Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Uzun Süreli Kirada Uyarlama ve Şerhin Terkini

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir. Karar metnindeki kişiyi veya tarafı belirleyebilecek bilgiler mahremiyet amacıyla “...” biçiminde gizlenmiştir. Kararın hukuki değerlendirmesi ve sonucu değiştirilmemiştir.

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/9 E., 2025/12 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Sakarya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/637 E., 2022/752 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının kiracısı bulunduğu ve halen işyeri (akaryakıt istasyonu) olarak kullanmakta olduğu taşınmazın tapuda eski malik ... Köyü tüzel kişiliği adına kayıtlı iken 6360 sayılı On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi Ve Yirmi Yedi İlçe Kurulması İle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile davacı ... Başkanlığına ... parsel olarak devredildiğini belirterek; sözleşmenin iptali ile davalının tahliyesini, tapuda bulunan kira şerhinin kaldırılmasını, mümkün değilse kira bedelinin artırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; tarafları, konusu ve talepleri aynı olan kesin hüküm nedeniyle davanın usulden reddi gerektiğini, tahliye talebinin hukuka aykırı olduğunu, kira sözleşmesinin 44 yıl için yapıldığını, kira sözleşmesinde kira artışlarının nasıl gerçekleştirileceğinin belirlendiğini, davacının sözleşmeye ve hukuka aykırı şekilde kira bedelinin artırılması hususunda ihtarname gönderdiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesine ilişkin şerhin ancak kira sözleşmesinin sona ermesi halinde terkin edilebileceği, sözleşme yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi nedeniyle "işlem temelinin çökmesi" sonucuna sebep olacak bir farkın bulunmadığı, sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında kurulmuş olan dengenin, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulduğundan söz edilemeyeceği, sözleşmede taraflara yüklenen edimler arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere ... gösterilen harp, ekonomik krizler, aşırı enflasyon gibi durumların da somut olayda mevcut olmadığı, bu nedenle de sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık ilkesinin taraflar için halen geçerli olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin iptali, kira şerhinin terkini ve tahliye şartları ile kira bedelinin uyarlanması şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; yüksek enflasyon ve ekonomik değişimlerin edimler arasında ciddi bir orantısızlık doğurduğunu, taşınmazın üçüncü kişiye devredildiğini, kira bedelinin belirlenmesi bakımından devre kadar işleyecek dönem bakımından hukuki yarar bulunduğunu, kira bedelinin fiilen piyasa değerinin çok altında kaldığını, emsal kıyaslama yapılmaksızın ve edimler arasındaki dengesizlik değerlendirilmeksizin karar verilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin iptali ve şerhin terkini, olmadığı takdirde kira bedelinin artırılması istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, derece mahkemelerince uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, geçerli kira sözleşmesi kapsamında uyarlama koşullarının somut olayda bulunmadığının anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.