Kiracı Tahliyesi ve Kira Artış Oranları 2025 | Avukat Mete Şahin | Ankara Yenimahalle Avukat

Giriş: Kira Piyasasında Yeni Dönem ve Bilinmesi Gerekenler

2025 yılı, Türkiye'deki kira piyasası için önemli bir dönüm noktası oldu. Konut kiralarındaki artışı iki yıl boyunca %25 ile sınırlayan yasal düzenlemenin 1 Temmuz 2024'te sona ermesiyle birlikte, hem kiracılar hem de ev sahipleri için yeni bir dönem başladı. Artık kira artış oranları ve tahliye süreçleri, Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine ve güncel Yargıtay kararlarına göre şekilleniyor. Bu durum, "Ev sahibi ne kadar zam yapabilir?" ve "Kiracı hangi şartlarda evden çıkarılabilir?" gibi soruları her zamankinden daha önemli hale getirdi.

Bu rehber, Avukat Mete Şahin olarak sizler için, 2025 yılının güncel koşullarında hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını koruyabilmeleri amacıyla, en net ve anlaşılır bilgilerle hazırlandı. Unutmayın, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak artık bir dava şartıdır ve bu süreç, hak kayıplarını önlemek için atılacak ilk adımdır.

Bölüm 1: Kira Artış Oranları 2025: %25 Sınırı Sonrası Ne Olacak?

1.1. Yasal Sınır Artık TÜFE: Kira Zammı Nasıl Hesaplanır?

%25'lik kira artış tavanının kalkmasıyla birlikte, kira zamlarında Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi yeniden tek yetkili merci haline geldi. Bu maddeye göre, hem konut hem de işyeri kiralarında, ev sahibinin yapabileceği en yüksek zam oranı,bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez.

Bu oran, her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından resmi olarak açıklanır.

Örnek Hesaplama (Eylül 2025):

• Mevcut Kira Bedeli: 10.000 TL

• Sözleşme Yenileme Ayı: Eylül 2025

• Uygulanacak Yasal Oran: Ağustos 2025'te açıklanan TÜFE oranı (Örn: %41,13) 

• Maksimum Artış Tutarı: 10.000TL×0,4113=4.113TL

• Yeni Kira Bedeli (En Fazla): 10.000TL+4.113TL=14.113TL

Önemli Not: Bu oran, ev sahibinin talep edebileceği azami sınırdır. Taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilirler, ancak bu oranın üzerinde bir artış talep edilmesi hukuken geçersizdir.

1.2. 5 Yılı Aşan Kiracılar İçin Özel Durum: Kira Tespit Davası

Eğer bir kira ilişkisi beş yılı doldurmuşsa, kanun ev sahibine önemli bir hak tanır: Kira Tespit Davası. Bu dava ile ev sahibi, artık TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın, kiranın güncel piyasa koşullarına (rayiç bedel) yükseltilmesini talep edebilir.

Mahkeme bu kararı verirken;

• Mülkün konumu ve durumu,

• Çevredeki emsal kira bedelleri,

• TÜFE değişim oranı gibi faktörleri değerlendirir.

• Genellikle kiracının "eski kiracı" olmasını dikkate alarak bir hakkaniyet indirimi uygular.

Özellikle kiraların piyasa değerinin çok altında kaldığı durumlarda, 5 yılını dolduran kiracılar için ev sahiplerinin bu yola başvurma ihtimali oldukça yüksektir.

Bölüm 2: Kiracı Tahliyesi: Hangi Durumlarda Kiracı Çıkarılabilir?

Kiracıyı tahliye etmek, keyfi bir kararla değil, ancak kanunda açıkça belirtilen haklı sebeplere dayanılarak mümkündür. Başarılı bir kiracı tahliyesi süreci, bu yasal nedenlerin iyi bilinmesine ve prosedürlere harfiyen uyulmasına bağlıdır. İşte en sık karşılaşılan yasal tahliye nedenleri:

2.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: "Gerçek, Samimi ve Zorunlu" Olma Şartı

Ev sahibinin en sık başvurduğu yollardan biri olan ihtiyaç nedeniyle tahliye, Yargıtay tarafından çok net kriterlere bağlanmıştır. İhtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması gerekir.

• Kimler İçin İhtiyaç İddia Edilebilir? Ev sahibi; kendisi, eşi, çocukları, torunları, anne-babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler (örneğin kardeşleri) için tahliye davası açabilir.

• Geçerli İhtiyaç Durumları:

• Ev sahibinin kirada oturuyor olması.

• Yurt dışından kesin dönüş yapacak olması.

• Çocuğunun evlenmesi veya üniversite nedeniyle başka bir şehirde yaşaması gerekmesi.

• Sağlık sorunları nedeniyle (örneğin asansörlü bir eve) ihtiyaç duyması.

