Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe Sınırları İçerisinde Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye Davaları: Teorik Çerçeve, Yargıtay Uygulamaları ve Ankara Özelinde Pratik Yaklaşımlar

1. Giriş ve Hukuki Temellendirme

Türk Borçlar Hukuku sistematiği içerisinde, kiraya veren ile kiracı arasındaki hukuki ilişki, tarafların karşılıklı menfaat dengesi üzerine kuruludur. Kiracının barınma hakkı anayasal bir zemine sahip olmakla birlikte, mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde kiraya verenin mülkiyetinden süresiz olarak yoksun bırakılması da hukuk düzeni tarafından korunmamaktadır. Bu dengenin sağlandığı en kritik düzenlemelerden biri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesinin 3. fıkrasında vücut bulan tahliye sebebidir. Hüküm, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralanan taşınmaz ile aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde, kiraya verene sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirme yetkisi tanımaktadır.

Bu düzenlemenin temelinde yatan hukuki mantık, ihtiyaç kavramından ziyade dürüstlük kuralı (TMK m. 2) ve hakkın kötüye kullanılması yasağına dayanmaktadır. Kanun koyucu, halihazırda kendi mülkiyetinde oturabileceği bir evi bulunan kişinin, başkasının mülkünü işgal etmesinde korunmaya değer bir hukuki yarar görmemiştir. Kira sözleşmesi, kiracının barınma ihtiyacını karşılamak üzere kurulan bir ilişki türüdür; ancak bu ihtiyacın kiracının kendi imkanlarıyla (kendi konutuyla) karşılanabilir durumda olması, kira sözleşmesinin devamlılığındaki meşruiyeti ortadan kaldırmaktadır.

Özellikle Ankara gibi büyükşehir yapılanmasına sahip, ilçelerin iç içe geçtiği metropollerde, bu maddenin uygulanması karmaşık hukuki ve coğrafi değerlendirmeleri beraberinde getirmektedir. Yenimahalle, Çankaya, Keçiören gibi nüfus yoğunluğu yüksek ilçelerde faaliyet gösteren hukukçular ve mülk sahipleri için, "aynı ilçe" kavramının idari sınırlarının tespiti ve "oturmaya elverişlilik" kriterinin Yargıtay içtihatları ışığında yorumlanması hayati önem taşımaktadır. Bu rapor, söz konusu yasal düzenlemeyi, maddi hukuk şartları, usul hukuku süreçleri, güncel yargı kararları ve Ankara özelindeki uygulama pratikleri çerçevesinde detaylı bir şekilde incelemektedir.

2. Tahliye Davasının Maddi Hukuk Şartları

TBK m. 352/3 hükmüne dayalı bir tahliye davasının kabul edilebilmesi için, kanunda öngörülen şartların kümülatif olarak gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Mahkemeler, bu şartların varlığını re'sen araştırmakla yükümlü olup, şartlardan birinin eksikliği davanın reddine sebebiyet vermektedir.

2.1. Mülkiyet Sahipliği ve "Birlikte Yaşanan Eş" Kavramı

Kanun metni açık ve sınırlayıcı bir ifadeyle, konutun "kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine" ait olması gerektiğini belirtmektedir. Bu düzenleme, kişi bakımından dar yorumlanması gereken bir hükümdür.

2.1.1. Kiracının Mülkiyeti ve Mülkiyetin Türü

Kiracının adına kayıtlı taşınmazın tam mülkiyet olması en tipik örnektir. Ancak, taşınmaz üzerinde intifa hakkı (kullanım hakkı) bulunması durumunda da kiracının o konutta oturma yetkisi bulunduğundan, tahliye sebebi oluşmuş sayılır. Buna karşılık, kiracının sadece "çıplak mülkiyetine" (kuru mülkiyet) sahip olduğu, üzerinde başkasının (örneğin anne veya babasının) intifa hakkı bulunduğu bir konut, kiracıya kullanım yetkisi vermediği için tahliye gerekçesi yapılamaz. Zira buradaki amaç, kiracının "oturabileceği" bir evinin olmasıdır; hukuken kullanamadığı bir mülkiyet, barınma ihtiyacını karşılamaz.

