Ankara Yenimahalle'de Kira Hukuku Uyuşmazlıkları: Tahliye Davaları ve %25 Kira Artış Sınırı

Ankara ve Yenimahalle'de Artan Kira Uyuşmazlıkları

Ankara genelinde, özellikle Yenimahalle gibi nüfus yoğunluğu yüksek ilçelerde konut kiralarıyla ilgili anlaşmazlıklar 2025 yılı sonu itibarıyla ciddi oranda artmış durumda. Yüksek enflasyon ve fahiş kira artış talepleri, kiracılar ile ev sahiplerini sık sık karşı karşıya getirmektedir. Sulh hukuk mahkemelerinde görülen davaların büyük bir kısmını artık kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları oluşturur hale gelmiştir.

Özellikle tahliye davaları, kira artış sınırının aşılması ve benzeri sebeplerle açılan davalar o kadar çoğaldı ki, mahkemelerde duruşma tarihleri aylar sonrasına verilmektedir. Nitekim bazı büyükşehirlerde kira tahliye ve kira tespit davaları normalde 2 yıl civarında sürerken, iş yükü nedeniyle bu süre 3 yıla yaklaşabilmektedir. Bu durum, hem kiracılar hem de mülk sahipleri açısından belirsizlik yaratmakta ve Ankara avukat camiasında da yoğun mesai gerektiren bir sorun haline gelmektedir.

Bölgede kira kaynaklı ihtilafların artmasında, son yıllarda konut kiralarındaki fahiş artışlar önemli rol oynuyor. Resmi verilere göre konut fiyatları ve kiralar enflasyonun çok üzerinde artış gösterdi; bu da ev sahiplerinin mevcut kiracılarını çıkarıp daha yüksek bedelle yeni kiracı bulma isteğini körüklüyor. Yenimahalle avukat çevrelerinin gözlemlerine göre, birçok ev sahibi kanunun koyduğu sınırlamalara rağmen daha yüksek zamlar talep etmekte, kiracılar ise yasal haklarını korumaya çalışmaktadır.

Özellikle 2022-2024 arasında uygulanan %25’lik kira artış sınırı, Ankara’da taraflar arasında ciddi gerginliklere yol açmıştır. Ev sahipleri bu sınıra uymak istemeyip ihtarname göndererek veya dava yoluna başvurarak kiracılarını zorlamış; kiracılar ise yasal sınır üzerindeki talepleri ödemeyerek durumu mahkemeye taşımak zorunda kalmıştır. Sonuç olarak, kira hukuku uyuşmazlıkları Ankara ve Yenimahalle’de hem adli mercileri meşgul eden hem de toplumsal huzuru etkileyen bir boyuta ulaşmıştır.

Aşağıda, bu uyuşmazlıkların en sık görülen türlerini ve çözümlerini yasa ve içtihatlar ışığında ele alıyoruz. Tahliye davaları, %25 kira artışı sınırı uygulaması, ihtarname ile tahliye süreci (iki haklı ihtar) ve kira tespit davaları konusunda merak edilen temel bilgiler sade bir dille açıklanmıştır. Bu sayede kira hukuku sorunlarıyla karşılaşanlar, güncel yasal düzenlemeleri ve Yargıtay’ın konuya yaklaşımını daha iyi anlayabilecektir.

Tahliye Davaları: Kiracının Tahliyesi için Yasal Sebepler

Kira ilişkisinde, kiracının ancak kanunda belirtilen geçerli sebeplerle tahliyesi talep edilebilir. Tahliye davaları, ev sahibinin (kiraya verenin) kiracıyı kontrat süresi dolmadan veya uzama döneminde evden çıkarmak için açtığı dava türleridir. Ancak keyfi şekilde kiracıyı çıkarma hakkı yoktur; her tahliye talebi bir hukuki nedene dayanmalıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuata göre ev sahibinin başvurabileceği tahliye sebeplerinin başlıcaları şunlardır:

• Kiranın Ödenmemesi (Temerrüt Nedeniyle Tahliye): Kiracı kira bedelini ödemez veya sürekli geciktirirse ev sahibi, temerrüt hükümlerine dayanarak tahliye sürecini başlatabilir. Bu durumda genellikle iki yöntem vardır: İlki, kiracıya noterden veya icra kanalıyla bir ihtarname göndererek 30 gün içinde kira borcunu ödemesini, aksi halde sözleşmenin feshedileceğini bildirmektir. Eğer kiracı bu süre içinde ödeme yapmazsa, ev sahibi icra takibi yoluyla veya dava açarak tahliyeyi sağlayabilir. İkinci yöntem ise, kiracının farklı iki ayda kirasını ödememesi halinde uygulanan iki haklı ihtar prosedürüdür (aşağıda “İhtarname ile Tahliye” başlığında ayrıntılı açıklanmıştır).

  
  

• Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, evi belli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir tahliye taahhüdü verdiyse ve bu tarihte çıkmazsa, ev sahibi taahhüde dayalı tahliye davası açabilir. TBK 352/1 uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Bu nedenle imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra ve özgür iradeyle verilmiş olması şarttır. Taahhüt edilen tarih geldiğinde kiracı çıkmazsa, ev sahibi o tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak veya mahkemede dava açarak tahliyeyi gerçekleştirebilir. Yargıtay, tahliye taahhüdüyle yapılan boşaltma anlaşmalarında şekil şartlarına çok dikkat etmektedir; örneğin taahhüdün yazılı olması, tarihi içermesi ve bizzat kiracı tarafından verilmiş olması gerekir.

