Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
Başkasının Tapu Davası ve Kesin Hüküm

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/353 E., 2025/1037 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Amasya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.)

SAYISI : 2023/461 E., 2024/488 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalı yüklenici şirketten taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 44 no.lu bağımsız bölümü 90.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, söz konusu inşaatın %90'dan fazlasını bitirmesine rağmen davalı yüklenicinin tapuyu devretmediğini, yükleniciye ulaşılamadığını, arsa sahiplerinin ise inşaat tamamlanmadığı gerekçesiyle tapu devrini yapmadıklarını, inşaatın çok az bir kısmının bitirilmediğini, kalan kısmın taraflarca tamamlanabilir olduğunu, mevcut haliyle bağımsız bölümün teslime hazır ve satılabilir durumda bulunduğunu ileri sürerek, davalılar adına olan tapu kaydının iptal edilerek müvekkili adına tesciline, tapu iptalinin mümkün olmadığı durumda ise taşınmazın güncel bedeli belirlenerek sonra artırılmak üzere şimdilik 500,00 TL alacağın satış vaadi sözleşmesinin tanzim edildiği tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 21.12.2022 tarihli ıslah dilekçesi ile de öncelikle tapu iptaline karar verilmesi, aksi halde dava değerini artırarak toplamda 180.000,00 TL alacağın yasal faizi ile birlikte her iki davalıdan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı yüklenici ...Otomotiv şirketi ile müvekkilinin de aralarında bulunduğu arsa malikleri arasında 22.09.2017 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 4. maddesine göre söz konusu inşaatın %75'lik kısmının tamamlanması halinde yükleniciye 36 bağımsız bölümün, iskan ruhsatı alındıktan sonra da 3 adet bağımsız bölümün tapusunun verileceğinin kararlaştırıldığını, davalı şirket tarafından inşaatın yaklaşık %60'lık kısmının tamamlandığını, davalı yüklenici şirketin sözleşme ile kararlaştırılan inşaatı tamamlayamayacağının anlaşılması üzerine 09.10.2020 tarihli tadilat sözleşmesinin imzalandığını, bu sözleşme ile ilk arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. ve 6. maddelerinde yer alan hükümler kaldırılarak 4. ve 6. maddenin değiştirildiğini, buna göre inşaatın geri kalan kısmının ... tarafından yapılmaya devam edileceği ve inşaatı tam ve eksiksiz tamamlanması halinde sözleşmede belirtilen 8 dairenin ...’a verileceğinin kararlaştırıldığını, davalı yüklenici ...Otomotiv İnşaat Proje Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. tarafından da ana sözleşmenin kaldırılan ve eklenen hükümlerine muvafakat verildiğini, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin müvekkili arsa malikini bağlamadığını, davacının ödediği bedele yönelik taleplerini davalı şirkete karşı alacak davası açarak ileri sürmesi gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Davalı şirket davaya cevap vermemiştir

