Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Hukuki Ayıp ve Tacir Kiracının İzin Riski

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/334 E., 2024/3255 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Karaman 1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2017/774 E., 2022/504 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; imar planında enerji üretim ve iletim tesisleri alanı olarak planlanan davalı idareye ait 165, 166, 167, 168 ve 174, 175, 176 parsel numaralı taşınmazların ihale sonucunda 13.04.2015 ve 24.07.2015 tarihli, 25 yıl süreli sözleşmeler ile müvekkili tarafından kiralandığını ve lisanssız güneş enerji tesisi çalışmalarına başlandığını, ancak alanın daha önce başka bir şirket tarafından EPDK'ya ön lisans başvurusu kapsamında bildirildiğini öğrendiklerini, 26.11.2015 tarihinde yer teslimi yok sayılarak kira başlangıç tarihinin ve ödemelerin koordinat çakışması giderilerek yeni yer teslim tarihine kadar dondurulması, ödenen bedellerin çakışma giderildikten sonra işleyecek dönem kira bedellerine sayılması talebiyle davalı idareye başvurulduğunu, 28.06.2016 tarihinde EPDK tarafından ön lisans başvurusuna konu alanlarda yapılacak lisanssız başvuruların teknik değerlendirmelerinin olumsuz olacağının, koordinat revizyonunun mümkün olmadığının ve bağlantı görüşlerinin iptal edileceğinin davalı idareye bildirildiğini, idarenin bu durumu bilmemesinin mümkün olmadığını, buna rağmen aynı koordinatlar içinde kalan taşınmazı davalı şirkete kiraya verdiğini, davalı şirketin tüm çabalarına rağmen çakışmanın giderilemediğini, 06.09.2016 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesi feshedilerek sözleşme imzalanması ve sürdürülmesi için yapılan masraflar ile santralin yapılamamasından kaynaklanan kâr kaybının yasal faiziyle ödenmesini ihtar ettiklerini, davalı idarenin kusuru ile şirketin zarara uğradığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 814.126,00 TL'nin yasal faiziyle tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı idare vekili; dava dışı şirketin idarenin bilgisi ve izni dışında idareye ait arazi koordinatlarını yarışmaya girerken EPDK'ya bildirmesi neticesinde hem idarenin güneş enerjisi santrali kurma projesi olan taşınmazın hem de üçüncü kişilere kiraya verilen taşınmazların bu kapsamda kaldığını, kiracıların taşınmazları kullanımında sorunlar çıktığı gibi idarenin de kendi taşınmazında yatırım yapamadığını, durum öğrenildiğinde iyiniyetle hareket edilerek kiracıların durumdan haberdar edildiğini, çakışmanın giderilmesi ve yatırımların önünün açılması için çalışmalar ve toplantılar yapıldığını, mutabakat metinleri hazırlanarak şirketlere sunulduğunu, İl Genel Meclisince kira sözleşmesinin dondurulması yönünde karar alındığını, bu süreçte kira bedeli alınmadığını, davacının bir zararının bulunmadığını, haksız fiilin dava dışı şirket tarafından gerçekleştirildiğini, idarenin hem kendi yatırımı hem de sözleşmeler sebebiyle zarara uğradığını, davalının fesih hakkı olmadığını, sözleşmenin haksız feshine bağlı sonuçların doğacağını, söz konusu arazinin çok büyük olduğunu, aralarında dava dışı şirketin de bulunduğu birçok şirketin arazide 25'er m²'lik alan kiralayarak ölçümler yaptığını, dava dışı şirketin tüm araziyi EPDK'ya bildirmesinin idarenin bilgisi ve izni dışında olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu kira sözleşmesine konu yerin daha önce ... projesi için dava dışı ... A.Ş.ye kiraya verildiği, aynı yer için ... A.Ş. ile yapılan kira sözleşmesinden sonra davacı taraf ile kira sözleşmesi yapıldığı ve bu şekilde aynı yere ilişkin iki farklı kira sözleşmesinin bulunduğu, davacı ile yapılan sözleşmenin güneş enerjisi üretimi tesisi kurmak için yapıldığı ancak sözleşmenin baştan itibaren bu amaç için kullanımının yer çakışması nedeniyle imkansız olduğu, davacının kira sözleşmesinden beklediği amacı elde edemediği, hayatın olağan akışı gereği davalı idarenin aynı yer için yaptığı kira sözleşmelerini bilmemesinin mümkün olmadığı, sözleşme yapılmadan önce gerekli inceleme ve araştırmanın yapılması gerektiği, davalı idarenin yer çakışmasını bildiği ve kusuru bulunduğu, sözleşme baştan itibaren hükümsüz olup, işlemin dönme iradesine ilişkin olduğu, davacının kira sözleşmesinden beklediği amacı elde edemediği, feshin haklı olduğu, sözleşmenin geçerli olacağına inanılarak yapılan masrafların tazmininin talep edilebileceği, aynı olayda hem müspet zarar, hem de menfi zarar istenmesi mümkün olmadığından sözleşmeden dönme halinde istenebilecek olan zarar kaleminin menfi zarar olması nedeniyle 16.07.2020 havale tarihli ek rapor esas alınarak, davanın kısmen kabulü ile 718.960,11 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz yoluna başvurmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davacının sözleşme hükümlerine göre kira bedelini ödemesi gerektiğini, müvekkil idareden herhangi bir alacağının bulunmadığını, ortaya çıkan çakışmada hiçbir kusuru olmamasına ve çakışmaya bir diğer şirketin neden olmasına rağmen idarenin iyi niyet göstererek kira sözleşmesini dondurduğunu, bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, itirazlarının değerlendirilmediğini, kira sözleşmesinin feshedilmesinde idarenin herhangi bir kusuru bulunmadığından ödenen kira bedellerinin ve teminatın sözleşme hükümlerine göre iadesinin ve ayrıca varsa diğer masrafların da menfi zarar olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralananın hukuki ayıplı olduğu iddiasına dayalı olarak kira sözleşmesinin, feshinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.

