Kardeşler Arasında Paylaşılamayan Evin Mahkeme Yoluyla Satışı: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası – Ankara ve Yenimahalle Özelinde 2026 Yılı Kapsamlı Rehberi

1. Giriş: Miras Hukukunda Mülkiyetin Çözülmesi ve Yerel Dinamikler

Türkiye'de gayrimenkul mülkiyeti, yalnızca ekonomik bir değer ifade etmenin ötesinde, sosyolojik ve psikolojik boyutları olan derinlikli bir kavramdır. Özellikle "baba ocağı" olarak nitelendirilen aile konutları veya gelecek nesillere aktarılması hedeflenen arsa yatırımları, murisin (miras bırakanın) vefatı sonrasında mirasçılar arasında çözülmesi gereken karmaşık bir hukuki düğüme dönüşebilmektedir. Ankara, başkent olması ve sürekli gelişen kentsel dönüşüm projeleriyle gayrimenkul hukukunun en canlı yaşandığı merkezlerin başında gelmektedir. Şehrin en büyük ve yapılaşma açısından en hareketli ilçelerinden biri olan Yenimahalle; Batıkent'in düzenli imar yapısı, Şentepe'nin kentsel dönüşüm süreci ve Çayyolu aksının yüksek gayrimenkul değerlemesiyle, miras ihtilaflarının yoğunlaştığı bir bölge olarak öne çıkmaktadır.

Bu kapsamlı yazı 2026 yılı itibarıyla yürürlükte olan güncel mevzuat, Yargıtay'ın en yeni içtihatları ve dijitalleşen adalet sisteminin getirdiği UYAP E-Satış süreçleri ışığında, halk arasında "İzale-i Şuyu" olarak bilinen Ortaklığın Giderilmesi Davası'nı tüm boyutlarıyla ele almaktadır. Raporun temel amacı, sadece teorik bilgi sunmak değil, aynı zamanda Ankara Yenimahalle özelinde karşılaşılacak pratik sorunlara, maliyet analizlerine ve stratejik çözüm yollarına dair derinlemesine bir başvuru kaynağı oluşturmaktır.

Miras ortaklığının giderilmesi, hukuk tekniği açısından Çift Taraflı Dava niteliği taşıyan, yani davacı ile davalının yargılama sonucunda elde edilecek haklar bakımından eşit statüde olduğu nadir dava türlerinden biridir. Bu davada amaç, taraflardan birini yenmek değil, hukuki bir kilitlenme halini alan "birlikte mülkiyet" rejimini sonlandırarak, her bir paydaşın hakkını bireysel mülkiyet veya nakdi değer olarak almasını sağlamaktır. 2026 yılına gelindiğinde, zorunlu arabuluculuk şartı, elektronik ihale sisteminin tam entegrasyonu ve güncellenen harç oranları, bu dava türünü geçmiş yıllara göre çok daha teknik ve uzmanlık gerektiren bir sürece dönüştürmüştür.

Aşağıdaki bölümlerde, mülkiyet türlerinin analizinden başlayarak, dava açılış süreçleri, muhdesat (arazi üzerindeki yapı) iddialarının yarattığı hukuki komplikasyonlar, bilirkişi incelemeleri, satışın elektronik ortamda gerçekleştirilmesi ve vergilendirme süreçleri adım adım incelenecektir.

2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Temelleri ve Mülkiyet Rejimleri

Ortaklığın giderilmesi davasını doğru analiz edebilmek için öncelikle Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) öngördüğü mülkiyet rejimlerinin ve bu davanın dayandığı hukuki zeminin detaylıca irdelenmesi gerekmektedir.

2.1. Birlikte Mülkiyet Kavramı ve Türleri

Türk hukukunda mülkiyet hakkı, kural olarak tek bir kişiye ait olabileceği gibi, birden fazla kişinin aynı eşya üzerinde aynı anda malik olması şeklinde de tezahür edebilir. Birlikte mülkiyet, iki ana başlık altında toplanır: Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti. İzale-i şuyu davalarının neredeyse tamamı, bu iki mülkiyet türünden birinin sona erdirilmesi talebine dayanır.

2.1.1. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, mirasçılar arasındaki ilişki yasa gereği "Elbirliği Mülkiyeti" olarak başlar. Bu mülkiyet türünde, ortakların (mirasçıların) belirlenmiş, somut, matematiksel olarak ayrışmış payları yoktur. Ortaklar, malın tamamına, hep birlikte maliktirler.

