Türk Borçlar Kanunu m. 316: Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcu

1. TBK m. 316 Hakkında Kısa Cevap

Türk Borçlar Kanunu m. 316’ya göre kiracı; kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli biçimde kullanmak, aynı taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu borca aykırılık bulunması hâlinde genel kural, kiracıya yazılı ihtarla en az 30 gün süre verilmesidir. Ancak kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre vermenin açıkça yararsız olması veya davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi durumunda sözleşme yazılı bildirimle hemen feshedilebilir.

Kiracı feshe rağmen taşınmazı boşaltmazsa, doğrudan kilit değiştirmek yerine zorunlu arabuluculuk ve tahliye davası yolu izlenmelidir.

2. Türk Borçlar Kanunu m. 316 Neyi Düzenler?

Kiracının borcu yalnızca kira bedelini ödemekten ibaret değildir. Kira ilişkisi devam ettiği sürece kiralananın korunması, sözleşmede belirlenen amaçla kullanılması ve ortak yaşam düzenine uyulması da gerekir.

TBK m. 316 üç temel yükümlülüğü birlikte düzenlemektedir:

2.1. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Kullanma Borcu

Kiracı, kiralananı kira sözleşmesinde belirlenen kullanım amacına uygun kullanmalıdır.

Örneğin konut olarak kiralanan bir taşınmazın, sözleşmeye ve taşınmazın niteliğine aykırı şekilde gürültülü atölye, tehlikeli depo veya yoğun müşteri trafiği oluşturan işyeri olarak kullanılması sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Buna karşılık konutta bilgisayar üzerinden çalışmak gibi taşınmazın niteliğini değiştirmeyen ve çevreye rahatsızlık vermeyen faaliyetler ile fiilen işyeri veya atölye kullanımına dönüşen faaliyetler aynı şekilde değerlendirilmemelidir. Kira sözleşmesi, kullanım biçimi ve meydana gelen sonuçlar birlikte incelenmelidir.

2.2. Kiralananı Özenle Kullanma Borcu

Kiracı; kiralananın duvarlarına, kapılarına, pencerelerine, elektrik ve su tesisatına, sabit donanımlarına ve yapısal bütünlüğüne zarar vermemelidir.

Özen borcu, kiralananın hiç eskimemesi anlamına gelmez. Kiracıdan makul ve dikkatli bir kullanıcının göstereceği özen beklenir. Olağan kullanım nedeniyle meydana gelen eskime ile kiracının özensiz veya sözleşmeye aykırı davranışından kaynaklanan zarar birbirinden ayrılmalıdır.

2.3. Aynı Taşınmazda Oturanlara ve Komşulara Saygı Borcu

Komşulara saygı borcu yalnızca yüksek sesle müzik dinlememekten ibaret değildir. Sürekli gürültü, tehdit, hakaret, kavga, ortak alanların işgali, ağır koku veya duman, hijyen sorunu ve bina güvenliğini tehlikeye düşüren davranışlar da somut olayın özelliklerine göre bu kapsamda değerlendirilebilir.

Önemli olan davranışın niteliği, tekrarlanıp tekrarlanmadığı, çevre üzerindeki etkisi ve hukuka uygun delillerle ispatlanıp ispatlanamadığıdır.

2.4. TBK m. 316 ile Karıştırılmaması Gereken Diğer Borçlar

Kiracının diğer bazı yükümlülükleri farklı maddelerde düzenlenmiştir:

1. Olağan temizlik ve bakım giderleri: TBK m. 317

2. Kiraya verenin gidermesi gereken ayıpları bildirme borcu: TBK m. 318

3. Kiralananda yenilik veya değişiklik yapılması: TBK m. 321

4. Alt kira ve kullanım hakkının devri: TBK m. 322

5. Kiralananın sözleşme sonunda geri verilmesi: TBK m. 334 ve 335

Bu nedenle her bakım, tadilat, alt kira veya hasar uyuşmazlığının doğrudan ve yalnızca TBK m. 316 kapsamında değerlendirilmesi doğru değildir. Uyuşmazlığın gerçek hukuki sebebi belirlenmelidir.

3. Hangi Davranışlar Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık Oluşturabilir?

Aşağıdaki davranışlar, olayın ağırlığı ve delil durumu dikkate alınarak TBK m. 316 kapsamında değerlendirilebilir.