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı yüklenici şirketin dava konusu 44 nolu bağımsız bölümün taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışı konusunda vaatte bulunduğu, davalı şirketin sözleşmenin gereklerine uygun olarak inşaatı tamamlayamaması nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. ve 6. maddelerinin tadil edilerek davalı yükleniciye verilmesi gereken 8 adet taşınmazın, ...'a inşaatın eksik işlerinin tamamlanması karşılığında devri konusunda anlaşmaya varıldığı, bu 8 adet taşınmazın içinde 44 no.lu bağımsız bölümün de bulunduğu, ...'ın tadil sözleşmesi gereğince verilen işleri tamamladığı, dava konusu taşınmazın taraflar arasında düzenlenen sözleşmeler gereğince ...'a verilmesi gerektiği, ayrıca ... tarafından davalı arsa maliki ... aleyhine açılan tapu iptali tescil davası sonunda dava konusu taşınmazın davacı olan ... adına tesciline karar verildiği kararın 05.07.2024 tarihinde kesinleştiği, bu nedenle dosyada davalı olarak bulunan yüklenici şirketin davacıya vaat ettiği 44 no.lu bağımsız bölümü davacıya devir imkânı olmadığı gerekçesiyle davacı tarafından davalılar aleyhine terditli olarak açılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasının reddine, davacının ikinci talebi olan taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan alacak davasının davalı şirket yönünden kabulü ile 180.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirket olan ... Otomotiv İnşaat ...Ltd.Şti' den alınarak davacıya verilmesine, davacının taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan alacak davasının davalı ...'ın sözleşmenin tarafı olmaması nedeniyle ... yönünden pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; hem Yerel Mahkemenin hem de Bölge Adliye Mahkemesinin hukuki değerlendirmede hataya düşmüş olduğunu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ekindeki arsa malikleri ve davalı yüklenici firma tarafından imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde inşaatın %75’i tamamlandığında yükleniciye bırakılan 36 adet bağımsız bölümün tapularının yükleniciye verileceği, geri kalan 3 adet bağımsız bölüm tapusunun ise iskân ruhsatı alındıktan sonra verileceğinin kararlaştırıldığını, halihazırda inşaatın %85'inin tamamlanmış olduğunu, tescile engel bir durum bulunmadığını, yüklenici davalı şirketin borçları sebebi ile aciz duruma düştüğünü, taşınmazların tümünde aşırı miktarda ipotek borcu ve haciz şerhleri bulunduğunu, satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline satılan 44 nolu bağımsız bölümün tapu devrini bilerek ve isteyerek kendi adına tescil ettirmediğini, davalı yüklenicinin borca batık olması ve alacağın tahsili kabiliyetinin imkânsız hale gelmesi nedeniyle öncelikle davalı ... adına kayıtlı taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini talep ettiklerini, mümkün olmadığı takdirde borca batık ve gayrifaal yüklenici firma ...'ndan tahsil kabiliyeti olmayan 180.000,00 TL alacağın her iki davalıdan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu kaydının iptal ve tescil, mümkün olmadığı takdirde taşınmazın güncel bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Davalı yüklenici ile davalı ... ve dava dışı diğer arsa malikleri arasında 22.09.2017 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşme kapsamında yükleniciye isabet eden 44 no.lu bağımsız bölümün 14.05.2020 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 90.000,00 TL bedel karşılığında davacı ...’a temlik edildiği, davalı yüklenicinin işi yaklaşık %60 civarında tamamladığı, geri kalan işin tamamlanması konusunda davalı yüklenici ile arsa malikleri arasında 09.10.2020 tarihli ek sözleşme (tadilat sözleşmesi) imzalandığı, bu sözleşme kapsamında geriye kalan işin ... tarafından yapılacağı ve asıl sözleşmede yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 39 bağımsız bölümden tek tek numaraları sayılmak suretiyle 8 bağımsız bölümün inşaatı tamamlaması karşılığında ... ...’a devredileceği hususunda mutabakata varıldığı, ...’ın geri kalan işleri tamamladığı, davacının bu davayı açmasından sonra 16.01.2021 tarihinde ...’ın da tapusu davalı arsa maliki ... üzerinde bulunan dava konusu 44 no.lu bağımsız bölümün tapusunun kendisine devri konusunda dava açtığı, her iki davanın önce birleştirilerek görüldüğü sonra davaların tefrik edildiği, ...’ın açtığı tapu iptal tescil davasında ... lehine tapu iptali tescile karar verildiği, bu kararın kesinleştiği, ancak Amasya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/106 Esas sayılı dosyasında görülen tapu iptali tescil davasında davacı ...’ın taraf olmadığı dosya içeriği ile sabittir. Davacının temyiz aşamasında dahi öncelikle tapu talebinde bulunduğu taşınmazın ... adına tesciline karar verildiğine göre HMK 125 gereğince davacının tapu iptali tescil talebini ...’a yöneltmek isteyip istenmediğinin sorularak, istemesi halinde ...’ın davaya dahil edilerek öncelikle tapu iptali tescil talebinin değerlendirilmesi gerekir. Mahkemece, ...’ın Amasya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/106 Esas sayılı dosyasında görülen davasında davacı ...’ın taraf olmadığı, kesinleşen kararın davacı ... bakımından kesin hüküm oluşturmayacağının dikkate alınması gerekirken bu hususun gözden kaçırıldığı, öte yandan davacı ...’ın 44 no.lu bağımsız bölümü davalı yüklenici şirketten 14.05.2020 tarihinde temlik aldığı, dava dışı ...’ın ise 09.10.2020 tarihli (tadilat sözleşmesi) 3. kişi yararına sözleşme çerçevesinde aynı taşınmazın devrine hak kazandığı, bu durumda davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendisine bırakılan 44 no.lu bağımsız bölümü davacı ...’a temlik ettiği, artık bu taşınmazla ilgili tasarruf hakkının kalmadığı hususu da dikkate alınarak bir değerlendirme yapılması ve davacının talepleri ile ilgili karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

07.05.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.