Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Ürün Kirasında Artış Şartı ve Uyarlama

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/2013 E., 2025/138 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 13. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/380 E., 2023/76 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı ile dava dışı şirket arasında düzenlenen 11.03.2015 tarihli kira sözleşmesini, müvekkilinin 18.06.2015 tarihli devir sözleşmesi ile devraldığını bu sözleşmede; kira bedelinin ilk yıl için net 1.711.600,00 TL olduğunun, her takvim yılı başında TÜİK tarafından belirlenen bir önceki yılın ÜFE oranlarına göre artırılacağının, kira bedelinin her takvim yılı başından 15 Ocak tarihine kadar peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, ÜFE oranında her yıl yapılan artışlar dikkate alındığında 2018 yılına göre kira bedellerine kümülatif artış oranın %80 olarak uygulandığını, 2018 yılından bu yana üretim sarf malzemelerinin %113 oranında artış olması, döviz ve arz piyasalarında olağan dışı dalgalanmaların gerçekleşmesi dolayısıyla maliyetlerinde olağan dışı bir artışla karşılaşıldığını, öte yandan Covid-19 salgını kapsamında alınan ilave tedbirler dolayısıyla artan maliyetler nedeniyle müvekkilinin kira borcunun tamamını ödeyemeyecek duruma düştüğünü, davalının 2020 yılı kira bedeline %25,15 ÜFE oranını tatbik ettiğini ve 4.019.765,34 TL+KDV’nin ödenmesini istediğini, müvekkilinin 2020 yılı kira bedeline %12,28 TÜFE artış oranının uygulanması talebinin davalı İdarece reddedildiğini, 2021 yılında kira bedelindeki beklenmedik aşırı artışın müvekkili bakımından aşırı ifa güçlüğü oluşturduğunu, kira bedellerinde ve üretim giderlerinde artışın fazla olduğunu ileri sürerek; 2021 yılı kira bedelinin KDV hariç 3.211.957,92 TL olarak belirlenmesine, yıllık kira artışının pandemi süresi boyunca yapılmamasına, pandemi süresi geçtikten sonra ise TÜFE oranı dikkate alınarak yapılması yönünde kira bedelinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 138. ve 344. maddeleri uyarınca uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; koronavinüs salgınının tarımsal üretim faaliyetleri yönünden mücbir sebep olarak kabul edilmediğini, kaldı ki mücbir sebep halinin 3 ay süre ile sınırlı olacak şekilde kabul edildiğini, 6098 sayılı Kanunun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğünün şartlarının somut olayda gerçekleşmediğini, davacının kira artış oranlarıyla ilgili taleplerinin salgının başlamasından çok önceye dayandığını, kira sözleşmesini devralmasının ardından defaatle artış oranının değişmesi yönünde taleplerde bulunduğunu, kira artış oranları ile ilgili şikayetlerinin salgından kaynaklanmadığını, tacir olan ve basiretli davranması gereken davacının ÜFE oranlarında maydana gelen artışı örgörülmeyen olağanüstü bir durum olarak ileri sürmesinin mümkün olmadığını, dava konusu kira sözleşmesi hasılat kirası niteliğinde olup Kanunun 344. maddesi doğrultusunda uyarlama talep edilmesinin mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; uyuşmazlığa konu olan kiralananın 6098 sayılı Kanun’un ürün kirası hükümlerine tabi bir taşınmaz olduğu, bu sebeple konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan 339, 344 ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamayacağı, davacının faaliyet göstediği tarım alanının Covid-19 döneminde yayımlanan genelgeler ile kısıtlanmadığı, ayrıca davacının cirosunun sürekli artış gösterdiğinin bilirkişi raporu ile sabit olduğu, Kanunun 138. maddesinde düzenlenen uyarlamanın koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; İçişleri Bakanlığı tarafından pandemi döneminde yayımlanan genelgelerde tarım sektörüne ilişkin bir kısıtlama bulunmadığı, uyuşmazlığa konu olan kiralananın 6098 sayılı Kanunun ürün kirası hükümlerine tabi olduğu, davacının cirosunun sürekli artış gösterdiğinin bilirkişi raporu ile sabit olduğu, uyarlamanın koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; Mahkemece davanın mahiyetinin hatalı tespit edildiğini, işbu davanın; taraflar arasında imzalanmış olan kira sözleşmesindeki ÜFE artış oranının uygulanması ve bu durumun başlı başına aşırı ifa güçlüğüne neden olması sebebiyle yıllık kira artışının TÜFE oranına göre yapılabilmesi için sözleşmenin uyarlanması olduğunu, dava dilekçesinin sadece bir bölümünde yer verilen pandemi sürecinin davanın esası olarak değerlendirildiğini, uyarlama davası şartlarının tamamının müvekkil şirket bakımından gerçekleştiğini, sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkması gerektiğini, sözleşmeye göre kira bedeline tatbik edilmesi gereken ÜFE oranında meydana gelen ve halen devam etmekte olan artışın bunu gösterdiğini, bu çerçevede 6098 sayılı Kanunun 1 38... . maddelerine dayanan taleplerinde haklı olduklarını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, kira sözleşmesinde her yıl ÜFE oranında artış yapılacağının kararlaştırıldığı, kiralananın konut ve çatılı işyeri vasfında olmaması nedeniyle 6098 sayılı Kanunun 344. maddesinin uygulanamayacağı, artış şartının tarafları bağlayacağı, ekonomik koşullardaki değişikliğin tacir olan davacı bakımından öngörülemez olduğundan söz edilemeyeceği, artış oranının da bu kapsamda değerlendirilmesi gerektiğinden uyarlama nedeni olarak kabul edilemeyeceği, İlk Derece Mahkemesince, 6098 sayılı Kanunun 344. maddesinin uygulanamayacağının 138. madde kapsamında da uyarlama koşullarının oluşmadığının belirtildiği, davacının artış şartına bağlı uyarlama talebinin bu şekilde değerlendirilmiş olduğu anlaşılmakla davacının temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.