İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası: Ankara ve Yenimahalle Bölgesi İçin Kapsamlı Hukuki Rehber

Gayrimenkul hukuku, özellikle Ankara gibi metropollerde mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkilerin en kırılgan zeminini oluşturmaktadır. Enflasyonist ortamda kira bedellerinin takibi ve tahsilatı zorlaşırken, mülk sahipleri için en etkili ancak usulü en zorlu yollardan biri "İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye" davasıdır. Ankara kira avukatı olarak mesleki pratiğimizde sıkça başvurduğumuz bu yöntem, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352/2. maddesinde düzenlenmiştir.

Özellikle Yenimahalle kira avukatı arayışındaki mülk sahipleri ve kiracılar için hazırladığımız bu detaylı rehberde; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2024 ve 2025 yıllarında verdiği en güncel kararlar ışığında, sürecin "kitabına uygun" nasıl yürütüleceğini, hangi ihtarın "haklı" sayıldığını ve davanın Ankara'da hangi adliyede açılacağını inceledik.

1. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

Kanun koyucu, kiracının kira bedelini ödeme borcunu bir alışkanlık haline getirerek sürekli aksatmasını ve mülk sahibini her ay "Acaba kira bu ay yatacak mı?" stresine sokmasını engellemek istemiştir. Bu kapsamda, eğer bir kiracı bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kira bedelini ödemeyerek mülk sahibinin kendisine iki kez yazılı ihtarname göndermesine (veya icra takibi yapmasına) sebebiyet verirse, kira dönemi sonunda tahliye edilebilir.

Bu davanın temel mantığı o anki borcun tahsili değil, kiracının "ödeme disiplinsizliğinin" yaptırıma bağlanmasıdır. Yani kiracı ihtarları aldıktan sonra borçlarını ödese bile, artık mülk sahibi nezdinde güven kaybı oluştuğu ve kanuni şartlar gerçekleştiği için tahliye yolu açılır.

2. Bir İhtarın "Haklı" Sayılmasının Şartları Nelerdir?

Her gönderilen ödeme emri veya her "Kiramı öde" yazısı hukuken "haklı ihtar" niteliği taşımaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, bir ihtarın tahliye davasına gerekçe olabilmesi için şu dört temel şartı taşıması zorunludur:

A. Yazılılık Şartı

İhtar mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü uyarılar, telefon görüşmeleri, apartman yöneticisiyle haber göndermeler veya (ispatı zor olduğu ve tebliğ tarihi kesinleşmediği için) WhatsApp/SMS mesajları TBK 352/2 kapsamında "haklı ihtar" kabul edilmez.

• Avukat Önerisi: En güvenilir ve ispatı en kolay yöntem Noter aracılığıyla ihtarname göndermek veya İcra Dairesi kanalıyla (Örnek 13) ödeme emri göndermektir.

B. Muacceliyet (Vadesi Gelmiş Borç) İlkesi

İhtarın çekildiği tarihte kira borcunun vadesinin gelmiş olması gerekir.

• Örnek: Kira sözleşmesinde ödeme günü "her ayın 1'i ile 5'i arası" olarak belirlenmişse, ayın 3'ünde veya 5'inde çekilen ihtar geçersizdir. İhtar en erken ayın 6'sında (vade bittikten sonraki gün) çekilebilir.

C. Tebliğ Anındaki Durum (En Kritik Hukuki Ayrım)

Bu davanın kaderini belirleyen en teknik detay burasıdır. Bir ihtarın haklı sayılabilmesi için, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği (ulaştığı) anda borcun halen ödenmemiş olması gerekir.

• Senaryo: Kiracı kirayı geciktirdi. Siz noterden ihtar çektiniz. Postacı yoldayken kiracı banka hesabına kirayı yatırdı. Sonra postacı ihtarı kiracıya teslim etti.

• Sonuç: Bu ihtar HAKSIZDIR. Çünkü tebliğ anında borç yoktur. Tahliye davasında kullanılamaz. Bu nedenle ihtar çekmeden önce ve tebliğ sürecinde banka hesapları anlık kontrol edilmelidir.

D. Bölünmezlik İlkesi

Birikmiş birden fazla ayın kirası (Örneğin Ocak, Şubat ve Mart ayları) tek bir ihtarname ile istenirse, bu işlem TEK BİR HAKLI İHTAR yerine geçer. İki haklı ihtarın oluşması için ihlallerin ayrı zamanlarda gerçekleşmesi ve her biri için ayrı işlem yapılması gerekir.

3. "Muacceliyet Kaydı" Yanılgısı

Eski tip matbu kira sözleşmelerinde sıkça rastlanan "Bir kira ödenmezse dönem sonuna kadar tüm kiralar peşin ödenir" maddesi (Muacceliyet Kaydı), konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 346 gereği geçersizdir.

Eğer siz bir ay ödenmedi diye tüm yılı talep eden bir ihtar çekerseniz, Yargıtay bu ihtarın sadece vadesi gelen ay için olan kısmını haklı sayar, vadesi gelmemiş aylar için yapılan talebi dikkate almaz. Gelecek ayları talep etmiş olmanız ihtarı komple geçersiz kılmaz ancak sadece ödenmeyen ay yönünden sonuç doğurur.