• Samimiyet Testi: Mahkeme, ev sahibinin amacının gerçekten ihtiyacını karşılamak mı, yoksa kiracıyı çıkarıp daha yüksek bir bedelle başkasına kiralamak mı olduğunu titizlikle inceler. Ev sahibinin aynı bölgede başka boş bir dairesinin olması, ihtiyacın samimi olmadığına dair güçlü bir delil sayılabilir.

• Yeni Ev Sahibinin Durumu: Evi yeni satın alan kişi, tapu devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndererek, altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

2.2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda başvurulan bu yol, katı kurallara tabidir.

1. Aynı Kira Yılı İçinde İki Farklı Ay: Kiracı, bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kirayı eksik veya geç ödemiş olmalıdır.

2. Yazılı İhtar Şartı: Ev sahibi, ödemesi geciken her bir ay için ayrı ayrı ve yazılı olarak (genellikle noter kanalıyla) ihtarname göndermelidir.

3. Ödeme Yapılsa Bile: Kiracı, ihtarnamenin kendisine ulaşmasından sonra borcunu ödese dahi, bu durum ihtarın "haklı" sayılmasına engel olmaz.

4. Dava Açma Süresi: İki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

2.3. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi, ev sahibine en net tahliye imkanlarından birini sunar. Ancak bu belgenin geçerli sayılması için bazı kritik şartları taşıması gerekir:

• Yazılı Olmalıdır: Noter onayı zorunlu olmasa da yazılı olması şarttır.

• Tarihlere Dikkat! Taahhütnamenin düzenlenme tarihi, kira sözleşmesinin imzalanmasından ve evin tesliminden sonraki bir tarih olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı gün atılan imzalar, kiracının baskı altında olduğu kabul edildiğinden taahhüdü geçersiz kılar.²⁴

• Boş Taahhütnameye İmza: Yargıtay, tarih kısımları boş bırakılarak imzalanan bir taahhütnamenin sonradan doldurulması durumunda, "boş belgeye imza atanın sonuçlarına katlanacağı" yönünde kararlar vermektedir. Bu durumda ispat yükü kiracıya aittir ve oldukça zordur.²⁴

• Dava ve İcra Süresi: Ev sahibi, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır.

2.4. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Kamuoyunda "10 yılı dolduran kiracı çıkarılır" olarak bilinen bu durum, aslında 10 yıllık uzama süresinin dolması anlamına gelir.

• Hesaplama Nasıl Yapılır? 1 yıllık kira sözleşmesi yapıldıysa, bu bir yılın bitiminden sonra sözleşme kendiliğinden birer yıllık periyotlarla 10 kez uzamalıdır. Yani toplamda en az 11 yıllık bir kiracılık süresi gerekir.

• Bildirim Zorunluluğu: Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

Bölüm 3: Tahliye Sonrası Süreç ve Sıkça Sorulan Sorular

3.1. Yeniden Kiralama Yasağı ve Kiracının Tazminat Hakkı

Ev sahibi, "ihtiyaç" nedeniyle kiracısını tahliye ettirdikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın o konutu üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kurala uymayan ev sahibi, eski kiracısına, son ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

• Soru: Ev sahibi TÜFE oranında zam yaptı ama ben kabul etmiyorum, beni evden çıkarabilir mi?

• Cevap: Hayır. Sadece yasal kira artışını kabul etmemeniz bir tahliye sebebi değildir. Ev sahibi, ancak kanunda sayılan diğer haklı nedenler (ihtiyaç, iki haklı ihtar vb.) varsa tahliye davası açabilir.

• Soru: Tahliye davası ne kadar sürer?

• Cevap: Mahkemelerin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte, bir tahliye davası ortalama 6 ay ile 18 ay arasında sürebilmektedir.

• Soru: Ev satıldı, yeni ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?

• Cevap: Hayır. Yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra 1 ay içinde size ihtarname gönderip, bu tarihten 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu sürelere uymak zorundadır.

• Soru: Aile konutunda eşimden habersiz tahliye taahhüdü imzaladım. Geçerli mi?

• Cevap: Hayır. Kiralanan mülk "aile konutu" ise, diğer eşin açık rızası olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir.

Sonuç: Haklarınızı Bilin, Profesyonel Destek Alın

2025 yılı, kira ilişkilerinde bilgi sahibi olmanın ve adımları doğru atmanın ne kadar önemli olduğunu bir kez daha göstermiştir. Gerek kiracıların fahiş zamlara ve haksız tahliye taleplerine karşı haklarını koruması, gerekse ev sahiplerinin yasal haklarını en doğru ve hızlı şekilde kullanabilmesi için kiracı tahliyesi gibi hukuki süreçlerin inceliklerini bilmek şarttır.

Bu karmaşık süreçlerde hak kaybı yaşamamak için bir uzmandan destek almak en güvenli yoldur. Kira hukukuyla ilgili tüm uyuşmazlıklarınız da doğru adımları atmak ve süreci en iyi şekilde yönetmek için Avukat Mete Şahin Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.