3.1. Kiralanana Fiziksel Zarar Verilmesi

Duvarların kırılması, taşıyıcı unsurlara müdahale edilmesi, tesisatın sökülmesi, yangın çıkmasına neden olunması, sabit donanımların tahrip edilmesi veya kiralananın güvenliğinin tehlikeye düşürülmesi özen borcuna aykırılık oluşturabilir.

Bununla birlikte küçük ve kolayca giderilebilen bir hasar ile binanın statik yapısını tehlikeye atan müdahale aynı hukuki sonucu doğurmaz.

3.2. Kiralananın Kullanım Amacı Dışında Kullanılması

Konutun depo, üretim alanı veya çevreyi rahatsız eden bir ticari işletme gibi kullanılması; işyerinin ise sözleşmede açıkça yasaklanan farklı bir faaliyete tahsis edilmesi sözleşmeye aykırı kullanım sayılabilir.

Kullanım değişikliğinin tahliye sebebi sayılabilmesi için kira sözleşmesi, taşınmazın niteliği, fiilî kullanım ve aykırılığın ağırlığı birlikte değerlendirilmelidir.

3.3. Kiraya Verenin Yazılı İzni Olmadan Tadilat Yapılması

TBK m. 321’e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir.

İzinsiz olarak duvar yıkılması, oda düzeninin değiştirilmesi, tesisata müdahale edilmesi veya yapısal değişiklik yapılması hem TBK m. 321 hem de sonuçlarına göre TBK m. 316 kapsamında uyuşmazlık doğurabilir.

Ancak her boya, küçük vida deliği veya kolayca eski hâle getirilebilecek işlem derhal tahliye sebebi değildir. Tadilatın kapsamı, kalıcı olup olmadığı, zarar meydana getirip getirmediği ve eski hâle getirilme imkânı değerlendirilmelidir.

3.4. Komşuları Sürekli Rahatsız Eden Davranışlar

Aşağıdaki davranışlar somut olaya göre komşulara saygı borcunun ihlali sayılabilir:

1. Gece saatlerinde sürekli ve yoğun gürültü yapılması

2. Komşulara yönelik tehdit, hakaret veya saldırgan davranışlar

3. Ortak alanların sürekli işgal edilmesi veya kirletilmesi

4. Yoğun duman, koku veya hijyen sorunu oluşturulması

5. Bina sakinlerinin güvenliğini tehlikeye atan davranışlarda bulunulması

6. Uyarılara rağmen aynı davranışların devam ettirilmesi

Tek başına “komşular şikâyet ediyor” şeklindeki soyut bir iddia yeterli değildir. Tarih, olay, tanık, tutanak ve varsa resmî kayıtlarla somutlaştırma yapılmalıdır.

3.5. Kiralananın Başkasına Kullandırılması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananın yazılı izin olmadan başkasına kiralanması veya kullanım hakkının devredilmesi öncelikle TBK m. 322 kapsamında değerlendirilir.

Üçüncü kişinin kiralananı sözleşmedeki amaçtan farklı şekilde kullanması durumunda TBK m. 316 da gündeme gelebilir. Ancak alt kira, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devri birbirinden farklı hukuki kurumlardır.

4. Hangi Durumlar Tek Başına Tahliye Sebebi Sayılmayabilir?

Aşağıdaki durumlar, başka ağırlaştırıcı olgular bulunmadıkça otomatik tahliye sonucunu doğurmaz:

1. Olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranma

2. Hafif ve kısa sürede giderilmiş küçük hasarlar

3. Soyut veya doğrulanamayan komşu şikâyetleri

4. Kiraya verenin yazılı olarak izin verdiği değişiklikler

5. Çevreye somut zarar veya rahatsızlık vermeyen evcil hayvan bulundurulması

6. Tek seferlik ve ağır olmayan gürültü olayı

Bununla birlikte tek bir davranışın çok ağır olması hâlinde olayın yalnızca bir kez meydana gelmiş olması derhal feshi her zaman engellemez. Örneğin kiralanana kasten ağır zarar verilmesi veya ciddi şiddet ve tehdit olayı farklı değerlendirilir.

Kiracı, sözleşmeye uygun kullanım sonucu meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

5. Her Sözleşmeye Aykırılık Tahliye Sebebi Midir?

Hayır. TBK m. 316’ya aykırı olduğu ileri sürülen her davranış otomatik olarak tahliye sonucunu doğurmaz.