2.1.2. Eşin Durumu ve Aile Hukuku ile İlişkisi

Kanun, kiracının eşinin evinin bulunmasını da tahliye sebebi saymıştır. Ancak buraya "birlikte yaşadığı" şerhini düşerek, fiili ayrılık veya boşanma aşamasındaki çiftleri koruma altına almıştır. Eğer kiracı ile eşi arasında boşanma davası devam ediyorsa veya haklı bir sebeple ayrı yaşıyorlarsa (örneğin TMK m. 197 uyarınca ayrı yaşama hakkı), eşin üzerindeki ev sebebiyle kiracı tahliye edilemez. Bu durumda, aile birliğinin fiilen devam edip etmediği hususu mahkemece bekletici mesele yapılabilir veya tanık deliliyle araştırılabilir.

2.1.3. Çocukların veya Ebeveynlerin Mülkiyeti

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kiracının birlikte yaşadığı çocuklarının veya anne-babasının üzerine kayıtlı bir konutun bulunması, kiracının o evde oturma imkanı olsa dahi (örneğin ailece sığabiliyor olsalar bile), TBK 352/3 kapsamında tahliye sebebi teşkil etmez. Kanun koyucu sorumluluğu sadece eşler arasında sınırlı tutmuştur. Dolayısıyla, "Oğlunun evi var, git orada otur" savunması hukuken geçerli değildir.

2.2. Coğrafi Sınır: "Aynı İlçe veya Belde" Kriteri

Bu davanın en teknik ve en çok ihtilaf yaratan boyutu, coğrafi sınırın belirlenmesidir. Mülga 6570 sayılı Kanun dönemindeki "şehir, kasaba" ayrımları terk edilmiş, yerine idari taksimata dayalı "ilçe ve belde belediye sınırları" getirilmiştir.

2.2.1. Büyükşehir Belediyeleri ve İlçe Ayrımı

Ankara, İstanbul, İzmir gibi büyükşehirlerde, ilçeler fiziki olarak birleşmiş durumdadır. Bir caddenin karşısı farklı bir ilçe olabilir. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kanunun lafzına sıkı sıkıya bağlı kalarak "Büyükşehir Belediye Sınırları" yorumunu reddetmektedir.

Ankara Özelinde İnceleme:

Ankara'da kiralanan taşınmaz Yenimahalle sınırları içerisindeyse (örneğin Batıkent), kiracının sahip olduğu konutun da mutlaka Yenimahalle sınırları içerisinde olması gerekir.

• Eğer kiracının evi Çankaya, Etimesgut veya Keçiören ilçesindeyse, bu ilçeler Yenimahalle'ye komşu olsa ve ulaşım metro ile çok kolay olsa bile, "aynı ilçe" şartı sağlanmadığı için dava reddedilecektir.

• Yargıtay'ın bu katı tutumu, kiracının işine, okuluna veya sosyal çevresine olan bağlılığını koruma amacı gütmese de, kanun metnindeki "belediye sınırları" ifadesinin idari yargıdaki karşılığına dayanmaktadır.

Durum	Kiralanan Yer	Kiracının Evi	Tahliye Davası Sonucu	Gerekçe
1	Yenimahalle (Ankara)	Yenimahalle (Ankara)	KABUL (Diğer şartlar varsa)	Aynı ilçe sınırları içinde.
2	Yenimahalle (Ankara)	Çankaya (Ankara)	RET	Farklı ilçe sınırları (Büyükşehir içi olması yetmez).
3	Gölbaşı (Ankara)	Altındağ (Ankara)	RET	Farklı ilçe sınırları.
4	Beypazarı (Ankara)	Beypazarı (Ankara)	KABUL	Aynı ilçe sınırları içinde.

2.3. Konutun "Oturmaya Elverişli" Olması

Kiracının üzerine kayıtlı bir gayrimenkulün varlığı (tapu kaydı) tek başına davanın kabulü için yeterli değildir. Bu taşınmazın somut olayda kiracı ve ailesi için "oturmaya elverişli" (müsait) olması gerekir. Elverişlilik kavramı, fiziki ve sosyal olmak üzere iki boyutta incelenir.

2.3.1. Fiziki Elverişlilik

Konutun imar durumu ve fiili yapısı oturuma uygun olmalıdır. Tapuda mesken olarak görünse bile;

• Henüz inşaatı tamamlanmamış (natamam),

• Yıkılma tehlikesi olan,

• Deprem hasarlı,

• Fiilen işyeri veya depo olarak kullanılan ve konuta dönüştürülmesi fahiş masraf gerektirentaşınmazlar "elverişli" kabul edilmez.

