Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2342 E., 2025/5850 K. — Kamulaştırılan Kiralananda Faydalı İmalat Bedeli

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/1954 E., 2025/56 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının davalıya ait taşınmazı 10.05.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesiyle aylık 43.000,00 TL bedelle fabrika olarak kullanmak üzere kiraladığını, taşınmaz hakkında 06.02.2012 tarihinde kamulaştırma kararı alındığını, taşınmaz maliki ile kamulaştırma kararını alan kurum arasında 02.10.2012 tarihinde bedel konusunda uzlaşma sağlanması nedeniyle kamulaştırma kararının kesinleştiğini, ileri sürerek; kamulaştırma işlemine karşı koymayan ve kamulaştırma işleminin iptali için dava açmayan davalı kiraya verenden kiralanan taşınmaz için yapmış olduğu masraflar ile kiralananın üzerine kurulan fabrikanın çalışmaması nedeniyle oluşacak ciro kaybı, kira farkı toplamı olan 1.000.000,00 TL tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; Kamulaştırma Kanunu'nun 20. maddesi gereğince zarardan sorumlu olmadığını, kamulaştırmanın uzlaşma sonucu yapılmasının sonucu değiştirmediğini, kamulaştırmanın zapta karşı tekeffül sorumluluğunun istisnası olduğunu, davacının sulh sözleşmesi sonucunda kendi rızası ile taşınmazı boşalttığını, kamulaştırma veya tahliye nedeniyle bir alacağı bulunmadığını, taşınma giderlerinden sorumlu tutulamayacağını, kamulaştırma olmasaydı dahi 5 yıl sonra mecuru tahliye ettiğinde bu kalemlerin kendisi tarafından karşılanacağını, yapılacak her tür tadilatın bedelsiz olarak kiraya verene terk edileceğini, davacının bir zararı bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemecenin 16.09.2014 tarihli kararıyla; tekeffül hükümlerinin düzenlendiği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301/2 maddesinde "kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır." hükmünün yer aldığı, aynı şekilde Kamulaştırma Kanununun 20/2 maddesinde "taşınmaz malın boşaltılması sebebiyle mal sahibi ve idare tazminat ile sorumlu tutulamaz." düzenlemesinin bulunduğu, bu düzenlemeler karşısında davalı kiraya verenin, taşınmazın kamulaştırılması nedeniyle davacı kiracının uğramış olduğu zarardan sorumlu olmayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar vermiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 17.02.2015 tarihli ilamıyla; kiralananın tekstil imalathanesi olarak kullanılacağı, taraflar arasındaki sözleşmenin özel şartlar kısmının (11.) maddesinde kiralananda kiracı tarafından gerekli mercilerden izin almak ve davalıdan yazılı izin almak şartıyla, masrafları kiracıya ait olmak üzere kiralananın girişinde yapılacak olan tadilatların altı kalem halinde sayıldığı, tarafların serbest iradeleriyle sözleşmeye konulan şartın geçerli ve tarafları bağlayıcı olduğu, faydalı masrafların davalı tarafından kamulaştırma esnasında kaldırılması istenmeyip benimsenerek taşınmazın mevcut haliyle kamulaştırıldığı ve taşınmazın değeri belirlenirken bu hususların da göz önünde bulundurulduğu, davalı kiraya verenin kiralananı sözleşmeyle amaçlanan kullanım şekline uygun olarak davacı kiracıya teslim ettiği, beş yıllık sözleşme süresi bitmeden dava dışı kurum tarafından kiralananın kamulaştırıldığı ve tahliye edildiği, bu durumda davacının 5 yıllık kira süresini göz önüne alarak kiralananda yaptığı masrafları kiralananı kullanamadığı süre ile orantılı olarak kiraya veren davalıdan talep edebileceği, Mahkemece, mahallinde uzman bir heyet ile keşif yapılarak sözleşmenin (11.) maddesine göre yapılan faydalı masrafların belirlenmesi ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.

