Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
Kira Takibinde Yeni Malikin Bildirimi

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir. Kişisel verileri korumak için bazı bilgiler site tarafından ayrıca “...” ile gizlenmiştir.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacılar/alacaklılar tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Kira alacağı ve tahliye talebiyle başlatılan örnek 13 takipte, davacılar tarafından icra mahkemesine başvurularak, davalı kiracının takibe haksız itiraz ettiği, kira borcunun ödenmediği ileri sürülerek itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunulduğu, İlk Derece Mahkemesince, kira sözleşmesinin taraflarının Ankara ... Kolej Eğitim A.Ş. ve ... İnşaat Gayrimenkul Turizm A.Ş. olduğu, davacıların/kiralananı devralan yeni malikler sözleşmeye taraf olmadığı, taşınmazın malikleri olduklarına ve kira ödemelerinin kendilerine yapılması gerektiğini bildirir ihtarname sunulmadığı dolayısıyla alacağın varlığı İİK’nın 68. maddesinde belirtilen belgelerden biri ile ispatlanamadığından davanın reddine karar verildiği, kararın davacılar tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, davacılar tarafından taşınmazın satın alındığı ve TBK'nın 310. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olduklarına ve kira bedellerinin kendilerine ödenmesine ilişkin yazılı bir bildirimin varlığı ileri sürülmediği ve alacağın varlığı kanunun aradığı belgelerden biriyle ispatlanamadığından, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, anılan kararın davacılar tarafından temyiz edildiği görülmüştür.

TBK’nın 310. maddesinde; “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. “ hükmü yer almaktadır. Madde metninden de anlaşılacağı üzere kiralanan şeyin mülkiyetinin geçişiyle birlikte, eski malik(kiralayan) sözleşmeden çıkarak, yeni malik kiralayan sıfatıyla kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Yani sözleşme içerik bakımından aynı kalmakla birlikte sadece tarafı değişmektedir.

Öte yandan kiracı, devir öncesi mevcut muaccel ödenmemiş kira bedeli borçlarından dolayı kiralananı devreden kiralayana karşı, devir tarihinden sonra ise yeni malike karşı sorumludur. Kiralananı satın alan kişi TBK'nın 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesi yönünde kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Yeni malik tarafından kiracıya ihtar gönderilmesinden önce kiracının kira paralarını önceki malike ödemesi halinde, önceki malike yapılan ödeme miktarınca kiracı sorumluluktan kurtulacaktır.

İİK'nın 269. maddesi "Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. ..." hükmünü ihtiva etmektedir.

İİK'nın 269/c maddesi ise; “Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur. " hükmünü ihtiva etmektedir.

Hukuk Genel Kurulu’nun 12.09.2012 tarihli ve 2012/6-343 E., 2012/555 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere İİK’nın 269/2. maddesi gereğince borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılacağından, bu durumda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Öyleyse, kira akdini kabul eden borçlunun artık kira bedelini ödemiş olduğunu ispat etmesi gerekir.

Somut olayda, takibe dayanak yapılan14.03.2017 imza, 01.09.2017 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesi kiraya veren ... İnşaat Gayrimenkul Turz. A.Ş. ile kiracı Ankara ... Koleji Eğitim ve Yayıncılık Taşımacılık Tic. A.Ş. arasında imzalanmıştır. Sözleşmede aylık kira bedelinin net 70.000,00 TL+KDV, şahıslara kısmen veya tamamen satılması durumunda net 70.000,00 TL+stopaj olacağı ve her ayın 15. gününe kadar banka hesabına ödeneceği kararlaştırılmıştır. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin 2019/2343 E. ve 2021/1321 K. sayılı dosyasında önceki malik kiralayan ve kiracı arasında görülen davada, sözleşmenin 4.3. maddesi uyarınca iskan izninin belirtilen tarihte alınmaması nedeniyle 2017 - 2018 eğitim öğretim dönemi için öğrenci kaydı yapılamaması ve eğitime ve öğretime başlanamaması sebebiyle kira bedelinin sözleşme uyarınca %50 (35.000,00 TL) olarak ödenmesi karara bağlanmıştır.(2017 ve 2018 yıllarına ait)Davacılar taşınmazı önceki malikten 21.09.2020 tarihinde satın almışlardır.

Ankara 30. İcra Dairesi 2022/14808 Esas sayılı dosyasında davacılar tarafından davalı kiracı aleyhine başlatılan takipte, mayıs-haziran-temmuz-ağustos 2022 aylarına ait kira alacağı talebinde bulunulmuştur. Ödeme emrinin tebliği üzerine kiracı süresinde yaptığı itirazında,”... taraflar arasında kabul ve imza edilmiş bir kira mukavelesi bulunmadığı, karşı tarafın takip dayanağı olarak sunduğu kira mukavelesi, davacının tarafı olmadığı bir mukaveledir ve kira bedeli yönünden de kesin yargı kararıyla geçersiz kılındığından kira bedeline itiraz edildiğini, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi tarafından (01.09.2017-01.09.2018 tarihleri arasındaki) ilk kira dönemi kira bedelinin 35.000,00 TL olarak belirlenmesi karşısında Ankara ... Kolej Eğitim A.Ş.'nin daha önce karşı tarafa (... İnşaat Gayrimenkul ve Turizm A.Ş. ile ... ve .... temsilcilerine) yapılan ödemeler sebebiyle kira borcu bulunmadığını...” beyan etmiştir.