  
  

• Ev Sahibinin (veya Yakınlarının) Konut İhtiyacı: Ev sahibi, kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun (çocuk, torun, anne-baba gibi) ya da bakmakla yükümlü olduğu diğer yakınlarının konut ihtiyacı varsa, kira sözleşmesini süre sonunda sona erdirip tahliye davası açabilir. TBK 350/1 bu durumu “Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda... bir ay içinde açacağı dava ile (sözleşmeyi) sona erdirebilir.” şeklinde düzenlemiştir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için, sözleşme belirli süreliyse sürenin bitimini; belirsiz süreliyse kanundaki fesih bildirim sürelerine uyarak fesih dönemini beklemek gerekir. Ayrıca ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Geçici, samimiyetsiz veya ileride doğacak belirsiz bir ihtiyaç gerekçe yapılamaz. Yargıtay kararları da ihtiyaç iddiasının dava süreci boyunca devam etmesi gerektiğini vurgular; örneğin yargılama sürerken ev sahibi ihtiyacı olduğunu söylediği evi başkasına satarsa, ihtiyacın samimi olmadığı kabul edilmiştir. Mahkeme, ihtiyaç iddiasının samimiyetini değerlendirirken davacının mevcut konut durumunu, ihtiyaçlının gerçekten o eve ihtiyacı olup olmadığını titizlikle inceler. Unutulmamalıdır ki ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı alındığında, ev sahibi tahliye sonrası bu konutu eski kiracısından başka birine 3 yıl boyunca kiraya veremez; aksi halde eski kiracı tazminat talep edebilir (TBK m.355).

  
  

• Kiralananın Yeniden İnşası veya Esaslı Tadilat: Kiraya veren, kiralanan taşınmazı yeniden inşa etmek veya kapsamlı tadilat yapmak zorundaysa ve bu işler sırasında evin kullanılması imkânsız hale gelecekse, sözleşme sonunda tahliye isteyebilir. Bu durum TBK 350/2’de düzenlenmiştir: “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise... bir ay içinde açacağı dava ile (sözleşmeyi) sona erdirebilir.” Burada önemli olan tadilatın esaslı (temel nitelikte) olması ve inşaat süresince evin oturulamaz hale geleceğidir. Küçük boya-badana gibi basit bakım gerekçeleriyle tahliye istenemez. İhtiyaç nedeniyle tahliyede olduğu gibi, tadilat gerekçeli tahliyede de davanın, sözleşme bitiminden veya fesih döneminden itibaren 1 ay içinde açılması zorunludur. Ayrıca bu sebeple tahliye edilen konut için de eski kiracı lehine 3 yıllık kiraya vermeme yasağı uygulanır (TBK m.355).

  
  

• Kiracının veya Eşinin Başka Konutu Olması: TBK 352/3, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi bunu kira sözleşmesi yapılırken bilmiyorsa, kontrat bitiminde tahliye davası açılabileceğini belirtir. Bu maddeye göre, kiraya veren kira yılının sonunda bir ay içinde dava açarak kiracıyı çıkarabilir. Ancak uygulamada bu sebebe dayalı tahliyeler sınırlı olup, genellikle diğer şartlar da değerlendirilmektedir (örneğin kiracının elverişli evinin gerçekten kullanıma müsait olması gibi). Bu kural daha çok kötü niyetli durumların önüne geçmek içindir; kiracı sözleşme sırasında kendi evinin olduğunu saklamışsa ev sahibi korunmaktadır.

  
  

• On Yıllık Uzama Süresinin Dolması: Belirli süreli konut kira sözleşmelerinde, ilk kira yılı bitiminden sonra kiracı bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı şartlarla uzamaya devam eder. Kanuna göre, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Bunun için on yıllık sürenin bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle kiracıya sözleşmeyi yenilemek istemediğini bildirmesi gerekir. Bu hakkın kullanımı, uzun yıllardır aynı kirada oturan kiracılar için 2020’li yıllarda gündeme gelmeye başlamıştır. Pek çok ev sahibi, özellikle düşük kiralı eski kontratlarda on yıl dolunca bu yolu seçerek kiracıyı tahliye edip yeni kiracıya yüksek bedelle kiralama yoluna gitmektedir. Ancak bu durumda dahi usulüne uygun sürelerde önceden bildirim yapılması yasal zorunluluktur.

  
  

Yukarıdaki nedenlerin yanı sıra, kiracının konutu sözleşmeye aykırı kullanması (örneğin komşuları rahatsız etmesi, izinsiz tadilat yapması) halinde TBK 316 gereğince ihtarla fesih yoluna gidilebilir. Ayrıca kiracının iflası gibi özel hallerde de sözleşmenin haklı nedenle feshi gündeme gelebilir.

Özetle, tahliye davaları ancak kanunda sınırlı sayıda sayılan sebeplere dayanılarak açılabilir ve her sebep için kanunda öngörülen usule uygun davranılmalıdır. Ev sahipleri, haklı bir gerekçe olmaksızın sırf daha yüksek kira getirisi için kiracıyı çıkaramayacaklarını bilmelidir. Aynı şekilde kiracılar da, bu yasal sebeplerden biri gerçekleştiğinde tahliye riskinin bulunduğunu unutmamalıdır. Ankara ve Yenimahalle özelinde son dönemde en çok görülen tahliye davaları genellikle kira ödememe (birikmiş kira borçları), iki haklı ihtar, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdüne dayalı davalardır. Bu davalarda izlenecek prosedürler farklı olduğu için, her birini ayrı ayrı anlamakta fayda vardır.

%25 Kira Artış Sınırı: Mevzuat ve Uyuşmazlıklar

Son yıllarda en çok tartışılan konulardan biri, konut kiralarına getirilen %25’lik artış sınırıdır. Artan enflasyon karşısında kiracıları korumak amacıyla 2022 yılında yasal bir düzenleme yapılarak konut kira artışlarına geçici bir üst sınır getirildi. 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 uyarınca, 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde yıllık kira artışı oranı, bir önceki yılın TÜFE 12 aylık ortalamasına bakılmaksızın %25 ile sınırlandırıldı. Yani bu tarihler arasında ev sahibi ile kiracı anlaşıp daha yüksek bir zam oranı kararlaştırsalar bile, %25’i aşan kısım kanunen geçersiz sayılacaktı.

Bu geçici düzenleme ilk etapta 1 yıllığına öngörülmüşse de, konut kiralarındaki fahiş artış trendi devam ettiği için süresi uzatıldı. 15 Temmuz 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7456 sayılı Kanun’un 23. maddesi ile bu %25 zam sınırı 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uygulanmaya devam etti. Dolayısıyla, Temmuz 2022’den Temmuz 2024’e kadar yaklaşık iki yıl boyunca mesken kiralarında yasal artış tavanı sabit %25 olarak kaldı. Bu dönemde ev sahipleri TÜFE oranı %80 olsa bile en fazla %25 zam yapabilecekti. Aksi yönde (yani %25’ten fazla) artış öngören sözleşme maddeleri yapıldıysa, fazla kısım geçersiz sayıldı ve kiracılar ödedikleri fazla tutarları geri isteme hakkına sahip oldular. Nitekim bu yönde bazı hukukî tartışmalar da yaşandı ve yüksek kira artışı yapan bazı ev sahiplerine karşı kiracılar geri ödeme talepleriyle dava yoluna gitti.

