Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2958 E., 2026/118 K. — Kira Uyarlamasında Koşulların Araştırılması ve Bilirkişi Raporu

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/111 E., 2025/350 K.

Bozmaya uyan Mahkemece verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davacıya ait taşınmazın davalıya restoran ve kafe olarak kullanılmak üzere 15.10.2010 başlangıç tarihli ve 3+2 yıl süreli sözleşme ile kiraya verildiğini, ilk yıl kira bedelinin brüt 3.125,00 TL olarak belirlendiğini, takip eden yıllarda kira bedelinin bir önceki yılın TEFE-TÜFE ortalaması oranında arttırılmasının kararlaştırıldığını, zaman içinde meydana gelen ekonomik değişimler, çevredeki kira bedelleri ve taşınmaz değerlerini etkileyen önemli değişiklikler ve taşınmazın bulunduğu çevrenin içkili yer bölgesine dahil edilmesi sonucunda çevredeki kira bedellerinin önemli ölçüde yükseldiğini, ödenmekte olan kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını ileri sürerek; ödenmekte olan net 3.800,00 TL kira bedelinin 15.10.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere net 8.000,00 TL olarak belirlenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; 15.10.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi kapsamında sözleşme bitim tarihinden itibaren 3 yıl geçmeden hak ve nesafet ilkeleri gözetilerek kira bedelinin tespit edilemeyeceğini, endeks uygulamasına göre kira bedelinin arttırılabileceğini, müvekkilinin her yıl TÜFE ve ÜFE oranına göre artış yaptığını, kiralananın içkili olarak işletmek üzere kiralandığını ancak içki ruhsatının geç alınabildiğini, harabe durumdaki kiralanana 200.000,00 TL'den fazla masraf yapıldığını, taşınmazın 80 m²lik kısmın kapalı alan geri kalan kısmın bahçe olduğunu ve bahçe kısmının yazın 2 ay kullanılabildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece verilen 21.05.2015 tarihli kararla; davanın kısmen kabulü ile taşınmazın aylık brüt kira bedelinin 15.10.2013 tarihi itibari ile net 5.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; hüküm, tarflarca temyiz edilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Dairenin 30.10.2018 tarihli ilamıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporunda uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının yeteri kadar irdelenmediği, dava konusu taşınmaza benzer kira sözleşmeleri ve emsal araştırılması yapılmadan ve kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu, Mahkemece uyarlama davasına ilişkin ilke ve esaslar gözetilerek kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacılar aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının, taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri de dikkate alınarak ve emsallerde de keşif yapılarak belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, brüt olarak kira bedelinin uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.

2. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla;

dava tarihi itibariyle beş yıllık süre dolmamış ise de, kiralananın da içinde bulunduğu bölgenin 09.12.2011 tarihli belediye meclisi kararı ile içkili yer bölgesine dahil edildiği, davalının başvurusu üzerine davacıya içkili lokanta olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlendiği, bu hususun kirayı etkileyen büyük çapta değişiklik ve özel neden olarak kabul edilmesi gerektiğinden davanın kısmen kabulü ile 15.10.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin net 5.000,00 TL ( brüt 6.250,00 TL) olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili, emsal kira sözleşmesinin bilirkişi raporunda dikkate alınmadığını, 17.09.2019 tarihli bilirkişi heyet raporunda aylık net 9.000,00 TL kira bedeli olması gerektiği belirtilmesine rağmen daha azına hükmedildiğini, emsallerin çok daha altında belirlenen bedelin kabul edilebilir olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; kira bedelinin tespiti olarak açılan davada koşulları oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, uyarlama hükümlerinin uygulanmasının hatalı olduğunu, taşınmazın bulunduğu bölgenin içkili yer bölgesine dahil edilmesinin kira bedelini etkileyen büyük çapta değişiklik ve özel neden olarak kabul edilemeyeceğini, davanın uyarlama davası olarak nitelendirilmesi halinde dahi gerekli koşulların oluşmadığını, taşınmazın ilk kira tarihinde emsallerine göre yüksek bir bedelle kiralandığını ve yüksek oranlarda artırım yapılarak kira bedeli ödendiğini, kira bedelinin her yıl enflasyon oranının iki katı kadar artırılarak ödendiğinin Mahkemece dikkate alınmadığını, tespit edilen kira bedelinin fahiş olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve bozmaya uyulmakla usuli kazanılmış hak oluşturan hususlara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2. Davalının temyizi yönünden;

Somut olayda; her ne kadar Mahkemece bozmaya uyulmuş ise de, bozma gerekleri yerine getirilmemiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunun uyarlama davasındaki usul ve esaslara göre düzenlenmediği, Mahkemece de gerekçelendirmenin kira bedelinin tespiti yönünde yapıldığı, uyarlama koşullarının bulunup bulunmadığının ayrıntılı olarak değerlendirilmediği anlaşılmaktadır.

Buna göre Mahkemece; uyulan bozma ilamında açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemler ışığında, kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar gibi hususlarda bilirkişi raporu alınması ve sonrasında bu rapor ile dosya kapsamındaki diğer deliller birlikte değerlendirilmek suretiyle, uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının denetime elverişli şekilde belirlenmesi, uyarlama koşullarının oluştuğu sonucuna varılması halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının tespit edilmesi, uyarlama koşullarının oluşmadığı sonucuna varılması halinde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden eksik inceleme ile hazırlanan bilirkişi raporu uyarınca karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

1.Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine,

2.Davalı vekili tarafından Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,

1086 sayılı Kanun'un 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,14.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.