Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/1229 E., 2025/5821 K. — Erken Sona Eren Kirada Yenileme Bedeli ve Değer Artışı

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/4334 E., 2025/163 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 9. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/826 E., 2024/721 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 02.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı şirket yetkilisi ... ve vekilleri Avukat ..., Avukat ... ........ ile davalı Vakıf başkanı ... ve vekili Avukat ...’in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 01.06.2013 başlangıç tarihli ve 30 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalıya ait 1980 yılı öncesinde yapılan ve kullanılmaz halde olan taşınmazın yenilenerek nitelikli bir turizm ve otel kompleksine dönüştürüldüğünü, gerekli tüm imalatlar tamamlanarak 16.03.2018 tarihi itibariyle kiralananın kullanım amacına uygun kullanılmaya başlanıldığını, davalı tarafından İstanbul 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 2020/593 E. sayılı dosyasında açılan davada müvekkilinin tahliyesine karar verildiğini, karardan sonra kiralananın 04.06.2021 tarihinde tahliye edildiğini, kira sözleşmesinin (3.) maddesinde kiralananda meydana gelecek değer artışının ödeneceğinin kararlaştırıldığını ileri sürerek; şimdilik, müvekkili kiracı tarafından kiralanan taşınmazlarda yapılan yenilik, değişiklik ve tüm imalatlar nedeniyle 1.000.000,00 TL ve kiralanan taşınmazlarda yapılan bu imalatlar nedeniyle meydana gelen değer artışı nedeniyle de 1.000.000,00 TL’nin tahliye kararının kesinleştiği 24.04.2021 tarihinden itibaren işleyen avans faizleriyle beraber davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, bedel artırım dilekçesiyle; talebini kiralananda yapılan yenilik, değişiklik ve tüm imalatlar için 71.677.535,69 TL'ye değer artışı için 89.021.035,50 TL'ye arttırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı kiracının kira bedellerini ödemede temerrüde düşmesi nedeniyle hakkında icra takibi başlatıldığını, süresinde ödememe yapılması üzerine açılan tahliye davasında, davanın kabulüne ile kiralananın tahliyesine karar verildiğini, kira sözleşmenin (3.) maddesiyle kiracının kendi arzusuna ve ihtiyaçlarına uygun şekilde kiralananı kullanıma hazır hale getirmek için gerekli olan tadilat ve yapı işlerini yapmasına izin verildiğini, bu sözleşme kapsamında davacı kiracının alacak/tazminat talebinde bulunmasının hukuken mümkün olmadığını, kiralanandaki bazı yapıların, izinsiz ve imara aykırı olarak yapıldığını, davacının yaptığı harcamaları faturalar ve sevk irsaliyeleri ile ispatlaması gerektiğini, sözleşmenin (3.) maddesi hükmünün kiralananın haksız tahliye edilmesi haline münhasır olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen 01.06.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin özel şartlar başlıklı (2.) maddesinde; "Kiracı kiralananı Turistik ..., Mağaza ve Restaurant olarak kullanacaktır. Kiralanan mevcut hali ile kullanılmayacak kadar harap ve bakımsız durumda olup Kiraya veren kiracının kiralananda kullanım amacıma uygun olarak ve kiralananın özelliklerine uygun olmak şartıyla her türlü onarım, yenilik ve değişiklikler yapmasına işbu sözleşme tarih, itibarıyle muvafakat etmiştir."; (3.) maddesinde ise; "Kiraya veren, işbu kira sözleşmesinin 30 yıllık kira döneminin sona ermesinden önce kendisi tarafından herhangi bir nedenle sonlandırılması durumunda, kiracı tarafından kiralananın onarım, yenilik ve değişiklikleri için yapılan her türlü harcama bedelini ve bunlardan meydana gelen değer artışını kiracıya ödemeyi kabul ve taahhüt etmektedir." düzenlemelerinin bulunduğunu, tarafların serbest iradeleriyle meydana getirdikleri sözleşmeye uymakla yükümlü oldukları, kiraya verenin 30 yıllık kira döneminin sona ermesinden önce sözleşmenin kendisi tarafından herhangi bir nedenle sonlandırılması halinde kiracı tarafından kiralananın onarım, yenilik ve değişiklikleri için yapılan her türlü harcama bedelini ve bunlardan meydana gelen değer artışını kiracıya ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği, sözleşmenin haklı yahut haksız nedenle feshedilmesinin ya da taşınmaza yapılan masrafların faydalı zorunlu olup olmadığının bir öneminin olmadığı, sözleşmede bu noktada bir ayrım yapılmaksızın herhangi bir nedenle sonlanması durumu ve kiralananın onarım, yenilik ve değişiklikleri için yapılan her türlü harcama bedelinin ve bunlardan meydana gelen değer artışının kiracıya ödenmesinin imza altına alındığı, sözleşmenin özel şartlar başlıklı (2.) maddesinde belirtildiği üzere kira sözleşmesinin başında kiralananın kullanılmayacak kadar harap ve bakımsız durumda olduğu, davaya konu taşınmazın mevcut haline getirilmesinin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile yapıldığının kabul edilmesinin hem hayatın olağan akışına hem de dürüstlük ilkesine aykırı olacağını, tadilat projesi onaylanmadan tadilata