Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2424 E., 2026/52 K. — Kiracı Masrafları ve Kira Borcunun Mahsubu

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/975 E., 2025/635 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Trabzon 2. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/1299 E., 2023/1413 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin, fırın olarak kullanılmak üzere 01.08.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı iş yerinde faaliyet amacına uygun tadilatlar yaptırdığını, 15.10.2014 tarihi itibariyle iş yerinin yeniden fırın olarak kiralandığını, müvekkili tarafından iş yerine yapılan davaya konu kalıcı masrafların, iş yerinin maliki olan davalının uhdesine geçtiğini ileri sürerek; şimdilik 1.000,00 TL’nin tahsilini talep etmiş, bedel arttırım dilekçesiyle talebini 60.976,48 TL’ye arttırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının işinin gereği imalatları yaptığını, bazı imalatların lüks harcamalar olup müvekkilinden talep edilemeyeceğini, masrafların müvekkili tarafından karşılanacağına dair bir anlaşma olmadığını, davacının imal ettiği tesis ve malzemeleri fiilen kullanılmış olmakla ekonomik değerini büyük ölçüde yitirdiğini, davacının iş yerini boşaltırken bu malzemelerin bir kısmını da götürdüğünü, kira borçlarını ödemediğini savunarak davanın reddini, davacı lehine alacak hakkı doğacak ise müvekkilinin kira alacaklarının takas- mahsubunu istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmaz üzerinde faydalı ve zorunlu imalatlar olup olmadığı ve imalat tarihi itibariyle (imalat tarihi belirlenemiyorsa sözleşme tarihi itibariyle) bedelleri tespit edilerek taşınmazın tahliye edildiği tarihine kadar olan yıpranma payı düşülerek değerlerinin tespitine yönelik keşif yapılmak suretiyle düzenlenen bilirkişi raporunda, kiralanan içerisinde yapılan faydalı ve zorunlu imalatların toplam bedelinin yıpranma payı düşüldükten sonra 60.976,48 TL olarak bildirildiği, davacı tarafça yatırlan kira bedellerinin mahsubu ile davalının bakiye kira alacağının 42.061,17 TL olarak hesaplandığı, davacının süresinde olmayan zamanaşımı itirazları dikkate alınmayarak davalının mahsup talebinin kabul edildiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, davacı tarafça kiralanana yapılan masraflara ilişkin 18.915,31 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davacının beyan ettiği imalat kalemlerinin imalat tarihi (ayrıca belirtilmediğinden sözleşme tarihi) itibariyle bedelinin tespit edildiği, davacının kiralananı kullanmaktan kaynaklı yıpranma payının düşüldüğü, davacının beyan ettiği müstakil baca ile ilgili değerlendirmenin de usulünce yapıldığı, davacının tüm itirazlarını karşılar mahiyette ek raporlar aldırıldığı, yapılan hesaplamaların somut olayla uyumlu, teknik verilere dayalı ve denetime elverişli olduğu, davalı tarafın cevap dilekçesi ile takas / mahsup talebinde bulunduğu, davacının bu beyana karşı süresinde zamanaşımı savunmasında bulunmadığı, bu sebeple davacının takas / mahsup iddiasının değerlendirmeye alınmasında hukuka aykırılık bulunmadığı, Mahkemece davacı tarafından ödenmeyen kira bedellerinin tespiti amacıyla bilirkişi incelemesi yaptırıldığı, aldırılan bilirkişi raporunda kira bedelinin sözleşme kapsamında yıllara göre tespitinin usulünce yapıldığı, bu dönemde davacının ödediği kira miktarının toplam 4.200,00 TL olduğu, davacının bu miktar dışında kira bedeli ödediğini usulünce ispatlayamadığı, davalının 2013 yılı kira bedelinin ödenmesine yönelik ihtarnamesinin önceki dönem kira bedellerinin ödendiğine ilişkin delil olarak kabul edilemeyeceği, bu haliyle İlk Derece Mahkemesince davalının takas / mahsup talebinin değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırılık görülmediği, İlk Derece Mahkemesince davacının yaptığı zorunlu ve faydalı gider bedelinin 60.976,48 TL; davalının bakiye kira alacağının ise 42.061,17 TL olarak tespit etmesinde ve bakiye kira bedelinin mahsubu ile davacının talep edebileceği alacak miktarının 18.915,31 TL olarak kabul edilip bu miktar üzerinden karar vermesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kiraya veren muris tarafından 13.09.2013 tarihli ihtarname ile müvekkilden sadece 2013 Ağustos ayından başlayan kira döneminin parasının talep edildiğini, dolayısıyla 2013 yılı Ağustos ayı öncesine ait bir talep bulunulmaması nedeniyle bu dönemlere ilişkin kira alacağının zamanaşımına uğradığını, davaya konu taşınmaz üzerinde bir kaç kez keşif yapılmış olmasına rağmen müvekkili tarafından yapılmış olan tüm imalatların hesaplanmadığını, özellikle fırının baca sistemi en önemli ve aynı zamanda maliyetli imalat olmasına rağmen bu imalat bedelinin tespit edilmediğini, müvekkil tarafından fırının eksiksiz olarak tamamlanmış olması karşısında yapılan hesaplamanın her defasında hatalı ve eksik olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. Temyiz sebepleri dikkate alınarak yapılan incelemede temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,13.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.