Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Kira Raporu ve Hakkaniyet İndirimi

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/2473 E., 2025/2009 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 21. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/852 E., 2025/630 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 1989 yılından beri süregelen kira ilişkisinde dava konusu taşınmaz için ödenen mevcut kira bedelinin emsallerin ve ekonomik koşulların çok altında kaldığını ileri sürerek, 01.01.2024 tarihinden itibaren aylık net kira bedelinin 400.000,00 TL olarak tespitini talep etmiş; yargılama sırasında davacılardan ...’un vefatı üzerine mirasçıları davaya dahil edilmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira sözleşmesi uyarınca 2024 yılı Ocak ayında kira bedeline 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na (6098 sayılı Kanun) uygun şekilde %53,86 oranında artış yapıldığını, mevcut kira bedelinin rayiçlere uygun olduğunu, davacının talep ettiği %160 oranındaki artışın fahiş ve kamu zararına yol açacak nitelikte bulunduğunu, ayrıca kira tespiti yapılacaksa eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi uygulanması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.11.1989 tarihinde başlamış olup, kira bedelinin endeks uygulaması ile belirleneceği dönemin sona erdiği, kira bedelinin tespiti talep edilen 01.01.2024 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkin kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmesi gerektiği, hükme esas alınan bilirkişi raporu ile taşınmazın serbest piyasa koşullarına göre boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda, 01.01.2024 tarihi itibariyle aylık net 380.000,00 TL ve brüt 475.000,00 TL kira getirebileceğinin belirlendiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile taşınmazın 01.01.2024 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin hak ve nesafet indirimi uygulanarak net 342.000,00 TL, brüt 427.500,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının kira bedelinin tespitini istediği dönem dava tarihinden öncesi ve devamı için olup kiralanan taşınmazda kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi gerektiği, hükme esas alınan bilirkişi raporu ile kiralananın boş olarak getirebileceği aylık kira bedelinin belirlenmesinde ve bu bedel üzerinden dosya kapsamına uygun yazılı şekilde aylık kira bedelinin tespitine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, ne var ki davalı taraf harçtan muaf olduğu halde aleyhine harca hükmedildiği gerekçesiyle; davalının istinaf talebinin kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden esas hakkında davanın kısmen kabulü ile 01.01.2024 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin hak ve nesafet indirimi uygulanarak net 342.000,00 TL, brüt 427.500,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; sözleşme ve 6098 sayılı Kanun uyarınca 2024 yılı Ocak ayında kira bedeline %53,86 oranında artış yapıldığını, İlk Derece Mahkemesince belirlenen kira bedelinin, mevcut bedelin yaklaşık %160 fazlasına ulaşmakta olduğunu ve müvekkili İdareyi mali açıdan zorlayacağını, bilirkişi raporunda esas alınan emsallerin adres, ada-parsel, kullanım özellikleri ve gerçek kira ilişkilerine dair somut bilgiler içermemesi nedeniyle denetlenebilir ve bilimsel nitelikte olmadığını, dava konusu taşınmaza yakın ve aynı kullanım amacına özgülenmiş gerçek emsal taşınmazların kira verilerinin dosyaya sunulduğunu, bu emsallere göre dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin yaklaşık 178.000,00 TL seviyesinde hesaplanabileceğini, buna rağmen kaynağı belirsiz emsaller üzerinden yapılan tespitin gayrimenkul değerleme ilkeleri ve yargı kararlarına aykırı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

Temyiz edilen kararın dayandığı bilgi ve belgelere, hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespiti istenilen dönem kira bedelinin denetime elverişli olacak şekilde belirlenmesine ve belirlenen bu bedelden yapılan hakkaniyet indiriminin yerinde olduğunun anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Davalı kurum harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.