Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — Kira Türü ve Tahkim

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

(İlk Derece Mahkemesi Sıfatıyla)

SAYISI : 2024/1 E., 2024/1 K.

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.06.2024 tarihli ve

2023/4108 Esas, 2024/2037 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki hakem kararının iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Bölge Adliye Mahkemesince (İlk Derece Mahkemesi sıfatıyla) davanın reddine karar verilmiştir.

Karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ...'e bağlı ... Tarım İşletmesinin 10.11.2008 tarihli sözleşme ile davalıya otuz yıllığına kiraya verildiğini, sözleşme ilişkisi devam ederken 2018 yılından itibaren sözleşmedeki kira artış oranının ne şekilde uygulanacağı hususunda taraflar arasında anlaşmazlık çıktığını, tahkime başvurulduğunu, bu incelemede Hakem Heyetinin 1.394.070,24 TL fazla ödenen kira bedelinin müvekkilinden tahsiline, hakem kurulu ücretinin 390.000,00 TL olarak belirlenmesine karar verdiğini ancak bu kararın haksız ve hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin kira işlemlerindeki yetkisinin ihale şartnamesi ve kira sözleşmesinde yer alan hükümlerle sınırlandırıldığını ve kira sözleşmesinde yer alan hükümlerde değişiklik yapma yetkisi bulunmadığını, 5460 sayılı ve 20.04.2022 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı ile kira sözleşmesindeki yıllık kiranın 01.01.2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere her takvim yılı başında TÜİK tarafından bir önceki yıl on iki aylık ortalamalara göre belirlenen ÜFE ve TÜFE oranlarının aritmetik ortalaması oranında arttırılmasına karar verildiğini, bu kararın müvekkilinin kira sözleşmesi üzerinde herhangi bir yetki ve iradesinin bulunmadığını gösterdiğini, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 408. maddesinde iki tarafın iradelerine tâbi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıkların tahkime elverişli olmadığının belirtildiğini, diğer taraftan hakem kararının gerekçesiz olması nedeniyle kamu düzenine aykırı olduğu gibi esas hakkında verilen kararın da kamu düzenine aykırı olduğunu, zira sözleşmedeki "yıllık ÜFE" ifadesinin endeksin on iki aylık ortalaması anlamına gelmediğini, TÜİK tarafından kullanılan şekilde ifade edilen bu sözleşme hükmünün hakem heyetince tümüyle farklı anlamda yorumlanmasının kamu düzenine aykırılık teşkil ettiğini, hükmedilen hakem ücretinin de HMK'nın 440. maddesine ve kamu düzenine aykırı olduğunu, karar verilirken tarafların eşitliği ve hukuki dinlenilme hakkına riayet edilmediğini, taraflarca sözleşmede kararlaştırılan tahkim süresi HMK’nın 427. maddesi hükmüne uygun şekilde uzatılmadığından yargılamanın HMK’nın 439/c hükmüne de aykırı olduğunu, kira sözleşmesinin X. maddesinde bulunan tahkim şartının geçersiz olduğunu, buna dayalı olarak yapılan tahkim yargılaması geçersiz olduğundan kararın iptali gerektiğini ileri sürerek 25.11.2022 tarihli hakem heyeti kararının iptaline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; uyuşmazlığın kira sözleşmesinde değişiklik yapılmasından değil kira sözleşmesi hükümlerinin yorumlanıp uygulanmasından kaynaklandığını, bu hususun davacının iradesine tâbi olmayan bir iş olarak nitelendirilmesinin mümkün olmadığını, kira sözleşmesinin tahkim şartını düzenleyen X. maddesinde tahkime "taraflar arasında bu sözleşmenin yorumlanmasından, uygulanmasından, yerine getirilmesinden, feshinden çıkacak her türlü ihtilaf"ta başvurulacağının kararlaştırıldığını, bu tanıma göre sözleşmenin kira artışını düzenleyen VI. maddesinin yorumlanması ve uygulanmasından kaynaklı uyuşmazlıkların tahkim yolu ile çözümlenebileceğini, bu sebeple davacının HMK’nın 439/2-g hükmüne dayalı iptal talebinin haksız olduğunu, hakem kurulu kararının gerekli ve yeterli gerekçeyi içerdiği gibi esas hakkındaki kararda kamu düzenine aykırı bir yön bulunmadığından davacının HMK’nın 439/2-ğ hükmüne dayalı iptal isteminin de yerinde olmadığını, hakem kararının iptali nedenlerinin HMK’nın 439. maddesinde sayıldığını, bu incelemede hakem kararının yerindeliğini değerlendirerek içerik ve hukuka uygunluk denetimi yapılamayacağını, buna rağmen davacının istinaf yargılaması gibi içerik ve hukuka uygunluk denetimi yapılmasını talep ettiğini, hakem ücretlerinin tahkim davasının başında 28.03.2022 tarihli kararla ileride arttırılmak üzere kısmen belirlendiğini, davada ıslah yapılıp dava değerinin tam olarak hesabından sonra nihai karar ile hükme bağlandığını, davacının tahkim yargılaması süresince itiraz etmeyip kabul ederek ödediği hakem ücretine, hakem ücretleri bakımından yasaklayıcı veya kısıtlayıcı emredici bir hüküm de bulunmamasına karşın aleyhine verilen hükümden sonra itiraz etmesinin haklı ve iyiniyetli olmadığını, hakem yargılamasının esasına ilişkin olmayan bu itiraz bakımından hakem kurulu kararının tümden iptaline karar verilemeyeceğini, tahkim yargılamasında tarafların eşitliği ve hukuki dinlenilme hakkına riayet edildiğini, HMK’nın 439/2-f maddesine dayalı iptal sebebinin oluşmadığını, kira sözleşmesinin X. maddesinde tahkim süresi altı ay olarak belirlenmiş ise de 13.06.2022 tarihli tahkim duruşmasında tarafların yargılama süresinin bir yıla çıkarılmasına karar verip bu durumu müştereken imza altına aldıklarını, tahkim yargılamasının HMK’nın 427. maddesinde öngörülen azami bir yıllık süre içerisinde tamamlandığını, HMK’nın 439/c maddesine dayalı iptal sebebinin oluşmadığını, kira sözleşmesinin X. maddesinde düzenlenen tahkim şartının HMK’nın 412. maddesine uygun ve geçerli olduğunu, açıklanan nedenlerle, davacı tarafından iptali istenen tahkim kararının HMK’nın 439. maddesinde tahdidi olarak sayılan iptal nedenlerinden hiçbirini taşımadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

