Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2322 E., 2025/5849 K. — Salgın Nedeniyle Kiranın Feshi ve Ödenen Bedelin İadesi

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/3444 E., 2025/638 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/1549 E., 2023/1774 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının davalı ile imzaladığı 01.03.2020 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme uyarınca 1 49... numaralı taşınmazları kiraladığını, 01.03.2020-30.11.2020 dönemi kira bedeli olan 2.250.000,00 TL'yi ödediğini, ancak 2020 yılı Mart ayı içerisinde görülmeye başlanan Covid-19 pandemisinin olumsuz etkileri sebebiyle davacının gelirindeki azalma, kiralananın kullanım amacına elverişli olmayan şekilde teslimi, ödemelerin ertelenmesi yolundaki taleplerinin kabul görmemesi ve aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin devamının çekilmez hale geldiğini, aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak kira bedelinden indirim yahut sözleşmeden dönme hakkı bulunduğunu, kiralananın tahliye edildiğini, sözleşmeden dönülmesi nedeniyle ödenen kira bedellerinin iadesi gerektiğini ileri sürerek; tahliye tarihine kadar ödenen dokuz aylık kira bedeli 2.250.000,00 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu taşınmazların gerekli incelemeler yapılarak 17.03.2020 tarihinde teslim alındığını, tadilat çalışmalarına başlayan davacının 15.05.2020 tarihinde yaptığı kira erteleme talebinin intifa hakkı sahibi tarafından kabul edilmediğini, daha sonra davacının 31.08.2020 tarihli talebi doğrultusunda sözleşmenin 30.11.2020 tarihinde sonlandırıldığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 138. maddesinde yer alan düzenlemenin henüz ifa edilmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan hakların saklı tutularak ifası halinde uygulanabileceğini, davacının edimini yerine getirirken talep hakkını saklı tuttuğuna ilişkin beyanda bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 01.03.2020 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi kapsamında davacının 01.03.2020-30.11.2020 dönem kirası olarak davalıya 2.250.000,00 TL kira ödediği, davacı tarafından feshedilen sözleşme sonucunda taşınmazların 30.11.2020 tarihinde davalı kiraya veren tarafından teslim alındığı konusunda çekişme bulunmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile 2.250.000,00 TL'nin 27.02.2020 tarihinden itibaren işleyecek gecikme zammı ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sürekli edimli sözleşme niteliğindeki kira sözleşmeleri bakımından, sözleşmeden dönmenin ifa sürecine geçilene dek söz konusu olabileceği, buna karşılık ifa süreci içerisinde sözleşmeden dönme yerine ancak sözleşmenin ileriye dönük feshinin söz konusu olabileceği, kiralananın teslim alınmasından ve kullanılmaya başlanmasından sonra ortaya çıkan bozukluklardan ötürü feshin ileriye etkili olacağı, davacının 31.08.2020 tarihli sözleşmenin karşılıklı feshi talebinin davalı tarafça onaylanması üzerine, karşılıklı mutabakat ile kiralananın 30.11.2020 tarihinde tahliye edilerek kiraya verene teslim edildiği, kiralanan teslim alınarak taraflarca sözleşmenin ifa sürecine geçilmesi nedeniyle sözleşmeden dönme şartlarının gerçekleşmediği, davacının tahliye tarihine kadar işleyen kira parasından sorumlu olduğu ve ödediği kira parasının iadesini talep edemeyeceği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; taşınmaza ait kira sözleşmesinden aşırı ifa güçlüğü nedeniyle dönüldüğünü ve karşılıklı mutabakat ile sözleşmenin sona erdiğini, davacının iradesinin sözleşmeden dönmeye yönelik olduğunu, davacı İdarenin pandemi sebebiyle sorumlulukları artarken gelirlerinin azaldığını, salgın hastalığın mücbir sebep halini doğurduğunu, mücbir sebepten kaynaklanan ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünden tahsil edilen kira bedellerinin iadesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, ödenen kira bedellerinin iadesi istemine ilişkindir.

TBK m.138/1 "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır." hükmünü içerir.

Temyiz edilen kararda; açıklanan kanun hükmünün doğru şekilde uygulanmasına, TBK m.138/1 son cümlesinde de belirtildiği üzere sürekli edimli sözleşmelerde kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkının kullanılabilecek olmasına, kiralananı teslim alan kiracının tahliye tarihine kadar işleyecek kira bedelini ödemekle yükümlü olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

03.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.