Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Kısmı Genel Kurulu — Kira Tespitinde İhtar ve Yeni Dönem

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

E. No : 966/19

K. No : 966/10

ÖZETİ : Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının artırılmasını hedef tutan tesbit dâvalarında : a) 26/9/1963 den sonra yapılan kira sözleşmelerindeki kira parasının sınırlı olup olmadığı; b) Dâvadan önce kiracıya ihbar (İhtar) yapmak lâzım gelip gelmediği; c) Dâvanın belli bir zamanda açılması icabedip etmediği; d) İstek olmadığı halde hüküm fıkrasında yeni kiranın kirayıcı ilzam edeceği tarihin gösterilmesi zorunluğu bulunup bulunmadığı; e) Yeni kiranın hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceği hakkında Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.

Gayrimenkul Kiraları hakkındaki 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi sebebiyle kanunda meydana gelen boşluğun, iptal kararı yürürlüğe girmesine rağmen, yasama organı tarafından doldurulmamış olması karşısında kiralayan ile kiracı arasındaki anlaşmazlıkların çözümünü sağlamak amacı ile ittihaz olunan 18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararı ile «taşınmaz mal kiralarına ilişkin 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali kararının yürürlüğe girmesinden önce yapılmış veya yenilenmiş bulunan kira akdi süresinin sözü edilen iptal kararının yürürlüğe girmesinden sonraki bir tarihte sona ermesi dolayısiyle başlayan yeni dönemde akdin kira parasına ilişkin hükmü yenilenmeyip diğer hükümlerinin yenilenmiş olduğu, kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun bilirkişice tesbit edilecek olağan rayiç ve bu tesbit edilemezse ekonomi esasları, hak ve nasafet uyarınca bilirkişi tarafından belirtilecek kira parası esas alınarak hâkim tarafından doldurulması gerektiği» kabul olunmuş, iptal kararının yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılmış kira sözleşmeleri hakkında içtihat uyuşmazlığı kurula aksetmediği için o cihet tartışma konusu yapılamamış idi. Bu defa kira parasının tesbiti dâvaları ile ilgili olmak üzere Yargıtay Üçüncü ve Dördüncü Hukuk Dairelerine ait ilâmlar arasında içtihat aykırılığı bulunduğu bildirilmiş, ilgili ilâmlar ve daire başkanlarının yazılı mütalâaları Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Kısmı Genel Kuruluna tevdi edilmiş olmakla 31/10/1966 ve 7/11/1966 tarihlerinde yapılan toplantılarda ilâmlar ve yazılı mütalâalar okunmuş, müzakere yapılmış ve önce ilâmlar arasında içtihat uyuşmazlığı bulunup bulunmadığı oylanmış, neticede :

1 — Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan kira parasının tesbitine ilişkin dâvanın görülebilmesi için kira süresinin bitmesinden önceki on beş güne tekaddüm eden bir zamanda kiracıya ulaşabilecek şekilde kira parasını artırma isteğinin kiralayan tarafından ihbar (İhtar) edilmesi lâzım gelip gelmediği;

2 — Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde açılmak istenilen kira parasını tesbit dâvasının belli bir zamandan önce açılması icabedip etmediği;

3 — Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde istihsal edilen ve kira parasının tesbiti ilâmlarının kiracı hakkında hüküm ifade edeceği tarihin, diğer bir ifade ile bu ilâmlarda belirtilen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğinin tesbit, ilâmlarında gösterilmesi gerekip gerekmediği;

4 — 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin iptaline dair Anayasa Mahkemesi kararının yürürlüğe girdiği 26/9/1963 den sonra yapılan kira âkitlerinde kira parasının sınırlı olup olmadığı, bu gibi kira âkitleri karşısında kiralayanın kira süresinin hitamında yeni dönem için kira parasının tesbiti dâvası açabilip açamayacağı;