• Hukuki Sonuç: Elbirliği mülkiyetinde, ortaklardan biri tek başına mal üzerinde tasarrufta bulunamaz, payını satamaz veya rehnedemez. Tüm kararların oybirliği ile alınması gerekir.

  
  

• İzale-i Şuyu İlişkisi: Ortaklığın giderilmesi davası, çoğu zaman bu "kilitlenme" halini çözmek için açılır. Davanın açılmasıyla birlikte, mahkeme öncelikle elbirliği mülkiyetinin çözülerek paylı mülkiyete geçilmesini veya doğrudan satış yoluyla ortaklığın bitirilmesini hedefler.

2.1.2. Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)

Paylı mülkiyette, birden çok kimse, maddi olarak bölünmemiş olan bir malın tamamına, belli paylarla maliktir (TMK m. 688). Her paydaş, kendi payı bakımından malik hak ve yetkilerine sahiptir. Payını devredebilir, rehnedebilir veya alacaklıları tarafından bu pay haczedilebilir.

• Hukuki Sonuç: Paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyetine göre daha esnek bir yapıdır. Ancak paydaşlar arasında malın kullanımı veya yönetimi konusunda anlaşmazlık çıkarsa, yine izale-i şuyu davası gündeme gelir.

  
  

• Ankara Örneği: Örneğin Yenimahalle Batıkent'te üç kardeşin 1/3'er hisse ile sahip olduğu bir dairede, kardeşlerden biri hissesini satmak isterse ve diğerleri almazsa, dışarıya satış zor olabilir. Bu durumda paydaş, mahkemeye başvurarak "ortaklığın giderilmesini" talep eder.

2.2. Davanın Hukuki Niteliği: "Actio Duplex" (Çift Taraflı)

Ortaklığın giderilmesi davası, usul hukuku açısından kendine özgü karakteristiği olan "iki taraflı" bir davadır.

• Kazanan/Kaybeden Yokluğu: Klasik davalarda davacı kazanırsa davalı kaybeder. Ancak bu davada, sonuç herkes için ortaktır. Taşınmaz satıldığında elde edilen bedel, davacıya da davalıya da payları oranında dağıtılır.

  
  

• Yargılama Giderlerinin Paylaşımı: Bu özelliğin doğal bir sonucu olarak, mahkeme masrafları, harçlar ve vekalet ücretleri, davayı kaybedene yükletilmez; tüm paydaşlara hisseleri oranında paylaştırılır.

  
  

• Davadan Feragat Sorunu: Davacı davadan feragat etse bile, davalılardan biri "Ben davanın devam etmesini ve ortaklığın giderilmesini istiyorum" derse, dava devam eder. Bu, davanın çift taraflı niteliğinin en net göstergesidir.

2.3. Yasal Dayanak ve 2026 Mevzuatı

Davanın yasal dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesidir. Madde metni şöyledir: "Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir."

2026 yılı itibarıyla, bu madde hükmü geçerliliğini korumakta olup, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu'ndaki (HMK) yargılama usulleri çerçevesinde uygulama şekillenmektedir. Özellikle 7. Yargı Paketi ve sonrasında gelen düzenlemelerle (zorunlu arabuluculuk gibi), davanın ön şartları değişmiş, ancak özü aynı kalmıştır.

3. Dava Öncesi Süreç: Zorunlu Arabuluculuk ve Hazırlık

2026 yılında bir izale-i şuyu davası açmayı düşünen bir vatandaşın veya vekilinin atması gereken ilk adım, doğrudan mahkemeye gitmek değil, alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerini tüketmektir.

3.1. Dava Şartı Olarak Arabuluculuk (2026 Güncel Durum)

01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren ve 2026 yılında da katı bir şekilde uygulanan mevzuat değişikliği ile, ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir.

• Başvuru Zorunluluğu: Davacı taraf, dava dilekçesini sunmadan önce, uyuşmazlığın tarafları ile (diğer tüm mirasçılar/paydaşlar) arabuluculuk masasında görüşmek zorundadır.

  
  

• Süreç: Arabuluculuk bürosuna başvurulur, resmi bir arabulucu atanır ve taraflar toplantıya davet edilir. Bu toplantıda taraflar; malın aynen taksim edilip edilemeyeceğini, birbirlerine hisse devri yapıp yapamayacaklarını veya malın rızai olarak üçüncü kişiye satılıp satılamayacağını müzakere ederler.

  
  

• Anlaşamama Tutanağı: Eğer taraflar anlaşamazsa, arabulucu tarafından bir "anlaşamama son tutanağı" düzenlenir. Bu tutanağın aslı veya onaylı sureti, dava dilekçesine eklenmek zorundadır. Aksi takdirde dava, HMK m. 115/2 uyarınca usulden reddedilir.