Bölge Adliye Mahkemesinin ilk derece mahkemesi sıfatıyla verdiği 25.05.2023 tarihli, 2023/1 Esas, 2023/1 Karar sayılı kararıyla; uyuşmazlığın taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinden kaynaklanması nedeniyle tahkime elverişli olduğu, hakem heyeti tarafından maddi ve usul hukuku kurallarına göre değerlendirme yapılarak karar verildiği, taraflara tahkim yargılaması süresince eşit olarak iddia ve savunmalarını ve itirazlarını ileri sürme imkânı tanındığı, taraflarca da bu hakkın kullanılmış olduğu, hukuki dinlenilme hakkına aykırı davranılmadığı, hakemin hukuku doğru uygulayıp uygulamadığı, başka bir ifade ile kararın pozitif hukuk kurallarına göre isabetli olup olmadığı bir iptal sebebi olmadığından bu yönde bir inceleme yapılamayacağı, sözleşmede tahkim şartını getiren tarafların aralarında çıkacak uyuşmazlıkların Devlet yargısı yerine tahkim yoluyla çözülmesini isteyerek maddi hukukun doğru uygulanıp uygulanmayacağı konusundaki riski serbest iradeleriyle kabul etmiş sayıldığı, kararın süresinde verildiği, sözleşmedeki tahkim şartının geçerli olduğu, hakem kararının yeterli gerekçeyi içerdiği, esas hakkında verilen kararda kamu düzenine aykırılık bulunmadığı, gerek davacı tarafından ileri sürülen gerekse resen dikkate alınacak olan hakem kurulu kararının iptaline ilişkin nedenlerin mevcut olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "…Taraflar arasında düzenlenen 10.10.2008 başlangıç tarihli ve 30 yıl süreli kira sözleşmesinin (X.) maddesinde; “Taraflar arasında bu sözleşmenin yorumlanmasından, uygulanmasından, yerine getirilmesinden, feshinden çıkacak her türlü ihtilaflar hakem kararıyla çözülür.” düzenlemesiyle tahkim şartı yer almaktadır. Davalı kiracı tarafından, kira dönemleri itibariyle kira artış oranının ne şekilde belirleneceğine dair muarazanın giderilerek kira artış oranı ve geçmiş kira dönemlerinde olması gereken kira bedelinin tespiti ile kira bedelinden fazla ödemenin belirlenmesi için sözleşmede yer alan kira artış oranı ile davacı kiraya veren idare tarafın istemine konu kira artış oranın geçerli olup olmadığı ile buna bağlı olarak bu dönem için ödenmesi gereken kira alacağı önceki dönemde ödenen kira bedelinde yapılması gereken artış oranına bağlı olarak belirlenmesi konusunda taraflar arasında anlaşmazlık bulunduğundan bu uyuşmazlıkta tahkim başvurusunda bulunulmuştur. Tahkim önündeki bu uyuşmazlıkta, 2019-2020 kira döneminde sözleşmeye aykırı artış yapıldığı, devam eden kira dönemlerinde de aynı uygulamanın devam ettiği ileri sürülerek; kira artış oranın ne şekilde yapılacağı konusunda muarazanın giderilmesi, geçmiş dönem kira bedellerinin belirlenmesi ile fazla ödenen kira bedellerinin tespiti ile tahsilinin istenildiği, 25.11.2022 tarihli hakem kurulu kararıyla; kira bedellerinin artışının 12 aylık ortalama ÜFE oranında yapılması gerektiği, buna göre kiracıya fazla kira tahakkuku yapıldığı gerekçesiyle, 1.394.070,24 TL fazla kira ödemesinin kiraya verenden tahsiline ve bu şekilde muarazanın giderilmesine karar verilmiştir.

