Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye: Ankara ve Yenimahalle Özelinde Kapsamlı Hukuki ve Teknik İnceleme

Giriş

Türk Borçlar Kanunu (TBK) sistematiği içerisinde kira hukuku, yalnızca bir sözleşme türünün düzenlenmesi olmanın ötesinde, Anayasal barınma hakkı ile mülkiyet hakkı arasındaki hassas teraziyi kuran, sosyo-ekonomik etkileri son derece derin bir hukuk disiplinidir. Türkiye'nin, özellikle de başkent Ankara'nın geçirmekte olduğu hızlı kentsel dönüşüm süreci, yapı stokunun yaşlanması ve deprem kuşağında yer almanın getirdiği güçlendirme zorunlulukları, kira ilişkilerini "yeniden inşa" ve "esaslı onarım" ekseninde yeniden şekillendirmektedir. Mülkiyet hakkının özünde, malikin taşınmazı dilediği gibi tasarruf etme, yıkma, yeniden yapma veya değerini artıracak tadilatlar yapma yetkisi bulunmaktadır. Ancak yasa koyucu, kiracının "zayıf taraf" olduğu varsayımıyla, bu tasarruf yetkisinin kullanımını belirli şekil şartlarına, dürüstlük kurallarına ve fenni zorunluluklara bağlamıştır.

Bu blog, TBK m. 350/2 maddesinde düzenlenen "Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi" nedeniyle tahliye davalarını, teorik tartışmalardan ziyade pratik uygulama, Yargıtay'ın yerleşik içtihat kriterleri ve Ankara'nın özgül kentsel dinamikleri ışığında ele almaktadır. Özellikle Ankara'nın Yenimahalle ilçesi gibi, gecekondu önleme bölgelerinden modern konut alanlarına geçişin sürdüğü, "kentsel dönüşüm" ile "münferit bina yenileme" kavramlarının iç içe geçtiği bölgelerde, hukuki sürecin yönetimi hayati önem taşır.

Blogda, bir Ankara avukat perspektifiyle, sürecin salt bir dava dilekçesi hazırlamaktan ibaret olmadığı; teknik bilirkişi incelemeleri, belediye imar süreçleri, mimari proje onayları ve tebligat hukuku gibi disiplinler arası bir çabayı gerektirdiği ortaya konulacaktır. Benzer şekilde, Yenimahalle avukat arayışındaki taraflar için Şentepe, Pamuklar ve demetevler gibi bölgelerdeki dönüşüm projelerinin kira hukukuna yansımaları detaylandırılacaktır. Amaç, hem mülk sahipleri hem de kiracılar için sürecin "ispat yükü", "savunma araçları" ve "usuli tuzaklar" açısından röntgenini çekmektir.

Mevzuat Haritası ve Yerel Dinamikler

Kira hukukunda yeniden inşa nedeniyle tahliye, teknik detayların ve usul kurallarının en yoğun olduğu alanlardan biridir. Aşağıdaki tablo, bu hukuki sürecin temel parametrelerini ve Ankara özelindeki yerel değişkenleri özetlemektedir.

Parametre	Hukuki / Teknik Karşılık
Yasal Dayanak	6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 350/2.
Temel Şart	Yapılacak işlemin "esaslı" olması ve bu işlem sırasında taşınmazın kullanımının "fennen imkânsız" hale gelmesi.
İspat Aracı	Yetkili makamlarca (Belediye) onaylanmış mimari proje veya yapı ruhsatı.
Yerel Odak	Ankara (Çankaya, Keçiören, Yenimahalle); Özellikle Yenimahalle'de Şentepe, Pamuklar ve Yamaçevler kentsel dönüşüm aksları.
Zamanaşımı	Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden, belirsizlerde fesih döneminden itibaren 1 ay içinde dava açma zorunluluğu.
Kritik Ayrım	6306 Sayılı Yasa (Riskli Yapı) ile TBK 350 (Yeniden İnşa) arasındaki prosedür farkı.
Yargı Yeri	Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi.

Bu tablo, sürecin iskeletini oluşturmakla birlikte, her bir kalemin altında yatan hukuki mantık, ilerleyen bölümlerde detaylıca açılacaktır. Özellikle yerel mahkemelerin (Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri) iş yoğunluğu ve bilirkişi heyetlerinin yaklaşımı, davanın kaderini belirleyen unsurlardır.

Yeniden İnşa veya Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?

Mülk sahibinin taşınmazında tadilat yapmak istemesi tek başına tahliye sebebi değildir. Hukuk sistemimiz, kiracının yerleşik düzenini korumak adına, sadece "keyfi" veya "kozmetik" değişiklikler için tahliyeye izin vermez. Tahliyenin mümkün olabilmesi için yapılacak işlemin, taşınmazın yapısını köklü biçimde değiştiren, statik sistemine müdahale eden veya kullanım alanını genişleten "esaslı" bir nitelik taşıması şarttır. Daha da önemlisi, bu işlemler yapılırken kiracının içeride barınmasının, can ve mal güvenliği açısından veya teknik olarak imkânsız olması gerekmektedir.

