmak) ve iradeyi sakatlamamak adına çekilmesi hukukçular tarafından şiddetle tavsiye edilir.

9. Yazlık ihtiyacı için kiracı tahliye edilebilir mi?

Yargıtay, yazlık ihtiyacının süreklilik arz etmesi (her yıl düzenli kullanım) veya sağlık/dinlenme zorunluluğu gibi nedenlere dayanması halinde tahliyeye karar verebilmektedir. Ancak sadece "birkaç hafta tatil yapacağım" iddiası her zaman kabul görmeyebilir; somut olaya ve taşınmazın niteliğine göre değişir.10

10. Arabuluculuk ücretini kim öder?

Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanırsa ücret taraflarca (aksi kararlaştırılmadıkça) eşit ödenir. Anlaşma sağlanamazsa ilk 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve dava sonunda haksız çıkan tarafa yargılama gideri olarak yükletilir.

11. Şirketim adına kayıtlı evde ben oturabilir miyim?

Hayır, bu sebeple tahliye davası açamazsınız. Şirketler sadece şirketin faaliyetleri için gerekli olan işyeri ihtiyacı için tahliye isteyebilir. Şirket ortağının veya yetkilisinin konut ihtiyacı için şirkete ait taşınmazdan kiracı tahliye edilemez.

12. Kardeşimin ihtiyacı için kiracıyı çıkarabilir miyim?

Kural olarak hayır. TBK 350'de kardeşler sayılmamıştır. Ancak TMK 364 uyarınca, kardeşiniz yoksulluk içindeyse ve ona bakmakla yükümlüyseniz (nafaka yükümlülüğü şartları varsa) dava açılabilir. Refah içindeki kardeş için dava açılamaz.

Örnek Dava Dilekçesi Taslağı (Şablon)

Önemli Tavsiye ve Uyarı:

Bu taslak sadece fikir verme ve genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış bir örnektir. Her davanın somut olayı, sözleşme türü ve eldeki delil durumu farklılık gösterir. Hak kaybına uğramamanız için dilekçenizi hazırlarken mutlaka uzman bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.

ANKARA SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI :

ADRES : [Adresiniz]

VEKİLİ : Av. (Varsa)

DAVALI :

ADRES :

KONU : TBK m. 350 uyarınca konut ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi talebidir.

HARCA ESAS DEĞER : TL

AÇIKLAMALAR

1. Davalı, mülkiyeti şahsıma ait olan adresindeki taşınmazda tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunmaktadır.

2. Halihazırda [Kendi Oturduğunuz Adres] adresinde kiracı olarak ikamet etmekteyim (EK-1: Kira Kontratım). Mülk sahibi olmama rağmen kirada oturmam ve artan ekonomik zorluklar nedeniyle, kendi evime taşınma zorunluluğum doğmuştur. (Veya: "Oğlum evlilik hazırlığı içindedir, nikah günü alınmıştır.")

3. Bu ihtiyaç sebebiyle, davalı tarafa [Noter Adı] Noterliği’nin sayılı ihtarnamesi ile durum bildirilmiş ve sözleşme bitiminde tahliye talep edilmiştir (EK-2: İhtarname).

4. 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk şartı yerine getirilmiş, ancak sayılı dosyada anlaşma sağlanamamıştır (EK-3: Arabuluculuk Son Tutanağı).

5. İhtiyacım TBK m. 350 anlamında gerçek, samimi ve zorunludur. Davalının tahliyesini talep etme zarureti hasıl olmuştur.

HUKUKİ SEBEPLER : TBK m. 350, HMK ve ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER : Tapu kaydı, kira sözleşmesi, davacının kirada oturduğuna dair belgeler/banka dekontları, ihtarname, arabuluculuk tutanağı, tanık, bilirkişi, keşif ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz edilen nedenlerle; davanın kabulüne, kira sözleşmesinin feshine, davalının taşınmazdan tahliyesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.

Davacı (veya Vekili)

[İmza]

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.