Yargıtay uygulamasına göre sözleşmeye aykırı davranışın önemli olması ve doğrudan kiralananın kullanımıyla bağlantılı bulunması gerekir. Aykırılığın niteliği, devam edip etmediği, kiralanana veya çevreye etkisi ve deliller birlikte değerlendirilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8658 E., 2018/173 K., 16.01.2018 tarihli kararında hem bu ölçütü vurgulamış hem de çatılı işyeri kiracısına verilen 15 günlük sürenin kanundaki 30 günlük asgari süreyi karşılamadığını kabul etmiştir.

6. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 30 Günlük Yazılı İhtar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında olağan nitelikteki aykırılıklar bakımından kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar göndererek aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün vermelidir.

6.1. İhtarda Bulunması Gereken Unsurlar

Geçerli ve ispatı güçlü bir ihtarda şu unsurlar bulunmalıdır:

1. Kiralananın açık adresi ve kira ilişkisinin belirtilmesi

2. Aykırılık oluşturan davranışların somut şekilde açıklanması

3. Mümkünse olay tarihleri ve tekrar sıklığı

4. Kiracıdan hangi davranışa son vermesinin veya hangi zararı gidermesinin istendiği

5. En az 30 günlük süre

6. Aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedileceğine ilişkin açık bildirim

7. İhtarın kiracıya ulaştığını gösteren tebliğ veya teslim belgesi

Kanun ihtarın mutlaka noter aracılığıyla gönderilmesini şart koşmaz. Bununla birlikte ihtarın içeriğinin ve teslim tarihinin ispatı bakımından noter ihtarı uygulamada daha güvenli bir yöntemdir.

6.2. Kısa İhtar İçeriği İskeleti

“[…] adresindeki kiralananda […] tarihlerinde meydana gelen […] davranışlarının, Türk Borçlar Kanunu m. 316 kapsamındaki sözleşmeye uygun ve özenli kullanma borcuna aykırı olduğu; söz konusu aykırılığın işbu ihtarın tebliğinden itibaren en az 30 gün içinde giderilmesi, aksi hâlde kira sözleşmesinin feshedileceği ve yasal yollara başvurulacağı ihtar olunur.”

Bu metin yalnızca içerik iskeletidir. Aykırılığın türüne ve olayın delillerine göre somutlaştırılması gerekir.

6.3. Kiracı Aykırılığı Süresinde Giderirse Ne Olur?

Kiracı, olağan nitelikteki aykırılığı verilen süre içinde tamamen giderirse o ihtara dayalı olağan fesih zemini kural olarak ortadan kalkar.

Aynı veya benzer davranışın daha sonra tekrarlanması ise yeni olayın niteliğine göre ayrıca değerlendirilir.

7. Hangi Durumlarda 30 Gün Beklenmeden Derhal Fesih Mümkündür?

TBK m. 316/3, konut ve çatılı işyeri kiralarında üç istisnai hâl öngörmektedir:

7.1. Kiralanana Kasten Ağır Zarar Verilmesi

Zararın hem ağır hem de kasten verilmiş olması gerekir. Küçük, istem dışı veya kolayca giderilebilecek her zarar bu kapsama girmez.

7.2. Süre Vermenin Yararsız Olacağının Açıkça Anlaşılması

Kiracının aykırılığı gidermesinin fiilen mümkün olmadığı veya süre verilmesinin hiçbir sonuç doğurmayacağı somut olgularla anlaşılmalıdır.

7.3. Davranışın Çekilmez Hâle Gelmesi

Kiracının davranışı kiraya veren, aynı taşınmazda oturan kişiler veya komşular açısından kira ilişkisinin sürdürülmesini objektif olarak çekilmez hâle getirmişse süre verilmeden yazılı fesih bildirimi yapılabilir.

Derhal fesih hâllerinde önceden 30 günlük düzeltme süresi verilmez; ancak fesih bildiriminin yazılı olması gerekir.

Derhal fesih, kiraya verene kendi imkânlarıyla kilit değiştirme, kiracının eşyalarını çıkarma veya elektrik ve suyu kesme yetkisi vermez. Kiracı taşınmazı boşaltmazsa arabuluculuk ve tahliye davası yolu izlenmelidir.