Dosya içinde bulunan bilgi ve belgelere göre Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/1086 Esas sayılı dosyasında davacı kiracı tarafından taşınmazın yeni malikleri davalı gösterilerek kira bedelinin uyarlanması istemiyle dava açıldığı, işbu dosyaya kiracı tarafından sunulan dava dilekçesinde,” ...davalılar ... ile ... dava konusu taşınmazı satın almışlar ve halefiyet yolu ile mevcut kira sözleşmesinde kiraya veren vasfını kazanmışlardır.” şeklinde beyanda bulunulduğu, Ankara 30. İcra Dairesi’nin 2022/14808 Esas sayılı dosyasına kiracı tarafından sunulan itiraz dilekçesinde davacılara ve taşınmazı devreden kiralayana yapılan ödemeler sebebiyle kira borcu bulunulmadığı beyanı karşısında kiracının 01.09.2017 tarihli kira sözleşmesini kabul ettiği, taşınmazı yeni satın alan maliklerin halefiyet kuralı gereğince 2022 yılı mayıs ayından 2022 yılı ağustos ayı dahil kira bedellerinin kira sözleşmesindeki yasal artış oranı ile talep ederek takip yapmış olmasında bir usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, kira alacağının talep edilmesi için yazılı bir bildirimin aranmayacağı zira kiracının taşınmazın devrinden haberdar olduğu ve kira alacağı için bir kısım ödemeler yaptığı beyanı dikkate alındığında mahkemece yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, verilen kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:

Yukarıda açıklanan nedenlerle; 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 26.12.2024 tarih ve 2023/2649 E. - 2024/2797 K. sayılı kararının (KALDIRILMASINA),

Ankara 16. İcra Hukuk Mahkemesinin 22.03.2023 tarih ve 2022/1451 E.-2023/412 K. sayılı kararının (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 16.04.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

Sn. ...'ın Karşı Oy Yazısı;

Davacılar, davalının kiracı olduğu Ankara İli, .... İlçesi, ... Mahallesi, ... Bulvarı No:... adresinde bulunan binayı önceki malikinden satın aldıklarını ve TBK'nın 310. maddesi uyarınca önceki malik ile yapılan kira sözleşmesinin tarafı haline geldiklerini ileri sürmüş ve kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken 2022 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarına ait kira borcunun ödenmediği iddiası ile davalı/kiracı hakkında takip başlatmışlardır. Davalı ise kiralananın davacılara satıldığına dair kendisine bir bildirim yapılmadığını ve dolayısıyla davacıların bu sözleşmeye dayalı olarak itirazın kaldırılmasını talep edemeyeceklerini hem borca itiraz dilekçesinde hem de yargılama aşamasında savunmuştur. Dosya içinde bulunan 14.03.2017 düzenleme ve 01.09.2017 başlangıç tarihli 1 yıl süreli aylık 70.000,00 TL+KDV bedelli kira sözleşmesinin incelenmesinden kiraya verenin dava dışı .... İnşaat Gayrimenkul ve Turizm A.Ş. olduğu anlaşılmaktadır. Ne var ki dosya içindeki tapu kayıtlarından taşınmazın davacılar tarafından daha sonra satın alındığının anlaşılmasına rağmen önceki malik ya da davacılar tarafından tapu kayıt örneği de eklenerek davalı/kiracıya yapılan yazılı bir bildirim bulunmamaktadır. İİK'nın 68. maddesinde takibe yönelik itiraz üzerine alacaklının, imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye dayanan alacakları için itirazın kaldırılması talebinde bulunulabileceği hüküm altına alınmıştır. Davacılar, kiralanan taşınmazı satın almakla TBK'nın 310. maddesi uyarınca önceki malik ile yapılan kira sözleşmesinin tarafı haline geldiklerini ileri sürerek bu sözleşmeye (14.03.2017 tarihli kira sözleşmesine) dayalı olarak itirazın kaldırılmasını talep etmişlerse de, taşınmazı satın alan davacılar tarafından taşınmazın satın alındığı ve TBK'nın 310. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olduklarına ve kira bedellerinin kendilerine ödenmesine ilişkin yazılı bir bildirimin yapılmadığı anlaşılmıştır. Bu halde davacıların İİK'nın 68. maddesinde sayılan belgeye dayandığından da söz edilemeyeceği gibi bu yasal bildirim yapılmadan davalı/kiracının kira bedellerini davacılara ödememesi sebebiyle temerrüde düştüğü de ileri sürülemez(Zira Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 06.11.2019 tarih, 2019/5224 E.-2019/9981 K. ve Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 30.11.2022 tarih, 2022/10756 E.-2022/12599 K. sayılı kararları da benzer niteliktedir). Mahkemece yukarıda belirtilen tüm bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygundur.

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA karar verilmesi gerekirken, aksi yöndeki Dairemizin sayın çoğunluğunun bozma görüşüne katılamıyorum. 16.04.2025