3.2. Ankara Yenimahalle'de Arabuluculuk Pratiği

Yenimahalle bölgesindeki gayrimenkul ihtilaflarında arabuluculuk süreci, genellikle duygusal bariyerlerin aşılması için bir fırsat olabilmektedir. Özellikle aile apartmanlarında, kardeşlerden birinin diğerinin hissesini satın alması arabuluculuk aşamasında sıkça karşılaşılan bir çözümdür. Ancak Ankara'daki gayrimenkul fiyatlarının yüksekliği (Örneğin Çayyolu veya Batıkent'te bir dairenin 2026 değeri), nakit akışı sorunu yarattığı için anlaşmalar bozulabilmekte ve süreç yargıya taşınmaktadır.

3.3. Taraf Teşkili ve Hazırlık İşlemleri

Dava açılmadan önce yapılması gereken en kritik işlem, taraf teşkilinin sağlanmasıdır. Ortaklığın giderilmesi davalarında, tapuda kayıtlı tüm paydaşların (veya ölmüşlerse mirasçılarının) davada yer alması zorunludur.

• Veraset İlamı: Mirasçıların tespiti için Sulh Hukuk Mahkemesi'nden veya noterden veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınmalıdır.

  
  

• Mernis Adresleri: Tüm tarafların tebligata yarar açık adresleri tespit edilmelidir. Tebligat yapılamaması, davanın yıllarca uzamasının bir numaralı sebebidir.

  
  

4. Yargılama Süreci: Görev, Yetki ve Usul

Arabuluculuk sürecinden sonuç alınamaması halinde, yargı süreci resmen başlar. Bu aşamada usul kurallarına riayet etmek, davanın selameti açısından hayati önem taşır.

4.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: 2026 yılı itibarıyla, ortaklığın giderilmesi davalarına bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Asliye Hukuk Mahkemeleri bu davalara bakmaz.

  
  

• Yetkili Mahkeme: Yetki kuralı kesindir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Taşınmaz Ankara'nın Yenimahalle ilçesi sınırları içerisindeyse, yetkili mahkeme Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri olacaktır.

Ankara Adliyesi Yapılanması ve Lokasyon Bilgisi: Ankara Adliyesi'nin birimlerinin farklı binalarda hizmet vermesi nedeniyle, Yenimahalle bölgesindeki bir taşınmaz için açılacak davada doğru binaya gitmek önemlidir. 2026 verilerine göre, Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri Dışkapı Ek Hizmet Binası (Etlik Caddesi üzerinde) faaliyet göstermektedir. Vatandaşların duruşma günlerinde davetiye üzerindeki bina adresini dikkatlice kontrol etmeleri gerekir.

4.2. Paylaştırma Yöntemleri: Aynen Taksim mi, Satış mı?

Mahkeme, davayı görürken öncelikle malın "aynen taksim" (fiziksel paylaşım) suretiyle giderilip giderilemeyeceğini araştırır.

4.2.1. Aynen Taksim (Fiziksel Bölünme)

Bu yöntem, malın paydaş sayısı kadar parçaya bölünerek dağıtılmasıdır. Ancak gayrimenkul hukukunda bunun uygulanabilirliği sınırlıdır.

• İmar Mevzuatı Engeli: Yenimahalle gibi planlı yapılaşmanın olduğu bölgelerde, bir dairenin 3 kardeşe fiziksel olarak bölünmesi (mutfak birine, salon birine) imkansızdır. Arsa vasıflı taşınmazlarda ise İmar Kanunu'nun öngördüğü minimum parsel büyüklükleri (ifraz şartları) devreye girer.

  
  

• Değer Düşüklüğü: Bölünme, taşınmazın toplam değerinde fahiş bir azalmaya neden olacaksa, mahkeme aynen taksime karar vermez.

  
  

• Denkleştirme (İvaz): Parçalar eşit değilse, eksik parça alan tarafa diğer tarafça para (ivaz) ödenerek denkleştirme yapılır.

  
  

4.2.2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Uygulamada davaların %95'inden fazlası bu yöntemle sonuçlanır. Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda mahkeme, taşınmazın satış memurluğu aracılığıyla satılmasına ve bedelin paydaşlara dağıtılmasına hükmeder.

• Açık Artırma: Satış kural olarak herkese açık şekilde (ihale/açık artırma) yapılır.

