Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Alt Kiracının Zararı ve Kira Uyarlaması

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/... E., 2025/1897 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: ... Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/... E., 2022/159 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan 01.06.2014 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile belirlenen 28.092,00 TL'lik kira bedelinin yarısının davalı ...'un diğer yarısının ise davalı ...'ın hesabına yatırıldığını, davacı ile dava dışı ... arasında alt kira sözleşmesi imzalandığını, 2020 yılı Mart ayı sonrası pandemi ile birlikte borcun ifasında güçlük yaşadığını, davacı şirketin de söz konusu pandemiden etkilendiğini, 2020 yılı Nisan ve Mayıs ayları kira bedellerinin %50'sinin ödenmesi teklifinin davalılarca kabul edilmediğini, kira bedelinin %50'sinin ödendiğini, alınan tedbirler kapsamında mağazanın ve davacı şirketin gelir kayıpları yaşadığını, tam zamanlı faaliyet göstermeyen ve kazanç elde edemeyen bayi ve dolayısıyla davacı şirketin ihtirazı kayıtla kira bedelinin %50'sini davalılara ödemeye devam ettiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, yıllık kira bedelinin 309.012,00 TL olarak uyarlanmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; kiralananda 1/2 oranında paydaş olan davalılara izafe edilebilecek bir kusur bulunmadığını, kiralananın fiilen kullandığını ve pandemi günlerinde dahi çalıştığını, mağazanın hiç kapanmadığını ve hep açık kaldığını, uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 01.06.2014 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacının mağaza olarak belirlendiği, sözleşmenin özel şartlar başlıklı bölümünün (4.) maddesinde kiracının mecuru kiraya verene karşı her türlü sorumluluk kendisine ait olmak üzere ... şirketlerine ve yetkili "... Cep Shop"lara kullandırma, onlarla birlikte kullanma ve alt kiraya verme yetkisine sahip olduğunun kararlaştırıldığı, pandeminin 01.06.2019-31.05.2020 kira dönemine denk geldiği ve dönem sonunda sözleşmeyi feshetmeyen kiracının mevcut şartlarında herhangi bir değişiklik talep etmeksizin kira ilişkisine devam ettiği, öngörülmezlik koşulunun gerçekleşmediği, davacı tarafça dava dilekçesi ve aşamalardaki beyanlarda pandemi sebebiyle gelir düşüklüğü yaşanmadığını, zarara uğrayanın kiralanan taşınmazı bayi olarak kullanan dava dışı ... İletişim olduğunu ileri sürdüğü, davacı taraf yönünden işlem temelinin çökmesi koşulunun gerçekleşmediği, uyarlama koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının asıl kira sözleşmesine binaen kira bedelini davalılara ödediği, söz konusu kira bedelinin dava dışı ... İletişime alt kira sözleşmesi kapsamında fatura edildiği, davacının tek başına kendi iradesi ile kira bedelini %50 oranında azaltarak alt kiracısına fatura etmesinin davalıları bağlamayacağı, davacı tarafça kendi ticari defterlerinin değil dava dışı alt kiracının defterlerinin incelenmesinin talep edildiği, uyarlama koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; pandemi nedeniyle kira sözleşmesi koşullarının, ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede davacı aleyhine değiştiğini ve kira bedelinin değişen şartlar nedeniyle uyarlanması gerektiğini, şirketin kiralananı tam kapasite ile kullanma imkanının ortadan kalktığını ve müşteri trafiğinde büyük kayıp ve gelir düşüklüğü yaşandığını, ekonomik dengenin öngörülemeyen durum nedeniyle bozulduğunu, davacının abonelerine bayiler aracılığıyla hizmet verdiğini, bu nedenle kiralananda faaliyet gösteren bayinin ticari kayıtlarının incelenmesi gerektiğini, ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, somut olayda uyarlama istemine konu kira sözleşmesinin tarafı olan davacı bakımından sözleşmedeki edim dengesinin bozulduğunun ispat edilememesine, kira sözleşmesi ile verilen rıza kapsamında kiralananı kullanan dava dışı üçüncü kişinin ekonomik durumuna bağlı olarak uyarlama talep edilemeyeceğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

25.03.2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi.