Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2655 E., 2026/114 K. — Kiralananda Yangın ve Kiracının Özen Borcu

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/5739 E., 2025/1246 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Torbalı 1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/1782 E., 2022/1151 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının mülkiyetindeki deponun davalı kiracının kullanımında iken 03.06.2015 tarihinde çıkan yangında kullanılamaz hale geldiğini, davalının kusur, ihmal veya tedbirsizliği ile meydana gelen hasardan sorumlu olduğunu ileri sürerek; taşınmazdaki maddi zararın ve onarım süresince yaşanacak kira kaybı zararının tazmini için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 20.000,00 TL'nin ve tespit dosyası masraflarının tahsilini talep etmiş, 01.04.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle; değer kaybı tazminatı olarak 943.793,25 TL'nin, kira kaybı tazminatı olarak 25.125,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; yangından davalının da zarar gördüğünü, yangın anında fabrikanın faal olmadığını, akabinde mahkeme aracılığıyla yapılan tespit üzerine hazırlanan bilirkişi raporu ile eski haline getirme maliyetinin 320.000,00 TL, hurda tutarlarının da 45.000,00 TL olarak hesaplandığını, hasarın giderimi ve binanın eski haline getirilme maliyeti için birçok firmadan alınan teklifin bu tutarlara yakın bulunduğunu, binanın eski halinde bulunan malzemelere ve kalitelerine göre araştırma yapılarak eski hale getirme bedelinin tespiti gerekirken sıfırdan bina yapım maliyeti hesaplanmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, hurda makinelerin alımının engellediğini, taşınmazın tahliye edildiğini, tahliye öncesi de fesih ihbarı göndererek tüm tahakkuk etmiş kira bedellerinin ödendiğini, kayıp kira bedeli adı altında talep edilen bedeli de kabul etmelerinin mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1.İlk Derece Mahkemesinin 18.06.2019 tarihli kararıyla davanın kabulüne karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili tarafından istinaf başvurunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 19.11.2021 tarihli kararıyla; kullanılamaz hale gelen makine ve eşyanın yangın tarihindeki ikinci el piyasa değerinden hurda bedeli indirilerek gerçek zararın belirlenmesi gerekirken, hükme esas alınan raporda yanan malzeme ve eşyaların değerinin ne şekilde, hangi tarih baz alınarak, ikinci el mi sıfır mı olduğu, hurda değerinin düşülüp düşülmediği hususlarının irdelenip irdelenmediğinin anlaşılamadığı, binanın değer kaybı bakımından ise, yanan binanın tamamen ortadan kalktığı ve yerine yeni bir binanın inşa edildiği, yangın öncesi dört bloktan oluşan yapıda blokların inşa-yapı kullanım izin tarihleri birbirlerinden farklı olduğundan bu husus gözetilerek hesaplama yapılıp, yangından etkilenme derecesi ile aşınma payı ile hurda değeri de dikkate alınarak hesaplama yapılması gerektiği, Mahkemece eksik inceleme ile karar verildiği, yangına maruz kalan bina ve içindeki makine ve eşyaların tazmini değeri yönünden bilirkişiden ek rapor alınarak karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

2.İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporuna göre yangının binada sebep olduğu değer kaybının yangın tarihi itibariyle 998.406,40 TL, kira kaybının 33.500,00 TL, makine ve demirbaş yönünden zarar miktarının yangın tarihindeki ikinci el piyasalarındaki kıymet takdirine göre 169.995,00 TL olduğunun, yangın sonucu elektrik tesisatındaki hasar tutarından hurda bedeli düşüldükten sonra 55.000,00 TL olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile 968.918,25 TL'nin dava tarihinden işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 01.03.2013 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli işyeri kira sözleşmesi bulunduğu, kira ilişkisine konu olan mobilya imalatı kapsamında kullanılan fabrikada yangının meydana gelmesinde davalı kiracının kusurlu olduğu, yangının kiralanana yaptığı eklentinin bulunduğu boyahaneden çıktığı, eklentinin imali için davacı kiraya verenin rızası ya da muvafakati olduğuna dair delil ileri sürülmediği, davalı kiracının özenle kullanma ve olduğu şekilde teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmediği, tedbirsizlik ve ihmali bulunduğu, yanma sonucu oluşan değer kaybından blokların ortak yıpranma payı oranı %20 hesaplanarak yangın tarihi itibariyle değerinin 998.406,40 TL olduğu, ıslah dilekçesi esas alınarak hüküm kurulmasının yerinde olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A.Temyiz Sebepleri

Davalı vekili, bilirkişi raporunda itirazların karşılanmadığını ve daha yüksek bir bedel belirlenerek hukuka aykırı bir durum oluştuğunu, raporun yetersiz ve taraflı olduğunu, yeni malik olan davacının kira sözleşmesindeki sigorta yaptırma yükümlülüğünü yerine getirmesi nedeniyle ağır kusurlu olduğunu, bu hususun Mahkemece değerlendirilmediğini, yangının lambadan çıkmadığını, tesisat yenilenmesi taleplerinin kiraya veren tarafından yerine getirilmediğini, periyodik kontrollerin uzman şirkete yaptırıldığını, bina zararının afaki ve fahiş belirlendiğini, binanın eski olup bakım eksikliğinden malikin sorumlu olduğunun değerlendirilmediğini, yangın tutanağında imzası olan görevlilerin tanık olarak dinlenmesi ve sorumluluğun uzman bilirkişilerce belirlenmesi gerekirken olaydan çok sonra yaptırılan tespitinin dikkate alınamayacağını, imara aykırılık iddiasının gerçeği yansıtmadığını, davacının yeni aldığı binayı defalarca gördüğünü, bina tamir edilebilecek olmasına rağmen davacının talebiyle yıkım kararı alındığını, davalının zararının değerlendirilmediğini, kusur durumu belirlenmesine rağmen dikkate alınmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklı kiralananın uğradığı zararın ve kira kaybı zararının tazmini istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü bulunmasına ve taraflar arasında imzalanan 01.03.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiracının kiralananı aldığı hali ile teslim edeceğinin kararlaştırılmasına, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporları ile yangının ortaya çıkmasının kiracının tedbirsizliğinden ve kiracı tarafından eklenti olarak yapılan boyahaneden çıktığının anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,14.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.