Süreç, mülk sahibinin kafasındaki tadilat fikrini resmi bir projeye dökmesiyle başlar. Mahkemeler, soyut niyetleri değil, belediyece onaylanmış veya en azından onaya sunulmuş somut projeleri dikkate alır. Eğer mülk sahibi, "Ben kiracıyı çıkarayım, sonra bakarız ne yapacağımıza" düşüncesindeyse, dava reddedilecektir. İspat yükü tamamen davacıdadır (kiralayan). Davacı, projesini sunmalı ve mahkemenin atayacağı bilirkişi heyeti, "Evet, bu proje uygulanırken bu evde oturulamaz" raporunu vermelidir.

Bir diğer kritik husus "geçici tahliye" kavramıdır. Eğer bina yıkılıp yeniden yapılmıyorsa, sadece büyük bir onarım (örneğin güçlendirme) geçiriyorsa, kiracılık ilişkisi sona ermez, sadece askıya alınır. Mülk sahibi, kiracının onarım süresince geçici olarak çıkmasını ve iş bitince geri dönmesini teklif etmelidir. Doğrudan sözleşmeyi feshetmeye çalışmak, Yargıtay tarafından hakkın kötüye kullanımı olarak değerlendirilebilir.

Esaslı Onarım, Genişletme ve Değiştirme Tanımı: Hukuki Derinlik

TBK m. 350/2'de geçen kavramlar, günlük dildeki karşılıklarından çok daha dar ve teknik anlamlara sahiptir. Bir inşaat faaliyetinin tahliye sebebi sayılabilmesi için "esaslılık" ve "imkânsızlık" testlerini geçmesi gerekir.

1. Esaslılık Kriteri: Niteliksel Dönüşüm

Yargıtay içtihatları ve doktrin, "esaslı onarım" kavramını, taşınmazın değerini artıran, ömrünü uzatan veya fonksiyonunu değiştiren müdahaleler olarak tanımlar. Burada belirleyici olan, yapılan işin basit bir tamiratın ötesine geçmesidir.

• Yapısal Müdahaleler: Binanın taşıyıcı sistemine yapılan müdahaleler (kolon güçlendirme, mantolama, perde beton eklenmesi) tartışmasız olarak esaslı onarımdır. Bu tür işlemler, binanın statik dengesini etkilediği için kiracının içeride bulunması hayati risk taşır.

• Fonksiyonel Değişiklikler: Meskenin iş yerine, iş yerinin meskene dönüştürülmesi veya çatı katının kaldırılarak tam kata çevrilmesi gibi işlemler esaslı değişikliktir.

• Genişletme (Tevsi): Mevcut binaya yeni kat ilavesi, balkonların odaya katılması, yan bina ile birleştirme gibi işlemler, kiralananın alanını büyüttüğü için bu kapsama girer.

• İmar Amaçlı Değişiklikler: Belediye imar planındaki değişiklikler nedeniyle binanın cephesinin geri çekilmesi, yol genişletmesi nedeniyle binanın bir kısmının yıkılması zorunluluğu gibi haller de bu maddedeki tahliye sebeplerindendir.

Buna karşılık; mutfak dolaplarının değişimi, banyo seramiklerinin yenilenmesi, parke döşenmesi, kartonpiyer yapılması, iç kapıların değişimi gibi işlemler "lüks tadilat" veya "basit onarım" sınıfına girer. Kiraya veren, bu tür işlemler için kiracının tahliyesini isteyemez; bu işlemleri kiracının muvafakati ile veya kiracı evdeyken yapmak zorundadır.

2. Kullanımın İmkânsızlığı Kriteri: Fenni Zorunluluk

Kanun koyucunun aradığı en somut şart, "bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması"dır. Bu imkânsızlık, sübjektif bir rahatsızlık (gürültü, toz) değil, objektif bir barınamama halidir.

• Elektrik ve Su Kesintisi: Yapılacak tadilat, binanın tüm tesisatının sökülmesini gerektiriyorsa, yaşamın sürdürülmesi imkânsızdır.

• Güvenlik Riski: Çatının tamamen açılması, dış cephenin sökülmesi, asansör kuyusu açılması gibi işlemler sırasında oluşacak kaza riskleri, kullanımı imkânsız kılar.

• Kısmi Kullanım Tartışması: Eğer onarım, evin sadece bir odasında yapılacaksa ve kiracı diğer odalarda yaşamaya devam edebilecekse, tahliye davası reddedilir. Yargıtay, "tahammül edilebilir" sınırlar içindeki tadilatlar için tahliyeye cevaz vermemektedir.

