Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Kira Ön Sözleşmesinde Cezai Şart

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/... E., 2025/1091 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: ... Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/... E., 2024/365 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı şirket yetkililerince, mülkiyeti belediyeye ait 28 sayılı parsel üzerine bina yapılarak işletilmek üzere davalı şirkete tahsis edileceğinin ve bu binada yer alacak eczanenin kendisine kiraya verileceğinin beyan edilmesi üzerine, davacı ile davalı şirket arasında 09.09.2013 tarihli ön sözleşme imzalandığını, 28 sayılı parsel kendilerine tahsis edilmiş gibi gösteren davalıların, peşin ödenen 100.000,00 TL ve 6 ayrı taksitte ödenmek üzere alınan aylık 50.000,00 TL tutarlı senetler ile eczacılık faaliyeti yürüten davacıdan toplam 400.000,00 TL tahsil ettiklerini, tahsilatın resmiyette görünmesini istemediklerinden senetlerde alacaklının davalı şirket yetkilisi olan ... olarak gösterildiğini, senetlerin haricen elden tahsil edildiğini, tasarruflarında olmayan bir taşınmaza yapacakları dükkanın kira sözleşmesi karşılığında 400.000,00TL aldıklarını, davacının güveninin kötüye kullanıldığını, sözleşmede 400.000,00 TL cezai şart ödeneceğinin düzenlendiğini, gönderilen ihtarnameden sonuç alınamadığını ileri sürerek; davacıdan tahsil edilen 400.000,00 TL'nin ve sözleşme ile belirlenen cezai şart bedeli 400.000,00TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; görev itirazında bulunduktan sonra, ön sözleşme ile ilgisi bulunmayan davalılara husumet yöneltilemeyeceğini, talep edilen alacağın miktar itibari ile yazılı delille ispat edilmesi gerektiğini, şirkete veya diğer davalılara teslim edilen bir senet olmadığını, dava tarihi itibariyle temerrüt olmadığından cezai şart talep edilemeyeceğini, taşınmaz üzerinde üst hakkı kurulduğunu ve belediye ile ek protokol yapılacağını, inşa süreci ile ilgili problem olmadığını ve edimin yerine getirileceğini, ön sözleşmede de 27 sayılı parseldeki inşaatın bitirilmesinden sonra başlanacağının belirtildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ve davalı şirket arasında imzalanan 09.09.2013 tarihli protokolle, davalı şirketin 27 sayılı parselde yapmakta olduğu tıp merkezi inşaatının yanındaki 28 sayılı parselde inşaa edilecek olan iş yerlerinden 1 numaralı dükkanın eczacı davacıya kiralanması ve aynı parseldeki dükkanlarda 1 yıl içinde başka eczane açılmasına ve aynı parsel içinde üçüncü eczane açılmasına izin vermeyeceği, kira bedelinin aylık 5.000,00 TL olacağı, iş yeri kiracıya teslim edildiği anda ayrıca kira sözleşmesi yapılacağı, kiraya verenin belirtilen hususlara uymadığı taktirde 400.000,00 TL cezai şart ödeyeceğinin düzenlendiği, davacı tarafından davalılara yapıldığı iddia edilen ödemenin, davacı ve davalı şirkete ait 20 13... yıllarına ilişkin ticari defter, belge ve kayıtlarında yer almadığının bilirkişilerce belirlendiği, davalıların yemini de eda ettiği, davacı yanın iddiasını ispatlayamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı şirkete ait ticari defter ve kayıtlarda davacı tarafça yapıldığı iddia edilen ödemelere ilişkin bir kaydın yer almadığı, davalı şirket yetkililerince yeminin eda edildiği, ispatlanamayan davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; tanıklar dinlenmeden ret kararı verildiği gibi kararın gerekçesiz olduğunu, ödemeleri gerçekleştirmek maksadıyla davacının çektiği kredi ekstresinin sunulduğunu, ödemelerin elden ve senet vasıtası ile yapıldığını, şartın gerçekleştiği belirlenmiş olmasına ve dükkan teslim edilmemesine rağmen davanın reddinin hatalı olduğunu, davalıların kötüniyetli hareket ettiklerini ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira ön sözleşmesinden kaynaklı alacak ve cezai şart istemlerine ilişkindir.

1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye ve özellikle davacı tarafça yapıldığı iddia edilen 400.000,00 TL tutarında ödemenin yazılı delille ispat edilemediğinin, taraflar arasında imzalanan protokolde de ödemeye ilişkin hüküm bulunmadığının anlaşılmasına göre; davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nu 179-182 maddelerinde düzenlenen ceza koşulu; borçlunun, asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlâli ile doğabilecek olan fer’î bir edim olup, ceza koşulunun istenebilmesi için sözleşmede buna ilişkin bir hüküm bulunması gerekir. Borçlu bu suretle ceza ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etme imkânını bulacaktır.

Davacı ile davalı şirket arasında imzalanan 09.09.2013 tarihli "Protokol" başlıklı sözleşmeyle; davalı şirketin 1 69... parselde yapmakta olduğu tıp merkezi inşaatının yanındaki 28 nolu parselde inşa edilecek iş yerlerinden ... Yoluna cepheli olan 1 numaralı dükkanın davacıya kiralanması ve aynı parseldeki dükkanlarda 1 yıl içinde başka eczane açılmasına izin verilmeyeceği hususunda tarafların mutabık kaldığı, aynı parsel içinde üçüncü eczane açılmasına da kiralayanın izin vermeyeceği, aylık kiranın 5.000,00 TL olduğu, iş yeri kiracıya teslim edildiği anda ayrıca kira sözleşmesi yapılacağı, davalı şirketin belirtilen hususlara uymadığı takdirde 400.000,00 TL ceza ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Davacı tarafından davalılara gönderilen 04.04.2016 tarihli ihtarnameyle, sözleşme uyarınca davalılara ödendiği iddia edilen 400.000,00 TL bedelin ve sözleşmede kararlaştırılan 400.000,00 TL ceza bedelinin tahsili talep edilmiştir. Davalı şirketin de kabulünde olan sözleşmede öngörülen ceza koşulu hükmü tarafları bağlayıcıdır.

Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; davacı ile davalı şirket arasında imzalanan sözleşmede öngörülen ceza koşulu hükmü değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge

Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3.İlk Derece Mahkemesi kararının HMK'nın 373. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.