Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
İzinsiz Alt Kiraya Verme ve Zımni Kabul

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/3857 E., 2025/1034 K.

DAVA TARİHİ : 23.11.2021

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/3715 E., 2023/1817 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma talepli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın niteliğinin duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmakla, davacı tarafın duruşma isteminin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinden yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; mülkiyeti müvekkiline ait olup, 5 yıldızlı otel olarak kullanılan "..." isimli otel ve otelin dışında ve içinde bulunan birçok dükkândan oluşan dava konusu taşınmazın, dava dışı şirket ile yapılan 01.07.2005 tarihli ve 20 yıl süreli kira sözleşmesi, 18.03.2013 tarihli protokol ile davalıya devredildiği ve davalı tarafça kiracı sıfatıyla kullanılmakta olduğunu, sözleşmenin (15.) maddesinde; kira sözleşmesinin eki niteliğindeki şartnamede belirtilen mevcut 13 adet kiracı ile birlikte taşınmazın kiraya verildiğinin, (32.) maddesinde ise; kiracı tarafça mevcut alt kiracıların tahliyesi ve yeni alt kiracıların temini cihetine gidilmesi halinde, müvekkilinin açık yazılı onayının aranacağının ve taşınmazın kullanımının mevcut iş yerleri ve aynı katta bulunan bağımsız bölümler dışındaki bölümleri kapsayacak biçimde kısmen veya tamamen üçüncü kişilerin kullanımına terk edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, işbu sözleşme hükümlerine rağmen müvekkilinin onayı alınmaksızın taşınmazın yeni kurulan alt kiracılık ilişkileri kapsamında 3. kişiler tarafından kullanılmakta olduğunun ve 13 adet olarak teslim edilen dükkan sayısının bölünmek suretiyle artırıldığının tespit edildiğini, aykırılıkların giderilmediği takdirde sözleşmenin feshedileceğine dair yapılan yazılı bildirime ve tanınan 30 günlük süreye rağmen, sözleşmeye aykırılık oluşturan eylemlere son verilmediğini ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile kiralananın tahliyesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; İstanbul mahkemeleri yetkili olduğunu, davanın yetkisiz mahkemede açıldığını, alt kiracılar tarafından kira bedellerinin, 2019 Haziran ayından bu yana davacının kredi borcu için açılan İstanbul 10. İcra Müdürlüğünün 2018/5951 E. sayılı dosyasına ödenmekte olduğunu, bu nedenle davacının kiracı sayısının 16 olduğu veya kiracıların kimler olduğunu bilmediği iddiasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olup, çelişkili davranış yasağına aykırılık teşkil ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İstanbul 10. İcra Müdürlüğünün 2018/5951 E. sayılı dosyası muhteviyatı ile dava dilekçesi ekinde sunulan Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/2141 E. sayılı dosyasında alınan 12.11.2018 tarihli bilirkişi raporu ve İstanbul 15. İcra Hukuk Mahkemesinin 2019/1388 E. sayılı dosyasında alınan 30.11.2019 tarihli bilirkişi raporlarından, sözleşmeye konu taşınmazda bulunan alt kiracıların kimler olduğunun söz konusu tarihler itibariyle belirlenmiş olduğu, davacı Kurumun bu tespitlere ilişkin bilgi sahibi olduğu, keza davacı Kurum tarafından 05.12.2016 tarihi itibariyle alt kiracılar adına ihtarnameler gönderilmiş olduğu nazara alındığında alt kira ilişkilerinden 2016 yılından bu yana haberdar olduğu anlaşılan davacının, aradan geçen zaman içerisinde davalı kiracıya akde aykırılık nedeniyle ihtarname göndermediği, bu hususta dava açmadığı gözetildiğinde, akde aykırılık nedeniyle tahliye koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında görülen davalar, tespit dosyası, icra müdürlüğünce kira bedellerinin icra dosyasına ödenmesi için alt kiracılara gönderilen muhtıralar, davacı tarafından 2016 yılında davalıya gönderilen ihtarlar ve yine davacı tarafın; taraflar arasında devam eden davalar nedeni ile akde aykırılığa dayalı tahliye davası açmadıklarına dair tevilli ikrarları nazara alındığında, yazılı şekilde karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, ancak dava değeri 43.283.499,60 TL olup, karar tarihi itibariyle davalı lehine 670.835,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken 1.053.669,99 TL vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf talebinin bu yönden kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; taşınmazı kiracı sıfatıyla kullanmakta olan davalı kiracı tarafından, sözleşmeye ve Kanun hükmüne aykırı hareket edilerek, taşınmazın özünü etkileyecek değişiklikler yapılması, dükkanların bölünmesi, birleştirilmesi, yeni dükkanlar oluşturulması gibi taşınmaz üzerinde yapılan tadilat, tamirat, onarım ve değişiklik işlemlerinin hiçbirinden müvekkilinin haberdar edilmediğini, yeni alt kira sözleşmeleri