3. Projeye Dayalılık İlkesi

Mahkemeler, davacının niyetini sorgularken en çok "proje" üzerinde durur. Onaylı proje, davacının ciddiyetinin ve samimiyetinin en büyük delilidir. Proje sunulmadan, sadece "tadilata başlayacağım" beyanıyla açılan davalar, Yargıtay denetiminden geçemez. Projenin, davanın açıldığı tarihte veya en geç yargılama aşamasında bilirkişi incelemesine hazır olması gerekir.

İspat Mantığı: Mahkeme ve Bilirkişi İkna Süreci

Tahliye davalarında hakimin vicdani kanaatini oluşturacak ispat zinciri, bir Ankara avukat için davanın en stratejik bölümüdür. Ankara mahkemelerinde hakimler, dosya yoğunluğu nedeniyle bilirkişi raporlarına büyük önem atfederler. İspat süreci şu aşamalardan oluşur:

Samimiyetin İspatı

Kiraya verenin, gerçekten inşaat yapma niyetinde olduğu, amacının kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle kiraya vermek olmadığı ispatlanmalıdır. Bunun en güçlü kanıtı, ilgili belediyeye (örneğin Yenimahalle Belediyesi İmar Müdürlüğü) yapılan başvurular, alınan harç makbuzları, mimari çizimler ve yapı ruhsatıdır. Eğer mülk sahibi, belediyeye hiçbir başvuru yapmamışsa, mahkeme "samimiyetsizlik" gerekçesiyle davayı reddeder.

Zorunluluğun Fenni İspatı (Bilirkişi Raporu)

Mahkeme, dosyayı genellikle bir inşaat mühendisi ve bir mimardan oluşan bilirkişi heyetine tevdi eder. Heyet, taşınmazın başına giderek keşif yapar. Bilirkişinin cevaplaması gereken sorular şunlardır:

1. Davacı tarafından sunulan proje, mevcut binaya uygulanabilir mi?

2. Bu projenin uygulanması "esaslı onarım" niteliğinde midir?

3. Proje uygulanırken, kiracının içeride ikamet etmesi teknik olarak mümkün müdür?

4. İşlemler ne kadar sürer?

5. Yapılan işlem imar mevzuatına uygun mudur?

Eğer bilirkişi, "Tadilat sırasında evde oturulabilir" veya "Bu tadilat esaslı değil, basittir" derse, dava kaybedilir.

Hukuka Uygunluk İspatı

Yapılacak inşai faaliyetin yasal olması gerekir. Kaçak kat çıkmak veya imara aykırı bir tadilat yapmak için tahliye istenemez. Mahkeme, projenin imar durumuna uygunluğunu belediyeden sorar. Örneğin, Yenimahalle Şentepe bölgesinde imar planı değişikliği veya kentsel dönüşüm kararı varsa, projenin bu yeni plana uygun olup olmadığı denetlenir.

Süreç Yönetimi: Adım Adım Tahliye Prosedürü

Yeniden inşa nedeniyle tahliye, bir günde sonuçlanan bir işlem değildir. Aylar, hatta yıllar sürebilen bu süreç, titiz bir takvim takibi gerektirir.

1. Hazırlık ve Projelendirme

Mülk sahibi, öncelikle bir mimar ile anlaşarak rölöve ve tadilat projelerini hazırlatmalı, belediye onay sürecini başlatmalıdır. Bu aşamada, tadilatın tahliyeyi gerektirecek boyutta olup olmadığı teknik olarak değerlendirilmelidir.

2. İhtarname Gönderimi (Stratejik Hamle)

Yasa gereği, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden sonraki 1 ay içinde dava açılmalıdır. Ancak, kira süresi bitmeden önce kiracıya "Süre sonunda sözleşmeyi yenilemeyeceğim, tadilat yapacağım" şeklinde yazılı bir ihtarname gönderilirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzar. Bu, davacıya zaman kazandıran kritik bir usul işlemidir. İhtarnamenin içeriği net olmalı, "yeniden inşa ve esaslı onarım" sebebine açıkça dayanılmalıdır.

3. Dava Açılışı ve Görevli Mahkeme

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Ankara'daki taşınmazlar için Ankara Adliyesi, çevre ilçeler için ilgili ilçe adliyeleri görevlidir. Dava dilekçesinde, projenin detayları anlatılmalı ve deliller (tapu, proje, ihtarname) sunulmalıdır.

4. Yargılama ve Keşif

Mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarını aldıktan sonra yerinde keşif kararı verir. Keşif günü, hakim, katip ve bilirkişiler eve gelir. Bu aşama davanın kırılma noktasıdır. Kiracının veya vekilinin keşif sırasında hazır bulunarak, tadilatın gereksizliğini veya evde oturulabileceğini bilirkişiye şifahen de anlatması önemlidir.

5. Karar ve İnfaz

Mahkeme tahliye kararı verirse, bu karar icra dairesi aracılığıyla infaz edilir. Ancak karar kesinleşmeden (İstinaf süreci bitmeden) icraya konulabilir mi sorusu gündeme gelir. Tahliye kararları, kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilir, ancak kiracı "tehiri icra" (icranın geri bırakılması) kararı alarak üst mahkeme sonucunu bekleyebilir.