2.3.2. Sosyal ve Subjektif Elverişlilik

Yargıtay, kiracının aile nüfusunu ve sağlık durumunu dikkate almaktadır.

• Nüfus Kriteri: 6 kişilik bir ailenin, 1+0 veya çok küçük metrekareli 1+1 bir daireye sığması hayatın olağan akışına aykırı kabul edilebilir. Bu durumda mahkeme keşif yaparak evin büyüklüğünü ve ailenin ihtiyaçlarını karşılayıp karşılayamayacağını denetler.

• Sağlık Kriteri: Kiracı veya aile üyelerinden birinin yürüme engeli varsa ve sahip olunan ev asansörsüz bir binanın yüksek katındaysa, bu ev o aile için "elverişsiz" sayılır.

2.3.3. Hukuki Engel: Evin Kirada Olması

Uygulamada kiracılar sıklıkla; "Evet evim var ama içinde kiracı var, tahliye edemem" savunmasında bulunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi'nin istikrarlı kararları uyarınca; kiracının kendi evinin kirada olması, o evin oturmaya elverişsiz olduğu anlamına gelmez.

Kiracı, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca "gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye" davası açarak kendi kiracısını tahliye etme hakkına sahiptir. Kanun koyucu, kiracının bu hakkını kullanmayarak başkasının mülkünde oturmaya devam etmesini korumaz. Ancak mahkemeler, dürüstlük kuralı gereği kiracıya, kendi kiracısını tahliye etmesi için makul bir süre tanınmasını veya tahliye tarihinin buna göre belirlenmesini takdir edebilir.

2.4. Kiraya Verenin "Bilmeme" Şartı

TBK 352/3 maddesi, kiraya verenin iyi niyetini korurken, kötü niyetli veya durumu kabullenmiş kiraya vereni kapsam dışı bırakır. Madde metninde; "kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa" ifadesi yer alır.

• Bilmeme Anı: Sözleşmenin imza tarihi esastır. Sözleşme imzalandıktan bir gün sonra öğrenilen mülkiyet, tahliye hakkını doğurur.

• İspat Yükü: Kiraya veren, dava dilekçesinde "bilmediğini" beyan eder. Bu bir negatif vakıa olduğu için ispatı zordur; bu nedenle asıl ispat yükü kiracıya geçer. Kiracı, "Evi tutarken benim diğer evim olduğunu söylemiştim, biliyordu" iddiasını ispatlamak zorundadır.

• İspat Araçları: Yazılı kira sözleşmesinde buna dair bir hüküm varsa (örneğin "Kiracının X mahallesindeki evi tadilatta olduğu için bu ev kiralanmıştır" gibi), kiraya verenin bildiği kabul edilir ve dava reddedilir. Tanık beyanları, senede karşı senetle ispat yasağı (HMK m. 200) nedeniyle bu hususun ispatında tek başına yeterli olmayabilir; yazılı delil başlangıcı aranır.

3. Usul Hukuku Süreçleri ve Yargılama

Bu dava türü, sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere tabidir. Sürelerin kaçırılması, davanın esasına girilmeksizin reddine yol açar.

3.1. Dava Açma Süresi ve İhtarname

Kanun, tahliye davası için 1 aylık hak düşürücü süre öngörmüştür.

"...sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.".

• Sürenin Hesaplanması: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay işlemeye başlar. Örneğin, 15.05.2023 başlangıç tarihli 1 yıllık sözleşme, 15.05.2024'te sona erer. Dava açma süresi 15.05.2024 - 15.06.2024 tarihleri arasındadır.

• Sürenin Uzaması (İhtarname Etkisi): TBK m. 353 uyarınca, kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede (yani o 1 aylık süre içinde veya sözleşme bitmeden önce) kiracıya yazılı bir bildirimde (ihtarname) bulunarak dava açacağını bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzar.

• Stratejik Öneri: 1 aylık süre çok kısadır ve dava hazırlıkları, arabuluculuk süreci derken kaçırılabilir. Bu nedenle, sözleşme bitimine yakın noterden ihtarname çekmek, süreyi 1 yıla uzatarak kiraya vereni usuli hatalardan korur.

3.2. Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. TBK 352/3'e dayalı tahliye davası açmadan önce de Adliye Arabuluculuk Bürosu'na başvurulmalı, süreç "anlaşamama" ile sonuçlanırsa, son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. Arabuluculukta geçen süreler, hak düşürücü süreyi durdurur.