1 Temmuz 2024 itibarıyla ise bu olağanüstü kira artış sınırlaması sona erdi. Hükümet, konut kiralarındaki durumu yeniden değerlendirerek bu tarihten sonra uzatma yapmadı. Böylece, 1 Temmuz 2024’ten sonra yenilenen konut kira sözleşmeleri bakımından kira artış oranları yeniden genel hükümlere, yani TBK m.344’teki sınırlamaya tabi hale geldi. TBK 344’e göre, konut kiralarında yıllık artış oranı sözleşmede kararlaştırılmış olsa bile bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama artış oranını geçemez. Örneğin Aralık 2025’te açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranı %35,91 ise, ev sahibi yasal olarak en fazla %35,91 oranında zam yapabilir; taraflar daha yüksek bir oran konusunda anlaşsa bile aşan kısım geçersiz olacaktır.

%25’lik sınırın kalkmasıyla, 2024 Temmuz sonrası dönem için kira artışlarında yine TÜFE oranları belirleyici oldu. Ancak enflasyon oranları da yüksek seyrettiği için (2024-2025’te %40 civarı yıllık TÜFE ortalamaları görüldü), kira artışları fiilen %25’in üzerinde gerçekleşmeye başladı. Bu durum, sınırlama döneminde nispeten korunan kiracılar açısından yeni bir yük oluşturdu. Örneğin Ankara’da 2025 yılında TÜFE ortalamaları %40 bandında olduğundan, pek çok kiracı bir önceki yıla kıyasla %35-40 arası kira zamlarıyla karşılaştı. Bazı ev sahipleri ise sınırlama kalkar kalkmaz, geçmiş iki yılda yapamadıkları zamları telafi etmek istercesine yüksek artışlar dayatmaya yöneldi. Bu da yeniden kiracı-ev sahibi anlaşmazlıklarını artırdı.

Öte yandan, %25 sınırının uygulandığı 2022-2024 döneminde de uygulamada sorunlar yaşanmıştı. Birçok ev sahibi bu sınıra uymak istemeyip kiracılarına daha yüksek oranları kabul ettirmeye çalıştı. Hatta bazı mal sahipleri, beş yıldan uzun süre kirada oturanlara karşı “kira tespit davası açarım” tehdidinde bulunarak kiracıları %25’ten fazla artışa zorladı. Gerçekten de %25 sınırı, 5 yılını doldurmuş kiracılar için açılabilecek kira tespit davası hakkını ortadan kaldırmıyordu. Bu nedenle kimi kiracılar, dava yoluyla daha da yüksek bir artışla karşılaşmaktansa ev sahibiyle %25’in üzerinde anlaşma yapmayı kabullendiler. Ancak bu tür anlaşmalar da hukuken geçersiz olduğundan, sonradan kiracılar fazla ödedikleri tutarları geri isteme hakkını saklı tutmuş oldu.

%25 artış sınırı, kira artışlarının çok yüksek seyrettiği bir dönemde getirildiği için, mal sahipleri cephesinde tepkilere yol açtı. Bir yandan kiraların aşırı yükselmesiyle kiracılar korunmaya çalışılırken, diğer yandan ev sahipleri enflasyon karşısında gelir kaybına uğradıklarını dile getirdiler. Hatta bu düzenlemenin mülkiyet hakkına aykırı olduğunu öne süren görüşler oldu. Geçmişte benzer şekilde kira artışına getirilen sabit sınır (örneğin 2001’de %10 sınırı) Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmişti. %25’lik sınır için ise iptal yönünde bir karar çıkmadan süre dolduğu için uygulama kendiliğinden sona ermiş oldu.

Özetle, %25 kira artış sınırı Ankara ve Yenimahalle’de 2022-2024 arasında kiracı-ev sahibi ilişkilerinde belirleyici bir rol oynadı. Bu sınıra rağmen ev sahipleri ve kiracılar arasında anlaşmazlıklar yaşandı ve birçoğu hukuki mercilere taşındı. 2025 yılına gelindiğinde sınır kalkmış olsa da, bu dönemde yapılan zamlar ve açılan davaların etkileri hâlen sürüyor. Kiracılar, eğer %25 sınırı döneminde fazla ödeme yaptılarsa, hukuki yollarla bunları talep edebileceklerini bilmeli. Ev sahipleri de, yasal sınırların üzerinde zam talep etmenin sonuçlarına (örneğin sözleşmedeki o hükmün geçersizliği ve gerekirse geri ödeme yükümlülüğü) katlanabileceklerini göz önünde bulundurmalı. Ayrıca yasal düzenlemeler dinamik olabildiğinden, ileride benzer bir sınırlama gelip gelmeyeceği de ekonomik koşullara göre yeniden değerlendirilebilir. Güncel durumda (2025 sonu) konut kiralarında yasal artış kuralı TBK 344’e göre TÜFE 12 aylık ortalama oranı olup, bu oranın üzerindeki artışlar ancak kira tespit davası yoluyla mahkeme kararıyla gündeme gelebilir (özellikle 5 yılını dolduran kiracılar bakımından, aşağıda ele alınmıştır).

İhtarname ile Tahliye (İki Haklı İhtar Sebebi)

Türk Borçlar Kanunu, kiracının kira bedelini zamanında ödememesine ilişkin özel bir tahliye sebebi öngörmüştür. Uygulamada "iki haklı ihtar ile tahliye" olarak bilinen bu yöntem, ihtarname gönderilmesi yoluyla kiracının tahliyesini sağlamaya yöneliktir. Özellikle kirayı sürekli geciktiren kiracılar için ev sahiplerinin başvurduğu bir yoldur. Bu süreçte temel mantık, kiracının aynı kira yılı içinde iki kez kira ödeme yükümlülüğünü ihlâl etmesi ve her seferinde ev sahibinin bunu yazılı ihtarla belgelenmesidir.