Kanıtlar: Dosyada Bulunması Gereken Belgeler

Davanın kazanılması için dosyanın delil yapısının sağlam olması şarttır. Bir Ankara avukat için olmazsa olmaz belgeler şunlardır:

1. Kira Sözleşmesi: Taraflar arasındaki ilişkiyi, kira başlangıç tarihini ve süresini kanıtlar. Islak imzalı aslı veya onaylı sureti sunulmalıdır.

2. Tapu Senedi: Mülkiyet hakkını ispatlar. (Malik olmayan kiralayan da dava açabilir ancak malik olmak elini güçlendirir).

3. Onaylı Mimari Proje: Belediyeden "Görülmüştür" veya "Onaylanmıştır" damgalı proje. En azından belediye kayıtlarına girmiş bir avan proje.

4. Yapı Ruhsatı (İnşaat İzni): Varsa, projenin kesinleştiğini ve inşaatın başlayabileceğini gösteren en güçlü delildir.

5. Belediye Yazışmaları: Proje onay sürecinin devam ettiğini gösteren evrak kayıt fişleri, eksiklik yazıları vb.

6. Keşif ve Bilirkişi Raporu: Yargılama sırasında elde edilecek, davanın sonucunu belirleyen teknik delildir.

7. İhtarname ve Tebliğ Mazbatası: Dava açma süresini korumak ve kiracıyı temerrüde düşürmek için noterden çekilen ihtarın örneği ve tebliğ şerhi.

8. Riskli Yapı Tespit Raporu: Eğer bina 6306 sayılı yasa kapsamında kentsel dönüşüme girecekse, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü onaylı riskli yapı raporu.

8 Savunma: Kiracı Tahliyeyi Nasıl Engelleyebilir?

Kiracılar, haksız tahliye taleplerine karşı şu hukuki argümanlarla kendilerini savunabilirler:

1. "Tadilat Esaslı Değildir": Davacının yapacağı işlerin (boya, mutfak değişimi vb.) lüks tadilat sınıfına girdiği, esaslı onarım olmadığı ve tahliyeyi gerektirmediği savunması. Bu savunma bilirkişi raporuyla desteklenmelidir.

2. "Kullanım İmkânsız Değildir": Tadilatın etap etap yapılabileceği, kiracının evde otururken de işlerin yürüyebileceği, bu nedenle tahliyenin ölçülülük ilkesine aykırı olduğu iddiası.

3. "Proje Yoktur veya Onaysızdır": Davacının mahkemeye onaylı bir proje sunmadığı, talebin soyut olduğu, belediyeden onay alınmasının mümkün olmadığı itirazı.

4. "Geçici Tahliye İstenmemiştir": Yapılacak iş binanın yıkılması değil onarılması ise, davacının "geçici tahliye" yerine "sözleşmenin feshi ve tam tahliye" istemesinin hukuka aykırı olduğu savunması. Yargıtay bu savunmayı haklı bulmaktadır.

5. "Samimiyet Yokluğu": Davacının asıl amacının tadilat değil, kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek bedelle başkasına kiralamak olduğu. (Örneğin, aynı binadaki diğer boş dairede tadilat yapılmaması).

6. "Süreler Kaçırılmıştır": Davanın, kira süresinin bitiminden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde açılmadığı veya ihtarın süresinde tebliğ edilmediği itirazı.

7. "İmar Mevzuatına Aykırılık": Sunulan projenin imar planına aykırı olduğu, belediyece ruhsat verilmesinin hukuken mümkün olmadığı savunması.

8. "Alternatif Yer Gösterilmemesi": (Özellikle işyeri kiralarında) Kiraya verenin iyiniyet kuralları gereği tadilat süresince geçici bir yer göstermediği hususu.

12 Hata: Mülk Sahiplerinin Yaptığı Yanlışlar

Davanın reddedilmesine veya sürecin uzamasına neden olan yaygın hatalar:

1. Projesiz Dava Açmak: Mahkemeye sadece niyetle gitmek, reddedilmenin garantisidir.

2. Basit Tadilatı Abartmak: Parke değiştirmek için TBK 350/2'ye başvurmak.

3. Süreyi Kaçırmak: 1 aylık dava açma süresini kaçırmak, hakkın bir yıl ertelenmesine neden olur.

4. Yanlış İhtarname İçeriği: İhtarnamede "oğlum gelecek" deyip, davada "inşaat yapacağım" demek. Çelişkili beyanlar samimiyeti çürütür.

5. Geçici Tahliye Ayrımını Yapmamak: Onarım sonrası bina ayakta kalacaksa, kesin tahliye istemek Yargıtay bozma sebebidir.

6. Eksik Harç Yatırmak: Dava değerinin (yıllık kira bedeli) düşük gösterilmesi, eksik harç tamamlanana kadar yargılamayı durdurur.

