Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/4785 E., 2026/1403 K. — Otel Kirasında Mevcut Durum ve Emsal Değerlendirmesi

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2025/... E., 2025/1715 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 10. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2024/... E., 2024/1674 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davalı şirketin, 01.07.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca davacılara ait otel nitelikli taşınmazda kiracı olduğunu, 01.07.2023-01.07.2024 kira dönemi kira bedelinin aylık net 122.564,00 TL olduğunu, kira bedelinin emsal kira bedellerinin ve piyasa rayicinin altında kaldığını ileri sürerek; aylık kira bedelinin 01.07.2023 tarihinden itibaren brüt 312.000,00 TL (net 250.000,00 TL) olarak tespitini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; yasal sınırın üzerinde artış yapıldığını, boş ve atıl halde teslim alınan kiralananın davalı tarafça mevcut haline getirildiğini, davalının kendi ticari birikimi ile taşınmaza değer kattığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yeni dönem kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda tespiti gerektiği, kiralananın 01.07.2023 tarihi itibariyle serbest koşullarda boş olarak getirebileceği kiranın brüt 300.000,00 TL (net 240.000,00 TL) olacağının bilirkişi raporu ile tespit edildiği gerekçesiyle; takdiren %10 indirim uygulanarak, davanın kısmen kabulü ile taşınmazın 01.07.2023 tarihinden itibaren aylık kirasının brüt 270.000,00 (net 216.000,00) TL olarak tespitine, bakiye talebin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın boş olarak getirebileceği kira bedelinin belirlendiği rapora göre tespit edilen bedelden hak ve nesafet indirimi yapılarak karar verilmiş olmasında bir usulsüzlük bulunmadığı, taraflarca emsal olarak sunulan ilanların ilan zamanı ve nitelikleri bakımından kiralanana emsal olamayacağı, davacı lehine ödenmekte olan aylık brüt kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık brüt kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden vekalet ücreti takdiri gerektiği gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davacılar vekilinin vekalet ücretine yönelik istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 01.07.2023 tarihinden itibaren aylık kirasının brüt 270.000,00 (net 216.000,00) TL olarak tespitine, bakiye talebin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; belirlenen kira bedelinin düşük olduğunu, rapora itirazlarının değerlendirilmediğini, kiralanan ticari nitelikli olduğundan emsal kira sözleşmesi sunulmasının beklenemeyeceğini, kıyas yapılarak karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; 01.07.2023 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin tespitine karar verilemeyeceğini, davacıların ihtarı olmadığını, ödenen kiranın rayice uygun olduğunu, kira bedelinin yüksek belirlendiğini, boş ve atıl durumda kiralanan taşınmaza yüksek harcama yapıldığını, taşınmazın kiralandığı hale göre değerlendirme yapılması gerektiğini, kiraladığında otel vasfının bulunmadığını, tüm ruhsat ve izinlerin kiracı tarafından alındığını, emsallerin dikkate alınmadığını, daha yüksek oranda indirim yapılması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit davası ilkelerine uygun olarak kira bedelinin belirlenmesine, bilirkişi raporunda belirlenen ve Mahkemece benimsenen bedel üzerinden yapılan hak ve nesafet indiriminin yerinde olmasına, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunduğundan dönem başından itibaren geçerli olmak üzere kira bedeli belirlenmesinde ve kiralananın halihazırdaki durumuna göre değerlendirme yapılmasında bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.