Kiracının Ölümü Hâlinde Kira Sözleşmesi: Mirasçıların ve Birlikte Oturanların Hakları

Kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; sözleşme mirasçılara geçer. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 333. maddesi mirasçılara sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için feshetme hakkı tanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise Kanun’un 356. maddesi uyarınca ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece kiracı olarak sözleşmeyi sürdürebilir.

Aşağıda sözleşmenin ölümden sonraki durumu, mirasçıların fesih hakkı ve süreleri, birlikte oturanların ve iş ortaklarının konumu, kira borcundan sorumluluk, kiralananın teslimi ve depozito, kiraya verenin hakları ile Ankara’daki uygulama sırasıyla açıklanmaktadır. Yazı, hem ölen kiracının yakınları hem de kiraya verenler bakımından izlenecek yolu ele almaktadır.

1. Kiracının Ölümü Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?

Kira sözleşmesi, kiracının kişiliğine sıkı sıkıya bağlı bir sözleşme değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesine göre mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kanun gereğince kazanır; mirasbırakanın alacaklarını ve diğer malvarlığı haklarını doğrudan doğruya edinir ve borçlarından kişisel olarak sorumlu olur. Kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar da bu bütünün içindedir.

Bu nedenle kiracının ölümüyle sözleşme ne kendiliğinden biter ne de kiraya verene tahliye hakkı verir. Sözleşme, aynı koşullarla mirasçılar bakımından devam eder. Mirasçılar isterlerse sözleşmeyi aşağıda açıklanan özel fesih hakkını kullanarak sona erdirir; istemezlerse kiracı sıfatıyla sözleşmeye devam eder.

2. Mirasçıların Fesih Hakkı: TBK 333

Türk Borçlar Kanunu’nun 333. maddesi, kiracının ölmesi durumunda mirasçılara yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Bu hak, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasından bağımsızdır; belirli süreli bir sözleşmede bile mirasçılar sürenin dolmasını beklemek zorunda değildir.

2.1. Fesih Dönemi ve Bildirim Süresi

Yasal fesih dönemi ve bildirim süresi, Kanun’un 329. maddesinde taşınmaz kiraları için düzenlenmiştir. Buna göre taraflardan her biri, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Örneğin 1 Ocak’ta başlayan bir sözleşmede altı aylık kira dönemleri 30 Haziran ve 31 Aralık’ta sona erer. Kiracının nisan ayında ölmesi hâlinde mirasçılar, en geç 31 Mart’ta bildirimde bulunmadıklarından 30 Haziran dönem sonu için fesih yapamaz; en yakın fesih dönemi 31 Aralık olur ve bildirimin en geç 30 Eylül’de kiraya verene ulaşması gerekir. Süreye uyulmayan bildirim geçersiz olmaz; Kanun’un 328. maddesine göre bir sonraki fesih dönemi için hüküm doğurur.

2.2. Bildirimin Şekli ve Kimin Yapacağı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması gerekir. Bildirimin noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu değildir; ancak ulaşma tarihinin ispatı bakımından noter veya iadeli taahhütlü posta tercih edilir. Birden fazla mirasçı varsa sözleşme tüm mirasçılara birlikte geçtiğinden, fesih bildiriminin mirasçıların tamamı tarafından yapılması gerekir. Mirasçılık sıfatı, mirasçılık belgesiyle ispatlanır.

2.3. Mirasçılar Sözleşmeye Devam Etmek İsterse

Mirasçılar fesih hakkını kullanmak zorunda değildir. Sözleşmeye devam etmeleri hâlinde yeni bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur; mevcut sözleşme aynı kira bedeli, aynı süre ve aynı koşullarla mirasçılar bakımından sürer. Kiraya veren bu durumda kira bedelinin artırılmasını veya yeni şartlar getirilmesini isteyemez.

3. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Birlikte Oturanlar ve Ortaklar: TBK 356

Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir koruma getirir. Maddeye göre ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilir.

Bu hükmün önemi, mirasçı olmayan kişilere de sözleşmeyi sürdürme hakkı tanımasıdır. Ölen kiracıyla aynı konutta oturan eş, çocuklar veya diğer aile bireyleri, mirasçı olup olmadıklarına bakılmaksızın kiracı sıfatını kazanır. İşyeri kiralarında ise ölen kiracının ortakları ve bu ortakların aynı meslek veya sanatı yürüten mirasçıları sözleşmeye taraf olarak devam edebilir.

