Aile Konutu Olan Kiralık Evde Eşin Hakları: Kiracı Olmayan Eşin Bildirimi, Fesih ve Tahliye

Kira sözleşmesinde yalnızca eşlerden birinin adı bulunsa bile, ev aile konutu olarak kullanılıyorsa kiracı eş diğer eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez; sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir. Bu durumda kiraya veren, fesih bildirimini ve ödeme süreli ihtarı her iki eşe ayrı ayrı yapmak zorundadır; tek eşe yapılan bildirim sonuç doğurmaz.

Aşağıda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi çerçevesinde aile konutu kavramı, kiracı eşin fesih yasağı, hâkim müdahalesi, kiraya verene bildirim yolu, kiraya verenin yükümlülükleri ve boşanma sürecindeki uygulama açıklanmaktadır.

1. Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin evlilik birliğini sürdürdükleri ortak yaşam merkezidir. Konutun eşlerden birine ait olması ya da kiralanmış olması bu niteliği değiştirmez. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi eşlerden birinin, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, konutu devredemeyeceğini ve konut üzerindeki hakları sınırlayamayacağını düzenler.

Aynı maddenin son fıkrasına göre aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeriyle müteselsilen sorumlu olur. Kira hukukundaki karşılığı Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesidir.

2. Kiracı Eş Tek Başına Sözleşmeyi Feshedemez

Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesine göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Rıza açık olmalıdır; sessiz kalma veya varsayılan onay yeterli değildir. Bu kural, eşlerden birinin diğerini konutsuz bırakmasını önlemeye yöneliktir.

Rızanın alınması mümkün olmazsa ya da eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Hâkim, konutun aile için taşıdığı önemi, tarafların ekonomik durumunu ve fesih talebinin gerekçesini birlikte değerlendirir.

3. Kiracı Olmayan Eşin Bildirimle Taraf Olması

Sözleşmede adı bulunmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanır. Bildirim için bir şekil şartı öngörülmemişse de ispat kolaylığı için noter aracılığıyla veya en azından yazılı ve tarihli biçimde yapılması yerinde olur. Bildirimin sonuçları iki yönlüdür:

• Koruma: Kiraya veren artık fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m. 349/3).

• Sorumluluk: Bildirimde bulunan eş, kira borcundan ve sözleşmeden doğan diğer yükümlülüklerden kiracı eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur (TMK m. 194/4).

Bu nedenle bildirim, bir yandan konutu güvence altına alırken diğer yandan kira borcu için doğrudan takip edilebilme sonucunu doğurur; karar bu iki yön birlikte tartılarak verilmelidir.

4. Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Kiracı olmayan eş bildirimle taraf olmuşsa kiraya veren, fesih bildirimini ve ödeme süreli ihtarı her iki eşe ayrı ayrı yapmak zorundadır. Yalnızca kiracı eşe yapılan bir ihtar, temerrüt nedeniyle tahliye için gerekli koşulu tamamlamaz; yalnızca kiracı eşe yapılan fesih bildirimi de sözleşmeyi sona erdirmez. Bu kural, konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı olmasını arayan Türk Borçlar Kanunu’nun 348. maddesiyle birlikte uygulanır.

Uygulamada kiraya verenler, sözleşmede tek eşin adı bulunduğu için diğer eşin varlığını göz ardı edebilmektedir. Kiracı olmayan eşin bildirimi kiraya verene ulaşmışsa, sonraki bütün ihtar ve bildirimlerde iki ayrı muhatap gösterilmesi gerekir.

5. Sözleşme Süresi, Uzama ve Kiracının Feshi

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre konut kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Aile konutunda kiracı eşin bu bildirimi tek başına yapması da diğer eşin açık rızasına bağlıdır; rıza yoksa bildirim sözleşmeyi sona erdirmez.

6. Boşanma Sürecinde Aile Konutu Kirası

Boşanma davası sırasında evden ayrılan kiracı eşin sözleşmeyi feshetmesi, konutta kalan eşin açık rızası olmadıkça mümkün değildir. Boşanma davasında hâkim, tedbiren aile konutunun hangi eşe tahsis edileceğine karar verebilir; bu karar kira ilişkisini doğrudan değiştirmez, ancak konutta kalan eşin kiraya verene bildirimle taraf olmasını pratik bir gereklilik hâline getirir.

Boşanma kesinleştikten sonra konut aile konutu niteliğini kaybeder; bundan sonra kira ilişkisi genel hükümlere göre yürür. Kiracının ölümü hâlinde sözleşmenin akıbeti ise kiracının ölümü yazısında ayrıca ele alınmıştır.