3.3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: HMK m. 4/1-a gereğince, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda (miktar veya değere bakılmaksızın) Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

• Yetkili Mahkeme: HMK m. 6 ve m. 10 uyarınca, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer (kiralanan taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesidir. Tahliye davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olmasa da uygulamada tercih edilir.

  
  

3.4. Yargılama Masrafları ve Harç

Tahliye davaları nispi harca tabidir. Dava değeri, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Dava dilekçesinde yıllık kira bedelinin belirtilmesi ve buna göre peşin harcın yatırılması gerekir. Eksik harç, yargılama sırasında mahkemece tamamlattırılır.

4. Özel Durumlar ve Mülkiyet Yapıları

4.1. Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti

Kiralanan taşınmazın mülkiyet yapısı, davayı kimin açabileceğini belirler.

• Paylı (Müşterek) Mülkiyet: Birden fazla kişinin paylı malik olduğu durumda, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmalıdır. Yani hem hisse oranlarının yarısından fazlasına sahip olanlar hem de malik sayısının yarısından fazlası davayı birlikte açmalı veya açılan davaya onay vermelidir.

• Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti: Miras kalan taşınmazlarda görülen bu mülkiyet türünde, ortakların payları belli olmadığından, davanın tüm ortakların oybirliği ile açılması zorunludur. Ortaklardan biri davaya katılmazsa, mahkeme terekeye temsilci atanmasını isteyebilir.

4.2. Yeni Malik ve İntifa Hakkı Sahipleri

• Yeni Malik: Taşınmazı satın alan yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir (TBK m. 310). Eğer yeni malik, kiracının aynı ilçede evi olduğunu sonradan öğrenirse veya satın alma anında bilmiyorsa, eski malikin haklarına halef olarak süresi içinde (sözleşme bitiminde) dava açabilir.

• İntifa Hakkı Sahibi: Taşınmazın kullanım ve yararlanma hakkına sahip olan intifa hakkı sahibi, kiraya veren sıfatına haizdir ve bu davayı açma ehliyetine sahiptir.

5. Yargıtay Kararları Işığında Uygulama Örnekleri

Ankara avukatlık pratiğinde, Yargıtay kararlarının somut olaya uygulanması büyük önem taşır.

• Emsal 1: Elverişlilik ve Kiracının Kiracısı (Yargıtay 3. HD ve HGK): Yargıtay, kiracının kendi evinin kirada olmasını bir mazeret olarak kabul etmemektedir. "Kiracı, kendi kiracısını ihtiyaç sebebiyle tahliye edebilir, bu yola başvurmayıp başkasının mülkünü işgal edemez" görüşü hakimdir. Bu nedenle, "Evim var ama kiracı var" savunması mahkemelerce dinlenmez.

• Emsal 2: Büyükşehir Sınırı (Yargıtay 3. HD): Yargıtay, İstanbul ve Ankara gibi illerde "büyükşehir sınırları" yerine "ilçe sınırları"nı esas almaya devam etmektedir. Farklı bir ilçedeki konut, ne kadar yakın olursa olsun, TBK 352/3 kapsamında tahliye sebebi sayılmamaktadır.

• Emsal 3: Bilme Şartının İspatı: Kiraya verenin sözleşme kurulurken kiracının evini bildiği iddiası, kiracı tarafından "yazılı delil" ile ispatlanmalıdır. Salt tanık beyanı, sözleşmenin içeriğini değiştirmeye yönelik olduğundan genellikle yetersiz bulunmaktadır.

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Kiracımın Ankara'da başka bir evi olduğunu öğrendim, hemen tahliye edebilir miyim?

Cevap: Hemen tahliye mümkün değildir. Öncelikle kiracınızın sahip olduğu evin, şu an oturduğu kiralık ev ile aynı ilçe belediye sınırları (Örneğin ikisi de Yenimahalle veya ikisi de Keçiören) içinde olması gerekir. Ayrıca kira sözleşmesinin süresinin dolmasını beklemeniz ve süre dolduktan sonra 1 ay içinde dava açmanız gerekmektedir.

Soru 2: Kiracımın evi var ama içinde başka bir kiracı oturuyor. "Kiracımı çıkaramam" diyor, ne yapmalıyım?

Cevap: Bu savunma hukuken geçerli değildir. Yargıtay kararlarına göre, kiracınızın kendi evinin kirada olması, o evin "oturmaya elverişsiz" olduğu anlamına gelmez. Kiracınız, kendi kiracısını tahliye etme hakkına sahiptir. Bu sebeple, evin dolu olması sizin tahliye davası açmanıza engel değildir.