8. Konut ve Çatılı İşyeri Dışındaki Kira İlişkileri

TBK m. 316/2’ye göre konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki diğer kira ilişkilerinde kiraya veren, önceden süreli ihtar göndermeden yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Ancak kiralananın hukuken konut, çatılı işyeri veya diğer kira türlerinden hangisine girdiği her olayda açık olmayabilir. Özellikle arsa üzerindeki yapılar, açık alanlar ve karma kullanım bulunan taşınmazlar bakımından sözleşme ve fiilî durum ayrıca incelenmelidir.

9. TBK m. 316 Uyuşmazlıklarında Hangi Deliller Kullanılabilir?

Tahliye davasının sonucu çoğu zaman iddianın ne kadar güçlü delillerle desteklendiğine bağlıdır.

Kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:

1. Kira sözleşmesi ve teslim tutanağı

2. Kiralananın teslim tarihindeki fotoğraf ve görüntüleri

3. Noter ihtarı ve tebliğ belgesi

4. Tarihli apartman veya site yönetimi tutanakları

5. Hukuka uygun olarak elde edilmiş fotoğraf ve görüntüler

6. Kolluk, belediye, itfaiye veya zabıta kayıtları

7. Komşu ve bina sakinlerinin tanıklığı

8. Hasar tespit raporları

9. Keşif ve bilirkişi incelemesi

10. Onarım teklifleri, faturalar ve teknik raporlar

11. Gerekli hâllerde mahkemeden istenen delil tespiti

Yalnızca çok sayıda şikâyet bulunması tahliye için yeterli değildir. Şikâyetlerin tarihli, birbiriyle uyumlu, somut ve mümkünse bağımsız delillerle desteklenmiş olması önemlidir.

Özel hayatı ihlal eden veya hukuka aykırı şekilde elde edilen kayıtlar kullanılmamalıdır.

10. Zorunlu Arabuluculuk ve Tahliye Davası Süreci

10.1. Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

TBK m. 316’ya dayanan sözleşmenin feshi ve tahliye taleplerinde de dava açılmadan önce arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

10.2. Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, dava konusu değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa tahliye, eski hâle getirme ve şartları varsa tazminat talepleri Sulh Hukuk Mahkemesinde ileri sürülebilir.

10.3. Yetkili Mahkeme Nasıl Belirlenir?

Genel yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Sözleşmeden doğan davalar ayrıca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.

Bu nedenle “kira davası her durumda yalnızca taşınmazın bulunduğu yerde açılır” şeklinde kesin bir genelleme doğru değildir. Davalının yerleşim yeri, kiralananın bulunduğu yer, sözleşmenin ifa yeri ve varsa geçerli yetki şartı somut olayda kontrol edilmelidir.

11. Ankara, Yenimahalle ve Ankara Batı Bakımından Yerel Uygulama

TBK m. 316 bütün Türkiye’de aynı şekilde uygulanır. Ancak arabuluculuk bürosu ve yetkili mahkeme belirlenirken adli yargı çevresi doğru tespit edilmelidir.

Hâkimler ve Savcılar Kurulunun 2025 tarihli Adlî Yargı Rehberi’nde:

1. Yenimahalle, Ankara Adliyesi yargı çevresinde gösterilmektedir.

2. Etimesgut, Ankara Batı Adliyesi yargı çevresinde gösterilmektedir.

Bir taşınmazın Ankara’nın batı tarafında bulunması, tek başına Ankara Batı Adliyesinin yetkili olduğu anlamına gelmez. İlçe, davalı adresi ve HMK’daki yetki kuralları birlikte kontrol edilmelidir.

12. TBK m. 316 ile Hor Kullanma Tazminatı Arasındaki Fark

TBK m. 316, kira sözleşmesi devam ederken kiralananın sözleşmeye uygun ve özenli kullanılmasını ve gerektiğinde sözleşmenin feshedilmesini düzenler.

Hor kullanma tazminatı ise çoğunlukla kiralananın geri verilmesi sırasında gündeme gelir.

TBK m. 334’e göre kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

TBK m. 335’e göre kiraya veren, taşınmaz geri verilirken kiralananı incelemeli ve kiracının sorumluluğunda olduğunu düşündüğü açık eksiklik ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirmelidir. Olağan incelemeyle belirlenemeyen gizli ayıplar öğrenildiğinde de gecikmeden yazılı bildirim yapılmalıdır.