  
  

• Ortaklar Arasında Satış: Tüm paydaşlar (mirasçılar) oybirliği ile isterse, satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilir. Bu, malın aile içinde kalmasını sağlayan istisnai ama etkili bir yöntemdir. Ancak tek bir paydaş bile itiraz ederse, satış halka açık yapılır.

  
  

5. Kritik Bir Sorun: Muhdesat İddiası ve Aidiyetin Tespiti Davası

Ankara'nın özellikle gecekondu önleme bölgelerinden dönüşen semtlerinde (Şentepe, Yakacık, Karşıyaka, Pamuklar) sıkça rastlanan, davanın seyrini ve mali sonucunu değiştiren en önemli unsur "Muhdesat" kavramıdır.

5.1. Muhdesat Nedir?

Hukuk terminolojisinde muhdesat; bir arazi (arz) üzerinde bulunan, ancak mülkiyeti arazi sahibinden farklı bir kişiye ait olan yapı, bina, tesis veya dikili ağaç gibi "bütünleyici parça" niteliğindeki varlıklardır. Örneğin; tapu babanın üzerinedir ancak arsa üzerindeki 3 katlı binanın 2. katını büyük abi, 3. katını küçük kardeş kendi birikimleriyle yapmıştır. İşte bu durumda bina, "muhdesat" niteliği kazanır.

5.2. İzale-i Şuyu Davasında Muhdesat İddiası

Ortaklığın giderilmesi davası görülürken bir paydaş, "Satılacak olan taşınmazın üzerindeki evi ben yaptım, satış parasından evin değeri bana verilmeli" diyerek muhdesat iddiasında bulunabilir.

• İkrar (Kabul): Eğer tüm diğer paydaşlar duruşmada bu iddiayı kabul ederse (örneğin; "Evet, o katı ağabeyim yaptı" derlerse), mahkemece ayrıca bir dava açılmasına gerek kalmadan bu beyan tutanağa geçirilir ve hesaplama buna göre yapılır.

  
  

• İnkar ve Bekletici Mesele: Eğer paydaşlardan biri bile bu iddiayı reddederse, Sulh Hukuk Mahkemesi bu uyuşmazlığı çözmeye yetkili değildir. Mahkeme, iddia sahibine "Muhdesat Aidiyetinin Tespiti Davası" açması için kesin süre (genellikle 10 gün veya 2 hafta) verir. Bu dava açılırsa, izale-i şuyu davası durur ve tespit davasının sonucu beklenir (Bekletici Mesele).

  
  

5.3. Muhdesat Bedelinin Hesaplanması: "Oran" Formülü

Muhdesatın varlığı tespit edildiğinde, satış parasının nasıl paylaşılacağı Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıyla belirlenmiş bir formüle dayanır. Muhdesat sahibi, binanın değerini "ayrıca" almaz; bir oran dahilinde alır. Hesaplama Yöntemi:

1. Arz Değeri (A): Taşınmazın arsa değeri bilirkişi tarafından belirlenir.

   
   

2. Muhdesat Değeri (M): Yapının/ağacın değeri belirlenir.

   
   

3. Toplam Değer (T): A + M = Taşınmazın Toplam Değeri.

   
   

4. Muhdesat Oranı: M / T formülü ile muhdesatın toplam değere oranı bulunur.

Örnek Senaryo (Ankara Yenimahalle):

Yenimahalle Şentepe'de bir arsa ve üzerindeki 2 katlı bina satılıyor.

• Satış (İhale) Sonucu Elde Edilen Bedel: 10.000.000 TL.

• Bilirkişi Raporuna Göre Arsa Değeri: 4.000.000 TL.

• Bilirkişi Raporuna Göre Bina Değeri: 6.000.000 TL (Binayı kardeşlerden biri yapmış).

• Toplam Takdir Edilen Değer: 10.000.000 TL.

  Oran: 6 Milyon / 10 Milyon = %60.

Dağıtım:

Satıştan gelen 10.000.000 TL'nin %60'ı (6 Milyon TL), öncelikle binayı yapan kardeşe (muhdesat sahibine) verilir. Geriye kalan %40'lık kısım (4 Milyon TL), tapudaki miras payları oranında tüm kardeşler (binayı yapan dahil) arasında paylaştırılır. Bu yöntem, yapıyı yapan kişinin emeğinin ve harcamasının korunmasını sağlar.