7. Ankara’da Uygulama ve Görevli Mahkeme

Aile konutuna ilişkin kira uyuşmazlıkları (tahliye, kira alacağı, fesih) sulh hukuk mahkemesinde; hâkim müdahalesi ve aile konutu tahsisi talepleri aile mahkemesinde görülür. Ankara’da sulh hukuk mahkemeleri Altındağ’daki 1 Nolu Ek Hizmet Binası’nda, aile mahkemeleri Söğütözü’ndeki 4 Nolu Ek Hizmet Binası’ndadır; Sincan ve Etimesgut için Ankara Batı Adliyesi yetkilidir.

İlk görüşmeye kira sözleşmesi, ödeme dekontları, varsa kiraya verene yapılan bildirim ve gelen ihtarnameler getirilmelidir. Genel çerçeve kira hukuku ve aile hukuku sayfalarında açıklanmıştır.

8. Sık Sorulan Sorular

1. Kira sözleşmesinde adım yok, evde hakkım var mı?

Ev aile konutu olarak kullanılıyorsa vardır. Kiracı eş sizin açık rızanız olmadan sözleşmeyi feshedemez; kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilirsiniz.

2. Eşim benden habersiz evi boşaltıp sözleşmeyi feshedebilir mi?

Hayır. Aile konutunda kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez; böyle bir fesih sözleşmeyi sona erdirmez.

3. Eşim rıza vermiyor, kiracı eş ne yapabilir?

Rıza alınamıyorsa veya haklı sebep olmaksızın esirgeniyorsa kiracı eş hâkimden bu konuda karar vermesini isteyebilir.

4. Kiraya verene bildirim nasıl yapılır?

Kanun şekil şartı öngörmez; ispat için noter aracılığıyla veya yazılı ve tarihli biçimde yapılması yerinde olur. Bildirimle eş, sözleşmenin tarafı hâline gelir.

5. Bildirimde bulunan eş kira borcundan sorumlu olur mu?

Evet. Bildirimde bulunan eş, kira borcundan kiracı eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur; kiraya veren borcun tamamını her iki eşten de isteyebilir.

6. Ev sahibi ihtarnameyi yalnızca eşime gönderdi, geçerli mi?

Kiracı olmayan eş bildirimle taraf olmuşsa fesih bildirimi ve ödeme süreli ihtar her iki eşe ayrı ayrı yapılmalıdır; tek eşe yapılan ihtar tahliye için gerekli koşulu tamamlamaz.

7. Aile konutu için kira sözleşmesine şerh gerekir mi?

Kira sözleşmesinde şerh mekanizması yoktur; koruma, kiraya verene yapılan bildirimle sağlanır. Tapu şerhi, eşlerden birine ait konutlar için geçerlidir.

8. Boşanma davası sırasında evden ayrılan eş sözleşmeyi feshedebilir mi?

Konutta kalan eşin açık rızası olmadıkça feshedemez. Boşanma kesinleşene kadar konut aile konutu niteliğini korur.

9. Boşandıktan sonra ne olur?

Boşanma kesinleştikten sonra konut aile konutu niteliğini kaybeder; kira ilişkisi genel hükümlere göre yürür ve sözleşmenin tarafı kimse ona göre devam eder.

10. Kiracı eş sözleşme süresinin bitiminde çıkmak istiyor, tek başına bildirim yapabilir mi?

Hayır. Süre bitiminden on beş gün önce yapılacak bildirim de fesih niteliğinde olduğundan diğer eşin açık rızasına bağlıdır.

11. Bu uyuşmazlıklar hangi mahkemede görülür?

Kira ilişkisine dair tahliye ve alacak davaları sulh hukuk mahkemesinde; hâkim müdahalesi ve aile konutu tahsisi talepleri aile mahkemesinde görülür.

12. Ankara’da hangi adliyeye gidilir?

Ankara’da sulh hukuk mahkemeleri Altındağ’daki 1 Nolu Ek Hizmet Binası’nda, aile mahkemeleri Söğütözü’ndeki 4 Nolu Ek Hizmet Binası’ndadır; Sincan ve Etimesgut için Ankara Batı Adliyesi yetkilidir.

Aile konutu kirasında zamanında yapılan bir bildirim, tahliye ve fesih riskini önemli ölçüde azaltır. Av. Mete ŞAHİN, Ankara Barosu’na kayıtlı olarak Yenimahalle’deki bürosunda kira ve aile hukuku dosyalarını takip etmektedir; bildirim hazırlığı ve ön görüşme için iletişim sayfası üzerinden randevu alınabilir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.