7. Paydaşların Onayını Almamak: İştirak halinde veya paylı mülkiyette, diğer maliklerin onayı veya vekaleti olmadan tek başına dava açmak.

8. Bilirkişi Raporuna İtiraz Etmemek: Aleyhe gelen rapora teknik ve hukuki gerekçelerle süresi içinde itiraz etmemek.

9. Belediye Takibini Yapmamak: Mahkemenin belediyeye yazdığı müzekkerelerin cevabını takip etmemek, dosyanın sürüncemede kalmasına yol açar.

10. Tazminat Riskini Unutmak: Tahliye sonrası 3 yıl kiralama yasağını ihlal etmek.

11. "Yeniden İnşa" ile "Kentsel Dönüşüm"ü Karıştırmak: 6306 sayılı yasa ile TBK 350'yi birbirine karıştırıp yanlış usul uygulamak.

12. Kiracının Tahliye Taahhüdüne Güvenmek: Taahhütnamenin geçersiz çıkması riskine karşı, yeniden inşa sebebini yedekte tutmamak.

3 Senaryo: Gerçek Hayattan Hukuki Simülasyonlar

Aşağıdaki senaryolar, Ankara'nın farklı bölgelerindeki tipik vakaları yansıtmaktadır.

Senaryo 1: Şentepe'de Gecekondu Dönüşümü (Yıkıp Yeniden Yapma)

Durum: Şentepe Yamaçevler bölgesinde 4 eski bir yığma binası olan mülk sahibi, binayı tamamen yıkarak yerine 4 katlı modern bir apartman yapmak istemektedir.

Hukuki Yol: Bu durum tartışmasız "Yeniden İnşa"dır. Mevcut binanın yıkılacak olması, "kullanımın imkânsızlığı" şartını otomatikman sağlar.

Süreç: Mülk sahibi, Yenimahalle Belediyesi'nden aldığı "Yıkım Ruhsatı" ve "Yeni Yapı Ruhsatı" ile dava açar.

Sonuç: Mahkeme, projenin onaylı olduğunu ve binanın yıkılacağını tespit eder etmez tahliye kararı verir. Burada geçici tahliye söz konusu değildir, sözleşme sona erer. Kiracının yeni binadan daire isteme hakkı, ancak mülk sahibinin teklifiyle (yeni kira bedeli üzerinden) mümkündür.

Senaryo 2: Bahçelievler'de Güçlendirme ve Asansör (Esaslı Onarım)

Durum: Bahçelievler'de 40 yıllık bir binada, malikler deprem güçlendirmesi (karbon fiber sarma, kolon genişletme) ve binaya sonradan asansör eklenmesi kararı almıştır.

Hukuki Yol: Bu durum "Esaslı Onarım ve Genişletme"dir.

Bilirkişi İncelemesi: Bilirkişi, güçlendirme sırasında kolonların soyulacağını, asansör kuyusu açılırken merdivenlerin kısıtlanacağını ve yoğun toz/gürültü oluşacağını rapor eder. Ancak binanın yıkılmayacağını belirtir.

Sonuç: Mahkeme "Geçici Tahliye" kararı verir. Kiracı, inşaat süresince (örneğin 6 ay) evi boşaltır. İnşaat bitince, sözleşmesi devam eder ve eve geri döner. Mülk sahibi, kiracıyı tamamen çıkaramaz.

Senaryo 3: Yenimahalle Merkez'de Dekorasyon (Basit Onarım)

Durum: Ev sahibi, mutfağı yenilemek, pencereleri PVC yapmak ve banyoyu değiştirmek istemektedir. Kiracı evdeyken bu işlerin zor olacağını söyleyerek tahliye istemektedir.

Hukuki Yol: Bu durum "Basit Onarım" veya "Lüks Tadilat"tır.

Sonuç: Mahkeme davayı reddeder. Bilirkişi, "Bu işlemler kiracı evdeyken de yapılabilir, gerekirse kiracı 1-2 gün otelde kalır ama sözleşmenin feshini gerektirmez" der. Mülk sahibi, bu tadilatları ancak kiracının rızasıyla yapabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Bu bölümde, Ankara avukat ve Yenimahalle avukat danışmanlığında en sık karşılaşılan sorulara detaylı yanıtlar verilmiştir.

1. Yeniden inşa nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

   Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri'nin iş yükü, bilirkişi keşif tarihleri ve istinaf süreci göz önüne alındığında, yerel mahkeme kararı 10-18 ay arasında çıkabilir. İstinaf süreciyle birlikte toplam süre 2-2.5 yılı bulabilir.

   
   

2. Tadilat bitince ev sahibi evi başkasına kiralayabilir mi?

   Hayır. TBK m. 355 gereği, "yeniden kiralama yasağı" vardır. Mülk sahibi, tahliye ettirdiği kiracıya "Ev bitti, gelmek ister misin?" diye sormadan ve 3 yıl geçmeden başkasına kiralayamaz. Kiralarsa, eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorundadır.