İki tarafa borç yükleyen kira sözleşmesinde; kiracı kira bedelini ödemekle, kiraya veren ise kiralananı kira süresince sözleşmedeki kullanım amacına uygun olarak kiracının kullanımına hazır bulundurmakla yükümlüdür.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301. maddesi; “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” hükmünü içerir.

Kiralananın “sözleşmede amaçlanan kullanıma ve işletilmeye elverişli” olmaması hâli, karşımıza “ayıp” kavramını çıkarır. Bu noktada kira sözleşmeleri bağlamında ayıp konusuna değinmekte fayda vardır.

Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim ayıp olarak değerlendirilmektedir. Kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla imzalamışsa kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir. Sözleşmenin yapılmasında güdülen kullanım amacının tayininde kiralananın tahsis şekli, mahalli örf, kiraya verenin tek taraflı olarak temin ettiği nitelikler göz önüne alınır.

Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu 6098 sayılı Kanun'un 304 ve devam maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan 304. madde hükmüne göre; “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”

Aynı Kanun’un 306. maddesi; “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.” şeklindedir.

Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukukî ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır.

Yine, kiracının tacir olduğu durumlarda, kiraya verenin sorumluluğunun takdir ve tayininde 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (6102 sayılı Kanun) 18. maddesinin ikinci fıkrasında davalının basiretli davranma yükümlülüğünün dikkate alınması gerekmektedir. Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Tüzel kişi tacirin tüm işleri ticari iş niteliğindedir.

Bu çerçevede yapılacak değerlendirmede, kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmesi önem taşır. Tacir, tacir olmayan kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamayacak ve gelişi güzel bir şekilde, haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, bazı hususları bilmediğini iddia edemeyecek ya da gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremeyecektir.

