Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Kamu Taşınmazında Cezai Şart ve Ekonomik Yıkım

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/956 E., 2025/2211 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Balıkesir 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/564 E., 2023/2248 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; ... Devlet Hastanesi acil servisinde bulunan 300,00 m² yüz ölçümlü alan ile başhekimlik girişinde bulunan 180 m² kapalı ve 96 m² açık alan niteliğindeki yerlerin, taraflar arasında imzalanan 14.06.2017 tarihli ve 36 ay süreli kira sözleşmesiyle "Kantin-Kafeterya-Büfe" olarak kullanılmak üzere müvekkili tarafından kiralandığını, sözleşmenin süresi sonunda müvekkilinin gerekli başvuruları yaparak kiralananları işletmeye ve kira bedellerini ödemeye devam ettiğini, kira sözleşmesinin devamı hususunda taraf iradelerinin zımnen uyuştuğunu ve kiracılık sıfatının devam ettiğinin davalının kabulünde olduğunu, ancak davalı tarafından "Kantin ceza bedeli ve ticari alan işletme giderleri" alacağı olduğundan bahisle müvekkili aleyhine haksız olarak icra takibi başlatıldığını, sözleşmede yer alan ceza hükümlerinin geçersiz olduğunu, sözleşme devam ettiğinden kira bedeli dışında herhangi bir ödeme talep edilemeyeceğini, takip konususunun ecrimisil mi cezai şart mı ya da kira alacağı mı olduğunun anlaşılmadığını, kabul anlamına gelmemek üzere cezai şartın müvekkilinin iktisaden çöküntüye uğramasına yol açacağını ve indirim yapılması gerektiğini ileri sürerek, icra takibine konu ceza bedeli ve işletme giderleri yönünden borçlu olmadığının tespiti ile takibin iptaline, davalı aleyhine kötü niyet tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; ihale sonucu hastane bünyesinde yer alan alanları 14.06.2017 tarihli ve 36 ay süreli sözleşme ile kiralayan davacının, 24.07.2020 tarihinde sözleşme süresi sona ermesine rağmen kiralanan alanları tahliye etmeyerek 25.07.2020-25.01.2021 tarihleri arasında işgalci olarak faaliyetine devam ettiğini, davacının işgalci olduğu dönemden sonra yapılan ihaleyi kazanması üzerine kendisine yeni sözleşme uyarınca 26.01.2021 tarihinde yer teslimi yapıldığını, kira sözleşmesinin (14/1) maddesinde yer alan ''Kira sözleşmesinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmezse, geçen her gün için cari yıl kira bedelinin binde beşi oranında ceza itirazsız olarak ödenir ve bunlardan ayrıca ecrimisil alınmaz. '' düzenlemesi uyarınca davacının sorumlu olduğu ceza bedeli ile elektrik, ısıtma ve soğutma giderlerinin tahsili için takip başlatıldığını, cezai şartın fahiş olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu (2886 sayılı Kanun) kapsamında yapılan ihale sonucu imzalanan 14.06.2017 başlangıç tarihli ve 36 ay süreli kira sözleşmesinin süresi sona ermesine rağmen kiralananların tahliye edilmediği, 2886 sayılı Kanunun “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75. maddesinin “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmünü içerdiği, süre bittikten sonra sözleşmenin (14.) maddesinde yer alan "Kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmezse geçen her gün için cari yıl kira bedelinin binde beşi oranında ceza itirazsız olarak ödenir ve bunlardan ayrıca ecrimisil alınmaz" hükmü uyarınca cezai şart bedeli talep edilebileceği, davacı tacir olduğundan defterleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde ceza tutarının küçük ve orta ölçekli her işletmeyi zora sokacağının hatta mahfına sebep olabileceğinin, davacı şirketin sermayesini yitirmiş durumda olduğunun tespit edildiğini, icra dosyasında talep edilen 2.073.344,95 TL cezai şarttan %50 oranında indirim yapılması gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile davacının icra dosyasında talep edilen toplam 2.191.460,37 TL alacaktan; 1.036.672,44 TL cezai şart ve bu tutara isabet eden takip öncesi işlemiş 27.855,44 faiz ile fazla talep edilen 405,88 TL işlemiş faiz toplamı 1.064.933,80 TL yönünden borçlu olmadığının tespitine, fazlaya ilişkin istemin reddine, yasal koşulları oluşmadığından davalı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesine yer olmadığına karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafından davacı aleyhine ısıtma ve soğutma bedeli, elektrik bedeli ve ceza bedeli ile işlemiş faiz olmak üzere üzere toplam 2.191.460,37TL’nin tahsili için icra takibi başlatıldığı, davacı kiracının kira süresi sona ermemesine rağmen 25.07.2020-25.01.2021 tarihleri arasında taşınmazı tahliye etmediği, 26.01.2021 tarihinde yapılan yeni ihale sonucu yeni bir kira sözleşmesi imzalandığı, 2886 sayılı Kanun uyarınca sözleşme süresinin bitiminden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmadığı takdirde kiracının fuzuli şagil durumuna düşeceği, kira sözleşmesinin (14.) maddesi uyarınca kira süresinin sona ermesinden sonra kiralananın idareye teslim edilmemesi nedeniyle her gün için, cari yıl kira bedelinin binde beşi oranındaki bedel ile tahliye tarihine kadar işleyen elektrik, ısıtma ve soğutma bedellerinin istenebileceği, takdiren indirim yapılarak karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön görülmediği gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; cezai şart bedelinin fahiş ve ticari olarak mahvına sebep olacak nitelikte olmadığını, indirimin haksız olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinde öngörülen cezai şartın tahsili amacıyla başlatılan takip nedeniyle borçlu bulunmadığının tespiti istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, cezai şart alacağından indirim yapılmasında ve takdir edilen indirim oranında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

01.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.