4. Adım Adım Süreç ve Zamanlama

Bir Ankara avukatı olarak süreci müvekkillerimize şu takvimle özetliyoruz:

1. Birinci İhlal: Kiracı kirayı ödemedi. Noter ihtarı veya icra takibi yapıldı. Tebligat kiracıya ulaştı. (Bu sırada ödeme yoktu). -> 1. Haklı İhtar Tamam.

2. İkinci İhlal: Aynı kira yılı içinde (Örn: 1 Ocak - 31 Aralık arası) başka bir ayın kirası daha ödenmedi. İkinci ihtar gönderildi ve tebliğ edildi. -> 2. Haklı İhtar Tamam.

3. Kira Yılının Bitmesi: İki ihtar tamamlandıktan sonra hemen dava açılamaz. Kira döneminin (yılının) bitmesi beklenmelidir.

4. Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023 sonrası dava şartıdır. Dava açmadan önce Arabuluculuk bürosuna başvurulur. Bu süreçte geçen zaman, dava açma süresini dondurur.

5. Dava Açma Süresi (Hak Düşürücü Süre): Kira yılının bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa o yıl için elde edilen iki haklı ihtar hakkı yanar.

5. Ankara ve Yenimahalle'de Görevli Mahkemeler ve Uygulama

Ankara'nın adli yapısı, nüfus yoğunluğu nedeniyle parçalıdır. Yenimahalle kira avukatı arayan vatandaşlarımızın en sık karıştırdığı husus, davanın hangi adliye binasında açılacağıdır.

• Yetkili Mahkeme: Gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

• Yenimahalle İlçesi: Yenimahalle ilçesindeki taşınmazlar (Batıkent, Demetevler, Şentepe, Serhat, Yahyalar vb.) idari olarak Ankara Adliyesi yargı çevresindedir.

• Önemli Not: Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri, merkez bina (Sıhhiye) dışında Ek Hizmet Binasında (Dışkapı) hizmet verilmektedir. Dava açmadan önce güncel yerleşim planını kontrol etmekte fayda vardır.

• Ankara Batı Adliyesi (Sincan): Yenimahalle'nin Sincan ve Etimesgut'a sınır olan bazı kısımları (Örn: Susuz mahallesinin bazı etapları) zaman zaman yetki karmaşasına yol açabilir. Tapu kaydında "Yenimahalle" yazıyorsa kural olarak Ankara (Merkez) Adliyesi yetkilidir.

• Yanlış Adliye Riski: Davayı yetkisiz yerde (Örn: Merkez yerine Batı Adliyesi'nde) açmak, dosyanın yetkisizlikle reddedilmesine ve sürecin en az 6-8 ay uzamasına neden olur.

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S1: Kiracı ihtar tebliğ edildikten sonra hemen ödeme yaptı, yine de tahliye edebilir miyim?

C: Evet. İki haklı ihtar davasının özü "ödeme alışkanlığı bozukluğu"dur. Kiracı ihtarı tebliğ aldıktan sonra ödeme yapsa bile, o ihtar "haklı" olarak siciline işlenir. Bir yıl içinde bu durum iki kez olursa, borç tamamen kapanmış olsa dahi tahliye davası açabilirsiniz.

S2: Aidat ödenmemesi haklı ihtar sayılır mı?

C: Kira sözleşmesinde "aidat kiracıya aittir ve ödenmemesi kira borcu hükmünde sayılarak tahliye sebebidir" gibi açık bir hüküm varsa, Yargıtay aidat borcunu da haklı ihtar sebebi sayabilmektedir. Ancak bu husus yoruma açık olabildiğinden, en garanti yol net kira bedeli (ana para) üzerinden ilerlemektir.

S3: İhtarnameleri ben kendim PTT'den iadeli taahhütlü mektupla göndersem olur mu?

C: Hukuken yazılı olması yeterli görünse de, ispat hukuku açısından risklidir. Kiracı mahkemede "Zarf boştu" veya "İçinde hal hatır soruyordu" diyebilir. İçeriğin ve tarihin tartışmasız ispatı için Noter ihtarı şarttır.

S4: Dava ne kadar sürer?

C: Ankara mahkemelerinin iş yüküne göre değişmekle birlikte, usul işlemleri (tebligatlar, bilirkişi vb.) doğru yürütülürse yerel mahkeme süreci ortalama 10-14 ay sürebilmektedir. İstinaf süreci bu süreye dahil değildir.

7. Örnek Hukuki Belgeler

Aşağıdaki belgeler, fikir vermesi amacıyla hazırlanmış taslaklardır. Her somut olay farklıdır (sözleşme tarihi, ödeme günü vb.). Hak kaybı yaşamamak için mutlaka bir avukat tarafından düzenlenmelidir.