TBK 352/2 hükmü, iki haklı ihtar konusunu ayrıntılı olarak düzenler. Kanun maddesine göre: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Bu hükümden çıkan unsurları şöyle açıklayabiliriz:

• Kiracının, ilgili kira yılı içinde en az iki ayrı ay kirayı ödemede temerrüde düşmüş olması gerekir. Örneğin Ocak ve Mart ayı kiralarını vadesinde ödememişse, her iki ay için ayrı ayrı ihtar gönderilmelidir. İhtarlar aynı kira dönemi içinde farklı aylara ilişkin olmalıdır; farklı kira yıllarında yapılan ihtarlar aynı yılın içinde olmadıkları için bu madde kapsamında sayılmaz.

  
  

• Ev sahibi, kirayı alamadığı her ay için kiracıya yazılı ihtar göndermelidir. Bu ihtarın noter aracılığıyla yapılması en güvenli yoldur (posta veya iadeli taahhütlü mektup da olabilir, ancak noter ihtarı ispat kolaylığı sağlar). İhtar içeriğinde, hangi aya ait kiranın ödenmediği ve ödemenin yapılması uyarısı belirtilmelidir. Haklı ihtar sayılabilmesi için, gerçekten vadesi gelmiş ve ödenmemiş bir kira borcu olmalıdır. Vadesi gelmemiş bir alacak için veya eksik bir durum yokken gönderilen ihtarlar haklı kabul edilmez.

  
  

• Kiracı, ihtar çekildikten sonra kira borcunu ödemiş olsa bile bu durum “iki haklı ihtar” prosedürünü engellemez. Yani ev sahibi her iki durumda da ihtarlarını göndermiş ve kiracı bu dönemde iki kez gecikme yapmışsa, ödemeler sonradan tamamlansa bile ihtarların haklılığı ortadan kalkmaz. Önemli olan, o yıl içinde iki defa ödeme aksatma hadiselerinin yaşanmış ve bunların yazılı uyarıyla kayıt altına alınmış olmasıdır.

  
  

• İki haklı ihtarın sonuç doğurabilmesi için, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde ev sahibinin tahliye davası açması gerekir. Bu bir aylık süre hak düşürücü süre olup kaçırılırsa, ev sahibi iki ihtara dayanarak tahliye talep edemez. Örneğin kira sözleşmesi Ocak-Aralık dönemini kapsıyorsa ve 2025 yılı içinde iki haklı ihtar oluşmuşsa, ev sahibi 2025 yılı Aralık sonundan itibaren 1 ay (2026 Ocak sonuna kadar) içinde dava açmalıdır. Aksi halde bu hak o dönem için düşer. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de kararlarında, iki haklı ihtara dayalı davanın kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmasının zorunlu olduğunu belirtmiştir.

  
  

Dava açıldıktan sonra, mahkeme ihtarların usulüne uygun yapılıp yapılmadığını, kiracının gerçekten her iki seferde de temerrüde düşüp düşmediğini inceler. Eğer şartlar sağlanmışsa, sözleşmenin sona erdirilmesine ve kiracının tahliyesine karar verir. Bu tür davalarda ev sahibinin haklılığını kanıtlayabilmesi için noter ihtarname tebligatları, varsa icra takibi belgeleri gibi delilleri sunması gerekir. Kiracı tarafı ise ihtarların haksız olduğunu (mesela kiranın vadesinde ödendiği halde ihtar çekildiğini) veya sayının iki olmadığını ispatlamaya çalışabilir. Ancak genellikle deliller yazılı olduğundan, iki haklı ihtar şartları oluştuysa kiracı için çok savunulabilir bir durum kalmaz.

İhtarname ile tahliye sürecinde dikkat edilmesi gereken noktalardan biri de, ihtarların usulüne uygun tebliği ve içeriğidir. Hatalı ya da eksik bir ihtarname, haklı sebeple bile gönderilmiş olsa, ileride tahliye davasında işe yaramayabilir. Bu nedenle ihtarnamede borcun ay ve tutar olarak net belirtilmesi, ödemeye davet ve gecikme halinde fesih uyarısının yapılması önemlidir. Ayrıca her ihtarın gerçekten ayrı aylara dair olması ve kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır.

Ankara ve Yenimahalle bölgesindeki uyuşmazlıklar içinde, iki haklı ihtar vakaları son dönemde sıkça görülmektedir. Özellikle ev sahipleri, %25 zam sınırının uygulandığı dönemde veya sonrasında kiracılarını çıkarabilmek için, ödeme gecikmelerini bahane ederek peş peşe ihtarlar çekmiştir. Yüksek enflasyon ortamında kiralar eski değerini yitirdiğinden, bazı kötü niyetli ev sahipleri kiracı ufak bir gecikme yapsa dahi hemen ihtar göndererek yılı iki ihtarla kapatma yoluna gitmiştir. Ancak unutulmamalıdır ki ihtarların haklı olabilmesi için gerçekten kiracının o an borçlu durumda olması gerekir; sırf tahliye zemini hazırlamak için yaratılan yapay ihtarlar mahkemede geçersiz sayılabilir.

Son olarak, iki haklı ihtar ile tahliye davası açılmadan önce 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren yeni düzenleme gereği arabuluculuğa başvurmak zorunludur. 2023’te getirilen “dava şartı arabuluculuk” kapsamında kira ilişkilerinden kaynaklı tahliye davaları da önce arabulucuda çözülmeye çalışılır. Eğer arabulucuda anlaşma sağlanamazsa, anlaşmazlık tutanağı ile birlikte mahkemeye başvurulabilir. Bu uygulama, dava açılmadan önce taraflara uzlaşma şansı tanımakta ve mahkemelerin yükünü bir nebze azaltmayı amaçlamaktadır. Ankara’da da bu süreç aktif şekilde işlemekte; kira uyuşmazlıkları için adliyeye gidenler öncelikle arabulucuya yönlendirilmektedir.