   
   

3. Kiracı geri dönmek isterse kira bedeli ne olur?

   Kira bedeli, taşınmazın yeni durumu ve güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenebilir. Kiracı eski kirayı ödeyerek oturmaya devam edemez, ancak yeni bedeli ödemeyi kabul ederse öncelik hakkı onundur.

   
   

4. Apartman yönetimi kararı kiracıyı bağlar mı?

   Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla aldığı güçlendirme veya onarım kararı, kiracı dahil herkesi bağlar. Kiracı "Ben tadilat istemiyorum" diyerek bu karara direnemez.

   
   

5. Kentsel dönüşüm (6306 SK) ile TBK 350 arasındaki fark nedir?

   TBK 350 bir dava yoludur ve hakimin takdirine bağlıdır. 6306 sayılı yasa ise idari bir süreçtir; bina "Riskli Yapı" ilan edilirse, tahliye tebligatını belediye/kaymakamlık yapar ve polis zoruyla tahliye gerçekleşir. Kentsel dönüşüm süreci çok daha hızlıdır ve hakimin takdir yetkisi sınırlıdır.

   
   

6. Tadilat süresince kiracı kira öder mi?

   Hayır. Kiracı, taşınmazı kullanamadığı (geçici tahliye olduğu) süre boyunca kira ödemez.

   
   

7. Ev sahibi tadilat için taşınma yardımı yapmak zorunda mı?

   TBK 350 kapsamında ev sahibinin taşınma yardımı yapma zorunluluğu yoktur. Ancak 6306 sayılı yasa (Kentsel Dönüşüm) kapsamında devlet tarafından kira yardımı yapılabilir.

   
   

8. Mahkeme masraflarını kim öder?

   Davayı kaybeden taraf yargılama giderlerini ve karşı taraf vekalet ücretini öder. Eğer dava "geçici tahliye" ile sonuçlanırsa, masraflar duruma göre paylaştırılabilir.

   
   

9. Sadece proje çizdirmek yeterli mi, ruhsat şart mı?

   İdeal olan ruhsatın alınmış olmasıdır. Ancak Yargıtay, ruhsat alma aşamasına gelinmiş, onaylı mimari projenin varlığını da yeterli görebilmektedir. Sadece taslak (skiz) proje yeterli değildir.

   
   

10. Tadilat projesi dava sırasında değişebilir mi?

    Evet, ancak esaslı değişiklikler yeniden bilirkişi incelemesi gerektirir ve süreci uzatır. Mümkünse nihai proje ile yola çıkılmalıdır.

    
    

11. Kiracı tahliye taahhüdü vermişse tadilat davasına gerek var mı?

    Tahliye taahhüdü daha hızlı ve kesin bir yoldur. Eğer geçerli bir taahhüt varsa, icra yoluyla tahliye denenebilir. Ancak taahhüdün geçersizliği (örneğin tarih baskısı) ihtimaline karşı, tadilat davası da alternatif olarak düşünülebilir.

    
    

12. Bina tarihi eserse (sit alanı) süreç nasıl işler?

    Ankara Ulus veya Kale çevresi gibi bölgelerde, Anıtlar Kurulu'nun onayı olmadan çivi bile çakılamaz. Bu durumda Kurul onayı, belediye onayından önce gelir ve davanın ön şartıdır.

Ankara ve Yenimahalle Kentsel Dönüşüm Gerçeği

Ankara'da "yeniden inşa" davalarının yoğunlaştığı ilçelerin başında Yenimahalle gelmektedir. Özellikle Yenimahalle avukat taleplerinin arkasında, ilçenin özgün kentsel dönüşüm haritası yatmaktadır.

Yenimahalle'de Öne Çıkan Bölgeler ve Hukuki Durum

1. Şentepe: Bu bölge, Ankara'nın en büyük gecekondu dönüşüm alanlarından biridir. 66 hektarlık alanda 1500 gecekondu yıkılmış, yerine 4000 konutluk modern yapılar planlanmıştır. Buradaki tahliyeler genellikle 6306 sayılı Riskli Yapı yasası veya Belediye Kanunu kapsamındaki toplu dönüşüm projeleriyle yürür. Ancak, proje alanı dışında kalan veya münferit parsel bazında dönüşen binalar için TBK 350/2 davaları açılmaktadır.

   
   

2. Pamuklar Bölgesi:  Şentepe Pamuklar 6. Etap Kentsel Dönüşüm projesi, ticari aksların ve konut alanlarının yeniden düzenlenmesini içermektedir. Bu bölgedeki işyeri kiracıları, "imar planı değişikliği" nedeniyle tahliye riskiyle karşı karşıyadır. İmar planında yol genişletmesi veya yeşil alan olarak ayrılan yerlerdeki binaların yıkılması zorunlu olduğundan, tahliye davalarında "zorunluluk" unsuru kesin olarak ispatlanmış sayılır.