A. Örnek İhtarname Metni (Kira Ödenmemesi)

⚠️ YASAL UYARI VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER:

Aşağıdaki ihtarname örneği, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış bir taslaktır. İki haklı ihtar davaları, usul hukuku açısından çok sıkı şekil şartlarına tabidir. Özellikle ihtarların tebliğ tarihleri, kira yılının doğru tespiti, 1 aylık hak düşürücü süre ve zorunlu arabuluculuk tutanağının varlığı hayati önem taşır. Bu detaylardaki en ufak bir hata davanızın reddedilmesine ve karşı tarafa vekalet ücreti ödemenize neden olabilir. Bu nedenle ihtarnameyi kullanmadan önce mutlaka uzman bir Ankara kira avukatı desteği almanız önerilir.

İHTARNAME

KEŞİDECİ (KİRAYA VEREN): -

ADRESİ: [Adresiniz]

MUHATAP (KİRACI):

ADRESİ:

KONU:.... Yılı [Ay İsmi] ayı kira bedelinin ödenmesi, aksi takdirde yasal yollara başvurulacağı ve işbu ihtarın TBK 352/2 kapsamında haklı ihtar sayılacağı hususunun bildirimidir.

AÇIKLAMALAR

Sayın Muhatap;

Mülkiyeti tarafıma ait olan yukarıda belirtilen adresteki taşınmazda.../.../.... başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunmaktasınız. Sözleşmeye göre her ayın...'sine kadar banka hesabıma ödenmesi gereken.... yılı [Ay] ayına ait kira bedeli olan..... TL'yi vadesi geçmesine rağmen bugüne kadar ödemediniz.

İşbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren birikmiş kira borcunuzu derhal ödemenizi; ödememeniz halinde Borçlar Kanunu'nun temerrüt hükümleri uyarınca tahliye davası açılacağını, ayrıca işbu ihtarın kira dönemi içerisinde gerçekleşen (Birinci / İkinci) haklı ihtar olarak kayıtlara geçeceğini, yasal süreçte oluşacak yargılama giderleri ve vekalet ücretinin tarafınıza yükleneceğini ihtaren bildiririm.

TARİH:.../.../20...

KEŞİDECİ

İMZA

(Not: Bu ihtarname Noter aracılığıyla gönderilmelidir.)

B. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Taslağı

⚠️ YASAL UYARI VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER:

Aşağıdaki dilekçe örneği, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış bir taslaktır. İki haklı ihtar davaları, usul hukuku açısından çok sıkı şekil şartlarına tabidir. Özellikle ihtarların tebliğ tarihleri, kira yılının doğru tespiti, 1 aylık hak düşürücü süre ve zorunlu arabuluculuk tutanağının varlığı hayati önem taşır. Bu detaylardaki en ufak bir hata davanızın reddedilmesine ve karşı tarafa vekalet ücreti ödemenize neden olabilir. Bu nedenle dilekçeyi kullanmadan önce mutlaka uzman bir Ankara kira avukatı desteği almanız önerilir.

ANKARA SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI: -

ADRES: [Adresiniz]

DAVALI:

ADRES:

KONU: TBK m. 352/2 uyarınca bir kira yılı içinde iki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi talebidir.

HARCA ESAS DEĞER:

AÇIKLAMALAR

1. Davalı, mülkiyeti şahsıma ait olan [Adres] adresindeki taşınmazda.../.../.... başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracıdır. (Ek-1: Kira Sözleşmesi)

2. Davalı,.... -.... kira yılı içerisinde kira ödeme yükümlülüklerini ihlal ederek iki kez haklı ihtara sebebiyet vermiştir.

3. 1. Haklı İhtar: Davalı... ayına ait kira bedelini zamanında ödemediği için Ankara... Noterliği'nin... tarih ve... yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilmiş ve kendisine... tarihinde tebliğ edilmiştir. İhtar tebliğ edildiğinde borç ödenmemiş durumdaydı. (Ek-2: İhtarname ve Tebliğ Şerhi)

4. 2. Haklı İhtar: Davalı aynı kira yılı içinde... ayına ait kira bedelini de ödememiş, bunun üzerine Ankara... İcra Dairesi'nin.../... E. sayılı dosyası (veya Noter ihtarı) ile işlem yapılmış ve tebligat kendisine... tarihinde ulaşmıştır. (Ek-3: Ödeme Emri ve Tebliğ Mazbatası)

5. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, ihtarın tebliğ edildiği tarihlerde kira borçları ödenmemiş olduğundan her iki ihtar da hukuken "haklı" niteliktedir.

6. Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesinde belirtilen şartlar oluşmuştur. 7445 sayılı Kanun gereği dava şartı olan zorunlu arabuluculuk süreci... tarihinde anlaşamama ile sonuçlanmıştır (Ek-4: Son Tutanak).

7. Kira süresinin bitimini takip eden yasal 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde işbu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ SEBEPLER: TBK, HMK, İİK ve ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER: Kira sözleşmesi, İhtarnameler ve tebliğ şerhleri, İcra dosyaları, Banka kayıtları, Arabuluculuk tutanağı, Bilirkişi, Tanık ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davamızın KABULÜNE,

2. TBK m. 352/2 uyarınca kira sözleşmesinin feshine ve davalının taşınmazdan TAHLİYESİNE,

3. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim..../.../20...

DAVACI

İMZA 

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.