İptali istenilen hakem kararı ile yargılama safahatının incelenmesinde; kiracının uyuşmazlığa, konut ve çatılı iş yeri kirasını düzenleyen hükümlerin uygulanmasını talep ettiği, kiraya verenin ise hasılat (ürün) kirasına ilişkin hükümlerin uygulanması gerektiğini savunduğu, hakem heyetinin ise kiralamanın hasılat için yapıldığı gerekçesiyle uyuşmazlığa konut ve çatılı iş yeri kirasını düzenleyen hükümlerin uygulanması imkanının bulunmadığını belirttiği görülmüştür.

Somut olayda, tahkime elverişlilik bakımından yargılamanın konusunu oluşturan taraflar arasındaki kira sözleşmesinin türünün ve niteliğinin belirlenmesi en başta gelen temel uyuşmazlık konusu olduğu halde Bölge Adliye Mahkemesince bu konuda sonuca ulaşmaya yeterli olacak şekilde bir araştırma ve değerlendirmenin yapılmadığı görülmektedir. Yukarıda açıklandığı üzere, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların tahkime elverişliliği konusunda, uyuşmazlık konusu işin tarafların iradelerine tabi olup olmadığının belirlenerek tahkime elverişlilik incelemesi yapılmak suretiyle sonuca ulaşılması gerekmekte olup bu durum öncelikle kiralananın niteliği ile buna göre kira türünün belirlenmesini zorunlu kılmaktadır.

Bu nedenle öncelikle yargılama konusunu oluşturan kira ilişkisinden kaynaklanan anlaşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığı belirlenmelidir. Uzun süreli olan kira sözleşmesinde müteakip kira yılları için kira bedeli artış oranı kararlaştırılması, artış oranının kararlaştırılmasında tarafların iradesinin geçerli olup olmadığı ile geçerli olduğunda nasıl uygulanacağı kira türleri bakımından farklılık arz etmektedir. Uzun süreli kira sözleşmesinin, adi kira veya ürün kirasına ilişkin olduğunun belirlenmesi halinde, anlaşmazlık konusu olan kira dönemi kira bedelinin sözleşme hükümlerine göre belirleneceği ve bu konuda sözleşmede düzenleme yapmanın taraf iradelerine bağlı olduğu açık olup bu yönde aksi bir düzenleme bulunmadığından tahkim yargılamasına elverişli olarak kabul edilmelidir. Kiralananın çatılı iş yeri vasfında olduğunun anlaşılması halinde ise kira artış oranının belirlenmesinde taraf iradeleri tam olarak geçerli olmadığından öncelikle uyuşmazlık konusu dönem için ödenecek artışlı kira bedeli sözleşmede tarafların kararlaştırdıkları artış oranı ilgili kanuni düzenlemedeki (TBK m.3 44... sayılı kanunun geçici 2. Maddesi gibi) artış oranlarından yüksek olmadığında geçerli olduğu, yüksek olduğunda ise kanundaki artış oranına göre artışlı kira bedeli belirlenip talebe konu dönem için fazla ödemenin olup olmadığı konusunda bir sonuca ulaşılacaktır.

