Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — Kira Tespitinde Emsal Sözleşmelerin İncelenmesi

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 32. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/1052 E., 2025/1343 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 12. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/1042 E., 2023/595 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; ... Kültür Merkezi Tesisleri Kompleksi olarak adlandırılan mülkiyeti İdareye ait konferans, seminer, sergi salonları alanlarının 03.12.2013 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık 180.000,00 TL + KDV bedelle davalıya kiraya verildiğini, kira bedelinin artırılması hususunda davalıya 09.11.2021 tarihli ihtarnamenin gönderildiğini, taşınmazın konumu, niteliği, ülkenin ekonomik durumu ve emsal taşınmazların kira bedelleri dikkate alındığında kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını ileri sürerek, 03.12.2021 tarihinde başlayan kira dönemi için yıllık kira bedelinin net 3.183.000,00 TL (brüt 3.755.940,00 TL) olarak tespitini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı tarafın gönderdiği ihtarname ile kira bedelinin endekse göre artırılmasını kabul ettiğini, yıllık 395.507,75 TL + 71.191,40 TL KDV olacak şekilde kira bedelinin ödendiğini, 2020 yılı başından itibaren pandeminin hayatı ve ekonomik işleyişi durdurma noktasına getirdiğini, pandemiden dolayı kira bedellerinden indirim kararları verildiğini, müvekkili Vakıf işletmesinin ticari bir işletme gibi faaliyet yürüterek kâr elde etmediğini, hayır işleriyle uğraştığını ve yardım faaliyetlerinde bulunduğunu, uzun yıllardan beri kiracı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 03.12.2021-03.12.2022 arasındaki dönem için yıllık kiranın net 395.507,75 TL olarak ödenmekte olduğu, tespit olunacak kira parasının 03.12.2021 tarihinden itibaren geçerli olacağı, keşif sonucu alınan bilirkişi raporuyla kiralananın serbest piyasa koşullarında boş olarak kiraya verilmesi durumunda kira bedelinin net 1.350.000,00 TL, brüt 1.593.000,00 TL olabileceğinin bilirkişiler tespit edildiği, davalının eski kiracı olması nedeniyle tespit edilen miktar üzerinden hak ve nesafet kuralları gereğince indirim yapılması gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 03.12.2021 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin net 1.215.000,00 (brüt 1.518.750‬ TL) TL olarak tespitine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde brüt 1.593.000,00 TL yıllık kira bedeli getireceğinin tespit edildiği, kiracının kiralananda eskiden beri kiracı olması nedeniyle tespit edilen kira bedelinden % 5 civarında hak ve nesafet indirimi yapılarak kira bedelinin brüt olarak tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; sözleşmeyle belirlenen bedelin emsallerinin çok altında kaldığı gibi hakkaniyetli de olmadığını, taşınmaza ilişkin sunulan değerleme raporunun bilirkişi tarafından dikkate alınmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; gönderilen 09.11.2021 tarihli ihtarname ile bildirilen tüketici fiyat endeksindeki artış kabul edilmesine rağmen dava açılamayacağını, 2020 yılı başından itibaren pandemi mücbir sebebi nedeniyle aşırı ifa güçlüğü olduğunu, pek çok mahkeme kararıyla kira sözleşmelerinin kiracı lehine uyarlanmasına karar verildiğini, hakkaniyet indiriminin düşük yapıldığını, emsal taşınmazların kira bedellerinin dikkate alınması gerektiğini bu hususta herhangi bir inceleme yapılmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 344. maddesinin üçüncü fıkrası; "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı , kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmünü içermektedir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre; konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira süresinin belirli veya belirsiz süreli, kısa veya uzun süreli olduğuna bakılmaksızın, beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir. Uygulamada beş yıl sonrasındaki belirleme "hak ve nesafet" dönemi kabul edilerek, bilirkişi tarafından kiralananın boş olarak aynı şartlarda kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelinin belirlenmesi sonrasında, % 5 ila %20 arası “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca indirim yapılarak, kira parasının iş yerleri için brüt olarak tespitine karar verilmelidir. Bu aşamada, öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkim tarafından bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, kiracılık süresine, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun indirim yapılarak makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Taraflar arasında düzenlenen 03.12.2013 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kültür merkezi; konferans, seminer, sergi salonu ve iş yeri olarak kullanılmak üzere davalı tarafından kiralanmıştır. Davacı kiraya veren tarafından, 03.12.2021 tarihinde başlayan kira dönemi için kira bedelinin rayiç bedellere uygun olarak tespiti talep edilmiş olup, 6098 sayılı Kanunun 344/3 maddesi uyarınca, kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmesi gerektiği yönündeki Mahkeme değerlendirmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; herhangi bir emsal değerlendirmesi yapılmaksızın "...Taşınmazın yeri ve konumu, toplu taşıma ile ulaşım sorununun bulunmaması, cephesi ve buna bağlı olarak tabela değeri, önünün açık oluşu, kullanım alanı, iç yapı kalitesi ve özellikleri, bölgedeki kiralık işyerlerine olan talep yoğunluğu, 2020 yılı başında ortaya çıkan pandemi ile başlayan ve günümüzde halen devam eden emlak fiyatlarındaki artışlar gibi olumlu ve olumsuz tüm yönleri birlikte değerlendirilmekle; davaya konu taşınmazın 03.12.2021 tarihi itibariyle, serbest piyasa koşullarda, boş olarak getirebileceği YILLIK kira bedelinin net 1.350.000,00 TL (%18 KDV dahil Brüt 1.593.000,00 TL) olduğu kanaatine varılmıştır." ifadesiyle belirleme yapılmış, emsal taşınmazların kira sözleşmesine konu olup olmadıkları, kira bedellerinin ne olduğu hususlarında herhangi bir açıklamaya raporda yer verilmediği görülmüştür. Düzenlenen bu bilirkişi raporu 6098 sayılı Kanun 344/3 maddesinde belirtilen kriterlere göre inceleme ve değerlendirme içermediğinden, hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; tarafların bilirkişi raporuna yönelik itirazları değerendirilerek, tesbiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal kira sözleşmelerinin bildirmeleri için taraflara yeniden fırsat verilmesi, sonrasında 6098 sayılı Kanunun 344. maddesinde belirtilen tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutulmak suretiyle yeniden bilirkişi raporu alınarak, dava konusu kiralananın hakkaniyete uygun kira bedelinin tesbiti yoluna gidilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1.Tarar vekillerince temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,06.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi