Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Kiracının Faydalı ve Zorunlu Masrafları

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/232 E., 2025/707 K.

Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesince verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı ile imzaladığı 15.12.2012 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığı iş yerini tümüyle tadilat yaparak restoran olarak kullanılır hale getirdiğini, işlerinin yolunda gitmemesi sebebiyle kirayı ödeyemediğinden 15.03.2019 tarihinde taşınmazı tahliye ettiğini, delil tespiti dosyasında yapılan masrafın KDV hariç 569.155,00 TL olarak tespit edildiğini ileri sürerek; iş yerinin restoran haline getirilmesi için yapılan zorunlu ve değer artırıcı masraflar belirlenerek şimdilik 75.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 04.03.2021 tarihli kararıyla; kira sözleşmesinin süresinin 15.12.2017 tarihinde sona erdiği, sözleşme hükmü uyarınca süre bitiminden sonra davacı kiracının yapılan her türlü masraf için tazminat isteme hakkı kalmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 26.05.2022 tarihli kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairenin 26.09.2022 tarihli ilamıyla; taraflar arasında düzenlenen 15.12.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin (12.) maddesinde yer alan "Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve bu gayrimenkul inşaatın tamamı mal sahibinin olacaktır." hükmünde kastedilenin tezyinat, süsleme anlamında olduğu ve madde hükmünün zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin olmadığı, Mahkemece, davacı tarafından yapılıp kiraya verenin benimsediği imalatlardan hangisinin zorunlu ve faydalı, hangisinin lüks olduğu belirlenip, faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden; varsa yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değerin hesaplanması bakımından taraf ve Yargıtay denetimine elverişli şekilde rapor alınıp sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.

2. Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; lüks masrafların davalıdan istenemeyeceği, faydalı ve zorunlu masrafların yıpranma payı ile beraber 54.182,00 TL olarak hesap edildiği, hesaplanan bedelden davalının sorumlu olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 54.182 ,00 TL asıl alacak üzerinden dava tarihi itibariyle yasal oran üzerinden faiz alacağı takdirine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; bilirkişi değerlendirmesinin hatalı olduğunu, faydalı ve zorunlu nitelikte masrafların lüks kabul edildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

2.Davalı vekili; davacının iş yerini habersiz şekilde restoran haline getirdiğini, masrafların zorunlu ve faydalı masraf kapsamında kabul edilemeyeceğini, kiralananın yeniden restoran olarak kiraya verilmediğini, yedek parça işi yapan bir şirkete daha düşük bedelle kiraya verildiğini, tacir olan davacının basiretli davranması ve sanayi ile çevirili bir alanda restoran işinin yürümeyeceğini tahmin ederek masraf yapmaması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve sorunlu masraf alacağının tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olmasına, kiracının talep edebileceği faydalı ve zorunlu masraf bedelinin usulünce belirlendiğinin anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

13.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.