Hususlarında ilâmlar arasında içtihat aykırılığı bulunduğu kararlaştırılmış, işin esasına girişilmiş, birinci görüşme ve oylama yapılmıştır. Yukarıda işaret edildiği üzere Kurula tevdi edilen ilâmlar kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının arttırılmasını hedef tutan dâvalarla ilgili bulunmaktadır. Kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılmış ve kira parasının indirilmesini hedef tutan dâvalarla ilgili ilâmlar arasında içtihat uyuşmazlığı söz konusu olmadığı ve o yoldaki ilâmlar Kurula tevdi edilmediği için görüşme, konuşma, oylama ve karar kiralayan tarafından açılan tesbit dâvalarına hasredilmiştir. Bu kararın gerekçesinde tesbit dâvasından bahsedilirken kiralayan tarafından açılan dâvalara hasren mütalâa beyan edildiği anlaşılmalıdır. Birinci görüşme ve oylamada yukarıda 4 numaralı bentte yer alan husus hakkında kanunun aradığı üçte iki oyçoğunluğu sağlanmış, aynı gün diğer bentler hakkında yeterli oy temin edilememiş, bunların ikinci konuşma ve oylaması başka bir güne bırakılmıştır. 16/11/1966 günü Kurul tekrar toplanmış, ikinci konuşma ve oylamaya devam edilmiş, bir numaralı bentte yazılı husus mevcudun salt çoğunluğu ile çözümlenmiş, diğer kısımların ikinci müzakere ve oylaması başka güne bırakılmıştır. 21/11/1966 günü yapılan toplantıda da geri kalan hususların ikinci müzakere ve oylaması yapılmış mevcudun salt çoğunluğu ile karara bağlanmıştır.

* * *

Kurula tevdi edilen ilâmlarda kira bedelinin tesbitine ilişkin dâvanın bir (Tesbit dâvası) olduğu belirtilmiştir. 18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı ve 7/7/1965 gün ve 5/5 sayılı içtihadı birleştirme kararlarında dahi kira bedelinin tesbitini hedef tutan dâvaların aynı nitelikte olduğu kabul edilmiştir.

Gayrimenkul Kiraları hakkındaki 6570 sayılı Kanunun yürürlükte bulunan 11 inci maddesi uyarınca kiracı kira müddetinin bitiminden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile kiralayana bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır. Bu hüküm kiralayanın kira müddetinin bitiminde mecurun tahliyesini istemek hakkını sınırlamaktadır. Aynı Kanunun 9 uncu maddesi ile de kira mukavelelerinde bu kanunun kira bedellerini tâyine mütaallik hükümleri uyarınca kiracı aleyhine değişiklik yapılabileceği kabul edilmiştir. Kira bedellerinin tâyin ile ilgili 2 ve 3 üncü maddelerin iptali üzerine 9 uncu maddede söz konusu edilen değişiklik yukarıda bahsi geçen içtihadı birleştirme kararı uyarınca yapılabilecektir.

* * *

1 — Kurulda 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin iptaline dair olan kararın yürürlüğe girdiği tarihten sonraki kira sözleşmeleri hakkında tesbit dâvası açılabilip açılamayacağı konusunda şu görüşler ileri sürülmüştür. a) Bir görüşe göre: 18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararı kiraların sınırlı olduğu esasını kabul etmiştir. 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin iptaline ilişkin Anayasa Mahkemesi kararında da sınırlılığın kaldırılmasını esas tutan bir ilke bulunmamaktadır. Anayasa Mahkemesinin 14/9/1965 gün ve 127/47 sayılı kararı kiraların halen sınırlı olduğu yönünü benimsemiştir. 18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararında yer alan (26/9/1963 yılından önce yapılmış sözleşmeler) deyimi bu tarihten sonra yapılmış sözleşmelerin sınırsız kira esasına göre düzenlendiği anlamına gelemez. O kararın görüşmesinde 26/9/1963 den önce yapılmış sözleşmelerle ilgili ilâmlar söz konusu edildiği için görüşme ve karar o sözleşmelere hasrolunmuştur. Bu cihet o kararın gerekçesinde açıklanmıştır. b) Diğer bir görüşe göre: 18/11/1964 günlü 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararının 26/9/1963 gününden sonra yapılmış kira sözleşmelerine şumulü bulunmamaktadır. O sözleşmeler serbest irade ile yapılmış olması bakımından kabul edilen kira parası şartı sınırlanmaya tabi tutulamaz. Ancak değişen şartlar karşısında Borçlar Kanununun 365 inci maddesine kıyasen hâkimin müdahalesi söz konusu olabilir. Bu itibarla 26/9/1963 den sonraki sözleşmeler için tesbit dâvası 2 ve 3 üncü maddelerden doğma boşluğun doldurulması zımnında değil Borçlar Kanununun 365 inci maddesine kıyasen açılacak bir dâva ile mümkün olur,

