Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Kiracı Masrafları ve Kâr Kaybı

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/2037 E., 2025/928 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 13. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/105 E., 2022/2039 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.03.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalılar vekilleri Avukat ... ve Avukat ...’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 01.12.2016 tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, kız yurdu olarak işletmek için kiralanan taşınmazın tamiri ve tadilatı için gereken masrafların karşılandığını, yapılan işlemler için davalılardan muvafakatnameler ile izin ve onay alındığını, bu işlemler devam ederken sözlü olarak tüm masrafların ileride doğacak kira bedellerinden mahsup edilmesi için anlaşıldığını, ancak davalıların kira bedelleri için tahliye talepli icra takibi başlattıklarını ve müvekkili hakkında tahliye kararı verildiğini, tahliye nedeniyle müvekkilinin elde edebileceği kârdan mahrum kaldığını, davalıların muvafakati ile yapılan tadilat ve onarımların taşınmazda değer artışına neden olduğunu ileri sürerek; müvekkilinin taşınmazlar üzerinde yapmış olduğu tamir, tadilat, onarım, bakım, dekorasyon vs. gibi iyileştirmelerin bedeli olarak şimdilik 1.000,00 TL ve davalıların haksız fiili nedeniyle uğradığı maddi zarar için şimdilik 1.000,00 TL’nin 07.09.2019 tarihinden itibaren işleyecek faiziyle davalılardan müteselsilen ve müştereken tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekilleri; kiralananın davacıya kiralanmadan önce de yurt olarak kullanıldığını, aksi kabul edilse dahi iyileştirme ve kazanç kaybının kira sözleşmesine göre istenemeyeceğini, davacının Mahkeme kararı ile tahliye edildiğini, sözleşme 1 yıl süreli olup erken tahliye söz konusu olmadığından kazanç kaybı istenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının kira bedellerini ödememesi sebebiyle temerrüde düşmesinden dolayı icra mahkemesince tahliyesine karar verildiği, sözleşmenin davacının kusuru sebebiyle sona erdiği anlaşıldığından herhangi bir alacak talebinde bulunamayacağı, davacının taşınmaza yaptığını iddia ettiği masraflara ilişkin alacak talebinde bulunmuş ise de, sözleşme süresinin bir yıl olduğu ve süresi dolduktan sonra mahkeme kararıyla tahliye edildiği, kira sözleşmesinde taşınmaza yapılan masrafların talep edilemeyeceğine ilişkin hüküm bulunduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 01.12.2016 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile bina vasfındaki taşınmazın öğrenci yurdu olarak kullanılmak üzere davalılar tarafından davacıya kiraya verildiği hususunda uyuşmazlık bulunmadığı, kira bedellerini ödemediğinden bahisle kiralanandan tahliyesine karar verilmesi üzerine davacının 18.07.2018 tarihinde tahliye edildiği, kira sözleşmesinin özel hükümler kısmının (7.) maddesinin “kiracı yapacağı her türlü tamir ve tadilatlar, tefriş ve her türlü abonelik ücretleri, izinler ve ruhsatlandırmaların ücretleri kiracı tarafından karşılanacaktır. Herhangi bir isim altında gerek kiracılığı devam ederken gerekse kiracılığı sona erdiği tarihte binayı teslim ederken ücret talebinde bulunmayacaktır. Binayı yurt vasfına uygun şekilde faal halde teslim edecektir. Kiracının mecurda amaçladığı ticari faaliyetin gerektirdiği her türlü inşaat ve imalatlar ve dekorasyon kiracıya aittir.’’ hükmünü içerdiği, kiralananın bir yıllık sözleşme süresi bittikten sonra tahliye edildiği de gözetildiğinde (7.) madde hükmüne göre faydalı ve zorunlu masrafları talep edemeyeceği, kiralananın kira sözleşmesinin imzalandığı tarihteki durumu ile tahliye edildiği tarihteki durumuna ilişkin bir tespit ya da herhangi bir delil bulunmadığı, tahliye tarihinin üzerinden iki yıla yakın bir zaman geçtikten sonra bu davanın açıldığı, tahliyeden sonra kiralananda başka bir kiracının faaliyette bulunduğu gözetildiğinde faydalı ve zorunlu masrafların ispatının da mümkün olmadığı, taraflar arasındaki sözleşme davacı kiracının kusuru ile sona erdiğinden kar kâybı istenemeyeceği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müvekkilinin sözleşme tarihinde taşınmazı davalıların muvafakati ile ciddi masraflar yaparak yurt haline getirdiğini, müvekkilinin yapmış olduğu masraflar nedeniyle davalıların sebepsiz zenginleştiklerini, kira sözleşmesinin sona ermesinde müvekkilin kusuru olmadığını, davalıların müvekkilin maddi olarak zor durumda olmasından faydalandıklarını ve haklarını kötüye kullandıklarını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili ve kiralananın tahliye edilmesi nedeniyle uğranılan kâr kaybının tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, kira sözleşmesinde kiralanana yapılan masrafların talep edilmeyeceğinin düzenlenmiş olmasına, davacının tahliye edilmesinde davalıların kusuru bulunmadığı gibi erken tahliyenin de söz konusu olmadığının anlaşılmasına göre davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalılara verilmesine,

Aşağıda bakiye yazılı temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

03.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.