Kira Tespit Davaları: Kira Bedelinin Mahkemece Belirlenmesi

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına veya kanuni ölçütlere göre yeniden belirlenmesi için açılan bir dava türüdür. Hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir, ancak pratikte genellikle ev sahipleri tarafından, uzun süre aynı kirada oturan kiracıların kirasını yükseltmek amacıyla açıldığı görülür. Özellikle Ankara gibi büyükşehirlerde son yıllarda kiralar çok yükseldiği için, eski kiracılarla yapılan kontratlardaki bedeller piyasanın çok altında kalmıştır. Bu durumda 5 yıl ve üzeri süredir oturan kiracılar için mal sahipleri kira tespit davası yoluna başvurarak kira bedelini hakkaniyete uygun şekilde artırmayı hedeflemektedir.

Türk Borçlar Kanunu m.344, kira bedelinin artışı ve tespiti konusunda temel hükmü içerir. Buna göre taraflar her yeni kira döneminde uygulanacak artışı serbestçe kararlaştıramaz; konut ve işyeri kiralarında artış oranı bir önceki yılın TÜFE oniki aylık ortalamasını aşamaz (bu kural emredicidir). Eğer sözleşmede hiç artış hükmü yoksa, hakim en fazla TÜFE oranına göre artış yapabilir (TBK 344/2). Ancak 5 yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde durum farklıdır. TBK 344/3 gereğince, kira sözleşmesi 5 yılı aştıktan sonra (yani 5. uzama yılından itibaren) artık TÜFE sınırı mutlak değildir; taraflar anlaşamazsa hakim yeni kira yılının bedelini TÜFE oranı + kiralananın durumu + emsal kira değerleri gibi ölçütleri dikkate alarak ve hakkaniyete uygun biçimde belirleyebilir. Yani beş yıldan sonra mahkeme, gerekirse TÜFE’nin üzerinde bir artışa hükmederek kira bedelini piyasa koşullarına yaklaştırabilir.

Kira tespit davası açılabilmesi için genelde iki durumdan biri mevcut olmalıdır:

1. Sözleşmede artış hükmü bulunmaması: Eğer kira kontratında yenilenen dönemler için kira artışı oranı belirlenmemişse ve taraflar kendi aralarında da yeni dönem zammı konusunda anlaşamıyorsa, her yeni dönem için dava açılarak kira bedeli tespit ettirilebilir. Bu durumda 5 yılın dolması şartı aranmaksızın hakim, ancak TÜFE oranını geçmeyecek şekilde artış yaparak kira bedelini belirler. Örneğin sözleşmede hiç zam oranı yazmadı ve 3. yıldayken taraflar anlaşamıyorsa, ev sahibi dava açıp o yıl için TÜFE oranına göre arttırılmasını mahkemeden isteyebilir.

   
   

2. 5 yılın dolmuş olması: Kira ilişkisi beş yıl veya daha uzun süredir devam ediyorsa (ya da her beş yılın sonunda), taraflar anlaşmasa da olsalar da fark etmez, kira tespit davası açılabilir. Bu durumda hakim artık sadece TÜFE ile sınırlı kalmaz; TÜFE’ye ek olarak kiralananın özelliklerini (durumu, konumu, bakım hali vs.) ve emsal kiraları da değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira belirler. Örneğin Yenimahalle’de 8 yıldır aynı dairede kiracı oturuyor ve 8 yıl önceki kira çok düşük kaldıysa, ev sahibi dava açarak bölgedeki benzer dairelerin güncel rayicine yakın bir kira bedeli tespiti talep edebilir.

Dava açılırken, yeni kira dönemine ilişkin bazı süre kurallarına dikkat etmek gerekir. TBK 345’e göre, kira tespit davasının sonucunun hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı zamana ve ihtar gönderilip gönderilmediğine bağlıdır. Eğer ev sahibi yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce dava açarsa veya kiracıya zam talebini yazılı ihtarla bildirirse, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli o yeni dönem başından itibaren geçerli olur. Aksi halde, dava sonucu bir sonraki döneme yansır ve ev sahibi bir kira yılı kaybeder. Bu nedenle uygulamada ev sahipleri, kontrat yenilenme tarihine en geç bir ay kala kiracıya ihtar göndererek veya doğrudan dava açarak haklarını sağlama bağlamaya çalışırlar.

Mahkeme sürecinde, bilirkişi incelemesi ile kiralanan evin serbest piyasada boş olarak kiraya verilse alabileceği aylık kira tespit edilir. Bilirkişiler emsal kira sözleşmelerini, bölgedeki rayiçleri, evin fiziksel durumunu, konumunu vb. inceler. Hakim bu bilimsel veriler ışığında ve kanunun emrettiği gibi hakkaniyet ilkesini gözeterek bir bedel belirler. Hakkaniyet indirimi, Yargıtay’ın yıllardır uyguladığı bir ilkedir ve kiracının o evde uzun süre oturmuş olmasından kaynaklı olarak kira bedelinde belli bir indirim yapılmasını ifade eder. Yargıtay, kiracının eski kiracı olması halinde, boş eve göre belirlenen kira bedelinden genellikle %5 ile %20 arasında bir indirim yapılması gerektiğini yerleşik içtihatlarında vurgulamıştır. İndirim oranı, kiracının ne kadar süredir oturduğu ve somut olayın koşullarına göre hakim tarafından takdir edilir. Örneğin Yargıtay bir kararında, %20’den fazla hakkaniyet indirimi yapılmasını yanlış bularak bozma vermiş; başka bir kararında ise %5 gibi düşük bir indirimin yeterli olmayacağını belirtmiştir. Genel eğilim, en az %5 – en çok %20 aralığında bir hakkaniyet indiriminin kiracılık süresine göre uygulanmasıdır. Bu da şu anlama gelir: Mahkeme, evin piyasada ederi 10.000 TL/ay diyorsa ve kiracı 10 yıldır oturuyorsa örneğin %15 indirimle 8.500 TL olarak kira tespit edilebilir.

Ankara özelinde, son dönemde kira tespit davalarının sayısında ciddi artış gözlenmiştir. Özellikle Yenimahalle gibi bölgelerde emsal kira bedelleri çok yükseldiği için, eski kiracılara sahip ev sahipleri bu davaları açarak kiralarını güncelleme yoluna gitmektedir. Kiracılar açısından bakıldığında ise, bazı durumlarda kiracılar da tespit davası açabilir: Örneğin sözleşmede çok yüksek bir artış oranı varsa (ki konut kiralarında kanunen TÜFE ile sınırlı olacağı için fazlası geçersizdir) veya ev sahibi anlaşmaya yanaşmıyorsa, kiracı mevcut kiranın yüksek olduğunu düşünüp mahkemeden indirilmesini talep edebilir. Fakat genellikle dava yoluyla kira bedeli belirlenmesi, kiracının işine gelmez; zira çoğu zaman bu davalar sonucunda kira artırılır veya halihazırdaki bedel onaylanır.