Soru 3: Kiracımın eşinin üzerine kayıtlı bir evi var, bu da tahliye sebebi midir?

Cevap: Evet. Türk Borçlar Kanunu, sadece kiracının değil, birlikte yaşadığı eşinin üzerine kayıtlı konutun bulunmasını da tahliye sebebi saymıştır. Tapunun eşlerden hangisinin üzerine olduğu fark etmeksizin dava açabilirsiniz.

Soru 4: Kiracım Çankaya'da oturuyor ama Batıkent'te (Yenimahalle) evi var. Dava açabilir miyim?

Cevap: Hayır. Kanun "aynı ilçe" sınırını şart koşmuştur. Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde olsalar bile, Çankaya ve Yenimahalle farklı idari ilçeler olduğu için, bu maddeye dayanarak tahliye talep edemezsiniz.

Soru 5: Bu davayı açmak için ihtarname çekmek şart mı?

Cevap: Şart değildir, ancak şiddetle tavsiye edilir. Kira sözleşmesi bittikten sonra dava açmak için sadece 1 aylık süreniz vardır. Eğer ihtarname çekerseniz, bu 1 aylık kısıtlı süreyi 1 yıla uzatmış olursunuz ve hak kaybı riskini ortadan kaldırırsınız.

Soru 6: Evi kiralarken kiracımın başka evi olduğunu biliyordum. Şimdi dava açabilir miyim?

Cevap: Hayır. Kanun, kiraya verenin bu durumu sözleşme kurulurken bilmemesini şart koşar. Eğer bildiğiniz halde evi kiraladıysanız, kanun koyucu sizin bu durumu kabul ettiğinizi varsayar ve tahliye davasını reddeder.

Soru 7: Tahliye davası ne kadar sürer?

Cevap: Ankara adliyelerindeki iş yoğunluğuna, tebligat süreçlerine ve bilirkişi incelemelerine göre değişmekle birlikte, yerel mahkeme aşaması ortalama 1-1.5 yıl sürebilmektedir. İstinaf süreci de eklendiğinde süre uzayabilir.

Soru 8: Kiracımın 1+1 dairesi var ama kendisi 5 kişilik bir aile. Mahkeme tahliye kararı verir mi?

Cevap: Mahkeme, konutun "oturmaya elverişli" olup olmadığını incelerken ailenin nüfusunu da dikkate alır. 5 kişilik bir ailenin 1+1 dairede yaşaması sosyal yaşam standartlarına aykırı görülebileceğinden, mahkeme evin "elverişsiz" olduğuna hükmedip davanızı reddedebilir.

Soru 9: Kiracımın evi kentsel dönüşümde veya inşaat halinde. Dava açabilir miyim?

Cevap: Hayır. Konutun fiziken oturuma hazır olması gerekir. İnşaat halindeki, natamam veya yıkılmak üzere olan bir bina "oturmaya elverişli" kabul edilmez.

Soru 10: Arabulucuya gitmeden direkt dava açabilir miyim?

Cevap: Hayır. 01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Dava açmadan önce mutlaka arabulucuya başvurulmalı, anlaşma sağlanamazsa dava açılmalıdır.

Soru 11: Davayı hangi mahkemede açmalıyım?

Cevap: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır. Örneğin taşınmaz Ankara Etimesgut'ta ise Ankara Batı Adliyesi, Çankaya'da ise Ankara Adliyesi yetkili olacaktır.

Soru 12: Kiracının evi babasının üzerine ama orada oturma hakkı var. Tahliye edebilir miyim?

Cevap: Hayır. Kanun sadece "kiracı ve eşi" ile sınırlıdır. Anne, baba veya çocukların üzerine kayıtlı evler, kiracının kullanım imkanı olsa bile TBK 352/3 kapsamında doğrudan tahliye sebebi değildir.

7. Dava Dilekçesi Örneği

Aşağıda sunulan dilekçe örneği, genel bir şablon olup, somut olayın özelliklerine göre (kira bedeli, tarihler, mülkiyet durumu) bir avukat tarafından revize edilmelidir.

ANKARA SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI : (T.C. Kimlik No:....................)

ADRESİ :

VEKİLİ : Av. Mete ŞAHİN

DAVALI : (T.C. Kimlik No:....................)