5.4. Muhdesat Konusunda 2026 Yargıtay Yaklaşımı

Yargıtay, muhdesat iddialarında ispat yükünü iddia sahibine yükler. Faturalar, tanık beyanları, belediye kayıtları, yapı kayıt belgeleri (imar barışı belgeleri) en önemli delillerdir. Ancak, sadece tadilat, boya-badana veya çatı onarımı gibi "zorunlu ve faydalı giderler" muhdesat sayılmaz. Bu tür harcamalar için "sebepsiz zenginleşme" davası açılmalıdır; izale-i şuyu davasında oran hesaplamasına katılmazlar.

6. Satış Süreci ve UYAP E-Satış Portalı

Mahkemece ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildikten ve bu karar kesinleştikten sonra dosya, mahkemenin "Satış Memurluğu" birimine devredilir. 2026 yılında satış süreci, tamamen dijitalleşmiş bir altyapı olan UYAP E-Satış Portalı üzerinden yürütülmektedir. Fiziki ihale ("tellalın bağırması") dönemi kapanmıştır.

6.1. UYAP E-Satış Nedir?

Adalet Bakanlığı tarafından işletilen esatis.uyap.gov.tr adresi, icra ve izale-i şuyu satışlarının yapıldığı resmi platformdur. Vatandaşlar, avukatlar ve şirketler bu platform üzerinden Türkiye genelindeki tüm ihalelere katılabilirler.

6.2. İhaleye Katılım Adımları (2026 Güncel)

Ankara Yenimahalle'deki bir taşınmazın ihalesine katılmak isteyen bir alıcının (veya mirasçının) izlemesi gereken teknik adımlar şöyledir:

1. Sisteme Giriş: E-Devlet şifresi veya mobil imza ile esatis.uyap.gov.tr adresine giriş yapılır.

   
   

2. İlanın Bulunması: "İlan Arama" menüsünden İl (Ankara), İlçe (Yenimahalle/Altındağ), Mahkeme (Sulh Hukuk Satış Memurluğu) kriterleri seçilerek ilgili taşınmazın ilanı bulunur.

   
   

3. Teminat Yatırma: İhaleye teklif verebilmek için, taşınmazın muhammen bedelinin (bilirkişi tarafından belirlenen değer) %10'u oranında teminat (pey akçesi) yatırılması zorunludur.

   
   

   -Ödeme Yöntemi: Teminat, Vakıfbank nezdindeki hesaplara havale/EFT yoluyla veya sistem üzerinden kredi kartı ile yatırılabilir.

   
   

   -Mirasçılar İçin İstisna: Eğer ihaleye giren kişi mirasçı (hissedar) ise ve hissesinin değeri, yatırması gereken teminat tutarını karşılıyorsa, teminat yatırmaktan muaftır. Bu durum, mirasçıların malı geri alması için büyük bir avantajdır.

   
   

4. Teklif Verme: İhale süresi (genellikle 7 gün) boyunca sistem üzerinden teklif verilebilir.

6.3. İhale Mantığı ve %50 Kuralı

2026 mevzuatına göre açık artırma, taşınmazın muhammen bedelinin %50'si üzerinden başlar.

• Örneğin; 10 Milyon TL değerindeki bir ev, 5 Milyon TL başlangıç fiyatıyla ihaleye çıkar.

  
  

• En yüksek teklifi veren, sürenin sonunda malın sahibi olur.

  
  

• Zaman Uzatımı: İhalenin bitimine son 10 dakika kala yeni bir teklif gelirse, ihale süresi otomatik olarak 10 dakika (veya sistemin belirlediği kısa bir süre) uzar. Bu, "son saniye" tekliflerini engellemek ve malın gerçek değerini bulmasını sağlamak içindir.

6.4. İhale Sonrası Süreç

• Ödeme: İhaleyi kazanan kişi, ihale bedelini (teminat mahsup edildikten sonra) verilen süre içinde (genellikle 7 gün) nakit olarak mahkeme veznesine yatırmak zorundadır.

  
  

• KDV ve Vergiler: İhale bedeline ek olarak KDV, Damga Vergisi ve Tellaliye Harcı da alıcı tarafından ödenir.

  
  

• Tescil: Ödemeler tamamlandıktan sonra Satış Memurluğu, Tapu Müdürlüğü'ne yazı yazarak taşınmazın alıcı adına tescilini sağlar.

7. Maliyet Analizi: Masraflar, Harçlar ve Avukatlık Ücretleri (2026)

Bir davanın açılmasından sonuçlanmasına kadar geçen süreçteki maliyet kalemleri, müvekkillerin en çok merak ettiği konudur. 2026 yılı tarifelerine göre Ankara'da bir izale-i şuyu davasının mali portresi şu şekildedir:

7.1. Dava Açılış Masrafları

Dava açarken davacı tarafından ödenmesi gereken peşin masraflar şunlardır.