Bu nedenle kiralananın teslim başındaki ve sonundaki durumunu gösteren tutanak, fotoğraf ve teknik raporlar önemlidir.

13. Kiracı Hangi Savunmaları İleri Sürebilir?

TBK m. 316’ya dayalı bir tahliye talebi karşısında kiracı, somut olayın özelliklerine göre şu savunmaları ileri sürebilir:

1. İhtarın yazılı olmadığı veya kendisine tebliğ edilmediği

2. İhtarda en az 30 günlük süre verilmediği

3. İhtarın soyut olduğu ve hangi davranışın giderileceğini göstermediği

4. Aykırılığın verilen süre içinde giderildiği

5. Davranışın önemli olmadığı veya kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili bulunmadığı

6. Yapılan değişiklik için kiraya verenin yazılı izninin bulunduğu

7. İleri sürülen zararın olağan eskime niteliğinde olduğu

8. Derhal fesih şartlarının oluşmadığı

9. Delillerin yetersiz veya hukuka aykırı olduğu

10. Zarara veya rahatsızlığa kiracıdan başka bir kişinin neden olduğu

Mahkeme, yalnızca ihtar gönderilmiş olmasına bakmaz; ihtarın içeriğini, aykırılığın gerçekleşip gerçekleşmediğini ve fesih şartlarının oluşup oluşmadığını da inceler.

14. TBK m. 316 Hakkında Yargıtay Kararları

14.1. Aykırılığın Önemli ve Kullanımla Doğrudan İlgili Olması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8658 E., 2018/173 K., 16.01.2018

Kararda, tahliye için sözleşmeye aykırı davranışın önemli ve doğrudan kiralananın kullanımıyla bağlantılı olması gerektiği belirtilmiştir. Çatılı işyeri kiracısına verilen 15 günlük sürenin ise TBK m. 316’daki en az 30 günlük süre şartını karşılamadığı kabul edilmiştir.

14.2. Kira İlişkisinin Çekilmez Hâle Gelmesi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1770 E., 2021/1738 K., 23.12.2021

Hukuk Genel Kurulu, somut olayda tarafların karşılıklı şikâyetleri, ceza yargılamaları ve tanık anlatımlarını birlikte değerlendirerek kira ilişkisinin kiraya veren bakımından çekilmez hâle geldiğini kabul etmiştir.

Bu karar, taraflar arasında açılan her ceza soruşturmasının otomatik tahliye sebebi olduğu şeklinde yorumlanmamalıdır. Çekilmezlik, her olayın kendi delilleri içinde değerlendirilir.

14.3. Binanın Statik Yapısını Bozan Tadilatlar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/10039 E., 2016/3563 K., 02.05.2016

Bilirkişi incelemesiyle binanın depreme karşı dayanımını azaltan ve statik yapısını olumsuz etkileyen tadilatların bulunduğu olayda, açıktan kötü kullanım şartlarının gerçekleştiği ve tahliye kararı verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

15. Kiraya Veren İçin Adım Adım Uygulama

15.1. Olağan Aykırılık Bulunuyorsa

1. Olayları tarih ve içerikleriyle kaydedin.

2. Kira sözleşmesini ve teslim belgelerini inceleyin.

3. Hukuka uygun delilleri muhafaza edin.

4. Aykırılığı somutlaştıran yazılı ihtar gönderin.

5. En az 30 günlük süre verin.

6. Aykırılığın giderilip giderilmediğini kontrol edin.

7. Devam ediyorsa fesih ve tahliye talebini değerlendirin.

8. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurun.

9. Anlaşma olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açın.

15.2. Derhal Fesih İddiası Bulunuyorsa

1. Olayın TBK m. 316/3’teki üç hâlden birine girip girmediğini belirleyin.

2. Ağır zarar veya çekilmezlik iddiasını güçlü delillerle destekleyin.

3. Yazılı fesih bildirimi gönderin.

4. Kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltmaması hâlinde fiilî müdahalede bulunmayın.

5. Arabuluculuk ve tahliye davası yolunu izleyin.

16. Kiracı İçin Adım Adım Uygulama

1. İhtarı teslim aldığınız tarihi kaydedin.