ADRESİ :

KONU : TBK m. 352/3 uyarınca, kiracının aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutunun bulunması nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi talebidir.

DAVA DEĞERİ : TL (Harca Esas Değer)

AÇIKLAMALAR

1. Kira İlişkisi: Davalı, mülkiyeti müvekkilime ait olan adresindeki taşınmazda, tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak ikamet etmektedir. Aylık kira bedeli [..........] TL'dir ve kira yılı [..........] tarihinde sona ermiştir.

2. Tahliye Sebebinin Varlığı: Kira sözleşmesinin devamı sırasında haricen yapılan araştırmalar ve tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde; davalı kiracının (veya birlikte yaşadığı eşinin), kiralanan taşınmaz ile aynı ilçe belediye sınırları içerisinde (Örn: Yenimahalle/Ankara) bulunan adresinde, tam mülkiyet (veya intifa hakkı) sahibi olduğu ve oturmaya elverişli bir konutunun bulunduğu tespit edilmiştir.

3. Elverişlilik Durumu: Bahse konu konut, davalının sosyal statüsü ve aile nüfusu dikkate alındığında oturmaya tamamen elverişlidir. Davalının kendi mülkiyetinde oturabileceği bir evi mevcutken, müvekkilimin mülkiyet hakkını kısıtlayacak şekilde kiralananda oturmaya devam etmesinde korunmaya değer hukuki bir yararı bulunmamaktadır.

4. Bilmeme Şartı: Müvekkilim, kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte davalının veya eşinin bu taşınmaza sahip olduğunu bilmemekteydi. Bu durum, TBK m. 352/3'teki tahliye şartlarını oluşturmaktadır.

   Süre ve Usul:

5. Kira sözleşmesi tarihinde sona ermiştir.

6. Müvekkilim tarafından... Noterliği'nin... tarih ve... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalıya durum bildirilmiş ve yasal süresi içinde dava açılacağı ihtar edilmiştir (İhtarname ektedir). Bu sayede dava açma süresi TBK 353 uyarınca uzamıştır.

7. 7445 sayılı Kanun gereği, dava açılmadan önce Arabuluculuk Bürosu'na ile başvurulmuş, ancak.../.../202... tarihli son tutanak ile anlaşamama tespit edilmiştir (Son tutanak aslı ektedir).

8. Yukarıda açıklanan nedenlerle, yasal şartları oluşan tahliye talebimizin kabulü için işbu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ NEDENLER : 6098 sayılı TBK m. 352/3, m. 353, HMK, TMK ve ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER :

1. başlangıçlı Kira Sözleşmesi,

2. Tapu Kayıtları (Davalının/eşinin üzerine kayıtlı taşınmazın celbi için ilgili Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılması),

3. ... Noterliği'nin... Tarih ve... Sayılı İhtarnamesi,

4. Arabuluculuk Anlaşamama Son Tutanağı,

5. Tanık Beyanları (Gerekirse, bilmeme olgusuna dair),

6. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi (Konutun elverişliliğinin tespiti için),

7. Yemin ve sair her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle;

1. Davamızın KABULÜ ile, davalının adresindeki taşınmazdan TBK 352/3 maddesi uyarınca TAHLİYESİNE,

2. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

Davacı Vekili

Av. Mete ŞAHİN

(e-imzalıdır)

8. Sonuç ve Avukat Değerlendirmesi

Kiracının veya eşinin konutunun bulunması sebebiyle tahliye davaları, hukukumuzda dürüstlük kuralının somut bir görünümüdür. Kanun koyucu, mülk sahiplerini korurken kiracıların mağduriyetini önlemek adına "aynı ilçe" ve "oturmaya elverişlilik" gibi filtreler getirmiştir. Ankara özelinde bu filtreler, ilçelerin coğrafi yakınlığına rağmen idari sınırların katı uygulanması nedeniyle davaların kaderini belirlemektedir.

Avukat Mete ŞAHİN olarak müvekkillerimize tavsiyemiz; tahliye sürecine başlamadan önce mutlaka detaylı bir tapu araştırması yapılması, "aynı ilçe" kriterinin harita üzerinden ve belediye sınırları nezdinde teyit edilmesi ve 1 aylık hak düşürücü sürenin kaçırılmaması için profesyonel hukuki destek alınmasıdır. Zira usuli bir hata, haklı olunan bir davada dahi yıllarca sürecek zaman ve maddi kayıplara yol açabilir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.