• Başvuru Harcı: 2026 yılı için tahmini 335,20 TL bandındadır.

  
  

• Karar ve İlam Harcı: Satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında harç alınır. Bu harç, satış bedelinden kesilerek tüm paydaşlara yansıtılır.

  
  

• Gider Avansı: Tebligat, bilirkişi ve keşif işlemleri için mahkeme veznesine yatırılan tutardır. Taraf sayısına göre değişmekle birlikte, ortalama 3.000 TL – 5.000 TL civarındadır. (Yetersiz kalırsa mahkeme ek avans ister).

7.2. Yargılama Giderlerinin Akıbeti

Davanın "Actio Duplex"(iki taraflı) özelliği gereği, dava başında davacının cebinden çıkan bu masraflar, dava sonunda yanmaz. Satış bedeli dağıtılırken, yapılan tüm yargılama giderleri (harçlar, bilirkişi ücretleri vb.) masrafı yapan tarafa öncelikli olarak ödenir veya tüm paydaşlara hisseleri oranında paylaştırılır.

7.3. Satış Aşaması Masrafları ve Vergiler

Satış gerçekleştiğinde, devlet tarafından tahsil edilen kalemler şunlardır:

• Satış İlani ve Masrafları: Gazete ilanı (yerel veya ulusal) ve internet ilanı masrafları satış bedelinden düşülür.

  
  

• Karar ve İlam Harcı: Satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında harç alınır. Bu harç, satış bedelinden kesilerek tüm paydaşlara yansıtılır.

  
  

• Tellaliye Harcı: Belediye sınırları içinde %1 oranındadır. Genellikle alıcıdan tahsil edilir.

  
  

• Damga Vergisi: İhale bedeli üzerinden (2026 oranlarına göre binde 5,69 veya güncellenmiş haliyle) alıcıdan alınır.

  
  

• KDV (Katma Değer Vergisi):

  -150 m² altı konutlarda KDV oranı %1 veya %10 (kentsel dönüşüm ve riskli yapı durumuna göre değişir).

  -150 m² üstü konutlarda ve işyerlerinde %20 KDV uygulanır.

  
  

  Kritik Detay: Eğer ihaleyi bir mirasçı kazanırsa, kendi hissesine isabet eden kısım için KDV ödemez. Sadece diğer mirasçılardan satın aldığı hisseler oranında KDV öder. Bu, mirasçı alıcılar için %20'ye varan bir maliyet avantajıdır.

7.4. Avukatlık Ücretleri (2026 AAÜT)

Avukatlık ücreti iki farklı kalemde değerlendirilir:

1. Yasal (Karşı) Vekalet Ücreti: Mahkemenin, davayı kazanan (veya bu davada olduğu gibi taraf olan) avukat lehine takdir ettiği ücret. 2025-2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre Ortaklığın Giderilmesi davaları için maktu ücret yaklaşık 30.000 TL seviyesindedir. Ayrıca satış memurluğundaki işlemler için ek 18.000 TL takdir edilir. Bu ücretler, paydaşlardan payları oranında alınır.

   
   

2. Sözleşmesel Vekalet Ücreti: Avukat ile müvekkili arasında serbestçe belirlenen ücrettir. Ankara Barosu tavsiye niteliğindeki tarifeler ve piyasa koşullarına göre, genellikle dava değerinin veya müvekkilin payına düşen miktarın belli bir yüzdesi (%10 - %20 aralığında) veya maktu bir rakam olarak kararlaştırılır.

8. Önalım (Şufa) Hakkı ve 11. Yargı Paketi Etkisi (2026)

Miras/hisseli taşınmazlarda en sık karıştırılan konulardan biri yasal önalım (şufa) hakkıdır. Paydaşlar çoğu zaman “yabancıya gitmesin, ben alayım” düşüncesiyle bu hakkı kullanmak ister. Ancak satışın türü (cebri mi, rızai mi) sonucu tamamen değiştirir.

8.1. Cebrî Satışlarda Önalım Hakkı Yoktur

Cebrî artırma yoluyla yapılan satışlarda önalım (şufa) hakkı kullanılamaz.Bu kural; icra satışları, mahkemece yapılan cebrî artırmalar ve ayrıca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar için de geçerlidir (TMK m.733).

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası sonucunda yapılan satışlar da cebrî artırma niteliğinde olduğundan şufa işlemez. İhale herkese açıktır; en yüksek teklifi veren kişi (paydaş veya üçüncü kişi) taşınmazı alabilir.