2.Bozmaya uyan Mahkemece verilen 26.04.2022 tarihli kararla; yapılan faydalı masrafların, kiracı tarafından kiralanan yerin kullanım süresi ile orantılı olarak 660.932,56 TL tespit edildiği, davacının kiralananı teslim tarihi olan 19.04.2013 tarihinden itibaren faiz isteyebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 660.932,56 TL'nin 19.04.2013 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

3.Dairenin 30.05.2023 tarihli ilamıyla; davacının tüm, davalının sair temyiz itirazları reddedildikten sonra, imalatların toplam bedelinin yıpranma payı düşmeksizin belirlendiği, Mahkemece davacı kiracının kiralanana yaptığı imalatların, yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerektiği, ayrıca taraflar arasında düzenlenen 01.05.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin (11.13) maddesinde “Yukarıda belirtilen masrafların tutarı ne olursa olsun bunlardan ve başkaca masraflardan dolayı kiraya verenden hiçbir bedel talep edilmeyecektir. Ancak yukarıda belirtilen işlere bir katkısı olması bakımından kiralayan ilk 2 ayın kirasını almayacaktır. Bu itibarla, yerin teslimi 01.05.2010 tarihinde yapılacak, ilk kira parası 01.07.2010 tarihinden itibaren ödenecektir.” düzenlemesine yer verildiği, davalı kiraya verenin davacı kiracı tarafından yapılacak imalatlar karşılığında 2 aylık kira bedelini almadığı, davacı kiracı tarafından yapılan imatların bedellerinin kiraya verenden tahsiline karar verildiğine göre bu imalatlar karşılığı kiraya verenin almadığı iki aylık kira bedelinin, hüküm altına alınan bedelden düşülmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.

4.Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiracının kullanım süresi ve taraflar arasında düzenlenen 01.05.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin (11.13) maddesi uyarınca iki aylık kira bedeli mahsup edilerek, davanın kısmen kabulü ile 559.452,56 TL'nin 19.04.2013 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle davalıdan tahsiline ve fazlaya dair istemin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; faydalı imalatlar nedeniyle davalı nezdinde meydana gelen sebepsiz zenginleşmenin gerçek bir şekilde iadesi için denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerektiğini, reel zararın daha fazla olduğunu, taşınmazın fiilen 01.07.2010 tarihinden itibaren kullanıldığını ve kullanım süresinin hatalı hesaplandığını, kamulaştırma kararı alınan 06.02.2012 tarihinden sonra taşınmazın fiilen tam manasıyla kullanılamadığını, davacının birçok zararı olmasına rağmen zararın faydalı imalat bedeline indirgenmesinin haksız olduğunu, faydalı imalatların değerinin hesaplanmasında hükme en yakın tarihin esas alınması gerektiğini, davacının kiralananı kullanmadığı süre oranında oranlama yapılarak hüküm kurulmasının hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili; bozma ilamının gereğinin tam olarak yerine getirilemediğini, 2 aylık kira bedeli mahsup edilmişse de yıpranma payının düşülmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin süresinden önce sona ermesi nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

Mahkemece; uyulan bozma ilamında gösterilen şekilde yapılan inceleme ve araştırma sonucunda, yine o ilamda belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verildiği, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşen ve usuli kazanılmış hak durumunu oluşturan kısımlar hakkında yeniden inceleme yapılamayacağı, 5 yıl süreli kira sözleşmesinde sözleşmenin (11.) maddesinde belirtilen imalatlar ve başkaca masraflardan ötürü kiraya verenden bedel talep edilemeyeceğinin açıkça düzenlenmesi ve sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle, faydalı imalat bedelinin imalat tarihi itibariyle belirlenen değerinden yıpranma payı düşülerek tespit edilen bedelin, kiralananın kullanılamadığı kalan süre ile orantılı olarak istenebileceği ve hükme esas alınan hesaplamanın bozmaya uygun olduğu anlaşılmakla, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

03.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.