2 — Kurulda tesbit dâvasının kabulü için daha önce kiracıya ihbar (İhtar) lâzım gelip gelmediği konusunda başlıca iki görüş ortaya atılmıştır : a) Görüşlerden biri Kanunun 11 inci maddesine dayanmaktadır. Kiracının fesih hakkını kullanma imkânı mevcut olduğu süre zarfında kiralayan eski kira bedeli ile kiracının mecurda oturmasına razı olmadığını kiracısına bildirmemiş ise kiracı eski kira parası ile sözleşmenin devam edeceği kanısını taşıyarak fesih hakkını kullanma imkânından faydalanmayacaktır. Kira süresinin bitmesine on beş günden daha az bir zaman kalmış ise artık sözleşme sonraki dönem için aynı kira parası üzerinden yenilenmiştir. Şu halde kira parası bakımından bir boşluk meydana gelmemiştir. 18/11/1964 günlü içtihadı birleştirme kararına göre tesbit dâvası, sözleşmede boş kalan kira parası şartının doldurulması sebebi ile açılabilir. Kira parası bakımından bir boşluk meydana gelmemiş ise tesbit dâvası açılamayacaktır. Böyle bir boşluğun meydana getirilmesi için kiralayan tarafından kiracıya kira bedelinin arttırılmasını hedef tutan bir irade beyanının zamanında ulaştırılması lâzımdır. Aksi takdirde kiracı sözleşmede kararlaştırılan eski kira parası ile mecuru kullanmakta devam edecektir. Kiralayanın o yoldaki irade beyanı kira süresinin bitmesinden on beş gün önceye tekaddüm eden bir zamanda kiracıya ulaştırılmış ise zamanında yapılmış bir ihbar sayılabilir. b) Görüşlerden diğeri, Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin iptal edilmiş olmasına rağmen 9 uncu maddesinin yürürlükte bulunduğuna dayanmaktadır. 11 inci madde uyarınca kira sözleşmesi bir yıl uzatılmış sayılırsa da 9 uncu madde uyarınca kira bedellerinin tâyinine mütaallik hükümler istisna teşkil eder. İhbar (İhtar) yapılmamış olsa dahi sonraki dönem için kira parası bakımından bir boşluk husule gelecektir. Bu boşluğun hâkim tarafından doldurulması lâzımdır. 11/11/1959 gün ve 13/28 sayılı içtihadı birleştirme kararında yer alan ihtar şartı eda dâvalarını amaç tutar. Bu karar o tarihte yürürlükte bulunan hükümler uyarınca arttırılan kira parası ile kiracının hangi tarihten sonra sorumlu olacağını belirtmektedir. 6570 sayılı Kanun ve 7/7/1965 tarih ve 5/5 sayılı içtihadı birleştirme kararı bu gibi dâvaların en kısa ve en az külfetli yargılama usullerine tabi tutulmasını öngörmüştür. Bu amaçlar gözönünde tutulursa tesbit dâvasının kabulü için ihbar gibi formalitenin aranmaması icabeder.