2. İhtarda belirtilen davranışların somut olup olmadığını inceleyin.

3. Giderilebilecek bir aykırılık varsa verilen süre içinde giderin.

4. Aykırılığın giderildiğini fotoğraf, belge veya yazılı bildirimle kayıt altına alın.

5. Kiraya verenin yazılı izinlerini ve eski yazışmaları muhafaza edin.

6. Soyut, süresiz veya 30 günden kısa ihtarlara karşı itirazlarınızı yazılı bildirin.

7. Arabuluculuk görüşmelerine katılın.

8. Derhal fesih iddiasında ağır zarar veya çekilmezlik şartlarının gerçekten bulunup bulunmadığını değerlendirin.

17. Sonuç

TBK m. 316, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmasını ve komşulara saygı göstermesini zorunlu kılar. Ancak her küçük hasar, her komşu şikâyeti veya her sözleşme aykırılığı otomatik tahliye sebebi değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kural; somut, yazılı ve en az 30 günlük ihtardır. Kasten ağır zarar, sürenin yararsız olması veya çekilmezlik durumlarında ise yazılı bildirimle derhal fesih gündeme gelebilir.

Ankara, Yenimahalle, Mamak, Kerçiören, Çankaya, Pursaklar, Etimesgut ve Sincan çevresindeki uyuşmazlıklarda da ihtar, delil, arabuluculuk, görev ve yetki incelemesi birlikte yapılmalıdır. Yanlış ihtar süresi, eksik tebligat veya yetersiz delil, haklı görünen bir tahliye talebinin reddine neden olabilir.

18. Sıkça Sorulan Sorular

1. TBK m. 316 nedir?

Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmasını, bina sakinlerine ve komşulara saygı göstermesini düzenleyen hükümdür.

2. Kiraya veren her durumda 30 günlük ihtar göndermeli midir?

Konut ve çatılı işyerlerinde genel kural budur. Kasten ağır zarar, sürenin yararsız olması veya çekilmezlik hâlinde süre verilmeden yazılı fesih mümkündür.

3. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu mudur?

Hayır. Kanun yazılı şekli arar. Ancak içerik ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından noter ihtarı daha güvenlidir.

4. Kiracı eve zarar verirse hemen tahliye edilir mi?

Her zarar hemen tahliye sebebi değildir. Zararın ağırlığı, kasıt bulunup bulunmadığı ve giderilip giderilemeyeceği incelenir.

5. Tek seferlik gürültü tahliye sebebi midir?

Genellikle tek seferlik ve hafif bir olay yeterli değildir. Olay tehdit, şiddet veya ağır taşkınlık içeriyorsa değerlendirme değişebilir.

6. Komşuların şikâyeti tek başına yeterli midir?

Hayır. Şikâyetlerin tarihli, somut ve mümkünse tutanak, tanık veya resmî kayıtlarla desteklenmesi gerekir.

7. Evcil hayvan beslemek tahliye sebebi midir?

Tek başına evcil hayvan bulundurmak otomatik tahliye sebebi değildir. Somut zarar, sürekli rahatsızlık ve olayın diğer koşulları değerlendirilir.

8. İzinsiz tadilat tahliye sebebi olabilir mi?

Evet. Özellikle yapısal, kalıcı veya zarar verici tadilatlar tahliye sebebi olabilir. Küçük ve kolayca giderilebilen işlemler ayrıca değerlendirilir.

9. Kiracı aykırılığı 30 gün içinde giderirse ne olur?

O ihtara dayanan olağan fesih sebebi kural olarak ortadan kalkar. Daha sonra meydana gelen yeni veya tekrarlanan ihlaller ayrıca değerlendirilir.

10. TBK m. 316 tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce kural olarak arabulucuya başvurulmalıdır. Anlaşma olmazsa dava Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

11. Ev sahibi TBK m. 316’ya dayanarak kilidi değiştirebilir mi?

Hayır. Fesih hakkı, kiracıyı fiilen çıkarma yetkisi vermez. Kiracı çıkmazsa yasal tahliye yolu izlenmelidir.

12. Özenle kullanma borcu ile hor kullanma tazminatı aynı mıdır?

Hayır. TBK m. 316 kira devam ederken kullanım ve feshi; TBK m. 334-335 ise geri verme ve kiracının sorumlu olduğu zararları düzenler.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.