Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
İşletme Devri ve Kiracının Masraf Alacağı

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/... E., 2025/1091 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/... E., 2020/917 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davanın, boş arsa nitelikli taşınmazın'ın "akaryakıt ve LPG istasyonu inşası ve 10 yıl süre ile işletilmesi" hususunda davacı şirket ile 16.06.2012 tarihli "Kiralama ve İnşaat Yapımı Sözleşmesi" imzaladığını, müvekkili şirketin yükümlülüklerini yerine getirdiğini, kira sözleşmesini tapuya şerh etmeyen davalının taşınmazın intifa hakkını dava dışı ....ye (...) verdiğini, arsa üzerine akaryakıt ve LPG otogaz istasyonunun inşası ve işletmeye elverişli hale getirilmesi için harcamalar yapıldığını, kiralananın 10 yıllık sözleşme süresi dolmadan 29.06.2018 tarihinde tahliye ve teslim edildiğini ileri sürerek; inşaa edilen akaryakıt ve LPG otogaz istasyonunun işyeri olarak kullanıma uygun hale getirilmesi için yapılan masrafların tek tek tespit edilmesi ve imal tarihi itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değerinden şimdilik 50.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kuru mülk sahibi olan davalının taraf sıfatı bulunmadığını, davacı tarafından yapıldığı iddia edilen yatırımların dava dışı ... ile davacı arasında imzalanan akaryakıt bayilik sözleşmesi gereğince yapıldığını, bu durumu bilmesine rağmen dava açılmasının kötüniyetli olduğunu, tahliye ilamını engellemek isteyen davacının işletmedeki tüm haklarını devir sözleşmesiyle ... Akaryakıt San. Tic. Ltd. Şti.ne devrettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 10 yıl süreli sözleşme devam etmekteyken davacının temerrüt nedeniyle tahliyesine karar verildiği, davacı ile ... ... San. Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan 27.10.2017 tarihli işletme devri sözleşmesi uyarınca akaryakıt satış istasyonu olarak faaliyet gösteren işletme ve işletmeye ait haklar davacı tarafından devredildiğinden zorunlu ve faydalı masrafları talep hakkı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece, davacının işletme devri sözleşmesi ile işletmeyi devretmesi nedeniyle zorunlu ve faydalı masrafları kiraya verenden talep hakkı bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine dair verilen kararın yerinde olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; işletme devri sözleşmesinin yanlış yorumlanarak alacağın temliki gibi değerlendirildiğini, bahsi geçen sözleşmenin ticari faaliyetin devamının sağlanması için imzalandığını ve işletmeye ait lisans, ruhsatlar, müşteri çevresi, ticari unvan gibi unsurları kapsadığını, kiralanana yapılıp değerini artıran ve vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanan alacak hakkını kapsamadığını, sözleşmede malike karşı sahip olunan alacak hakkının devrine dair hüküm bulunmadığını, sözleşmelerin nisbiliği ilkesine aykırı hareket edildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraf istemine ilişkindir.

Kural olarak kiracı, akdi ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer arttırıcı masraf ve harcamalarını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 526. ve devamı maddelerinde düzenlenen vekâletsiz işgörme hükümlerine göre kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir.

Sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece; kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı bulunmaktadır. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı imalatları kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalatlar için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu, zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, yine aksi belirtilmedikçe tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir. Belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinin feshinin haklı nedene dayalı olup olmaması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin talep edilmesi yönünden sonucu etkili değildir. Diğer bir anlatımla, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından haklı nedenle feshedilmesi veya kiracının feshinin haksız olması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden talep edilmesini engel teşkil etmemektedir.

Somut olayda; taraflar arasında 16.06.2012 tarihinde imzalanan 10 yıl süreli kira sözleşmesinde, kiralananın boş arsa niteliğinde olduğu ve üzerine kiracı tarafından akaryakıt ve LPG istasyonu inşa edileceği belirtilmiş, (3.2.2.) maddesinde kiracının inşaat yapma yükümlülüğü düzenlenerek kiracının yapacağı istasyon ve istasyona ilişkin mütemmimcüzlerin, yer altı ve yer üstü tankların, malzeme ve ekipmanların, kira süresi sonunda kiraya verene olduğu haliyle bila bedel bırakılacağı düzelenmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi süresinden önce tahliye ile sona erdiğinden davacı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle belirlenecek bedeli tahliye tarihi gözetilerek kalan kira süresiyle orantılı olarak davalıdan talep edebilecektir.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; alınan tahliye hükmününde davacı kiracı hakkında olduğu dikkate alınarak yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda kalan kira süresiyle orantılı olarak kiralanana yapılan faydalı zorunlu ve masraf bedelinin tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile üçüncü kişi ile imzalanan devir sözleşmesi dikkate alınarak davanın tümden reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1.Davacı vekili tarafından temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.