   
   

3. Demetevler: Ankara'nın en yoğun nüfuslu ve yapı stoku en riskli bölgelerinden biri olan Demetevler'de, "güçlendirme" (esaslı onarım) davaları sıkça görülmektedir. Binaların bitişik nizam olması ve sokakların darlığı, yıkıp yapmayı zorlaştırdığından, malikler güçlendirme yolunu seçmekte, bu da "geçici tahliye" davalarını artırmaktadır.

Yerel Mahkeme Uygulamaları

Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri, kış aylarının çetin geçmesi nedeniyle, konut tahliyelerinde insani durumları gözeterek tahliye sürelerini (infaz aşamasında) esnetebilmektedir. Ancak esaslı onarımın "can güvenliği" riski taşıdığı durumlarda (çürük raporu vb.), mevsim şartlarına bakılmaksızın derhal tahliye kararı verilmektedir.

Örnek Dava Dilekçesi Ve İhtarname

YASAL UYARI: Aşağıdaki metinler, Ankara avukat ve hukuk profesyonelleri için taslak niteliğinde hazırlanmıştır. Her somut olay, kira sözleşmesi ve teknik proje farklılık gösterebileceğinden, bu metinlerin aynen kopyalanıp kullanılması hak kaybına yol açabilir. Dava açmadan önce mutlaka güncel mevzuat ve projeye uygunluk kontrolü yapılmalıdır.

Örnek 1: İhtarname

(Noter kanalıyla gönderilmesi zorunludur)

İHTARNAME

İHTAR EDEN:

VEKİLİ: Av. - -

MUHATAP: -

KONU: Kiralananın yeniden inşası ve esaslı onarımı nedeniyle kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve tahliye ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR

Sayın Muhatap;

1. Mülkiyeti müvekkilime ait olan **** adresindeki taşınmazda, **** başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunmaktasınız.

2. Söz konusu taşınmazın ekonomik ömrünü tamamlamış olması, deprem yönetmeliğine uygun hale getirilmesi zorunluluğu ve modernizasyon ihtiyacı nedeniyle, müvekkilim tarafından taşınmazda **** kararı alınmıştır.

3. Bu kapsamda, **** Belediyesi İmar Müdürlüğü'ne başvurularak **** tarih ve [Proje/Evrak No] sayılı mimari proje onaylanmıştır (veya: onay aşamasında olup avan proje hazırdır).

4. Ekte sunulan projeden de anlaşılacağı üzere, yapılacak inşai faaliyetler; binanın taşıyıcı sistemine müdahaleyi / cephe ve çatı sisteminin tamamen değiştirilmesini / binanın yıkılmasını içermekte olup, bu işlemler sırasında taşınmazın konut/işyeri olarak kullanılması fennen ve fiilen imkânsız hale gelecektir. Bu husus, teknik bilirkişi incelemesine de her zaman açıktır.

5. Türk Borçlar Kanunu'nun 350/2. maddesi uyarınca, yeniden inşa ve imar amacıyla yapılacak bu esaslı onarım sebebiyle, kira sözleşmesinin süresinin dolacağı **** tarihinde yenilenmeyeceğini bildiririz.

6. Taşınmazı anılan tarihte tahliye ederek, boş ve temiz bir şekilde anahtarlarıyla birlikte teslim etmenizi; aksi takdirde aleyhinize "Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davası" açılacağını, dava şartı olan arabuluculuk sürecinin işletileceğini, yargılama giderleri, harçlar, arabuluculuk ücreti ve avukatlık ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririm.

İhtar Eden Vekili

Örnek 2: Dava Dilekçesi

ANKARA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI:

ADRESİ: [Adres]

VEKİLİ: Av. -

DAVALI:

ADRESİ:

DAVA DEĞERİ: (Harca esas değerdir)

KONU: TBK m. 350/2 uyarınca, yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle kiralananın tahliyesi talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. TARAFLAR ARASINDAKİ KİRA İLİŞKİSİ:

Davalı, mülkiyeti müvekkilime ait olan [Adres] adresindeki taşınmazda, **** başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereği kiracı olarak ikamet etmektedir. Kira sözleşmesi belirli süreli olup, her yıl kendiliğinden uzamıştır.

2. YENİDEN İNŞA VE ESASLI ONARIM ZORUNLULUĞU:

Dava konusu taşınmazın bulunduğu bina, oldukça eski olup günümüz deprem yönetmeliği standartlarını karşılamamaktadır. Müvekkilim, taşınmazın hem ekonomik değerini korumak hem de can güvenliğini sağlamak amacıyla, binada **** işlemi yapma kararı almıştır. Bu karar keyfi olmayıp, yapının teknik ömrü ve güvenlik riskleri göz önüne alındığında bir zorunluluktur.