3 — Kurulda tesbit dâvasının belli bir tarihten önce veya sonra açılması lâzım gelip gelmediği konusunda iki görüş belirmiştir. a) Birinci görüş- 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesi ile sözleşmenin bitmesinden en az on beş gün önce kiracı kiralayana mecuru boşaltacağını yazı ile bildirmediği takdirde akit kendiliğinden bir sene uzar. Kiracının yukarıda sözü edilen fesih hakkını kullanma imkânını elinde bulundurduğu sürece ilerisi için tarafları ilzam eden bir kira sözleşmesinden söz edilemez. Tesbit dâvası kira sözleşmesinde boş kalan kira şartını doldurmayı amaç tutar. Hal böyle olunca, taraflar arasında ileride gerçekleşmesi şüpheli hukukî bir münasebet tesbit dâvasına konu olmamalıdır. Tesbit dâvası, var olan hukukî münasebetler için açılabilir. Kiralayan ile kiracı arasında sonraki dönem hakkında henüz hukukî bir münasebetin var olduğunu beyan etmek zamanı, gelmemiştir. Bu takdirde tesbit dâvasında bulunması zaruri olan hukukî menfaat unsuru da düşünülemez. Bu itibarla sözleşmenin bitmesinden 15 gün öncesine kadar, sonraki döneme ait kira bedeli için tesbit dâvası açılamaz. Bu dâva ancak, kira dönemin bitmesinden önceki on beş günden, yani kiracının tahliye iradesini beyan etmek ihtimali ortadan kalktıktan ve sözleşme hukuken yenilenmiş sayıldıktan sonra açılabilir. b) İkinci görüş şu yoldadır : Kira tesbiti dâvalarında ihbar (İhtar) a lüzum olmadığına göre bu gibi istekler her zaman dâva konusu yapılabilir. Bu hal ihbarı kabul etmeyen hukukî görüşün tabiî bir sonucudur. Kiracının kira süresinin bitmesinden en az on beş gün öncesine kadar sözleşmeyi yenilemiyeceğini ve mecuru tahliye edeceğini bildirmesi halinde konusu ortadan kalkan tesbit dâvası neticesiz kalır. Böyle bir halin gerçekleşmesi ihtimali endişesi ile açılmış bir dâva inceleme şartından yoksun sayılamaz. Kiracının mecuru tahliye edeceğini bildirmesi istisnai bir durumdur. Kiracı tesbit dâvası sırasında davranışlariyle tahliye hakkındaki niyet ve maksadını açığa vurmak imkânına sahiptir. Kaldı ki bu dâva ile tesbit edilecek bedelin sonraki kira dönemi için tarafları bağlayacağı gözönünde tutulduğu takdirde dâvanın incelenip bir karara bağlanmasında sakınca düşünülemez. Kiracı tahliye edeceğini beyan yetkisini zamanında kullanır ve sözleşmenin yenilenmesine engel olur ise dâvanın konusu kalmayacak, yargılama gideri dâvacı üzerinde bırakılacaktır. Hal böyle olunca, kiracıyı korumayı hedef tutan aksi görüş temelsiz kalır.

4 — Kurulda, tesbit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı hususunun karar yerinde belirtilmesi lâzım gelip gelmediği konusunda iki görüş ileri sürülmüştür. a) Bir görüşe göre : Kiranın tesbiti isteği ile tesbite ilişkin kararın hüküm ifade edeceği tarihin belirtilmesi isteği ayrı ayrı konulardır. Kiralayan açtığı tesbit dâvasının bu tarihin belirtilmesini istemiş ise mahkemenin kendiliğinden bunu belirtmesi istekten fazlaya hüküm vermek niteliğindedir. Bu hal Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 74 üncü maddesine aykırı düşer. Esasen sözleşmenin başı ve sonu belli bulunuyorsa ve bu cihet taraflar arasında niza konusu yapılmamış ise, tesbit edilecek kira parası ile kiracının sorumlu tutulacağı tarihin tesbit kararında gösterilmesinde hukukî fayda bulunmamaktadır. b) İkinci görüşe göre : Tesbit kararında geçerlik tarihinin belirtilmesinde zaruret vardır. Bu hal icra işlemlerinde kolaylık sağlıyacağı gibi orada itiraza uğrama ihtimalini de ortadan kaldıracaktır. Kira parasının tesbiti isteği içine verilecek kararın hüküm ifade edeceği tarihin belirtilmesi isteği de girer. Çoğun içinde azın dahi bulunması kuralı bu şekilde yoruma elverişlidir. Bu itibarla isteğin bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kararda tesbit edilen kira parasını hangi tarihten itibaren kiracının ödeyeceği belirtilmelidir.

