Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — Kira Tespitinde Artış Şartı ve Dönem Başlangıcı

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/3142 E., 2025/2139 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Küçükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/131 E., 2022/528 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılardan ... Şirketi vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davalının 01.06.2013 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile müvekkillerine ait dava konusu 14... nolu bağımsız bölümlerde kiracı olduğunu, sözleşme ile ilk 5 yılın sonunda kira artışının tarafların karşılıklı anlaşmasıyla belirleneceğinin kararlaştırıldığını, ancak davalının ödediği kira bedelinin emsal kira bedellerinin oldukça altında kaldığını, bu nedenle davalıya yasal süresi içerisinde ihtarnameler gönderilerek yeni kira döneminde her bir davacı yönünden net 13.594,50 TL+ stopaj olan kira bedelinin net 29.000,00 TL + stopaj olarak artırıldığının bildirildiğini, davalının ihtarnameyi tebellüğ etmesine rağmen kira bedelinde herhangi bir artış yapmadığını ileri sürerek; 01.06.2018 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere her bir davacı için aylık kira bedelinin net 29.000,00 TL + stopaj olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... Şirketi vekili; taraflar arasında imzalanan 01.06.2013 tarihli kira sözleşmesinin (1.) maddesi doğrultusunda, kira artışının her yıl yıllık ÜFE ve TÜFE ortalaması oranında yapıldığını, 2018 yılı Haziran ayından bu yana belirlenen tutarın ödenmekte olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı TMSF vekili; husumet ehliyetleri olmadığını, davalı şirketin tüzel kişiliğini kaybetmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen 01.06.2013 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinde artış şartının olduğu, sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi itibariyle kira bedelinin hakkaniyete göre belirlenmesi gerektiği, alınan bilirkişi raporu doğrultusunda kiralananın 01.06.2018 tarihinde boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde her bir bağımsız bölümün ayrı ayrı aylık net 25.000,00 TL kira geliri getirebileceğinin belirlendiği, kiracılık süresi ve hak ve nesafet kuralları dikkate alınarak, tespit olunan bedelden takdiren indirim yapılması gerektiğinden bahisle, kiralanan taşınmazların 01.06.2018 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin ayrı ayrı net 22.500,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının 01.06.2018 tarihinde başlayan dönem için talepte bulunmasında hukuka aykırı bir durum bulunmadığı, ilk kira sözleşmesi başlangıç tarihinden dava tarihine kadar geçen süre dikkate alındığında hak ve nesafete göre kira bedelinin tespit edilerek, belirlenen kira bedelinden hakkaniyet indirimi yapılmasının usul ve yasaya uygun olduğu, davacıların dava konusu 14... nolu bağımsız bölümlerin ayrı ayrı maliki oldukları ve kendi dükkanları açısından mülkiyet haklarına dayalı olarak kira tespit davası açabilecekleri, ne var ki hükmedilen kira bedelinin brüt olarak gösterilmesi gerektiği, yine kiracı şirketin tüzel kişiliği devam etmekte olup TMSF'nin şirkete kayyum olarak atandığı, bu nedenle davada taraf ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle; davalı TMSF vekili ile davalı ... şirketi vekilinin başvurularının ayrı ayrı kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden davalı TMSF hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ... Şirketi hakkındaki davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazların 01.06.2018 tarihinden itibaren başlayan kira dönemi için geçerli olmak üzere aylık kira bedellerinin ayrı ayrı brüt 28.125,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalı şirket vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı şirket vekili; dava konusu taşınmazın birden fazla maliki bulunmasına rağmen tüm maliklerin davaya dahil edilmemesi nedeniyle zorunlu dava arkadaşlığı hükümlerinin göz ardı edildiğini, bu eksikliğin giderilmesi için davacılara süre verilmeden yargılamanın sonuçlandırılmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, kira artışlarının taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 1. maddesi uyarınca her yıl ÜFE-TÜFE ortalamasına göre düzenli olarak yapıldığını ve kira bedellerinin hak sahiplerinin hesaplarına ayrı ayrı ödendiğini, bu ödemelerin davacılar ve diğer hak sahiplerince ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin uzun süre kabul edilmesi nedeniyle kira bedelinin zımnen benimsendiğini, belirlenen kira bedelinin fahiş olduğunu, ayrıca bilirkişi raporlarının taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, ödeme kayıtları, artış oranları ve itirazları değerlendirmeksizin yalnızca emsal kira bedelleri üzerinden eksik ve hükme elverişsiz şekilde düzenlendiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, davacıların maliki bulundukları taşınmazlar nedeniyle mülkiyet haklarına dayalı olarak kira tespit davası açabilecek olmasına, hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit davası ilkelerine uygun olarak kira bedelinin belirlenmesine, bilirkişi raporunda belirlenen ve Mahkemece benimsenen bedel üzerinden yapılan hak ve nesafet indiriminin yerinde olmasına, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunduğundan dönem başından itibaren geçerli olmak üzere kira bedeli belirlenmesinde ve kiralananın halihazırdaki durumuna göre değerlendirme yapılmasında bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı şirket vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.