Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/1881 E., 2025/4875 K. — Alt Kiracının Asıl Malike Karşı Sözleşmeye Dayalı Talebi

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/340 E., 2025/544 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Giresun 1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/1357 E., 2024/1996 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalılar .. vereni olan ..Tic. San. A.Ş. ile arasında imzalanan kira sözleşmesine ve frencahise sözleşmesine güvenen davacı şirketin bir çok onarım, tadilat ve yenilik yapmak suretiyle taşınmazı iş yeri olarak kullanıma uygun hale getirildiğini, ancak davalı tarafın hatalı uygulaması sonucunda bina tavanının su çektiğini, yaptırılan imalatların hasara uğradığını, taktırılan ray sistemlerin spotların, kamera ve ses sisteminin, rafların ve raf spotlarının zarar gördüğünü, davalıların bina tadilatını zamanında yaptırmayarak zararının artmasına ve taşınmazın kullanamaz hale gelmesine neden olduğunu, taşınmazın ikinci katının hiç kullanılmamasına rağmen bir yıllık kirasının ödendiğini, davalı tarafa zararlarının karşılanması için gönderilen ihtarnamelerden sonuç alınamadığını ileri sürerek; ahşap merdiven basamakları ile 3 adet özel yapım mobilya için meydana gelen zararlar için şimdilik 10.000,00 TL'lik belirsiz alacağın dava tarihinden, taşınmazın hasar gören kısımların eski hale getirilmesi için harcanan 93.055,00 TL masrafın son ödeme tarihi olan 29.09.2023 tarihinden, taşınmazın kullanılamayan ikinci katı için ödenmiş olan 12 aylık toplam 84.000,00 TL kira bedelinin tamiratın bittiği tarih olan 15.09.2023 tarihinden, 15 adet spot ve züccaciye ürünü bedeli olan toplam 22.091,00 TL emtia zararın hasarın meydana geldiği tarih olan 05.09.2022 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; taraflar arasında imzalanmış bir kira sözleşmesi bulunmadığını, davalıların sözleşmeyi .. Tic. A.Ş. ile imzaladığını, davacının bu şirket ile alt kira sözleşmesi imzaladığını alt kira sözleşmelerinde bağımsızlık kuralının etkisi ile alt kiralayan ve alt kiracı arasında bir kira sözleşmesi kurulduğunu, bu sözleşme ile asıl kiralayanla asıl kiracı arasındaki sözleşme arasında akdi bir ilişkisinin bulunmadığını, bu nedenle davacının davalılardan talepte bulunamayacağını, davaya konu zarara neden olan çatı yapım işlerine başlanabilmesi için havanın iyi olması gerektiğini, bu nedenle tamirat için havanın uygun hale gelmesinin beklenildiğini, ayrıca davacı şirketin işyeri sigorta poliçesinin bulunduğundan ilk öncelikle sigorta şirketine başvuru yapması gerektiğini, taşınmazın kullanılamadığı iddialarının gerçeği yansıtmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın davalılar tarafından 01.03.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı kiracı .. Tic. San. AŞ.'ye 10 yıl süreyle kiraya verildiği, kira sözleşmesinin özel şartlar kısmının (4.) maddesinde kiralananın alt kiraya verilebileceği kararlaştırıldığından, alt kira sözleşmesi ile dava dışı kiracı tarafından davacıya alt kiraya verildiği, davacı alt kiracı ile davalı kiraya verenler arasında kira ilişkisi olmadığı, beyan dilekçesi ile yapı malikinin sorumluluğundan bahsedilmiş ise de dava dilekçesinde talebin sözleşmeye dayandırıldığı gerekçesiyle, davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının kira ilişkisine dayalı olarak tazminat talebinde bulunduğu, davacı ile davalılar arasında doğrudan kurulmuş bir kira sözleşmesi bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kira bedelinin davalıların hesabına yatırıldığını, hasar nedeni ile ödenmeyen 2022 yılı Eylül ayı kira bedeli için davalılar tarafından başlatılan icra takibi neticesinde ödeme yapıldığını, alt kira sözleşmesinin üçüncü kişiyi koruyucu etkili bir sözleşme niteliğinde olduğunu, dürüstlük kuralı gereğince kiraya veren ve alt kiracı arasında kanundan doğan bir borç ilişkisi kurulduğunu, kira alacağı için takip başlatan davalıların kendi eylemleri ve sorumlukları bakımından alt kira ilişkisine dayanmasının hakkın kötüye kullanımı olduğunu, yapı maliki olan davalıların haksız fiil sebebiyle yapı malikinin sorumluğu kapsamında zarardan sorumlu bulunduğunu, davanın kira ilişkisinden bağımsız bir tazminat davası olduğunu, kira sözleşmeleri nedeniyle davanın görevli mahkemede açıldığını, aksi halde görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklı istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlenmesine, davacının kira sözleşmesine dayalı olarak eldeki davayı açması nedeniyle uyuşmazlığın kira sözleşmesi kapsamında değerlendirilmiş olmasının yerinde olmasına, davacı ile dava dışı kiraya vereni .. .. Tic. San. A.Ş. arasında imzalanan alt kira sözleşmesinde ödemenin davalılara ait banka hesabına yapılacağına dair hüküm uyarınca ödemenin bu hesaba yapılmasının taraflar arasında kira sözleşmesi kurulmuş sayılması sonucu doğurmayacağının anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.