5 — Kurulda kiracının mahkemece tesbit edilen yeni kira parası ile hangi harihten itibaren sorumlu olduğu konusunda başlıca üç görüş ortaya atılmıştır : a) Birinci görüş : Dâva dilekçesinin kiracıya tebliğ tarihi ile yeni dönemin başladığı tarih arasında belli bir süre geçmemiş ise, kiracı yeni kira parası ile yeni dönemde sorumlu olamaz. Bu süre eski dönemin sona ermesinden onbeş gün önceden başlamalıdır. Diğer bir ifade ile dâva arzuhali öyle bir zamanda kiracıya tebliğ edilmelidir ki kiracı mecurun rayiç kirasını tahkik etmek ve kira akdini devam ettirip ettirmiyeceğini kararlaştırmak, mecuru tahliye edecek ise bu iradesini kira süresinin hitamından onbeş gün önce kiralayana bildirmek imkânına malik olsun. Dâva arzuhalinin tebliğ tarihi ile kira süresinin hitamı arasında o kadar bir müddet geçmemiş ise yeni kira parası daha sonraki dönem hakkında kiracıyı ilzam eder. b) İkinci görüş : Kira sözleşmesinde belli süreye ait kira paralarının arttırılmasını hedef tutan tesbit dâvası açılamaz. Fakat kanun icabı yenilenen sözleşme karşısında yeni dönem için tesbit dâvası açılmış ve dâva arzuhali bu dönem içinde kiracıya tebliğ edilmiş bulunuyorsa, tesbit edilecek yeni kira parası o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı ilzam eder. Çünkü hâkim açık kalan kira parasını yeni dönemin tamamı için doldurmuş bulunmaktadır. c) Üçüncü görüş : Tesbit dâvası her zaman açılabilir. Fakat kiralayan tesbit dâvasından önce kiracıya bir ihbar (ihtar) yapmış ise, dâva arzuhalinin tebliğ tarihine bakılmaksızın ihbar (ihtar) ı takip eden yeni kira döneminin başından itibaren kiracı tesbit olunan kira parası ile sorumlu olur.

* * *

1 — 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararında; yalnız 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptaline ait kararın yürürlüğe girmesinden önce yapılmış veya yenilenmiş bulunan kira akitleri söz konusu edilmiş ise de, bu hal o kararın konusu (İçtihat uyuşmazlıkları) o tarihten önce yapılmış veya yenilenmiş kira akitleri hakkında bulunmuş ve Genel Kurula o yoldaki ilâmlar tevdi edilmiş olmasından ileri gelmiştir. Buna o kararın başında işaret olunduğu gibi birinci bentte de görüşmenin, eski kira sözleşmeleri hakkında olduğu, 26/9/1963 den sonra başlayan yeni dönem için kira parasının belirtilmesi konusu ile sınırlandırıldığı açıkça belirtilmiştir. Bu itibarla 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararı 26/9/1963 tarihinden sonra yapılan kira sözleşmeleri hakkında kiralayan tarafından kiracı aleyhine tesbit dâvası açılmasına engel olacak bir içtihat ortaya koymamıştır. Bu hususun bu defa tartışılıp karara bağlanması lâzımdır. Nitekim şimdi inceleme konusu ilâmlar kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının arttırılmasını hedef tutan dâvalılara ilişkin bulunduğu için işbu içtihadı birleştirme görüşme ve oylaması da bu konu ile sınırlandırılmış, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan ve kira parasının indirilmesini hedef tutan tesbit dâvaları söz konusu edilmemiştir. Kiracı tarafından açılan tesbit dâvaları ile ilgili ilâmlar arasında içtihat uyuşmazlığı ortaya çıkarsa ayrıca içtihadı birleştirme konusu yapılmak gerekir.