Kira tespit davaları teknik ve karmaşık olabilir. Yargıtay kararları, bilirkişilerin hangi emsalleri dikkate alacağı, indirimin neye göre yapılacağı gibi konularda yön göstericidir. Bu nedenle böyle bir davayla karşılaşan tarafların yasal hak ve yükümlülüklerini iyi anlaması önemlidir. Mahkeme, geçmiş 5 yılın TÜFE oranlarına, bölgedeki benzer evlerin kiralarına, evin büyüklüğüne, yaşına, konumuna kadar pek çok faktöre bakarak karar verecektir. Sonuçta verilecek yeni kira bedeli, hem kiracıyı aşırı zorlamayacak (hakkaniyet) hem de ev sahibinin ciddi mağduriyetine yol açmayacak bir dengeyi sağlamaya çalışır.

Önemli bir not: 1 Eylül 2023 itibarıyla kira bedelinin tespiti davaları da dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale getirildi. Yani ev sahibi veya kiracı, kira tespiti için doğrudan dava açamadan önce resmi arabulucuya müracaat etmeli, anlaşma sağlanamazsa bunu gösterir tutanakla mahkemeye gitmelidir. Bu uygulama, tarafları masaya oturtup olası bir uzlaşmayı denemek açısından faydalı olabilmektedir. Özellikle rakam konusunda küçük farklar varsa, arabuluculukta orta bir değer üzerinde anlaşarak dava sürecine girmeden sorunu çözmeleri mümkün olabilir.

Yargıtay Kararları ve İlgili Mevzuat

Yukarıda değinilen konularla ilgili güncel kanun maddeleri ve Yargıtay içtihatlarından bazı önemli noktalar şöyle özetlenebilir:

• TBK m.350/1 (İhtiyaç Nedeniyle Tahliye): Kiraya veren, kontratı belirli süreli ise sürenin sonunda; belirsiz süreli ise kanuni fesih dönemine uyarak, kendisi veya belirtilecek yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı varsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. "(Kiraya veren) Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa... bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir."

  
  

• TBK m.351 (Yeni Malikin İhtiyacı): Kiralananı sonradan edinen (yeni malik) kişi, kendisi veya yakınlarının ihtiyacı varsa, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla 6 ay sonra tahliye davası açabilir; dilerse sözleşme bitiminde 1 ay içinde de bu hakkını kullanabilir. Yani yeni ev sahibi, evi aldıktan hemen sonra ihtarname gönderip 6 ay bekleyerek veya kontrat süresi dolunca dava açma yoluna sahiptir.

  
  

• TBK m.352/1 (Tahliye Taahhüdü): Kiracı, taşınmaz teslim edildikten sonra belli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak üstlenmiş ancak o tarihte çıkmamışsa, kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye edebilir. "Kiracı... kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, ... bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle (sözleşmeyi) sona erdirebilir.”

  
  

• TBK m.352/2 (İki Haklı İhtar): Kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olmuşsa, ev sahibi ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi feshedebilir. “Kiracı... bir kira yılı... içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren... kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde... dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

  
  

• TBK m.344 (Kira Artış Oranı): Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama artış oranını geçemez; sözleşmede daha yüksek oran yazılsa bile aşan kısım geçersizdir. Bu kural 5 yıldan uzun sözleşmelerde de uygulanır, ancak 5 yıldan sonra hakim emsal ve hakkaniyeti gözeterek belirleme yapabilir (TBK 344/3).

  
  

• Geçici Madde (%25 Sınırı): 7409 sayılı Kanunla getirilen Geçici Maddeye göre, 11.06.2022 – 01.07.2023 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış oranı sabit %25’i geçemeyecekti. Bu süre 7456 sayılı Kanunla 01.07.2024’e kadar uzatıldı. Belirlenen %25 sınırının üzerindeki anlaşmalar, aşan kısım yönünden hükümsüz sayıldı ve kiracılara fazla ödemeleri iade alma hakkı tanındı.

  
  

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2019/4734 E.): İhtiyaç iddiasına dayalı tahliyede, dava devam ederken ev sahibi ihtiyaçlı kişi evi satmışsa, ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir. Yani Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliyede kötü niyetli davranışlara izin vermemekte, ihtiyacın sürekli ve gerçek olmasını aramaktadır.

  
  

• Yargıtay İçtihatları (Hakkaniyet İndirimi): Kira tespit davalarında, kiracının uzun süre oturmuş olması halinde “hak ve nesafet” ilkesi gereği boşta tespit edilen kira bedelinden genelde %5 ila %20 arasında indirim yapılması gerekir. Örneğin 10 yıldan fazladır oturan kiracı lehine %15 indirim makul görülürken, bu oranın %20’yi aşması durumunda Yargıtay tarafından bozma nedeni yapılmıştır.

  
  

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (Konut İhtiyacı): İhtiyaç iddiasıyla tahliyede, ihtiyaç sahibinin halen başka bir kirada oturması veya tahliye tehdidi altında olması gibi hususlar değerlendirilir; ihtiyaç geçici veya ileri tarihli olmamalıdır. İhtiyaç samimi ise ve dava süresince de devam ediyorsa tahliyeye karar verilir, ancak tahliye edilen ev 3 yıl başka birine kiraya verilemez.

  
  

• Zorunlu Arabuluculuk (6325 sayılı Kanun m.18/B): 01.09.2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak şart oldu. Kira alacağı, tahliye, kira tespiti gibi davalar arabuluculuk kapsamında. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, bu durumda dava açılabiliyor. Bu düzenleme Yargı Reformu kapsamında getirilerek 2023’te yürürlüğe girdi ve Yargıtay da bu şart yerine getirilmemişse davanın usulden reddedileceğini belirtmektedir.

Yukarıdaki mevzuat ve içtihat özeti, konunun yasal çerçevesini ortaya koymaktadır. Kira hukuku alanında hem kanun maddeleri hem de Yargıtay kararları, kiracı-ev sahibi dengesini korumaya yönelik önemli hükümler içerir. Özellikle Yargıtay’ın yıllar içinde oturttuğu ilkeler (örneğin hakkaniyet indirimi, gerçek ihtiyaç arayışı, iki ihtar kuralının sıkı uygulanması gibi) alt mahkemeler için yol gösterici olmaktadır. Taraflar yaşadıkları uyuşmazlıklarda bu temel ilke ve kuralları dikkate alarak hareket ederse, hak kaybına uğrama riskini azaltabilirler. Son olarak belirtelim, mevzuat zamanla güncellenebileceğinden en güncel kanun değişikliklerini ve yüksek mahkeme içtihatlarını takip etmekte fayda vardır. 2025 sonu itibarıyla yukarıdaki bilgiler güncel olup, olası yeni düzenlemeler de yakından izlenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: Ev sahibi, kira sözleşmesi biter bitmez kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır, ev sahibi belirli süreli kontrat süresi dolduğunda otomatik olarak kiracıyı çıkaramaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı bildirim yapmadıkça sözleşme aynı şartlarla uzar (TBK 347). Ev sahibinin tahliye için geçerli bir yasal sebebi (örneğin kendi ihtiyacı, yeniden inşa, iki haklı ihtar gibi) olması ve buna dayanarak süresi içinde dava açması gerekir. Sadece 10 yıllık uzama süresi dolduğunda, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir; bu durumda dahi kiracıya en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapılmalıdır.

Soru 2: Kiracının kira ödememesi durumunda ev sahibi onu ne kadar sürede tahliye ettirebilir?

Kiracının ödeme yapmaması halinde ev sahibi öncelikle kiracıya yazılı bir ödeme ihtarı göndermelidir. İhtarname ile kiracıya en az 30 günlük bir süre verilir ve bu süre içinde ödeme yapmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Eğer kiracı bu 30 gün içinde ödeme yapmazsa, ev sahibi icra dairesinde tahliye talepli takip başlatarak veya doğrudan mahkemede dava açarak tahliyeyi sağlayabilir. Süreçlerin tamamı, mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak değişir; icra yoluyla tahliye daha hızlı olabilmektedir (ortalama birkaç ay içinde sonuçlanabilirken, dava yoluyla tahliye duruma göre 1-2 yıl sürebilir). 2023’ten itibaren tahliye davası öncesi arabuluculuk zorunlu olduğunu da unutmamak gerekir.

Soru 3: İki haklı ihtar nedir ve kiracının tahliyesine nasıl yol açar?

İki haklı ihtar, kiracının aynı kira yılı içinde iki farklı ayın kirasını ödemede gecikmesi üzerine ev sahibinin gönderdiği iki adet yazılı uyarıdır. Bu iki ihtar nedeniyle kiracı “iki haklı ihtar”a sebebiyet vermiş olursa, ev sahibi dönem sonu itibarıyla mahkemeden tahliye talep edebilir. Örneğin kiracı 2025 yılı içinde Mart ve Temmuz ayı kiralarını zamanında ödememiş ve her ikisi için de noter ihtarı almışsa, ev sahibi 2025 sonunda bir ay içinde tahliye davası açarak kiracıyı çıkarabilir. Burada ihtarların usulüne uygun ve gerçekten haklı nedenlerle (ödenmemiş kira) gönderilmiş olması şarttır.

Soru 4: %25 kira artış sınırı halen geçerli mi?

Hayır, konut kiralarındaki %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu sınırlama Temmuz 2022’den 2024’e kadar iki yıl süreyle uygulanmıştı ve artık uzatılmadı. 2025 yılında ve halen geçerli olan durum, kira artışlarının TBK 344 gereği en fazla TÜFE on iki aylık ortalama oranı kadar olabileceğidir. Dolayısıyla 2025 Aralık itibarıyla kanunen geçerli kira zam oranı, o ay açıklanan yıllık ortalama TÜFE’ye göre belirlenir (örneğin Aralık 2025 için %35,91). %25 sınırı döneminde yapılmış ve %25’i aşan artışlar varsa, kiracılar fazla ödedikleri tutarı talep etme hakkına sahiptir.

Soru 5: Kira tespit davası nedir ve hangi hallerde açılır?

Kira tespit davası, kira bedelinin hakim tarafından yeniden belirlenmesi için açılan bir dava türüdür. Genellikle kira sözleşmesi üzerinden 5 yıldan fazla geçmişse veya sözleşmede artış oranı yoksa taraflar bu davaya başvurur. 5 yıl dolduktan sonra ev sahibi, mevcut kira bedelinin bölgede emsal kira bedellerine göre çok düşük kaldığını düşünüyorsa mahkemeden hakkaniyete uygun bir kira tespiti talep edebilir. Aynı şekilde kiracı da, eğer kira miktarı fahiş yüksekse veya sözleşmede kanuna aykırı artış hükümleri varsa, kira bedelinin makul seviyede tespiti için dava açabilir. Mahkeme, TÜFE oranlarını, evin durumunu ve emsal kiraları dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.

Soru 6: Kira tespit davası sonucunda kira ne kadar artırılabilir?

Mahkeme, kira tespit davasında öncelikle evin boş halde güncel piyasa kira değerini tespit eder. Sonra TBK 344/3’e göre TÜFE oranı, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesi ışığında karar verir. Bu süreçte hakkaniyet indirimi uygulanır; Yargıtay’ın ilkelerine göre uzun süreli kiracılar lehine genelde %5-20 aralığında bir indirim yapılmalıdır. Örneğin piyasa kira değeri 10.000 TL çıkan bir eve 10 yıldır oturan kiracı için mahkeme %15 indirim uygulayarak 8.500 TL kira tespit edebilir. Dolayısıyla artış oranı, somut duruma göre değişir; 5 yıl sonunda TÜFE’nin çok üzerinde de olabilir, düşük enflasyon döneminde TÜFE ile sınırlı da kalabilir. Hakim, kira bedelini belirlerken ne kiracıyı ezmeye ne de ev sahibini mağdur etmeyecek hakkaniyetli bir oran hedefler.

Soru 7: Arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarında zorunlu mu?

Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Kira alacağı, kiracı tahliyesi (icra yoluyla temerrüt tahliyesi hariç) ve kira tespiti gibi davalarda artık mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Eğer taraflar arabulucuda anlaşırsa, anlaşma tutanağı mahkeme kararı gibi geçerli olur; anlaşamazlarsa arabulucunun düzenlediği anlaşamama tutanağı ile dava açılabilir. Bu düzenleme, mahkemelerin iş yükünü azaltmak ve taraflara hızlı çözüm imkanı sunmak amacıyla getirilmiştir.

Soru 8: Ev sahibi, kendi ihtiyacı varsa kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Ev sahibi kendi veya bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının konut ihtiyacı varsa elbette tahliye talep edebilir, ancak bunu da kanuni usule uygun şekilde yapmalıdır. Belirli süreli sözleşmede sürenin bitimini, belirsiz süreli ise fesih dönemini beklemeli ve o dönem bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Mahkemede bu ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu ispatlaması gerekir. Örneğin ev sahibi emekli olup başka evi yok ve kiracının oturduğu eve taşınmak istiyorsa, bu gerçek bir ihtiyaç kabul edilir. Mahkeme tahliyeye karar verirse kiracı evi boşaltır; ancak ev sahibi bu evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz (ihtiyaç nedeniyle tahliye kötüye kullanılmasın diye konulmuş bir kuraldır).

Soru 9: Kiracının eşi üzerine ev varsa bu tahliye sebebi midir?

Evet, TBK 352/3’e göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması, ev sahibine sözleşme bitiminde tahliye davası açma hakkı verebilir. Ancak bu hakkın doğması için ev sahibinin, kira sözleşmesi yapılırken kiracının böyle bir evinin olduğunu bilmemesi gerekir. Yani kiracı kontrat sırasında kendi evinin olduğunu saklamışsa veya sonradan bir ev edinmişse, ev sahibi kontrat bitince bir ay içinde dava açarak tahliyeyi talep edebilir. Bu madde uygulamada sık rastlanmasa da kanunen mevcuttur. Örneğin kiracı eşinin aynı ilçede evi vardır ve ev sahibi bunu yeni öğrenmişse, kontrat sonunda ihtar çekip tahliye isteme hakkına sahiptir.

Soru 10: Tahliye taahhütnamesi imzaladıktan sonra kiracı cayabilir mi?

Kiracı, kira başlangıcından sonra kendi özgür iradesiyle belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair tahliye taahhütnamesi imzalarsa bu belge hukuken bağlayıcıdır. Belge üzerindeki tarihte kiracı çıkmazsa, ev sahibi o tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluyla tahliyeye başvurabilir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmama konusunda sonradan fikrini değiştirse bile, imzaladığı geçerli bir taahhütname varsa mahkeme veya icra dairesi bunu aynen uygular. Ancak kiracının imzasının baskı altında alındığı, taahhüdün kira sözleşmesinden önce veya aynı gün imzalatıldığı gibi durumlar ispatlanabilirse, taahhüt geçersiz sayılabilir (Yargıtay, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra ve baskı olmadan verilmesini şart koşuyor). Genel kural olarak, düzgün hazırlanmış ve gönüllüce imzalanmış bir tahliye taahhüdünden kiracı tek taraflı cayıp kurtulamaz.

Soru 11: Kiracı zam oranını %25 ile sınırlandırıp daha fazlasını ödemezse ev sahibi ne yapabilir?

Kiracı, kanunen haklı olduğu şekilde TÜFE oranı veya o dönemdeki yasal sınır kadar artış yapıp fazlasını ödemezse ev sahibi öncelikle buna itiraz edip kira bedelinin tespiti veya tahliye yoluna gidebilir. Örneğin %25 sınırı döneminde ev sahibi %40 zam istediğinde kiracı %25 yapıp kalanı ödemezse, ev sahibi kiracıyı direkt çıkaramaz. Bu durumda ev sahibinin seçeneği ya kira alacağı için icra takibi yapmak (ancak %25 üzeri kısmın hukuken geçersiz olacağını bilerek) ya da kira tespit davası açmak olacaktır. Eğer kira ilişkisinde 5 yıl dolmuşsa ev sahibi mahkemeye başvurup makul bir kira bedeli tespiti talep edebilir. Kiracı da mahkemede %25 sınırını aşan talebin yasal olmadığını savunacaktır. Böyle bir durumda genellikle yargı, geçici maddeyle konulmuş sınırı aşan bedelleri kabul etmeyecektir. Kısacası, kiracı yasal sınır kadar ödemesini yaparsa ev sahibi hemen tahliye hakkına sahip değildir; ancak uzun vadede 5 yıl geçtiğinde mahkeme aracılığıyla kira bedelini yükseltme yoluna gidebilir.

Soru 12: Tahliye davası ne kadar sürer ve masrafları kim öder?

Tahliye davalarının süresi, bulunduğunuz yerin mahkeme yoğunluğuna ve davanın türüne göre değişir. Ankara gibi büyük şehirlerde sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davaları genellikle 1-2 yıl arası sürebilmektedir; bazı durumlarda temyiz safhası ile 3 yıla yaklaştığı olur. Özellikle pandemi sonrası biriken dosyalar ve artan kira uyuşmazlıkları nedeniyle duruşma günleri ileri tarihlere verilebilmektedir. Davanın masraflarına gelince: Harç ve bilirkişi ücretleri gibi yargılama giderlerini dava açarken büyük ölçüde davacı (genelde ev sahibi) öder. Ancak dava sonunda haklı çıkan taraf bu masrafların karşı taraftan tahsilini talep edebilir. Yani ev sahibi davayı kazanırsa yaptığı yargılama giderleri kiracıdan alınmasına karar verilir; kiracı haklı çıkarsa masraflar ev sahibine yüklenir. Avukatlık ücreti de benzer şekilde haksız çıkan tarafa yükletilir (tarifeye göre maktu vekalet ücreti). Arabuluculuk süreci masrafı ise genelde anlaşma olmazsa devlet tarafından karşılanır, anlaşma olursa taraflar paylaşıyor. Bu nedenle tahliye sürecine girerken biraz masraflı ve zaman alıcı olabileceğini, uzlaşma imkanı varsa değerlendirmenin her iki taraf için de yararlı olacağını unutmamak gerekir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.