Elbette kiracının tacir olması kiraya verenin kiralan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ne var ki, kiraya verenin bu sorumluluğu da kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanun’dan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir. Ayrıca, kiralanan yerdeki özellikle hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmelerinin (10.) maddesinde; kiracının tarafından kiraladığı parselle ilgili EPDK, TEİAŞ, TEDAŞ, MEDAŞ ve ... Belediyesi ile yapılacak bütün yazışmaları ve anlaşmaları (MEDAŞ dan alınacak bağlantı anlaşmasına çağrı mektubu) yapacağı, iki yıl içerisinde gerekli işlemleri tamamlayacağı, bağlantı anlaşmasının yapılamama sebebinin MEDAŞ'tan kaynaklanması durumunda kiracının ikinci yılın sonunda sözleşmenin feshini talep edebileceği, kiracı tarafından sözleşmenin feshi talep edildiğinde sözleşmenin idarece 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun (2886 sayılı Kanun) 62. maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın feshedileceği düzenlenmiş olup, 11. maddede ise; (10.) madde dışında nedenlerle kiracının fesih talebinde bulunması, faaliyetini durdurması, amacı dışında kullanması ve taahhüdünü yerine getirememesi durumunda sözleşme feshedilerek cari yıl kira bedelinin tazminat olarak irad kaydedileceği, taşınmazın amacında ve sözleşmede belirlenen şekilde kullanılıp kullanılmadığının idarece her zaman denetlenebileceği düzenlenmiş, kurumlara başvuru ve yapılacak anlaşmalarla ilgili sorumluluk kiracı tarafından üstlenilmiş, kiraya veren bakımından kiracının faaliyetine ilişkin bir sorumluluk hükmüne yer verilmemiştir. Kiracı tarafından 06.09.2016 tarihli noter ihtarı ile idarece bilinmesi gereken ... A.Ş.nin lisans başvurusu ve bu kapsamda EPDK tarafından ön lisans başvurusu kapsamındaki yerlere ilişkin lisanssız başvuruların reddedileceğine dair yazısı doğrultusunda idarenin kusuru sebebiyle sözleşmenin feshedildiği bildirilmiş, sözleşmenin imzalanması ve sürdürülmesi için harcanan 777.726,00 TL'nin ve yıllık 48.667 USD kar kaybının faiziyle 10 gün içinde ödenmesi ihtar edilmiştir.

2012 yılında dava dışı ... A.Ş. tarafından idareye ait taşınmaz üzerinde yer alan 25 m²'lik alanın 1 yıllığına kiralandığı, idare tarafından davacıya 2015 yılında kiraya verilen taşınmazların aynı kira dönemi için dava dışı şirkete kiraya verildiğine dair dosya içinde sözleşme bulunmadığı, dolayısıyla aynı kiralananın farklı şirketlere kiraya verilmiş olmadığı, taşınmaz bakımından bilgi istenilmesi üzerine davalı idarece 07.06.2013 tarihli yazı ile 69 nolu parsel için enerji üretim alanı olarak imar planı yapım çalışmalarının devam ettiğinin, 09.05.2013 tarihli ve 131 sayılı il genel meclisi kararı ile enerji üretim lisansı alan firmalara 2886 sayılı Kanun uyarınca kiralama ya da satışının yapılması hususunda encümene yetki verildiğinin bildirildiği, idarece taşınmazların dava dışı şirkete kiraya verilmesi yönünde bir işlem yapılmadığı anlaşılmıştır.

Tüm bu açıklamalar çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki kira sözleşmelerine konu kiralananlar bakımından kira sözleşmelerinin kurulmasından önce enerji üretim faaliyetinde bulunacak olan davacının 6102 sayılı Kanun'un 18. maddesinin gerektirdiği özeni göstermediği, faaliyet alanı yönünden yeterli inceleme ve araştırma yapmayarak basiretli davranmadığı, kira sözleşmesinde kiraya verenin kiracının faaliyetine ilişkin resmi izin ve belgeler bakımından sorumluluk aldığına dair hüküm bulunmadığı, kira sözleşmelerinde kiralananların arsa niteliğinde bulunduğunun ve güneş enerjisi iletim ve üretim tesis alanı olarak kullanılacağının belirtilmesi doğrultusunda kiralananın kullanım amacına uygun durumda olduğu, kiralananın niteliklerinden kaynaklı bir ayıp bulunmadığı, tacir olan kiracının enerji üretim alanında faaliyet gösteren dava dışı şirketin lisans başvurusu sebebiyle gerekli resmi izinleri alamayacak olmasının kendi işletme riski kapsamında olduğu sözleşmenin bu sebeple feshinde kiraya verenin sorumluluğu bulunmadığının anlaşılmakla, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.