6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddeleri iptal edilmiş olmakla beraber diğer hükümleri ve bu arada tahliye hakkını sınırlayan 11 inci madde yürürlükte bulunmaktadır. Kanunun yürürlükte bulunan diğer hükümleri de kira parasının sınırlı olması gözönünde tutularak tanzim edilmiştir. Anayasa Mahkemesi esas itibariyle kira parasının sınırlandırılmasını Anayasa'ya uygun görmüş ve fakat 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddesi uyarınca kira paralarından eski bir zamana ait rayiç üzerinden dondurulmuş olmasının mülkiyet hakkının özünü zedeleyici nitelikte bulmuştur. 2 ve 3 üncü maddenin iptalinden sonra yasama organı tarafından yeni bir sınırlandırma sistemi getirilmemiştir. Sınırlandırma sistemi bakımından 6570 sayılı Kanunda bir boşluk husule gelmiştir. Bu boşluğun 18/11/1964 tarihli ve 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararı esasları dairesinde hâkim tarafından doldurulması lâzımdır. 26/9/1963 tarihinden sonra yapılmış olan kira sözleşmeleri dahi 6570 sayılı Kanunun yürürlükte bulunan hükümlerine tabi olduğuna göre o sözleşmeler hakkında da kira parasının sınırlandırılmasına taallûk eden kanun boşluğunun aynı esaslar dairesinde hâkim tarafından doldurulması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde kira parasının belirtilmesine ilişkin irade beyanı sözleşmede belirtilen süre hakkında ızhar edildiğinden kiralayanı bu süre için bağlar. Kiralayanın süre sonunda tahliye istemek hakkı sınırlı olduğundan sonraki dönemlerde aynı kira parası ile kendisi bağlı sayılırsa iradesinin dışına çıkılır. Bu hal aynı zamanda her kira sözleşmesi için başka başka olmak üzere, kira parasının geçmiş bir zamanın rayicine göre donması sonucunu doğurur ki mülkiyet hakkının özünü zedeler. Bu sebeple 26/9/1963 tarihinden sonra yapılmış olan kira sözleşmelerinde belirtilen kira parası ancak kira sözleşmesinde yazılı süre için kiralayanı bağlar. Kiralayanın kiracı aleyhine kira parasını tesbit dâvası açmaya bundan sonraki dönem için olağan rayicin ve bu tesbit edilemezse ekonomi esaslarına, hak ve nasafet kurallarına uygun kira parasının belirtilmesini istemeğe hakkı vardır. Ancak serbest iradelerin birleşmesi ile tesbit edilen kira parasının akit tarihindeki rayice uygun olması asıldır. Akit tarihinden bir sene sonra yeni dönem için yeniden kira parasının tesbiti cihetine gidilebilmesi için sözleşme sırasında kira parasının o tarihteki rayicin altında tesbit edilmiş olması veyahut bir sene içinde rayiçte değişikliği gerektiren sebeplerin makul şekilde açıklanması icap eder.

2 — Kurula katılan üye çoğunluğu tesbit dâvasının incelenmesi için daha önce kiracıya ihbar (ihtar) gönderilmesi şart olmadığı sonucuna varmıştır. Kiracı sonraki dönem için sözleşmeyi devam ettirmek istemiyor ise kanunun 11 inci maddesi uyarınca müddetin bitmesinden en az 15 gün önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile kiralayana bildirecektir. Aksi takdirde sözleşme bir yıl uzatılmış sayılacaktır. Kiralayan eski kira parası ile kiranın uzatılmasını istemiyorsa kiracıya (Tahliyeyi yazı ile bildirmek) imkânını sağlamalı ve bu iradesini müddetin bitmesinden onbeş gün evvel tekaddüm eden bir zamanda kiracıya ulaştırmalıdır. Bu ulaştırma ihbar (ihtar) ile olabileceği gibi tesbit dâvasına ait arzuhali göndermekle de olabilir. Arzuhalin kiracıya tebliği ihbar (ihtar) yerine geçer. Dâva arzuhalini alan kiracı eğer sonraki dönem için rayiç bedel üzerinden kira sözleşmesini devam ettirmek istemiyorsa içinde bulunduğu dönemin bitmesinden en az onbeş gün evvel mecuru tahliye edeceğini kiralayana bildirir. Bu suretle tesbit dâvası da neticesiz kalır. Eğer kiracı o yolda bir bildirme yapmamış ise rayiç kira ödemeyi kabul etmiş sayılır. Kiralayan tarafından daha önce ihbar (ihtar) yapılmamış olmasından dolayı tesbit dâvası reddedilemez.

3 — Kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira parasının tesbiti için her zaman dâva açılabilir. Bu hal ihbar (ihtar) zorunluğunu ortadan kaldıran hukukî sebebin bir sonucudur. Dâva dilekçesinin kiracıya tebliğ tarihi kiracının tesbit olunacak yeni kira parası ile sorumlu tutulacağı zaman bakımından bir önem kazanır. Ancak, kiracı müddetin bitmesinden en az onbeş gün evvel mecuru tahliye edeceğini kiralayana bildirmesi halinde daha önce açılmış olan tesbit dâvasının konusu ortada kalmaz. Fakat tesbit dâvasının şu veya bu tarihte açılmış olması o dâvanın hemen reddini gerektirmez Dâvanın yeni dönemin başlamasından çok önce açılmış olmasından inceleme sırasında yeni dönem rayiçlerinin tâyin edilmesinde imkânsızlıklar meydana gelirse çok erken açılmış bir dâva bu sebepten reddolunabilir. Bu hal vakıalarla ilgili bir durumdur. İçtihadı birleştirme kararında bir tek esasa bağlanamaz.