Sözleşmeyi sürdüren kişiler, kira bedelini ödemek ve kiralananı özenle kullanmak dâhil kiracının bütün borçlarını üstlenir. Kiraya veren, kiracının ölümünü gerekçe göstererek bu kişilerden kiralananı boşaltmalarını isteyemez. Sözleşmenin sona erdirilmesi ancak Kanun’da öngörülen genel fesih ve tahliye sebepleriyle mümkündür.

4. Kira Borcundan Kimler Sorumludur?

Kiracının ölüm tarihine kadar ödenmemiş kira bedelleri tereke borcudur ve mirasçılar bu borçtan kişisel olarak sorumludur. Ölümden sonra işleyen kira bedellerinden ise sözleşmeye taraf olarak devam eden kişiler sorumludur; fesih hakkı kullanılmışsa sorumluluk fesih döneminin sonuna kadar sürer.

Mirasçıların bu sorumluluktan kurtulmasının yolu mirasın reddidir. Türk Medeni Kanunu’nun 606. maddesine göre miras üç ay içinde reddedilebilir ve süre, yasal mirasçılar için mirasbırakanın ölümünü öğrendikleri tarihten işlemeye başlar. Mirası reddeden mirasçı, kiracının ölümünden önce doğmuş kira borcundan sorumlu olmaz. Ancak mirası reddettiği hâlde kiralananda oturmaya devam eden kişi, sözleşmeyi sürdüren taraf olarak ölümden sonraki dönemin kira bedelini öder.

Kira sözleşmesinde kefil varsa kefilin sorumluluğu, kefalet sözleşmesindeki süre ve miktar sınırları içinde devam eder. Kefalete ilişkin ayrıntılar ilgili yazıda açıklanmıştır.

5. Kiralananın Teslimi, Eşyalar ve Depozito

Sözleşme feshedildiğinde kiralanan, Kanun’un 334. maddesine göre teslim alındığı durumda geri verilir; sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumluluk doğmaz. Teslim borcu, sözleşmeyi sürdüren kişilere veya fesih hâlinde mirasçılara aittir.

Ölen kiracının kiralananda kalan eşyaları terekeye dâhildir ve mirasçılara aittir. Kiraya veren bu eşyaları kendiliğinden dışarı çıkaramaz, satamaz veya alıkoyamaz. Eşyaların teslimi için mirasçılarla yazılı bir teslim tutanağı düzenlenmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları önler.

Depozito, kiracının ölümüyle terekeye geçen bir alacaktır. Kiralananın teslimi ve kira ile yan giderlerin ödenmesinden sonra depozitonun mirasçılara iadesi gerekir. Kiraya veren, ödenmemiş kira veya kiralanandaki sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararı depozitodan mahsup edebilir.

6. Kiraya Verenin Hakları

Kiracının ölümü kiraya verene fesih veya tahliye hakkı vermez. Kiraya veren, sözleşmeyi ancak Kanun’da sayılan genel sebeplerle sona erdirebilir:

• Kira bedelinin ödenmemesi: Kanun’un 315. maddesine göre kiraya veren, sözleşmeyi sürdüren kişilere yazılı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir.

• Gereksinim, yeniden inşa ve imar: Kiraya verenin kendisi veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı için tahliye davası, mirasçılara veya sözleşmeyi sürdüren kişilere karşı da açılabilir; şartlar ihtiyaç nedeniyle tahliye yazısında açıklanmıştır.

• On yıllık uzama süresi: Kanun’un 347. maddesine göre on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu süre, ölen kiracının sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanır; ölümle yeniden başlamaz.

Kiraya veren bakımından en önemli husus, ölümden sonra kiralananda kimin oturduğunun ve kira bedelinin kim tarafından ödendiğinin belirlenmesidir. Kira bedelini kabul ederek ilişkinin sürmesine izin veren kiraya veren, sözleşmenin o kişilerle devam ettiğini kabul etmiş sayılır.

7. Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

Kiracının ölümünden sonra kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira bedelinin tespiti, tahliye, depozito iadesi ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; bu şart, mirasçılar veya sözleşmeyi sürdürenler ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklar için de geçerlidir.