yapılırken müvekkilinin onayının alınmadığını ve dolayısıyla taşınmazın kimler tarafından kullanıldığının müvekkili tarafından takip edilmediğini, bu hususların akde aykırılık oluşturduğunu, kaldı ki işbu akde aykırılıkların sürekli olarak devam etmekte olup, yeni kira ilişkilerinin kurulmakta olduğunu, yine dükkan sayısının sürekli değişiklik gösterdiğinin tespit edildiğini, gerek yaşanan yönetim krizleri, gerekse de açılan tespit davasının derdest olması nedeniyle dava açılmamış olmasının, durumun kabul edildiği şeklinde yorumlanamayacağını, kaldı ki 2021 yılında tespit edilen 16 adet alt kiracının, 20 18... yılındaki kiracılardan farklı olup, bu durumun kabul edilmediğinin ihtar edilerek süresinde ihtarname düzenlendiğini, alt kiracı değişikliklerine hiçbir zaman muvafakat edilmediğini, taşınmazda keşif yapılarak akde aykırı hususlar tespit edilmeden karar verilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, akde aykırılık nedenine dayalı tahliye istemine ilişkindir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi uyarınca; kiracı, kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Bu itibarla kiralananın aynına veya kiraya verenin hukukuna zarar verme olgusu akde aykırılık sayılır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise; kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Taraflar arasında 01.07.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile bu sözleşmenin eki niteliğindeki belgelerin varlığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, bu kira sözleşmesinin "Kira Konusu Taşınmaz" başlıklı (15.) maddesinde yer alan; "Kiracı, bu kira sözleşmesini, kira konusu taşınmazın giriş katında bulunan ve taşınmazın .... Caddesi ile... Caddesine ve ... Sokağa bakan toplam 13 (on üç) adet iş yerinin halen mevcut alt kiracıları ile birlikte, bu sözleşme kapsamına dahil olduğunun bilincinde olarak akdetmiştir" hükmü ile (32.) maddesinde yer alan; "Kiracı tarafından mevcut alt kiracıların tahliyesi ve yeni alt kiracıların temini cihetine gidilmesi halinde, yeni alt kiracıların şartnamenin 3.(b).3. maddesinde belirtilen sınırlamaları karşılama hususu kiracı tarafından araştırılacak ve bu hususların tevsikine ilişkin belgeler THK'nın uygun görüşü alınmak üzere Kurumuna sunulacaktır. Kurumun uygun görüşü alındıktan sonra alt kiracı ile sözleşme akdedilebilecektir. Kiracı, taşınmazın kullanımını kiraya verenin önceden yazılı izni olmaksızın her ne nam adı altında olursa olsun 13 adet mevcut işyeri ve aynı katta bulunan bağımsız bölümler dışındaki bölümleri kapsayacak biçimde kısmen veya tamamen üçüncü kişilerin kullanımına terk edemez, ortak alamaz, kiralayamaz, devir ve temlikte bulunamaz. Kiracının bu yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda kiraya veren işbu sözleşmeyi haklı nedenle (akde aykırılık nedeniyle) sona erdirebilecektir." hükümlerine aykırılık oluştuğu iddiasına dayanarak akde aykırılık nedeniyle tahliye isteminde bulunmuş, Derece Mahkemelerince; davacı tarafından 2016 yılında davalıya gönderilen ihtarlar ve yine taraflar arasında devam eden davalar nedeni ile davacının bahsi geçen mevcut aykırılıklardan haberdar olduğu, bu nedenle değişiklikleri zımnen kabul etmiş sayılması gerektiğinden bahisle, davanın reddine karar verilmiş ise de; kira ilişkisinin devamı süresince, kiraya verenin uygun görüşü alınmadan kurulan her alt kiracılık ilişkisinin ve kiralananın kullanımına ilişkin kiraya verenin rızasına aykırı olarak yapılan her değişikliğin, akde aykırı bir kullanım olduğunun kabulü gerekir. Bu kullanımın kiralanana zarar verip vermemesi de önemli değildir. Bu itibarla, kiraya veren davacı tarafından benimsendiği kabul edilen mevcut alt kiracılık ilişkileri ile kiralananın kullanım durumu sonrasında, davaya konu 07.07.2021 tarihli ihtarnamenin düzenlendiği tarih itibariyle, kiralananda meydana getirilen yeni kullanım durumları ile yeni kurulan kiracılık ilişkileri olup olmadığı ve bu kapsamda yeniden akde aykırılığın oluşup oluşmadığı hususunun saptanması gerektiği kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca; Bölge Adliye Mahkemesince, davacının dava dilekçesinde bildirdiği olgular ile yargılama aşamasında sunulan yeni tarihli kira sözleşmeleri incelenmek suretiyle, bahsi geçen icra dosyaları kapsamında hangi kiracılardan davacının haberdar olduğu, bu aşamadan sonra kiracılık ilişkilerinde başka değişiklikler bulunup bulunmadığı, varsa değişikliklere karşı davacının muvafakat etmiş sayılacağına yönelik ikrar veya kabulünün bulunup bulunmadığı hususları birlikte değerlendirilerek, bu kapsamda ihtarname tarihi itibariyle akde aykırılığın oluşup oluşmadığı belirlenmek suretiyle, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,03.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.