başlanamayacağından taşınmaza yapılan masrafların tadilat projesi onay tarihe göre, taşınmazda meydana gelen değer artışının ise tahliye tarihine göre hesaplanması ve davacı tacir olduğundan avans faizine hükmedilmesi gerektiği, davanın belirsiz alacak davası olarak açıldığı, uygulanacak faiz tarihi değerlendirilirken bedel artırım dilekçesindeki bakiye miktar için ayrı bir değerlendirme yapılmasına gerek bulunmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, otel ve restoran binasına yapılan toplam 14.734.933,80 TL masrafın dava tarihinden itibaren itibaren, 73.242.589,13 TL değer artışının tahliye tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; kiralanan tahliye edilmiş olduğundan dava konusu alacağın talep edilebileceği, sözleşmenin (3.) maddesinde kiraya verenin, kira sözleşmesinin 30 yıllık kira döneminin sona ermesinden önce kendisi tarafından herhangi bir nedenle feshedilmesi durumunda kiracı tarafından kiralananın onarım, yenilik ve değişiklikleri için yapılan her tür harcama bedelini ve bunlardan meydana gelen değer artışını kiracıya ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği, proje onaylanmadan tadilata başlanamayacağı, bu nedenle taşınmaza yapılan masrafların tadilat projesi onay tarihe göre hesaplanması yönündeki Mahkeme gerekçesinin ve hesaplamanın yerinde olduğu, sözleşmede kiralananın esaslı tadilatı gereken bina ve bahçesi olarak belirtildiği, davalıya ait olan bina ve bahçenin tamamının davacıya kiralandığı, kiralananın mevcut hali ile kullanılamayacak kadar harap ve bakımsız durumda olup, kiraya verenin kiracının kiralananda kullanım amacına uygun olarak ve kiralananın özelliklerine uygun olmak şartıyla her türlü onarım, yenilik ve değişiklikler yapmasına iş bu sözleşme tarihi itibariyle muvafakat verdiği, sözleşme maddeleri birlikte değerlendirildiğinde davacı tarafından yapılanlar dışında başka imalat olduğunun kanıtlanamadığı, davacı tarafından yapılan restoranın kaçak yapı olduğu ve yıkıldığı, kaçak yapının ekonomik değeri olmadığı ileri sürülmüş ise de taraflar arasındaki sözleşme süresinden önce sona erdiğinden restoran kısmında bilgisi dahilinde yapılan imalatlardan sözleşmenin (3.) maddesi değerlendirildiğinde davalının sorumlu olduğu, davalı kiracı tacir olup, davanın sebebini oluşturan taşınmazın da davacının ticari faaliyetinde kullanılmak üzere kiralandığı, taraflar arasındaki sözleşme ticari iş niteliğinde olup alacağa ticari işlerde geçerli avans faiz oranlarının uygulanmasının yerinde olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; sözleşmenin (3.) maddesinin haksız fesih halinde uygulanabileceğini, kira sözleşmesinin davacının temerrüdü nedeniyle mahkeme kararı ile sona erdiğini, kira sözleşmesinin sona ermesinde davacının kusurlu olduğunu, davacının kiralananın bahçesine kaçak olarak yaptığı restoranın yıkıldığını, bu nedenle de ekonomik değeri olmadığını, sözleşmeye göre davacının binada sadece kullanım amacına uygun olarak onarım yapabileceğini, sözleşme kapsamına göre kiracının alacak/tazminat talebinde bulunmasının hukuken mümkün olmadığını, kiralananda bulunan sökülebilir eşyaların tamamı davacıya iade edilebileceğinden bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesinin usule ve yasaya aykırı olduğunu, lüks masrafların belirlenmediğini, imalat tarihi bilinmediğinden kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olan 2013 yılının dikkate alınması gerektiğini, taşınmazın değer artış miktarına ilişkin bilimsel bir hesaplama yapılmadığını, yıpranma payına ilişkin hesaplamanın hatalı olduğunu, müvekkilinin tacir olmadığını, dava konusu kira sözleşmesinin davalı Vakıf açısından ticari iş sayılmadığından avans faizi uygulanamayacağını, ıslah edilen miktar açısından dava tarihinden itibaren avans faizi uygulaması hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan masrafların taşınmazda meydana gelen değer artışının tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiralananın mevcut haliyle kullanılmayacak durumda olduğu belirtilerek kiracının kiralananda onarım ve değişiklikler yapmasına onay verildiği, kira sözleşmesinin süresinden önce herhangi bir nedenle sona ermesi halinde kiralananın onarımı ve değişilikler için yapılacak her türlü harcama bedeli ve kiralananda meydana gelen değer artışının kiracıya ödeneceğinin açık bir şekilde hüküm altına alındığı, İlk Derece Mahkemelerince yapılan tespit ve değerlendirmelerde bir isabetsizlik bulunmadığı, davacı kiracı tacir olup 6100 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 3 ve 15. maddeleri uyarınca ticari iş niteliğinde olan kira sözleşmesi uyarınca 3095 sayılı Kanunun 2/2 maddesi uyarınca avans faizine hükmedilmesinin usul ve kanuna uygun olmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

6100 sayılı Kanunun 339/1 maddesi uyarınca adli yardım harcından dolayı ertelenen aşağıda yazılı temyiz harçlarının mahallinden temyiz edenden tahsiline,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.