Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2308 E., 2025/5405 K. — Sözlü Kirada Erken Tahliye ve Hor Kullanma

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/282 E., 2025/482 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Gebze 2. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/451 E., 2022/1078 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince duruşma talepli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne, taraf vekillerinin duruşma isteminin miktar yönünden reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkillerinin maliki olduğu taşınmazda, davalının 01.12.2006 tarihinden kiralananı tahliye ettiği 2015 yılına kadar kiracı olduğunu, kira bedellerini eksik ödeyen davalının 03.02.2015 tarihli ihtarname ile taraflar arasındaki kira sözleşmesini feshederek kiralananı tahliye ettiğini, davalının feshi ihbarı, koşullarına aykırı şekilde usulsüz yaptığı gibi kiralanan taşınmaza ilişkin anahtar teslimini de usulüne uygun yapmadığını, müvekkilinin taşınmazı halihazırdaki durumu ile aynı şartlarda kiraya vermek için çaba sarf ettiğini ancak bunun mümkün olmadığını, davalı şirketin taşınmazı tahliye ederken kiralanana büyük zarar verdiğini, kötü kullanımın tespiti için Gebze 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/6 D. iş sayılı dosya numarası ile tespit yapıldığını ileri sürerek; 3 aylık makul süre kira bedeli 66.000 USD’nin, hasar bedeli olarak fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10.000,00 TL'nin 03.02.2015 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsilini talep etmiş, talep arttırım dilekçesinde hor kullanma tazminatı talebini 52.750,00 TL’ye çıkarmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; kiralananı fahiş fiyat artışı ve şirket çalışanları ile yetkililerine karşı şiddet ve baskı uygulanması nedenleri ile haklı olarak tahliye ettiklerini, müvekkilinin kiraladığında harap durumda olan fabrika binasını ve araziyi ihya ederek 9 yıl kullandığını, bina ruhsatsız olduğu için yasaların izin verdiği ölçüde ufak tefek tadilatlar yapılarak binanın ayakta kalmasının sağlandığını ve bu şekilde davacılara teslim edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacılar tarafından sözleşmenin başlangıcı olarak belirtilen 01.12.2006 tarihinin, davalı tarafından keşide edilen 26.12.2014 tarihli ihtarnamede ikrar edildiğinden sözleşmenin başlangıç tarihi olarak kabul edildiği, davacının delil tespiti talebi ile 03.02.2015 tarihinde taşınmazın kiraya verenin fiili hakimiyetine geçtiği, bilirkişi raporunda kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin 75 gün olarak tespit edildiği, tarafların kira bedeli konusunda da ihtilaf halinde oldukları, davalının cevap dilekçesinde en son ödenen kira miktarının 11.000 USD olduğunu kabul ve beyan ettiği, bu nedenle makul süre bedeli hesabında davacılara ödenmesi gereken toplam aylık kira miktarının 11.000 USD olarak kabul edildiği, kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için gereken süre bedelinin 27.500 USD olarak hesap edildiği, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin sözlü olarak yapıldığı, sözleşmede bu hususta bir açıklık bulunmadığından kiralananın kullanım şekline uygun iyi halde kiracıya teslim edildiğinin kabul edilmesi gerektiği, bilirkişi raporunda hor kullanmadan kaynaklanan zararın 52.750,00 TL olarak hesaplandığı, raporun dosya kapsamı ile uyumlu, denetime ve hüküm kurmaya elverişli bulunduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, kiralananın yeniden kiraya verilebileceği süre bedeli olarak 27.500 USD'nin 03.02.2015 tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi gereğince devlet bankalarının Amerikan Doları ile açılmış 1 yıl vadeli mevduata ödediği en yüksek faiz oranı ile birlikte, hor kullanma tazminatına yönelik olarak 52.750,00 TL'nin 03.02.2015 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davalı şirketin dava konusu taşınmazda 01.12.2006 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi ile kiracı olduğu, kiralananı 03.02.2015 tarihinde kira dönemi sona ermeden tahliye ettiği, davalı şirketin 13.01.2015 tarihinde davacı ... hesabına 2015 Ocak kira bedeli açıklamasıyla 11.000 USD ödediği, alınan bilirkişi raporunda kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre olarak 75 gün tespit edildiği, kiracı tarafından kiraya verene ödenmesi gereken, kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için gereken süre bedelinin 27.500 USD olduğu, ayrıca belirsiz alacak davası olarak açılan hor kullanma bedelinin tespiti için alınan bilirkişi raporlarında hor kullanma nedeniyle oluşan hasar bedelinin yıpranma payı düşülmüş hali ile tahliye tarihindeki değerinin 52.750,00 TL olduğunun belirlendiği gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacılar vekili; aylık kira bedelinin 22.000 USD olduğunu, bilirkişi raporunda, kiralananın onarım süresi olarak belirlenen 45 gün dikkate alınarak makul süre kira tazminatına hükmedilmesi gerektiğini, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tespit dosyasında hazırlanan bilirkişi raporlarından yararlanmak suretiyle taşınmazda meydana gelen hasar ve zararın hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklı olduğu, hangilerinin ise hor kullanımdan kaynaklı olduğunun tespit edilmesi konusunda hataya düşüldüğünü, hor kullanma tazminatının olması gerekenden düşük hesaplandığını, yeterli, ayrıntılı ve denetlemeye elverişli olmayan bilirkişi raporunun hükme esas alınmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili; kira başlangıç tarihinin 01.12.2006 tarihi olduğu konusunda ve kira bedelinde taraflar arasında ihtilaf bulunduğunu, müvekkilinin 26.12.2014 ihtarnamesi ile yapılan tahliye bildiriminin süresinde olduğunun kabulü ile erken tahliye tazminatı talebinin reddi gerektiğini, gabin tehdit, korkutma nedeniyle kira bedelini 11.000 USD’ye artırdığını, 31.01.2015 tarihli ihtarname ile kiralananın tahliye edileceğinin bildirildiğini, yeniden kiraya verme süresi belirlenirken ihtarnamenin dikkate alınmadığını, müvekkilinin kiralananı aldığı gibi iade ettiğini, eski halinin belirsiz olduğunu, kiralananın kullanılabilir vaziyette bırakıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin süresinden önce feshi nedeniyle makul süre kira tazminatı ve hor kullanma kullanma tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi olmasına ve Mahkemece kira bedeli ile başlangıç tarihine ilişkin değerlendirmelerde bir isabetsizlik bulunmamasına, davacının dava dilekçesinde onarım süresine ilişkin kira kaybı talebi olmamasına ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli olduğunun anlaşılmasına göre, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.