3. ONAYLI PROJE VE KULLANIMIN İMKÂNSIZLIĞI (TBK 350/2):

Müvekkilim tarafından, yapılacak inşai faaliyetler için **** Belediyesi'ne başvurulmuş ve mimari proje hazırlatılmıştır. (Ek-1: Mimari Proje / Yapı Ruhsatı).

Hazırlanan projeden görüleceği üzere; yapılacak işler basit bir tadilat (boya, badana vb.) niteliğinde olmayıp; kolon güçlendirmesi, duvarların yıkımı, tesisatın komple yenilenmesi gibi "esaslı onarım" niteliğindedir. Bilirkişi incelemesinde de tespit edileceği üzere, bu denli kapsamlı bir inşaat faaliyeti sürerken, davalının taşınmaz içinde yaşamını sürdürmesi fennen ve fiilen imkânsızdır.

4. İHTAR VE DAVA SÜRECİ:

Davalı yana, [Noter Adı] Noterliği'nin **** tarih ve **** sayılı ihtarnamesi ile durum bildirilmiş, kira dönemi sonunda sözleşmenin yenilenmeyeceği ve tahliye etmesi gerektiği, aksi takde dava açılacağı ihtar edilmiştir. (Ek-2: İhtarname ve Tebliğ Şerhi).

Buna rağmen davalı taşınmazı tahliye etmemiştir. Dava şartı olan Arabuluculuk yoluna başvurulmuş (Büro Dosya No:...), ancak **** tarihli son tutanak ile anlaşamama sağlanmıştır. (Ek-3: Arabuluculuk Son Tutanağı).

HUKUKİ NEDENLER: TBK m. 350/2, HMK, İmar Kanunu ve ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER:

1. tarihli Kira Sözleşmesi,

2. Tapu Kayıtları,

3. Belediyesi onaylı Mimari Proje ve Yapı Ruhsatı,

4. [Noter] Noterliği'nin sayılı İhtarnamesi,

5. Arabuluculuk Anlaşamama Tutanağı,

6. Bilirkişi İncelemesi,

7. Keşif, Tanık, Yemin ve sair yasal deliller.

   
   

SONUÇ VE İSTEM:

Yukarıda arz ve izah edilen ve Sayın Mahkemenizce re'sen gözetilecek nedenlerle;

1. Haklı davamızın KABULÜNE,

2. Davalının kiracı olarak bulunduğu [Adres] adresindeki taşınmazda yapılacak, belediyece onaylı projeye dayalı esaslı onarımın uygulanabilmesi için, onarım süresince taşınmazdan GEÇİCİ OLARAK TAHLİYESİNE (Not: Yıkım varsa bu maddeyi "SÖZLEŞMENİN FESHİNE VE TAHLİYESİNE" olarak değiştiriniz),

3. Eğer Sayın Mahkeme, yapılacak işlemin niteliği gereği kira ilişkisinin devamının imkânsız olduğu kanaatine varırsa (Yıkım vb.), taşınmazın T.B.K 350/2 uyarınca TAHLİYESİNE,

4. Yargılama giderleri, arabuluculuk ücreti ve vekalet ücretinin davalı yana yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederiz.

Davacı Vekili

Av.

Sonuç

Yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle tahliye, mülkiyet hakkının dinamik yapısı ile kiracının barınma güvenliği arasındaki en keskin çatışma alanlarından biridir. Kanun koyucu, bu çatışmayı çözmek için "proje", "fenni zorunluluk" ve "süre" gibi objektif kriterler getirmiştir. Bir mülk sahibinin "Ben evimi yenilemek istiyorum" demesi yetmez; bunu resmi projelerle, bilimsel raporlarla ve usulüne uygun ihtarnamelerle ispatlaması gerekir.

Ankara gibi, yapı stokunun önemli bir kısmının 1999 öncesi inşa edildiği ve kentsel dönüşümün (özellikle Yenimahalle, Keçiören, Mamak aksında) hız kesmediği bir şehirde, bu davaların sayısı her geçen gün artmaktadır. Şentepe ve Pamuklar gibi bölgelerdeki büyük ölçekli dönüşüm projeleri, bireysel kira ilişkilerini de doğrudan etkilemekte, "zorunlu tahliye" kavramını gündelik hayatın bir parçası haline getirmektedir.

Bu blogda detaylandırıldığı üzere, davanın kaderini belirleyen unsur, hazırlık aşamasıdır. Projesi hazır olmayan, ihtarnamesi zamanında çekilmeyen, bilirkişi raporuna doğru itirazların yapılmadığı bir davanın kazanılma şansı yoktur. Mülk sahiplerinin, kiracının geri dönüş hakkını (geçici tahliye) gözeterek ve "yeniden kiralama yasağı" riskini bilerek hareket etmesi; kiracıların ise tadilatın "esaslı" olup olmadığını sorgulayarak haklarını savunması, hukuki sürecin sağlıklı işlemesini sağlayacaktır.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.