8.2. Rızai Satışlar ve 7571 Sayılı Kanun (11. Yargı Paketi) Değişiklikleri

Bir paydaş, hissesini tapuda rızasıyla (iradi olarak) üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar bakımından yasal önalım hakkı doğar. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile (TMK m.733–734) bu alanda iki temel değişiklik getirilmiştir:

(A) “Tapu Bedeli” değil, “Rayiç Bedel” Esası (TMK m.734/2)

Önalım davasında bedel artık sırf tapuda gösterilen satış bedeline göre yürütülen bir “ucuz bedelle alma” aracı değildir. Yeni düzenlemeye göre:

• Dava konusu payın rayiç bedeli, hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.

• Önalım hakkını kullanan paydaş, belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır.

• Bu bedel ve giderler süresinde yatırılmazsa önalım hakkı sahibi adına tescile karar verilemez.

• Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemasıyla birlikte ilgilisine ödenir.

(B) Süreler: 3 Ay + Her Hâlde 1 Yıl (TMK m.733)

Önalım hakkının kullanımı bakımından süre rejimi şu şekildedir:

• Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

• Önalım hakkı, bildirimin tebliğinden itibaren 3 ay içinde kullanılmalıdır.

• Ayrıca her hâlde satış tarihinden itibaren 1 yıl geçmekle önalım hakkı düşer.

  
  

(C) Geçiş Kuralı (Uygulamada Çok Kritik)

• TMK m.733’teki (1 yıl azami süre ve istisnalar dâhil) değişiklikler, 25.12.2025’ten önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Bu eski satışlarda önceki hükümlere göre (azami 2 yıl rejimi) değerlendirme yapılır.

• TMK m.734/2’deki rayiç bedel düzenlemesi ise 25.12.2025’ten önce açılmış önalım davalarına uygulanmaz; bu davalar eski hükümlere göre yürür.

9. Ankara Yenimahalle Bölgesel Analizi ve Tavsiyeler

Yenimahalle, Ankara'nın demografik ve yapısal olarak en çeşitli ilçesidir. Bu durum, izale-i şuyu davalarının seyrini etkiler.

• Bilirkişi Raporlarına İtiraz: Batıkent veya Çayyolu gibi bölgelerde emlak fiyatları çok hızlı değişmektedir. Davadaki bilirkişi raporu 6 ay öncesine aitse, enflasyon nedeniyle piyasa değerinin çok altında kalmış olabilir. Bu durumda, rapora itiraz ederek "yeniden kıymet takdiri" istemek, mirasçıların malının ucuza gitmemesi için kritik bir stratejidir. Avukat Mete Şahin olarak, Yenimahalle bölgesindeki emlak endekslerini yakından takip ederek müvekkillerimizin hak kaybına uğramasını engelliyoruz.

  
  

• Kentsel Dönüşüm Etkisi: Şentepe veya Demetevler bölgesindeki eski binalarda, "Riskli Yapı" kararı varsa, izale-i şuyu davası yerine 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında 2/3 çoğunlukla satış veya müteahhit ile anlaşma yolu tercih edilebilir. Bu yol, mahkeme sürecinden daha hızlı ve az masraflı olabilir. Hukuki yol haritası belirlenirken bu alternatif mutlaka değerlendirilmelidir.

  
  

10. Sıkça Sorulan Sorular

1. Kardeşim evi satmak istemiyor, yine de dava açabilir miyim?

   Evet, açabilirsiniz. Türk Medeni Kanunu'na göre "hiç kimse ortaklığa zorlanamaz". Paydaşlardan sadece birinin talebi bile, diğerlerinin rızası olmasa dahi davanın açılması ve malın satılması için yeterlidir.

   
   

2. Davayı kazanırsam mahkeme masraflarını karşı taraf mı öder?

   Hayır. İzale-i şuyu davalarının "kaybedeni" yoktur. Dava sonunda yapılan tüm yargılama giderleri (harçlar, keşif paraları, bilirkişi ücretleri) ve avukatlık ücretleri, tüm paydaşlara hisseleri oranında paylaştırılır. Davacı başlangıçta masrafı yapar, satış sonunda hissesi oranında diğerlerinden tahsil eder.

   
   

3. Evin içinde kardeşim oturuyor, onu evden çıkarabilir miyim?

   İzale-i şuyu davası devam ederken kardeşi tahliye edemezsiniz. Ancak dava sonuçlanıp ev satıldığında, yeni malik "Ecrimisil" (haksız işgal tazminatı) ve tahliye davası açarak oturan kişiyi çıkarabilir. Ayrıca geçmişe dönük 5 yıllık kira bedeli (ecrimisil) talep edilebilir.