Sonuç olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgilidir. Kira tespitinde 18.11.1964 tarihli 2/4 E.,K. sayılı ve 21.11.1966 tarihli ve 19/10 E.,K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararları ile, belirli süreli kira sözleşmelerinin uzayan kira dönemi için kira bedellerinin belirlenmesinde esas yönünden mahkemelerce dikkate alınacak kriterler ve dava açılmasında uyulacak usul kuralları belirlenmiş, ayrıca 21.11.1966 tarihli ve 19/10 E.K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile kira tespit davası açılması halinde hangi dönemden itibaren tespitin istenebileceği hususu karara bağlanmıştır. Yine 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesinde; artış oranına sınır getirilmiş olup kira tespitinde tarafların serbest tasarruf yetkisi kısıtlanmıştır. Dolayısıyla tahkim yargılamasına konu edilen dönem itibariyle ödenmesi gereken kiranın belirlenerek fazla ödeme yapılıp yapılmadığı belirleneceğine göre uyuşmazlıkta öncelikle tahkim yargılamasının mümkün olup olmadığının tespiti açısından uyuşmazlığa konu kira türü belirlemesi yapılmalı, kira sözleşme türüne göre kiralama konut ve çatılı işyeri kirası olduğunda bu kira türüne ilişkin kira tespitindeki emredici kanuni düzenlemeler dikkate alınıp davaya konu tahkim kararının iptali hususu HMK m. 408/1 ve m. 439/ 2-g uyarınca değerlendirilmelidir. Kiralama diğer kira türlerine ilişkin olduğunda ise uyuşmazlığın tahkim yargılamasına elverişli olduğu kabul edilmelidir.

Hâl böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; yukarıda açıklandığı üzere öncelikle kiralananın vasfı tespit edilerek buna göre kira türü belirlenip uyuşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığının değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçeye ilâveten, Özel Dairenin konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira tespit davalarının tahkime elverişli olmadığı yönündeki değerlendirmesinin yerinde olmadığı, kira tespit davalarının tahkim yargılamasına uygun olmadığı yönündeki bir kabulün kanun koyucunun son yıllardaki alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına ilişkin bakış açısı ile örtüşmediği, nitekim 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile değiştirilen 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu uyarınca 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tüm davalarda arabuluculuğa başvurunun zorunlu dava şartı olarak düzenlendiği ve bu suretle arabuluculuk yoluyla tarafların kendi iradeleriyle geçerli şekilde kira bedelini tespit edebileceklerinin kabul edildiği, arabuluculuk yöntemiyle taraflar kendi iradeleriyle uyuşmazlığı giderebiliyorsa bir diğer alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi olan tahkim yolu ile de çözümlenmesinin mümkün olduğu, zorunlu arabuluculuk ile kira bedelinin tespiti davalarında TBK’nın 344. maddesindeki sınırın aşılabildiği gibi tarafların dava konusu üzerinde kabul veya sulh yoluyla serbestçe tasarruf edemeyecekleri hâllerde tahkim mümkün değilken kira bedelinin tespiti davalarında ya da arabuluculuk aşamasında taraflar kabul, sulh ya da anlaşma ile uyuşmazlığı sonlandırabildikleri gözetildiğinde dava konusu uyuşmazlığın tahkime elverişli olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili, dava dilekçesinde iptal sebebi olarak ileri sürdükleri nedenleri tekrarla hakem heyeti kararının iptali talebini reddeden Bölge Adliye Mahkemesi kararının hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kira artışına ilişkin hükmünün ne şekilde uygulanması gerektiği konusunda muaraza yaşanması üzerine tahkime başvurulan somut olayda, sözleşmenin konut ve çatılı iş yeri kirası niteliği taşıyıp taşımadığına bakılmaksızın uyuşmazlığın tahkime elverişli olduğunun kabul edilip edilemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre hakem kararının iptali talebini inceleyen Bölge Adliye Mahkemesince kiralananın vasfı tespit edilip kira türü belirlenerek uyuşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığının buna göre belirlenmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

1. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 407, 4 08... . maddeleri.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 339, 344, 357 vd. maddeleri.

2. Değerlendirme

1. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “tahkim” ile ilgili kavram ve yasal düzenlemeler ortaya konulmalıdır.

2. Özel hukuk alanına ilişkin uyuşmazlıkların bağımsız ve tarafsız hakemler eliyle ve yargısal yolla çözümüne tahkim denir. Öğretide ise tahkim, Kanun’un tahkim yoluyla çözümlenmesine izin verdiği konular kapsamında olmak koşuluyla, taraflar arasında doğmuş veya doğabilecek uyuşmazlıkların mahkeme yerine, hakem adı verilen kimseler aracılığı ile kesin ve bağlayıcı olarak çözümlenmesi konusunda tarafların anlaşmaları olarak tanımlanmaktadır (Ziya Akıncı: Milletlerarası Tahkim, 5. Baskı, İstanbul 2020, s. 5).