Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — Kira Tespitinde Eski Kiracı ve Hakkaniyet İndirimi

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/4128 E., 2025/2028 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Küçükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/863 E., 2025/584 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı şirketin müvekkiline ait dava konusu taşınmazı 2002 yılından bu yana kira sözleşmesi kapsamında işyeri olarak kullandığını, taşınmazın İstanbul’un önemli organize sanayi bölgelerinden birinde yer alması ve bölgedeki kiralama taleplerinin yoğunluğu nedeniyle kira değerlerinin önemli ölçüde arttığını, buna rağmen davalının 6.200 m² kullanım alanına karşılık aylık yalnızca 30.000,00 TL kira ödediğini, bu bedelin metrekare bazında bölgedeki 14,00–18,00 TL seviyesindeki emsal kira rayiçlerinin yaklaşık üçte biri seviyesinde olduğunu, bu durumun kiraya veren açısından katlanılamaz ve hakkaniyete aykırı hale geldiğini ileri sürerek; dava konusu işyerinin aylık kira bedelinin 01.08.2015 tarihinden itibaren net 83.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş; yargılama sırasında kira bedelinin 01.08.2016 tarihinden itibaren geçerli olarak belirlenmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin uzun süreli bir sözleşme olmadığını, kısa süreli sözleşmeler için ise uyarlama istenemeyeceğini, dava konusu sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü bir durum değişikliğinin söz konusu olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde artış şartının bulunduğu ve davacı tarafça yenilenen 01.08.2016 dönemine ilişkin kira bedelinin tespitinin talep edildiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın 01.08.2016 tarihi itibariyle boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin net 85.000,00 TL (brüt 106.250,00 TL) olacağının tespit edildiği, taleple bağlılık ilkesi gereği ve davalının eski kiracı olması nedeniyle tespit edilen miktar üzerinden hak ve nesafet kuralları gereğince %10 hakkaniyet indirimi yapıldığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 01.08.2016 tarihinden itibaren dava konusu taşınmazın aylık net kira bedelinin 76.500,00 TL (brüt 95.625,00) olarak tespitine karar verilmiş; karar, davalı vekilince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkeme kararında bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A.Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davacının davanın niteliği yönünden belirsizlik yarattığını, dava sürecinde kira başlangıç tarihinin ve dayanak sözleşmelerin 2002, 20 08... yılları arasında sürekli değiştirilerek iddianın genişletilmesi yasağının ihlal edildiğini, 01.08.2013 tarihli kira sözleşmesinin dava açarken sunulmayıp sonradan menfaate uygun şekilde kullanılmaya çalışıldığını, davacının kendi usul işlemlerinin sonuçlarına katlanması gerektiğini, yargılama boyunca kira ilişkisinin başlangıcı olarak kabul edilen 01.08.2013 tarihli sözleşmeden sonradan hiçbir hukuki ve fiili dayanak gösterilmeksizin vazgeçilerek 01.07.2002 tarihli sözleşmeye dönülmesinin hatalı olduğunu, süresinde açılmayan ve usulüne uygun şekilde ikame edilmeyen davanın reddedilmesi gerektiğini, işyeri kiraları bakımından uygulanması gereken erteleme hükümleri ve endeks esaslı artış rejimi göz ardı edilerek hak ve nesafete göre kira belirlenmesi yoluna gidilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişsiz ve çelişkili olduğunu, dosyaya sunulan uzman görüşlerinin tartışılmadığını, kiralananın fiziki eksikliklerinin dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

Temyiz edilen kararın dayandığı bilgi ve belgelere, kira tespitine konu dönemin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344/3. maddesi uyarınca hak ve nesafet dönemi olmasına, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli bulunması, takdir edilen hakkaniyet indirimi yönünden bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.05.2026 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.