   
   

4. Mahkeme satışında evi biz (mirasçılar) alabilir miyiz?

   Evet, ihaleye mirasçılar da katılabilir. Hatta mirasçıların ihaleye katılması avantajlıdır çünkü teminat yatırma zorunluluğu (hisseleri oranında) muaftır ve KDV'yi sadece diğerlerinin payı üzerinden öderler.

   
   

5. İhale bedeli çok düşük kalırsa ne olur?

   İhale, muhammen bedelin %50'sinden başlar. Eğer katılım olmazsa veya teklifler düşük kalırsa mal ucuza gidebilir. Bunu önlemek için paydaşların da ihaleye girip fiyatı yükseltmesi ("peye sürmek") yaygın bir stratejidir.

   
   

6. "Muhdesat" iddiası davayı ne kadar uzatır?

   Eğer muhdesat konusunda anlaşmazlık çıkarsa ve ayrı bir "Muhdesat Aidiyetinin Tespiti" davası açılırsa, süreç en az 1-1,5 yıl daha uzar. Çünkü ana dava, bu tespit davasının sonucunu beklemek zorundadır.

   
   

7. 2026 yılında dava ne kadar sürer?

   Ankara mahkemelerinin iş yükü ve tebligat süreçlerine bağlı olarak; muhdesat iddiası yoksa ve tebligatlar sorunsuz yapılırsa ortalama 10-14 ay sürer. Ancak mirasçı sayısı çoksa, yurtdışında yaşayanlar varsa süreç 2-3 yılı bulabilir.

   
   

8. Avukat tutmak zorunda mıyım?

   Kanunen zorunluluk yoktur. Ancak izale-i şuyu davaları teknik detayları (tebligat usulleri, kıymet takdiri, ihale) yoğun olan davalardır. Usul hatası hak kaybına neden olabilir. Uzman bir avukatla çalışılması önerilir.

   
   

9. Babam vefat etmeden önce evi kardeşime "satış" gibi gösterip devretmiş. İzale-i şuyu açabilir miyim?

   Hayır, önce "Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası" açarak tapuyu mirasçılar adına tescil ettirmelisiniz. Tapu düzelmeden izale-i şuyu açılamaz.

   
   

10. Satış parasını ne zaman alabilirim?

    İhale yapıldıktan sonra 7 gün içinde "ihalenin feshi" davası açılmazsa ihale kesinleşir. Para, vergiler kesildikten sonra genellikle 1-2 ay içinde mirasçıların hesabına yatırılır.

    
    

11. İzale-i şuyu davasını engellemenin bir yolu var mı?

    Hukuken engellemek zordur. Ancak "İdame-i Şuyu" (ortaklığın devamı) sözleşmesi varsa veya malın paylaşılması o an için "fahiş zarar" doğuracaksa (örneğin mevsimsel hasat zamanı) hakim erteleme verebilir.

    
    

12. Teminat (depozito) yatırmadan ihaleye girebilir miyim?

    Eğer mirasçı/paydaş iseniz ve hissenizin değeri, yatırmanız gereken teminat tutarını (%10) karşılıyorsa, teminat yatırmadan ihaleye katılabilirsiniz.

11. Sonuç: Hak Kaybına Uğramamak İçin Profesyonel Yaklaşım

Ankara Yenimahalle ve çevresinde miras kalan taşınmazların paylaşımı, hem ailevi ilişkilerin hassasiyeti hem de hukuki prosedürlerin karmaşıklığı nedeniyle zorlu bir süreçtir. 2026 yılındaki güncel yasal düzenlemeler, UYAP üzerinden yürüyen şeffaf ama teknik ihale süreçleri ve muhdesat gibi gizli maliyet kalemleri, bu sürecin profesyonel bir hukuki destekle yönetilmesini zorunlu kılmaktadır.

İzale-i Şuyu Davası Kısa Künye (2026)	Detay
Görevli Mahkeme	Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili Yer	Taşınmazın bulunduğu ilçe (Örn: Yenimahalle)
Dava Ön şartı	Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu
Ortalama Süre	12 - 18 Ay
Harç Türü	Maktu Başvuru Harcı + Nisbi Karar Harcı (Satıştan kesilir)
Satış Yeri	UYAP E-Satış Portalı (esatis.uyap.gov.tr)
KDV Oranı	Konut m² ve durumuna göre %1, %10 veya %20

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.