Mirasçıların kim olduğunun belirlenmesi için mirasçılık belgesi alınması gerekir. Mirasçılık belgesi, sulh hukuk mahkemesinden veya noterden istenebilir. Kiraya verenin dava açacağı kişilerin doğru belirlenmesi, davanın husumet yönünden reddedilmemesi için önemlidir.

8. Ankara’da Kiracının Ölümüne Bağlı Kira Uyuşmazlıkları

Ankara’da bu uyuşmazlıklar, kiralananın bulunduğu yere göre Ankara Sulh Hukuk Mahkemelerinde veya Ankara Batı Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür; dava şartı arabuluculuk başvurusu ilgili adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Yenimahalle’deki büromuzda bu dosyalarda öncelikle sözleşmenin başlangıç tarihi, fesih dönemleri ve mirasçılık durumu belirlenmekte; ardından mirasçılar bakımından fesih veya devam kararı, kiraya verenler bakımından ise muhatabın doğru tespiti üzerinde çalışılmaktadır.

Ölüm sonrasında en sık karşılaşılan sorun, mirasçıların kira sözleşmesinin kendiliğinden bittiğini düşünerek bildirim yapmaması ve birkaç aylık kira borcunun birikmesidir. İkinci sık sorun, kiraya verenin kiralananda oturan aile bireylerinden kiracı sıfatları bulunmadığı gerekçesiyle tahliye istemesidir; Kanun’un 356. maddesi bu talebin önünde açık bir engeldir. Kira hukuku alanındaki çalışma düzeni ve randevu bilgileri için ilgili sayfaya bakılabilir.

9. Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı ölünce kira sözleşmesi sona erer mi?

Ermez. Sözleşme mirasçılara geçer ve aynı koşullarla devam eder. Mirasçılar isterlerse yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

2. Mirasçılar kira sözleşmesini ne kadar sürede feshedebilir?

Altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Fesih dönemi, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır.

3. Ölen kiracının eşi ve çocukları evde oturmaya devam edebilir mi?

Edebilir. Ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece kiracı olarak sözleşmeyi sürdürebilir.

4. Ev sahibi kiracının ölümünü gerekçe göstererek tahliye isteyebilir mi?

İsteyemez. Kiracının ölümü bir tahliye sebebi değildir; tahliye ancak Kanun’da sayılan genel sebeplerle istenebilir.

5. Ölümden önceki kira borcunu kim öder?

Ölüm tarihine kadar birikmiş kira borcu tereke borcudur ve mirasçılar bu borçtan kişisel olarak sorumludur.

6. Mirası reddedersem kira borcundan kurtulur muyum?

Mirası üç ay içinde reddeden mirasçı, kiracının ölümünden önce doğmuş kira borcundan sorumlu olmaz. Ancak kiralananda oturmaya devam ediyorsa ölümden sonraki dönemin kira bedelini öder.

7. Mirasçılar sözleşmeye devam ederse kira artırılabilir mi?

Artırılamaz. Sözleşme aynı kira bedeli ve aynı koşullarla devam eder; artış ancak sözleşme ve kanun hükümlerine göre yapılabilir.

8. Depozito kime iade edilir?

Depozito terekeye dâhildir ve kiralananın teslimi ile borçların ödenmesinden sonra mirasçılara iade edilir.

9. Ölen kiracının eşyalarını ev sahibi çıkarabilir mi?

Çıkaramaz. Eşyalar terekeye dâhildir ve mirasçılara aittir; teslim için mirasçılarla yazılı tutanak düzenlenmesi uygundur.

10. Fesih bildirimini mirasçılardan biri tek başına yapabilir mi?

Sözleşme tüm mirasçılara birlikte geçtiğinden fesih bildiriminin mirasçıların tamamı tarafından yapılması gerekir.

11. On yıllık uzama süresi kiracının ölümüyle yeniden başlar mı?

Başlamaz. Süre, ölen kiracının sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanmaya devam eder.

12. Bu uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu mudur?

Zorunludur. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Sözleşme ve mirasçılık belgesinin değerlendirilmesi için iletişim sayfasındaki bilgiler üzerinden randevu alınabilir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.